解读旅游地产word格式.doc

解读旅游地产随着我国社会经济城市发展水平的不断提高一种突破传统房地产以区域性市场定位的旅游地产概念已经初露端倪并形成以土地市场全国化异地置业跨区域市场营销为特征的商业经营模式一旅游地产和社会经济发展关系旅游地产的开发是房地产业向高层面发展的必然过程旅游地产的产生必然与社会经济公路建设人均恩格尔系统汽车拥有量等一系列社会发展的基础条件相关联主要体现在以下方面城市化发展水平郊区化从世界城市化发展趋势来看一般分为三个阶段初期阶段城市化水平加速阶段城市化水平后期阶段城市化水平在城市发展过程中人口的大规模运动呈现形曲线实现三次人口迁移第一次城市化水平在时从农场迁入城市第二次城市化水平在时从城市迁往郊区第三次城市化水平大于大量流入人口稀疏的郊区以外区域其中海滨等有旅游休闲度假资源的区域以其得天独厚的自然环境优势成为首选当一个城市的城市化水平达到时城市居住的房地产价值达到顶峰城市人口逐渐向城郊转移郊区化逐步成为城市发展主流人均达到美元私人汽车拥有高和城市公交系统完善城市周边高速公路网络基本形成投资及生活理念的转变目前我国一线城市和成都市比较随着城际间交通网络化公交化投资区域界限的逐步消失服务区域的地域区域资源开发将被置于更大地域范围内进行优化配置旅游地产将面对更大的市场空间与发展机会二对旅游地产概念的认识什么是旅游地产应该是指依托周边的自然资源文化资源和人造资源使用旅游度假的开发营销模式实现度假休闲旅游居住功能而建设开发的房地产项目旅游与地产关系确定有价值的旅游吸引物和旅游吸引物相吻合的物业选择如何使旅游吸引物带动地产开发旅游设施的配套和地产物业的匹配关系三旅游地产开发的四大开发模型第一居所开发模型主题项目建设要有明确主题如高尔夫围绕主题进行开发资源项目所在地周边环境优美具备旅游价值区位距办公商业中心区不超过分钟的行程可达性具有良好的交通条件多种交通工具可选用临近高速公路地铁配套设施教育设施幼儿园中小学高标准的社区医院遇急症重症能在半小时范围送达的市级大医院购物中心社区中心商业区商务服务中心通讯设施完备的体育运动游乐设施大面积开放空间如社区公园景观绿化带等第二居所开发模型良好的经济背景人均美元后目标客户有休闲度假的时间追求全新体验的生活方式和理念消费结构向旅游倾斜城市人均居住面积超过平方米汽车拥有量超过每五户一辆项目区位一般消费者喜欢将度假住宅设在小时车程的范围内最好分钟之内但是最短距离应该在公里英里左右以便形成适当的环境转换带国际性的度假区距机场不超过小时车程规模要求具有度假的乡野情调不能过于拥挤一般的别墅基地的大小最少都在平方米之间设施具有先天良好的风景旅游资源侧重点考虑健康娱乐设施的设置还需要设置配套的商业区医疗点办公室商务中心通讯设施等配套设施产权酒店开发模型目标客户年收入万美元拥有高学历年龄岁有一定的假期主要购买目的为休憩休闲投资项目开发时机所在旅游区开发中后期背景国家经济景气人均在美元以上国家行业有相关法律支撑体系分时度假交换体系成熟环境自然环境优良在居住品质上实现梯级提升区位产权酒店距离本地城市生活区不大于小时车程异地客户要求乘坐飞机能方便到达商务度假开发模型开发时机城市商务中心区形成集中在高租金写字楼城市以私有化企业为主企业管理引入人性化管理机制注重人力资源城市达到人均美元以上商务文化观念的转变拥有大跨国公司分支机构环境开发地区要求良好风景资源清幽安静距离主要商业中心区不超过小时车程国际商务度假区距离机场不超过分钟车程要求具有专业化的管理服务团体要求装备完善的视听设备设置完备的服务项目必须设置有丰富的游憩休闲设施如高尔夫球场网球场等要求设置有完备的住宿客房会议室餐厅要能满足不同规模的会议要求要成规模开发四目前旅游地产开发面临的问题国家政策和产业发展的矛盾一方面发展想要利用一些知名的旅游景点结合开发地产而国家又有责任和制度要保护这些公共景点限制开发旅游地产开发的主要诱因是地价带来的价值空间旅游地产的开发需要有一个养地的过程需要有庞大的资金和长期性发展计划准入门槛较高目前我国旅游地产的开发还处于一个初级阶段层次较低范围不广很大部分仍然是以某一个区域或城市的周边资源为主扩大到全国范围的量有限更谈不上国际范畴消费层面的投资性比重大而从市场状况看真正已经实施了较长时期经营的项目较少五成都市旅游地产发展基本状况随着成都房地产经济的发展城市化水平的不断提高人们对居住品质有了更高的追求于是具有旅游休闲度假功能的房地产以下暂称之为旅游地产开发悄然兴起这种类型的物业依托于郊外优美的自然环境高档次的物业形态以及大盘开发模式成都市此类型开发模式主要集中在郊县其中又以都江堰为代表比较有代表性楼盘主要集中于青城白鹭洲青城假日天下青城和中国青城建筑规模总体开发面积总体看来作为旅游地产开发的楼盘基本上都采用大盘开发模式进行开发上述四个楼总体开发面积在亩左右其中天下青城和中国青城的面积最大分别为亩和亩最小的盘青城假日也达到了亩的开发体量青城白鹭洲的开发面积在亩不难发现开发商对于大盘的可持续开发及产品的多元化结合都有深刻的理解项目定位虽同为旅游地产同处于都江堰的大环境下各楼盘的自然条件基本上都处于同一水平因此就要求项目定位要有各自的特色天下青城定位于成熟的山涧别墅大社区着重突出楼盘的自然环境中国青城则定位成国际观光规划小镇体现出项目的包容性与面向国际的前瞻性同时也是更好地利用都江堰的国际声望青城白鹭洲则以明快简洁的现代特色取胜青城假日注重的是川西仿古建筑立足于体现本土特色总体来看旅游地产在建筑规划上都体现出低容积率高绿化率当然这也应该与其本身的物业类型结合起来看由以上数据可以说明旅游地产不仅要求有优美的自然环境人文景观需要有大量的人造环境同时要有与之匹配的高档次物业类型于物业类型各物业类型的总体平均面积一般公寓的面积倾向于小面积其均值在平方米左右酒店式公寓的面积在平方米左右这比一般情况下的酒店式公寓面积要大一些而独立别墅与联排别墅的面积都较大这也是物业类型的档次所决定的各楼盘各物业类型的平均面积青城白鹭洲开发的物业类型最多除一般公寓外在旅游地产中可能出现的物业类型均有开发而青城假日开发物业类型则最为单一只有一般公寓天下青城和中国青城都开发了联排别墅唯一不同的是前者与之搭配的产品是酒店式公寓而后者是一般公寓但总体来看除青城假日以外的三个楼盘都开发了高档次的别墅只是所走的产品线不同而已但是它们的总体思路也有相似之处旅游地产所面对的消费群体都有良好的经济背景追求全新体验的生活方式和理念而且成都市消费者基本为二次置业因此他们对项目周边的自然景观和物业档次会提出较高的要求而别墅类物业的面积都在平方米以上主要是体现档次与居住的舒适性而公寓类物业的面积相对较小更着重体现纯粹的休闲度假性质同时体现其可投资性各种物业类型的总体销售情况不论哪种物业类型的价格都较非旅游地区的其他郊县要高得多而独立别墅与联排别墅的价格相关不大可能与独立别墅的面积较大不易于销售有关同时公寓类物业的价格跨度从元平方米左右到元平方米左右而且酒店公寓的价格明显低于一般公寓这应该与消费者对酒店式公寓的接受程度不高有关总体看来一般公寓的销售状况最好达到了的比例而别墅类的销售状况也较好均达到了的比例酒店式公寓的销售率为可见一般类型的公寓在消费者心目中的地位依然是其他类型的物业无法撼动的而别墅面对的消费者层面较高而现实生活中高消费人群所占比例并不高因此它的销售状况不如一般公寓酒店式公寓则是因为它的生而面临销售状况低于别墅类物业的尴尬境地各楼盘各种物业类型的销售情况别墅类物业的价格以中国青城的为峰值达到元平方米酒店式公寓的价格最高达到平方米青城白鹭洲而一般公寓的价格明显高于酒店式公寓最高达到了元平方米中国青城一般公寓的销售状况最好青城假日和中国青城开发了这种类型的物业都达到了以上的销售率酒店式公寓的销售率一般在之间各楼盘的别墅类物业的销售状况都差不多集中在左右六典型楼盘相关资料