城市旅游休闲地产开发模式初探word格式.doc

城市旅游休闲地产开发模式初探第页共页城市旅游休闲地产开发模式初探缘起随着地产开发研究的进程复合式地产成为地产开发的一个趋势利用广泛的资源整合成为地产的元素提升地产价值城市旅游休闲地产作为复合地产的新兴模式已经在全国多个城市以不同形式存在并取得广泛的成功经过参加多个城市旅游休闲地产项目的实际操作和各地项目考察特对城市旅游休闲地产的开发模式进行初步探讨以求摸索一条独特的地产开发道路一城市旅游休闲地产的定义城市旅游休闲地产指的是整合旅游休闲资源为满足城市居民旅游休闲商业居住需要而开发建设的复合式地产项目旅游休闲地产以旅游休闲为主题以商业和居住一般为第二居所为依托包括旅游文化休闲项目运动健康商务社交餐饮娱乐居住等元素当然可以是其中的部分元素结合并不是所有元素的汇集城市旅游休闲地产已经在局部城市以不同形式存在具体形式和运作模式我下面将进行详细研究探讨区别于原先的景区旅游地产城市旅游休闲地产一般选择在城市的边沿不一定需要依托强势的景区品牌消费圈以本城市为主假日消费和日常商务休闲消费作为主要的消费渠道因此也具有更大的普适性在大多数城市均具有其开发的空间城市旅游休闲地产开发模式初探第页共页二城市旅游休闲地产产生的社会背景经济的发展生活水平的提高旅游和休闲成为城市居民重要的消费组成部分据统计部分较发达城市旅游和休闲支出超过生活总支出的大多数城市小康以上家庭旅游和休闲消费支出也在以上旅游休闲消费每年以超过的比例增长未来前景和空间非常可观改革开放多年的社会经济高度发展为中国培养了一批具有较强消费力的群体每个城市中的强势经济群体实力较强数量可观因此旅游休闲地产具备广阔的投资客户群每个城市别墅的供不应求正反映了这个状况交通状况的改善以及汽车的逐步普及使得城市居民的活动空间较以前倍扩大小时生活圈的半径达到公里这给城市旅游休闲地产的发展提供了最有力的支持城市污染人口密集工作压力等因素使得城市居民向往远离城市亲近自然的生活假日举家外出休闲成为很多市民的重要休闲方式近几年每个城市周边的旅游山庄农家乐等生意火爆正是部分迎合和满足市民的这方面需求商务交往的需求促进城市旅游休闲地产的产生和快速发展旅游休闲商务作为一种亲和的方式逐步被众多企业和商务人士采用休闲和商务成为一对结合得很好的孪生兄弟这很大程度上扩大了城市旅游休闲地产的开发空间高尔夫球俱乐部就是一个很好的例证城市旅游休闲地产开发模式初探第页共页三城市旅游休闲地产的表现形式现金城市旅游地产还属于发展初级阶段资源整合的还不是很完整旅游休闲项目和地产之间的结合尚不紧密主要表现形式包括如下形式并具备一定的特点区域性景点及其景区配套的形式这里指的区域性景点不包含大型知名全国性景点区域性景点内部具备一定的旅游主题依托该旅游主题建设作为旅游配套的餐饮旅游休闲项目同时作为休闲第二居所的形式建设部分公寓或者别墅或者酒店式公寓等等主要特点为以旅游为主围绕景点设置相关项目靠景点吸引游客进区消费经营为主休闲或者投资为辅地产占整个项目里面的比例很小甚至没有休闲山庄休闲农庄山水风情园等休闲山庄休闲农庄山水风情园等形式主要以休闲为主以休闲中的某一个特色作为主题比如以钓鱼为主题或者以水上游乐为主题或者以特色餐饮为主题很多项目除了经营这些主题项目之外还经营酒店或者建设地产作为第二居所投资或自用主要特点为仅仅以休闲项目为主靠吸引休闲客户消费盈利运营者基本以经营项目为主地产所占的比例太小甚至没有这些都是作为城市旅游休闲地产没有整合的资源之一更加复合完整的旅游休闲地产形式部分城市已经开始被整合成地产形式城市旅游休闲地产开发模式初探第页共页凭借有利的自然环境和交通优势整体规划整合上述的包括文化景点休闲项目商务空间以及地产项目以地产项目为主作为旅游休闲的项目增加地产项目的价值主要特点为更加具备价值运营中包括旅游休闲项目经营收益和地产开发收益同时获得互相促进成为一个良好的价值项目具体操作我们在下面将详细阐述四城市旅游休闲地产的开发条件自然景观条件所谓旅游休闲地产项目本身具备一定的旅游自然景观资源或者休闲资源比如山水人文等一方面使得项目的价值比较容易彰显另一方面操作难度相对小投入硬件建设和改造费用相对较低交通条件所谓城市旅游休闲地产一般偏离城市中心交通可达性就非常重要了交通便利与否决定项目的成败当地经济状况城市旅游休闲地产仅适合相对发达地区相对贫穷的地区享受该旅游休闲地产的群体有限项目操作风险大当地消费习惯和人文习惯具备休闲意识的地区才具备开发旅游休闲地产的条件即使当地再有钱但没有达到这样的消费理念项目的成功难度也相当大五城市旅游休闲地产开发步骤一选好项目地址是项目成功的关键城市旅游休闲地产开发模式初探第页共页根据前面关于开发条件的分析我们建议选择在城市周边交通到达性较好的具备一定自然和人文景观优势的区域进行开发根据项目区域条件和经济发展以及人文习惯组织相应的旅游休闲项目以及安排相应的地产项目二选择好旅游休闲项目做好项目整体规划根据自然条件和当地经济及人文习惯确定项目主题定位包括项目功能定位文化定位和形象定位根据主题定位确定好各种经营项目和地产项目以及相应的比例到底是以居家休闲为主还是以商务休闲为主还是以旅游休闲为主因地制宜具体问题具体分析但需要进行整体规划三组合式运营模式的设定部分休闲项目可以整合资源实现商务休闲项目同样可以实现资源整合可以自建自营可以委托代建也可以建设招商具体根据开发者的经济实力和运营能力确定地产项目可以实现统一规划卖地自建也建设后组织销售具体根据实际情况确定设定专业的运营机构进行统筹运营和管理保证投资者的投资收益或者旅游休闲利益四盈利模式的设定由于项目本身比较复杂根据确定的运营模式系统安排其盈利模式通过租赁委托代建销售产权销售经营权使用权等方式获得开发收益以及获得后续经营管理收益整体收益将远大于简单地产城市旅游休闲地产开发模式初探第页共页开发的收益但需要结合自身情况系统规划设定盈利模式六项目运作成功的关键因素项目是否取得运作成功除了上面提到的地段选址的因素外如下因素将直接影响到项目的成败做势的理念城市旅游休闲地产属于典型的无中生有的项目需要把项目的旅游休闲大势做足吸引投资者和消费者眼光和获得他们的认同因此城市旅游休闲地产的开发从开发理念上要跳出原做住宅项目的框架大处着眼小处入手具备做大势的开发理念通过整合各种资源不断强化价值大势起项目成必要的资金投入城市旅游休闲地产需要的前期投入相对较大基础设施的建设以及配套旅游休闲项目的建设以及文化景观的建设需要一定的投入所以对资金的要求相对较高当然如果资源整合到位相应的资金会节约很多具体看运作能力和资源整合能力良好的政府资源旅游一直作为政府资源被政府相关机构把持但在全国各地对旅游的支持和招商引资的大背景下利用好政府的资源将对项目成败起到重要作用因此用好用活当地政府政策资源将是项目的又以个重点广阔的社会资源城市旅游休闲地产作为复合式地产的一支新生力量关键在于资源的城市旅游休闲地产开发模式初探第页共页整合包括旅游资源休闲项目资源等等一方面需要较强的整合能力另一方面需要具备广阔的社会资源对项目的成功大有裨益专业的运营能力相比住宅地产和其他相关地产项目城市旅游休闲地产由于涉及的项目广泛运营系统比较多运营模式的灵活多样化因此对项目的运营能力也就相应要求更高组建或者聘请专业运营人才或者团队将有利于项目取得良好的结果七城市休闲旅游地产适应性和前景预测随着经济的飞速发展消费水平的大步提高城市休闲旅游地产将成为地产中重要的一支但是具备城市普适性呢未来前景如何呢因此我们下面将对其区域适应性和未来前景进行简略分析区域适应性根据笔者多个城市的考察一般经济发展情况较好的地级市以上的城市均具备开发城市旅游休闲地产的空间一方面几乎所有的城市周边都拥有具备开发城市旅游休闲地产的自然和交通条件的项目另一方面经济发展情况较好的地级市以上城市休闲消费已经成为了重要部分并逐年在强化投资消费群体数量大质量较好因此笔者认为该开发模式可以适合于大多数城市规模适应性规模取决于区域辐射力和交通状况交通状况好城市级别高城市辐射力强的区域规模可以相应大一些反之交通状况相对弱城市城市旅游休闲地产开发模式初探第页共页级别相对低城市辐射力相对不足的城市规模可以小一些包括项目上可以灵活组合不可追求小而全具体问题根据具体情况通过详细测算消费总量的方法来确定广阔的发展前景通过前面的分析阐述发展城市旅游休闲地产才刚刚起步同时具有相当广泛的普适性具备广阔的发展空间同时由于通过整合资源系统运作整体提升项目的价值收益将远远大于其他单项地产的开发收益八实例介绍和分析笔者曾接触过一个大型的城市旅游休闲地产项目在这里做一个简单的介绍一项目所在地广西贺州姑婆山二项目基本背景情况距离贺州市约公里姑婆山是国家级森林公园留下很多美丽传说和非常优美的自然景观曾经在香港电视热播的电视剧酒是故乡醇的故事就是取源该地传说并在姑婆山取景拍摄的但由于景色没有太突出的特点和长期以来没有进行系统推广姑婆山现仍仅仅是贺州当地的一个自然景观景点其主要的自然特点是自然风景好森林茂密空气好青山和绿水环境优雅具有一定的人文文化特色交通辩论便利距离城市中心仅分钟车程当地经济情况尚好城市休闲消费比较旺城市旅游休闲地产开发模式初探第页共页项目所占面积约亩分期建设三整体定位整体定位为民俗风景休闲区包括旅游文化主题广场美食文化街区酒吧西餐厅居家小酒店休闲娱乐中心水上游乐中心空中别墅独栋别墅低层精品公寓等内容四开发模式水上游乐中心是代建其他均自行开发销售并招商部分别墅为卖地自建现项目一期已经启动五前景和开发中问题的分析作为政府重点旅游项目立项土地成本非常低同时作为政府重点招商引资项目享受极大的政策优惠一期启动后获得市民的广泛追捧抢售一空后续别墅咨询者络绎不绝预计销售情况非常火爆经营项目基本落实招商进展顺利各休闲项目基本已经进入建设阶段主要消费者以贺州高端消费群为主外地客户相对很少总体来说该项目现阶段已经取得极大的成功预计未来该项目将获得社会效益和经济效益双丰收结论城市旅游休闲地产作为一种新兴的复合式地产开发模式虽然刚刚起步但已经引起全国众多追捧者详细的开发思路和理念尚需要通城市旅游休闲地产开发模式初探第页共页过不断的实践摸索在实践中总结提升但我相信城市旅游休闲地产发展前景无限广阔热切期望更加多的专业人士加入到该项目的研究中来为地产行业发展做出贡献