旅游地产本科毕业论文.doc

毕业设计论文年级旅游管理学号姓名专业旅游管理指导老师年月日学位论文诚信声明书本人郑重声明所呈交的学位论文设计是我个人在导师指导下进行的研究设计工作及取得的研究设计成果除了文中加以标注和致谢的地方外论文设计中不包含其他人或集体已经公开发表或撰写过的研究设计成果也不包含本人或其他人在其它单位已申请学位或为其他用途使用过的成果与我一同工作的同志对本研究设计所做的任何贡献均已在论文中做了明确的说明并表示了致谢申请学位论文设计与资料若有不实之处本人愿承担一切相关责任学位论文设计作者签名日期学位论文知识产权声明书本人完全了解学校有关保护知识产权的规定即在校期间所做论文设计工作的知识产权属西安科技大学所有学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版本人允许论文设计被查阅和借阅学校可以公布本学位论文设计的全部或部分内容并将有关内容编入有关数据库进行检索可以采用影印缩印或其它复制手段保存和汇编本学位论文保密论文待解密后适用本声明学位论文设计作者签名指导教师签名年月日论文题目我国旅游地产开发模式探讨以价值链理论为视角专业旅游管理学生签名指导教师签名摘要年中国住宅房地产遇冷而作为旅游业和房地产业两大高度关联产业结合发展的产物旅游地产成为国民经济新的增长点伴随着人们生活水平的提升休闲度假的生活方式已经逐步为世人所接受这为旅游地产快速发展提供了消费前提保证旅游地产在中国的发展和成熟国务院的文件在谈到住宅房地产时多次强调了消费这也刺激着资本逃离住宅房地产转向旅游地产等领域然而目前旅游地产开发理论研究方向十分狭窄实践上刚刚起步拓宽对旅游地产开发的研究面具有重要的理论和现实意义论文从房地产价值链的理论出发分别提出了土地加资本导向服务加运营导向创意导向金融导向的四种模式着重分析各种模式的主要特点及案例文章强调旅游地产开发细分的价值强调不同企业做自己擅长的事希望论文的研究能够对我国旅游地产更健康有序的发展提供一定借鉴关键词旅游地产价值链开发模式论文类型应用型appdsstimulate目录绪论研究背景对旅游地产对房地产业都是特殊的一年房地产业相关的数据都快速回落似乎所有人都相信房价会从此降下来了各大地产商都在收缩战略特别是收缩二三线城市的布局转战一线大城市直到下半年各地的限购措施的取消从数据上看房地产业似乎有些回暖万科总裁郁亮的一句话广为流传那就是房地产行业已经由黄金时代进入了白银时代做为一个学生一个现在房地产业的看客一个未来房地产业的利益相关者我的心里也是想了很多很多房地产业是一个和每个人息息相关的行业但是作为旅游管理专业的本科生没有接受学校旅游地产这门课程的专业学习我认为是很遗憾的所以我的毕业论文就想到了写旅游地产旅游业被认为是一个永远的朝阳产业我们在各种报道会议报告领导讲话都能看到对旅游业的赞美之词国民经济的催化剂永远的绿色产业等等下面列出给出一组来自中国旅游研究院的报告数据报告是在年月日发布的公布的内容是年的报告显示年我国出境游万人次消费总额是亿元人数和消费总额都是全球第一入境旅游接待人次和收入一同排列全球第四变成世界第四大入境旅游目的地国内旅游总消费亿元同比增长是全球最大的国内旅游市场国另外旅游业在我国经济增长吸收外资提供就业岗位方面做出了巨大的贡献据统计年我国有万人从事或旅游业或旅游相关产业旅游业吸收国内外投资亿美元我国旅游业直接或者间接创造的国民生产总值为亿美元很明显旅游业对我国经济发展的贡献不可小觑而伴随着旅游业的文化产业等所带来的社会效益更是无法用经济衡量的从年开始我国的旅游业已经开始和房地产业开始结合特别是每当房地产遇冷的时候人们自然会更多关注旅游地产那么在大家普遍对房地产业持悲观态度的情况下讨论旅游地产就变的十分的重要了在政府提出金融改革时旅游地产的金融会有什么变化旅游地产整个产业链的变化就更值得探讨国内外研究现状国外研究现状事实上旅游地产是我国特有的一种模式在大多数人眼中旅游地产应该是一种旅游导向的大规模土地开发这个在国外很难找到相同的表述查阅资料后只是发现了一些类似的表述比如休闲房地产休闲不动产产权酒店等等之类的从历史的角度来说中世纪欧洲贵族的度假城堡可能就是最早的旅游地产所以讨论分时度假是最有意义的首先是对分时度假市场的研究从法律的角度来说美国第一份约束分时度假市场的法律是年佛罗里达州出台了分时度假法案从此开发商的行为被有力的规范人们对分时度假产业的整体印象也从此改善一份来自下属的将全世界的分时度假市场按照地理位置研究后认为美欧是分时度假的主导拉丁美洲比美欧差些特别要提出的是亚洲的分时度假增长最快在研究德国房地产企业投资旅游业后认为房地产企业将会加大对旅游业的投资这是消费者需求变化趋势和人类文明发展的必然结果然后是对分时度假产品产业链的研究这个当然就包括产品的调研设计开发管理销售等等度假村的管理和项目的资本运营是国外研究中最早关注的内容在充分的对度假村研究后特别指出了娱乐设施在项目中占有重要的地位认为产品开发中的关键是定价所以应当对分时度假项目周边发展的趋势进行研究房产俱乐部最早是提出的有效的出售方式还有许多研究人员认为建立分时度假的品牌十分重要最后是对分时度假产品的销售模式的研究通过对消费者的消费偏好研究帮助开发商精确的设计娱乐设施通过分析认为市场上大家决定是否购买分时度假产品时物业质量和安全性是重要的因素分时度假产品最吸引消费者的地方是产品的灵活性和经济性国内研究现状我国的旅游地产开发开始于世纪年代当时为了处理由于房地产泡沫积压的空置房烂尾楼而将其改造为各类旅游休闲的场所旅游房地产由此开始时下我国对旅游地产的界定还不统一比较流行的观点认为旅游地产是指以旅游度假为目的的房地产投资开发营销模式开发的全部或部分实现旅游的功能旅游地产的开发模式主要有以下五类一以提供第一居所为主要目的的景区开发这包括直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发住宅景区在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅与旅游景观开发合而为一的房产开发二以旅游度假为目的的度假房地产开发这包括产权酒店时权酒店时值度假酒店养老酒店高尔夫球场登山滑雪等运动场附近开发的运动度假别墅三以旅游接待为目的的自营式酒店四与旅游相关的写字楼开发五以大盘形势出现的综合性旅游房地产开发在我校图书馆使用任意词检索旅游地产共出现六条结果分别是表我校图书馆有关旅游地产书籍书名作者出版社主要内容旅游地产案例研究陈戎主编上海交通大学出版社这本书从开发时机赢利模式开发商资质等十个因素分析了三亚西安曲江昆山巴城等八地的旅游地产谁的地产被旅游照亮中国旅游地产十大模式分析盛永利杨小兰赵永忠等主编化学工业出版社该书以大量实战案例为主要内容详细剖析了中国旅游地产级景区创意农业历史文化遗产温泉主题商业滨水文化创意宗教文化高尔夫主题公园十大驱动模式模式引爆中国旅游地产杨小兰盛永利刘君主编北京大学出版社中国林业出版社模式旅游导向型土地综合开发这本书内容就是国际高峰论坛的会议精华集合了朱中一丁祖昱吴必虎等业界学界多位重量级人物的全新观点书中大量的介绍了宁波森林博览城无锡灵山大佛等案例中国旅游地产发展报告中国房地产业协会商业地产专业委员会和易居主编中国建筑工业出版社出版该书对我国年旅游地产市场发展特征市场表现进行了分析并对常见的旅游地产类型发展规律进行了梳理该书年度数据项目参数企业参数是根据数据系统市场调查以及相关二手数据等获得数据分析得来城界消失旅游地产陈劲松主编机械工业出版社作者从城市平面扩张的角度分析了旅游地产案例城界消失旅游地产第二版周小华主编机械工业出版社作者在都市融合和城界消失的背景下提出了旅游市场细分旅游与城市结合旅游开发产品细分等趋势并附有案例在万方数据库中输入旅游地产进行搜索共找到篇论文其中近一年的有篇近三年的有篇近五年的有篇很明显有关旅游地产的研究是很热的在我国旅游地产这一概念最早是出现年代中后期年在海南举办的中国第一届房地产博览会及旅游地产发展论坛旅游地产这一概念才正式被专家提出因此旅游地产在我国还处于发展的初级阶段近几年旅游地产在中国蓬勃发展旅游经济管理地理城市规划等不同专业的研究学者从不同角度对旅游地产进行研究可归纳为以下几个方面图研究旅游地产的五大方向需要特别说明的是马勇和王洪坤在年基于价值链对我国旅游地产投资策略的研究文章从资产价值链功能价值链品牌价值链文化价值链情感价值链五个方面来论述总之国内的研究现在大量的在具体分析某个旅游地产项目的规划开发运营而从产业链上分析旅游地产的研究现在是没有文章的意义就在通过归类的方法研究某一类旅游地产开发企业研究目的及研究意义目前的旅游地产研究几乎都是对具体旅游地产建设时项目建设前建设中建设后项目运行如何进行研究的旅游导向型土地开发模式这是大多数人心中旅游地产的的一个总体印象还有创意旅游综合体理论这个方面也有学者在研究但是研究的人数和研究的成果都是很少的从美国房地产开发价值链理论来研究旅游地产的公开发表文章现在是没有从金融的角度研究旅游地产的文章公开发表的也没有需要说明的是近期有许多从金融角度来谈房地产的文章当然这里是指的商业地产和住宅在学术上从价值链的角度来说旅游地产是一种从基本的经济学角度来说旅游地产是对旅游地产理论研究的一个补充在现实中是对我国旅游地产发展的一个回开发对策研究开发模式研究旅游地产类型研究概念研究经营管理研究顾更是对我国旅游地产的未来的一个展望通过价值链细分的方式研究我国旅游地产是在产业细分特别是即将开始的金融改革时对我国旅游地产产业的一种分析研究方法论文主要采用了文献分析法和个案研究法在文献分析法中论文通过房地产价值链细分分析中国房地产文献搜集的难点主要集中在了以金融为导向的旅游地产项目文章总结出了资本与土地导向模式运营与服务导向模式创意导向模式金融导向模式的特点运用个案研究法对多家企业从去年到今年长时间连续关注特别是对我国金融改革对旅游地产金融产业影响的关注最后展现出了突出案例的论文研究相关理论概述旅游地产概念近年来无论在实业界还是在学术界旅游地产这一概念都受到越来越多的关注然而对于旅游地产这一概念的基本内涵业界与学术界并没有达成统一的认识宽泛的定义认为旅游地产是与旅游相关的各类房地产的总称在这类定义中被引用最多的是宋丁对于旅游地产的定义他认为旅游地产是在特定的土地上开发的与某一类旅游区域在内外空间方面和主题内涵方面具有明确关联性的地产项目具体包括旅游景点地产旅游商务地产旅游度假地产旅游住宅地产等四类旅游景点地产是在旅游区内为游客活动建造的各种观光休闲娱乐等直接旅游吸引物性质的地上建筑及关联空间严格的定义模式部分学者强调旅游地产的度假休闲功能其中最具代表性的是沈飞对于旅游地产的定义他认为旅游房地产是指依托周边丰富旅游资源包括自然和人文旅游资源借助旅游度假为目的的开发营销模式以求全部或部分实现度假休闲旅游功能而开发建设及经营运作的房地产项目祝哗的定义与之相似他认为旅游地产是以旅游景观为依托以房地产开发为经营手段具有旅游休闲度假功能的旅游产品和物业形态胡浩认为旅游地产是全部或部分实现了旅游功能的房地产还有部分学者将旅游地产限定于居住类物业樊志勇认为旅游地产是依托周边丰富的旅游资源而建的有别于传统住宅项目的融旅游休闲度假居住为一体的置业项目林峰认为旅游地产主要是作为第二居所或第三居所的住宅产权酒店和分时度假酒店川黄亮和李刚认为旅游房地产的本质是以旅游资源为核心的房地产差异化经营模式是以其所在区域的旅游功能开发为依托并期望获得物业的增值最终用于销售的房地产项目我认为旅游导向型土地综合开发是对旅游地产的最好诠释也是目前大部分人心中对旅游地产的定义价值链理论价值链理论发展年美国哈弗商学院教授迈克尔波特提出一种分析企业竞争优势的工具叫做价值链分析法这种方法是为了寻找企业的优势所在而运用系统性方法来研究企业的各项活动以及它们之间的相互关系价值链的基本思想是在企业的增值活动中通过区分经济和技术的独立性可以将企业的增值活动分解为既相互独立又相互联系的价值过程这些价值过程组合在一起形成一个特别的价值链因为价值过程的组合不同各个企业价值链也不同彼得海恩斯给价值链全新的定义集成价值物资的运输线与迈克尔波特教授提出的价值链相比海恩斯教授把利润作为副产品把顾客对产品的需求作为价值链的终点迈克尔波特教授将实现企业利润作为目标房地产价值链理论在国际范围内房地产开发价值链组合已经有很多成熟的经验可以借鉴目前商品房开发主要有两种模式香港模式和美国模式香港模式下的开发商是全能型的融资设计营销和资产管理等都是公司业务范围这种经营模式的利润中心或价值链重要环节是房地产的制造和加工靠的是成本竞争和房地产品质加快流通速度大规模经营香港模式一个最典型的特征就是以银行贷款为主要融资手段进行房地产开发运作毫无疑问就房地产开发这个层面而言中国现行的主流开发模式仍旧是香港模式另外一种就是美国模式核心就两条一是高度的专业化细分企业更专注于整个价值链过程中某个发展阶段二是发达的不动产金融市场促使价值链每一阶段的筹融资安排多样化和资金快速的流动性保证房地产行业经营整体风险分散化香港模式重视大规模的土地储备以及资金筹备公司的利润增长依赖于成本竞争产品品质资金快速流转和大规模项目开发而在美国模式下房地产开发从一个实物概念变成了金融概念可以实现多重运作公司的利润增长更加依赖单个项目的资本回报率而不是规模效益在该模式下公司的经营模式更加相对成熟各公司专注于自己不同的分工领域因此公司利润将更加稳定系统性风险大幅降低做土地整理的就做土地整理做建筑的就做建筑做销售的就做销售随着我国房地产宏观调控政策市场环境以及企业自身经营战略等一系列的变化调整香港模式日渐表现出来它的缺点和不足美国模式开始逐渐受到推崇和效仿一个显见的事例是目前在中国房地产界隐约可见各种美国模式的初学者很多的开发商开始学习美国模式的前半程比如引入战略投资概念阳光其战略合作伙伴是兖州煤矿局泰达和万通的联合同样是开发模式变迁的结果依赖于成本竞争产品品质资金快速流转和大规模项目开发万科董事长王石先生也曾表示要把万科的销售外包出去而在美国模式下房地产开发从一个实物概念变成了金融概念可以实现多重运作公司的利润增长更加依赖单个项目的资本回报率而不是规模效益在该模式下公司的经营模式更加相对成熟各公司专注于自己不同的分工领域因此公司利润将更加稳定系统性风险大幅降低中国内地更像美国不像香港香港寸土寸金而美国就和中国内地情况差不多有城市也有农村我国旅游地产开发模式分析目前在我国旅游地产的项目中有大盘也有小盘如果从价值链的角度来看不论规模借鉴美国模式的产业细分开发模式可以划分成三种类型分别是土地和资本导向服务和运营导向创意导向同时考虑未来的发展预测以金融为导向的旅游地产开发模式也将会出现下文将逐一分析这四种模式表我国旅游地产开发模式研究过程概述论文使用文献分析法和个案研究法进行研究主要参考了三部分资料一是新闻博客二是书籍和论文三是视频资料新闻博客部分是基础组织材料在翻阅大量的文章后运用新闻材料组织出了这部分为了追求准确性与真实性我主要采用了人民网网易等著名媒体也使用了诸如第一财经等专业性很强的媒体的文章论文中所使用的数据本着尽可能求真的态度主要引自政府网站如写万达在抚松县拿地的部分的数据主要就是参考了抚松县政府网书籍和论文这部分在论文的第一部分已经详细介绍主要提供了相关理论知识和背景知识例如通过阅读吴晓波先生的激荡三十年我学习了一些我国近些年的经济史如年房改是为了回笼货币就是我在这本书中看到的观点当然还有个别大量书籍和文章由于前文已经叙述的原因这里不再赘述视频部分主要是观看一些房地产业内人士的演讲培训会议比如通过观看中模式名称代表项目企业特征土地和资本导向万达集团长白山大企业充分发挥拿地与融资能力服务和运营导向天沐温泉长时间专注专业领域的企业以运营见长创意导向九寨天堂打破常规发展很好的企业金融导向国内暂无案例资本运作旅游地产坤集团黄怒波先生的演讲我对旅游地产的轮廓更加清晰了通过观看王石先生和冯仑先生的演讲我更深入地了解了我国房地产和美国房地产开发模式特别是冯仑先生说的房地产产业链应当更加细分给我很大启发当然这样分类也不是绝对的我也看过王石先生的书籍补充了理论知识这样分类基本上就可以涵盖我所接触的资料视频帮助我快速了解房地产行业书籍帮助我学习了大量的理论新闻提供了大量的素材我是在阅读书籍和观看视频资料的情况组织了相关材料完成了这部分文字此外关于以下文中所涉及案例分析做以说明一般旅游地产案例介绍通常包括简介包括当地的位置交通历史人文突出的点我有什么比如高尔夫球场就会说我的场地多好等等发展模式发展目标总体空间结构等等开发管理方的介绍而本文力图从价值链角度突出案例重点和企业特长尽可能避免常规大量对项目的描述土地和资本导向模式主要特点以土地和资本导向的企业往往是一些超大型的房企目前我国的房地产企业体量已经是超大的了许多企业年销售额已经突破千亿人民币年万科集团和绿地集团更是超过了两千亿人民币这些超大型房企的核心能力往往体现在工程建设和融资能力在我国特殊的国情下一些企业很容易拿到土地在这种情况下就会有出现稀缺的土地资源在一些企业那里变的不稀缺比如万达不可能在长白山的运营十分出色因为那个项目是万达的第一个超大的旅游地产万达能做长白山的项目一定是当地相信万达的规模大企业资金雄厚天沐的温泉服务好是因为虽然天沐也多次表示要做高尔夫等项目但看结果是还是做温泉做了十几年口碑很好所以它是运营与服务导向创意是大家都在说的一个事情但是能做好的很少目前地产商评价好消费者评价好的就是邓鸿的九寨天堂如果放眼国外旅游地产还会看到金融性不动产投资我国曾尝试过放开房地产投资基金但年被叫停现在的金融改明确提出了努力构建多层次的资本市场去年月苏宁用家门市做为目标资产作价亿元通过私募基金将商贸业纳入证券标的这件事其实就是一次房地产投资基金的尝试近日万科的一个项目也在做房地产公募基金如果这样下去我国也一定会出现金融导向的旅游地产企业拥有超强拿地能力和融资能力的企业凭借自己这两项硬实力参与旅游地产市场竞争有的企业融资能力看似不强但因为出色的拿地能力使得资金也不缺有的企业因为强大的融资能力而深受地方政府喜爱变的土地不缺土地和资本在一些情况下又是可以相互替代的所以土地和资本导向的企业就是充分发挥自己拿地能力和融资能力的优势参与旅游地产市场案例分析万达集团在年月日一天时间就在吉林省抚松县签订了四十二块土地土地出让合同这是一个被称为万达长白山国际旅游度假区的旅游地产项目一个超大的项目占地平方公里规划用地平方公里在当地创造了记录放眼全国这也是一个超大项目当天敲定的土地还只是这个项目的一部分在抚松县政府网上显示抚松县政府在年月到月间还向万达集团出让了块土地这个项目从一开始似乎就在拿地审批等方面享受着特殊的照顾查阅年国土资源部和国家发改委发布的限制用地项目目录年本增补本和禁止用地项目目录年本增补本后得到商品住宅项目宗地出让面积不得超过下列标准小城市镇公顷中等城市公顷大城市公顷显然万达在拿地的时候是在规避上面的文件但是即使分割后有的土地出让面积还是超过了规定的面积比如长白山国际旅游度假区南区地块住宅用地出让面积达到公顷超出了商品住宅用地的宗地出让面积小城市镇不超过公顷的上限在年月日这一天抚松县政府就向万达集团领头的长白山国际旅游度假区开发有限公司出让了块住房供地总面积达到了公顷与此对比的是从年到年抚松县年平均每年住宅用地才公顷从政策上考虑当地政府可以通过多种政策补贴该公司这个土地成本是出奇的低了一个人口只有多万人的抚松县能购吸引这样超大规模的旅游地产这在过去是不可想象的年抚松县政府网站上可以看到一条名为长白上果松山滑雪场的招商项目抚松县政府希望建设一座拥有条滑雪道每年可以接待万人次的滑雪项目当时定的最少投资额为万元很意外万达带来的是一个投资额亿元的超大旅游地产项目这其中滑雪场的总投资是亿元这是最低标准的倍年东北亚博会多名民营企业家来到了吉林省考察这其中就包括万达董事长王健林就是在这次的考察中王健林决定选择抚松县首次开发旅游地产在年初万达集团泛海集团巨人集团复星集团一方集团五家民企与抚松县政府签订了投资协议而年月正式签约时投资方是大连万达商业地产有限公司泛海集团一方集团亿利资源媒体认为复星集团和巨人集团选择退出是因为决策层认为当地市场成熟需要很长时间进入的风险过大王健林找到了亿利资源合作四家企业的出资比例为万达集团泛海集团一方集团亿利资源四家企业按照这个出资比例共同成立长白山国际旅游度假区开发有限公司注册资本亿元此后的长白山国际旅游度假区开发有限公司股权又一次变更这次是增加了三位伙伴分别是及融科物业投资有限公司联想控股有限公司和北京用友科技有限公司长白山国际旅游度假区开发有限公司此次确定的股权结构为万达集团持有股份泛海集团持有股份一方集团持有股份亿利资源持有股份联想控股持有股份北京用友科技有限公司持有股份融科物业投资有限公司持有股份长白山国际旅游度假区开发有限公司实际上是一个多家知名民营企业投资的公司而万达集团股份最多在现实中也扮成为了实际的操盘手在年月日长白山国际旅游度假区进行了奠基仪式亿投资的旅游地产项目在当时的房地产企业融资环境下甚至是现在银行贷款就显得格外的重要在开工奠基仪式的当天嘉宾席上坐着几位来自几家大银行的代表查阅国土资源部的网站长白山国际旅游度假区开发有限公司将块土地抵押给了中国农业银行股份有限公司抚松县支行拿到亿元贷款将块土地抵押给了中国工商银行股份有限公司白山分行拿到亿贷款所以长白山国际旅游度假区开发有限公司一共有块土地被抵押拿到贷款亿元房地产开发商抵押土地贷款本来是很正常的事情但是如果将被抵押土地出让价格与抵押贷款金额相比长白山国际旅游度假区开发有限公司的贷款是在享受着很大的优惠比如长白山国际旅游度假区北区地块住宅项目年月日该地块出让价格万元而该地块在年月日进行土地评估时的金额是万元最终中国农业银行股份有限公司抚松县支行以这块地为抵押物发放贷款万元类似的事情一再发生这里只是举了个例子按照流程土地的出让方会在招拍挂前委托专门估值机构对土地估值确定一个底价同一块土地在两个月时间里抵押给银行的估值比土地出让价格高出如此之多是很少见的按照银行的惯例同一块土地抵押日期与出让日期相隔三个月内是不会再次估值的抵押时会直接参照出让价格给出抵押率很明显中国农业银行股份有限公司抚松县支行对这个旅游地产的贷款发放是很宽松的恒信投资管理有限责任公司是抚松县政府的融资平台但它曾承办了亿元的长白山国际旅游度假区投资担保函政府的融资平台为商业项目担保很少见长白山国际旅游度假区开发有限公司还有包括发行企业债券和零售不动产抵押融资销售回款等多种融资方式年泛海集团为长白山国际旅游度假区南区项目公开发行亿元的企业债券债券公告书内容显示根据该项目可行性报告项目建成后年平均营业收入为亿元年均净利润为亿元总投资收益率项目资本金净利润率财务内部收益率为投资回收期年年月日五矿国际信托有限公司启动吉林长白山国际滑雪中心信托贷款集合资金信托计划募集资金亿元这是对长白山国际旅游度假区开发有限公司发放信托贷款资金会用于南区长白山国际滑雪中心的建设这就是万达集团经常使用的零售不动产抵押融资的方式房地产企业销售回款一直很重要在万达广场的北区有两个公寓项目正在销售为了加速这个住宅项目的销售万达在这里建造了一座行政中心年抚松县政府从多公里外的原址搬了过来万达其实也在尝试从土地开发商变成土地运营商早在年万达就在长春和哈尔滨举办了联谊会吸引别的开发商参与长白的度假项目各种数据显示万达集团在土地和资本的硬实力而且正是这种硬实力这种核心的能力驱动着万达集团发展当然万达集团只是一个明显的例子当房地产企业规模做到足够大时会不自觉的使用这种能力运营和服务导向模式主要特点旅游地产项目所涉足的产品的多样性业态的复杂化经营的专业度已超乎想象旅游地产发展商正面临一个专业化的时代投资开发的行为向专业化集约化和国际化方向发展以运营和服务为导向的企业名气普遍偏低和以土地和资本为导向的企业在体量上相比也是很轻的这类企业往往以手艺人的角色出现出现在最多的领域就是酒店连锁品牌以运营和服务为导向的企业的特点是轻资产重人才企业在发展的过程中最少的掌握物业最多的托管物业向物业输入人才持续的做专业的事会做的很好目前这类企业还没有走进大众的视野名气较小但是这类企业对自己在房地产产业链中的角色定位十分准确以运营和服务为导向的企业有着很强烈的顾客需求认识和终生服务理念更加注重声誉管理这里就不得不提珠海天沐案例分析年珠海珠海天沐温泉旅游投资集团股份有限公司成立天沐集团现在正在全国多个省市自治区运营多家温泉项目规模大名气高现在已经成为我国温泉产业的标杆公司多年以来业内同行经常模仿天目集团的经营模式温泉产品和服务标准它是一个投资开发销售经营管理一体化的的集团从公司的发展脉络上看现在是向着重运营天沐集团的主要产品为露天温泉旗下的温泉项目有自建的更多的是其他公司建好天沐来运营天沐集团自建的温泉包括江西明月天沐温泉度假村江西资溪法水天沐温泉度假区委托天沐集团运营的包括天津天房集团投资建造的天津光合谷天沐温泉度假区福建天福集团和新乡中房地产公司共同投资的河南元润天沐温泉大酒店北海阳光大连有限公司投资建设的辽宁旅顺温泉度假酒店浙江交泰实业有限公司投资建造的山东定陶牡丹源天沐温泉度假区黑龙江太平湖房地产开发有限公司投资开发的哈尔滨太平湖天沐温泉酒店等等共计计余家天沐的项目开发的面积或者一期开发面积多在亩左右投资额控制在亿上下在温泉度假经营成熟两年后才开始投入旅游地产天沐集团副总裁张奕曾直言国内一些旅游地产借旅游开发为名实圈地之实是卖完房子拿钱走人而天沐是一个通过管理和物业服务挣钱的公司天沐温泉酒店管理有限公司是天沐旗下的全资子公司主要为温泉项目的投资商提供全方位的项目规划策划工程筹建技术顾问开业筹备管理顾问品牌输出及委托管理服务天沐在十余年的温泉度假综合体开发建设与经营过程中积累了丰富的实战经验和教训这个问题很容易想明白艺术家那是要靠天赋的但是手艺人在通过自己的长时间努力后就可以变成很好的工匠天沐集团就是专注于温泉一直在加强温泉的运营所以运营一定是天沐的强项创意导向模式主要特点随着当代旅游经济的的日益发展旅游策划旅游策划公司旅游策划方案这些词汇频频出现于社会各版头条众多旅游策划公司也如雨后春笋蓄势待发好的旅游策划方案总是酒香不怕巷子深山外有山如何让当地旅游策划独树一帜勇立潮头如何成就一部惊世骇俗旅游策划方案永远是政府与旅游策划公司探讨的无尽话题创意导向型企业的最大特点就是打破常规做了市场不能做的事情并且取得巨大成功创意导向企业数量很少比如一般房地产企业在做任何项目时都会强调位置的重要性但是九寨天堂就在一个差的位置做了一个很好的项目案例分析四川省阿坝藏族羌族自治州境内从若尔盖县到九寨沟县绵延数百公里一个位居大九寨国际旅游区核心区域拥有旅游观光森林探险峡谷漂流会议度假民俗文化科学考察观赏等多种功能的大型综合性旅游度假区这就是九寨天堂它到成都的车程是公里到九龙机场的车程是公里许多游客都是先坐飞机到九龙机场然后驱车到九寨天堂九寨天堂洲际大饭店是九寨天堂的核心项目饭店就在自然之中风景很好旁边是九寨沟九寨天堂洲际大饭店总建筑面积万平方米酒店拥有艺术展示厅天浴温泉中心酒店购物娱乐中心餐饮中心展览厅古羌寨会议厅大堂集合了餐饮购物住宿娱乐休闲养生会议度假多种功能整个饭店背靠雪与原始森林融为一体内部配置一流特别是高米长米跨度米的钢拱架全透明玻璃结构平方米大堂被誉为消失的建筑多平方米的温泉中心各类酒吧和餐厅同古羌寨很自然的融合在原始森林中酒店的大堂也很有特色有小桥流水还有鸳鸯天鹅鹭鸶等多种动物自由自在的嬉戏艺术展厅里还有不只有观赏价值还有科研价值的第四纪古冰川的特殊漂砾扁平旋转椭球体状漂砾九寨天堂的设计者董事长邓鸿先生本身就是一个画家他还会在这里组织举办各种艺术展览九寨天堂洲际大酒店曾连续两年被由世纪经济报道新浪网等发起的中国酒店金枕头奖评为中国十大最受欢迎度假酒店甲蕃古城是九寨天堂的特色区域位于九寨天堂甘海子风景区共占地亩它通过藏羌文化的主题人文风情的底蕴融合了藏羌两个少数民族的人文历史宗教等多种独特的民族文化保留了藏羌建筑的风格表现了藏羌两个少数民族自然主义的朴素思想甲蕃古城的主体是官寨酒店别墅配套了大量的休闲区吧文化区特色餐饮区民俗商品街等等特别是配套了藏羌文化的博物馆和九寨天堂大剧院甲蕃古城通过发掘整理和收藏结合甘海子湿地的自然风光恢复了当年松赞干布在当地驻军的情况在对遗迹的整理的时候还添加了现代功能甲蕃古城的装饰全使用当地的石片通过重建当年的建筑商铺街景寺庙表现原生态藏式风格甲蕃古城的数条水道旁建有藏羌风情的歌舞厅及篝火广场酒店商铺餐饮娱乐手工艺等设施帮助游客走进藏羌民族的生活甲蕃古城可以容纳数千人住宿几万人进行各种活动九寨天堂大剧院的室内舞台规模是全球最大的剧院进深米台口米高多米表演厅接近平方米有多个座位名为九寨天堂梦幻之旅的超大型晚会会在这里上演这个舞剧在藏羌少数民族文化背景下巧妙利用现代声光电综合舞台技术讲述了一个神话历史的爱情故事每当演出结束舞台上的天门会慢慢打开大剧院会与篝火广场融为一体这个场地可以安排上万人观看露天歌舞参与锅庄万通董事长冯仑先生这样评价九寨天堂我认为地段的重要性次于空间的创造性政府给我一块地无论在哪儿我都有能力让它赚钱因为我可以制造出一个独特的体验空间使它有价值比如九寨天堂要从成都搭乘飞机然后开车才能抵达周边都是荒地但是它以藏羌文化为主题制造了一个特别梦幻的酒店你进去以后分不清楚是室内室外它把风情街修在室内大玻璃一打开又像是户外在室内能让你感觉到森林里的空气鸟鸣等等也能体验到逛街的乐趣这就是独特的空间体验正因如此人们趋之若鹜不火都不行在那样一个偏远的地方他把藏羌文化放在室内跟室外互动给人特别的体验同时还能挣钱找三流四流的开发商最后可能就是建成一个洗头房烂酒店过两天就没了金融导向模式现在国内没有金融导向的旅游地产开发公司因为国内目前还没有完全开放房地产金融我们国家房地产开发学习的是香港模式香港模式的特色就是房地产开发中使用大量的贷款香港模式在国内这么多年成就很大但同时我们也看到了香港模式的弊端地方政府的土地财政模式民众对高房价的不满等等党的十八大报告中提出深化金融体制改革健全促进宏观经济稳定支持实体经济发展的现代金融体系发展多层次资本市场近期更是有万科牵手鹏华基金推出国内首支公募和苏宁用家门市做为目标资产作价亿元通过私募基金将商贸业纳入证券标的金融改革的时候房地产产业会有什么变化就更有探讨价值了这里先介绍一下香港模式和美国模式香港模式简介我国房地产业起飞一般认为是从年国务院发布国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知后开始的当时国内很自然的就学习了香港房地产开发的模式我们不能否认香港模式为我国的城市建设做出的巨大贡献但也要看到香港模式的缺点香港的土地只有平方公里但是拥有万人口这人口密度比中国内地最高的上海还要高在这样的情况下土地就成了极其稀缺的资源香港的房地产开发商通常是拿地盖房销售物业管理一家包办这是一种全能型开发模式新鸿基地产新世界发展长江和黄等排名前十的地产商都是这个模式这前十家房地产企业占香港房地产的份额超过了香港模式的一大特点就是商品房预售大家一般习惯的称为卖楼花国内开发商这么多市场竞争如此激烈很大程度上是因为商品房预售制度预售制度可以帮助资金量小的企业进入房地产市场通过卖楼花快速获得回款进行房地产开发国内房地产开发市场这么红火商品房预售是帮了很大的忙的我们现在回过头看卖楼花也造成了许多问题新闻上不断出现的开发商把同一套房卖给多位业主在银行重复抵押骗贷楼花卖了出现烂尾楼等等当社会上对此类现象进行批评时多会出现得出制度问题的结论而许多时候媒体也只是对此类事件进行了报道到底解决的怎么样就不知道了香港因为人多地少所以开发商很注重土地储备内地开发商在学习的时候也学习到了这点特别是房地产火爆的这几年开发商到处血拼拿地地王不断的被刷新甚至一些地方出现了将在售的楼盘买下推平比买旁边土地价钱还要便宜的现象这一点社会的评论往往是很负面的特别是民众批评高地价催生高房价一些开发商一边批评这种现象认为内地和香港不同香港本身是人多地少而且许多地是丘陵无法使用土地确实就是寸土寸金一边很无奈的拿地香港模式中银行贷款往往在房地产企业开发中占有重要地位房地产火爆企业往往一边高价拿地一边大量贷款这样的模式在房地产火爆时看着很好一但房子卖不出去就是一个很大的社会危机在地产业的论坛中关于地王的问题多次听到著名开发商向同行发出你们这是在赌博赌地价还会上涨美国模式简介美国模式的特点就是房地产开发中做土地整理的就做土地整理搞建设的就搞建设做出租的就做出租还有做金融产品的开发商在房地产开发中是一个手艺人组织者的角色开发商不会投资或者出资很少参与开发很少的投资意义在于开发商愿意承担房地产开发的风险而不是项目就差这些钱房地产开发商存在的意义就是在房地产开发中使用其专业的手艺为房产获得最大可能的收益在美国好的开发商是不用担心钱的因为开发商想要做什么项目就有钱在后面跟着因为这个钱相信开发商就如冯小刚拍电影也不用担心钱王中军相信冯小刚一定会支持在房地产开发产业链中介产业链金融产业链和流通产业链中以房产基金为主的金融产业链非常发达这样金融就成了房地产的核心开发营建就显得成了苦力活挣辛苦钱了房地产基金投机商和银行组成了金融产业链占大头的是房地产基金银行占最小的一部分美国的投资商主要从事物业投资这和国内主要是物业开发有很大的不同美国现在有多只房地产基金在它们的总资产超过了亿美元房地产基金的发起方式是首先进行私募或者公开发行股票集资包括个人投资者机构和人寿保险的钱还有养老基金的钱都可以参与集资后将钱交给一个专业的公司进行专业的操作房地产基金的投资方向不同相应的可以分为权益型抵押型和混合型权益型就是投资并拥有房地产主要收入来源于租金也叫收益型抵押型就是投资房地产贷款或者收益源于贷款的利息混合型就是在从事抵押贷款的同时自己也有部分的产权进入退出规划卖房图香港模式资金流向项目图美国模式资金流向我国旅游地产推动因素分析整个社会发展层面上随着我国经济的发展人们的生活水平是越来越提高了特别是不少人有了较大的资金存量如果这些是一些工商业主等有自己产业的人群他们的钱还是有去处的但是如果是一些上班族如果能做房地产金融还是会给他们增加投资渠道的从人的需求来看人们休闲的需求是越来越旺盛要求也是越来越细致越来越个性旅游地产开发的一条龙服务服务跟不上缺乏人们认可的创意缺乏运营经验等等甚至一些旅游地产项目做成了卖了房子就走这些都是急需要改变的政府层面上年的时候朱镕基总理面对的难题是怎样收回市场上的货币当时的说法就是怎么样把老虎关进笼子老虎就是指市场上的超量货币根据当时的统计年到年的分别是当时的有效解决办法就是取消福利分房对房地产进行货币化改革而我们近年的虽然保持在左右但民间和金融学家基本一致认为我国货币超发根据央行的最新数据显示截至年月末中国广义货币供应是万亿元是美国的倍央行从去年开始就不断放水截至今年月央行还在放水放出来的钱还是得收回去如果能做到对房地产产业链进行金融改革对货币回笼是很有效的办法进入退出进入退出投资管理项目管理顾客管理资产管理投资组合与指标控制专业服务如果延长金融产业链我国的旅游地产会有以下几点变化利益多方分享美国模式下导致多方共享房地产业利益特别是因为有个人参与房地产基金这个就给社会上想要从事房地产投资的个人一个出路个人投资者不用只能买房投资避免了政府出台限购令等等措施资源配置更优风险降低在香港模式下买了房的买了地的都很难接受房价地价的下跌因为香港模式逼迫大家非理性的进行买房买地如果做到美国模式机制上会降低银行的风险企业做专业的事情一定会更加专业企业对投资的风险也会有更大的掌控倒逼产业的细分促使企业更加专业化专业化带来优势就是质量的提升包括土地更有效的整理更优质的建筑更加贴心的服务出现一批投资者可以放心的优秀金融业服务者小结我国旅游地产四种模式从企业的角度来说充分发挥了各自优势资本与土地导向的模式充分发挥了企业的规模优势运营与服务导向的模式是企业常年从业经验所得创意导向的模式就有企业的天分在里面了金融导向的企业现在没有但是未来一定会有从企业的角度四种模式是没有先进与落后之分的企业都是在对自己进行充分评估后选择的发展方式如果未来我国旅游地产开发模式从香港模式转美国模式资本与土地导向的企业似乎优势就在土地整理房产建设等环节上经济学上著名的微笑曲线的底端是生产制造环节高端是设计与服务如果直接套用这个理论大企业在美国模式下就会陷入产业链分工的底端部分但现实是大企业也在不断的变革例如万科集团正在进行的万物生计划该计划吸收了大批的优秀大学毕业生进入万科的物业服务本文不能预测未来的旅游地产会变成怎么样但是巨大的变革是一定的结论文章首先确定了我国的旅游地产是以旅游为导向的土地综合开发这一概念运用了美国模式特色的产业链细分法分析了香港模式的中国大陆旅游地产得出了我国资本与土地导向的旅游地产运营与服务为导向的旅游地产创意为导向的旅游地产但是目前我国缺乏金融导向的旅游地产根据目前的情况国家的金融改革一定会促进旅游地产金融发展在完成论文的时候各种新消息不断爆出最近又爆出了万科集团与万达集团合作的消息相信中国游地产将会开启全新的模式不是香港模式也不是美国模式而是中国自己的特色模式文章的不足主要体现在两大方面一方面是学生没有亲身前往论文中提到的旅游地产项目主要参考了一些书籍和网络上对以上旅游地产项目的评价考虑到专家和地产商在人群中的比例太少我们国家还有很多人不会上网会上网的又不发表评论所以文章只吸收了专家地产商等较少数人的意见另一方面是文章写的时机偏早我国金融改革正在进行房地产业也是频频爆出金融改革的消息现在论文只能得出旅游地产巨大变革的结论但如果可以看到一些旅游地产金融改革的趋势论文对其进行具体分析会更有意义本论文是对旅游地产发展模式定性的研究如果能对我国旅游地产开发进行定量的研究将更科学从案例中提炼理论模型对旅游地产模式做计量分析和预测会是一个很好的未来研究方向参考文献马勇王宏坤基于全价值链的我国旅游地产投资策略商业研究徐徐徐祝林西安旅游地产的文化导向型开发策略前沿孙靳旅游地产发展中的若干问题探讨及对策思考卷宗武瑾旅游地产商业模式与开发流程研究商业时代王栋梁李万莲旅游地产客户满意度的实证研究以碧桂园十里银滩项目为例旅游世界旅游发展研究张斌斌周元莫玲娇我国旅游地产现状现代商贸工业陈龙我国旅游地产发展策略研究前沿赵宏宇冯德显河南旅游地产开发的问题及对策研究河南科技胡美仑浅谈在当前形势下发展旅游地产的策略商黄杰昌论当前旅游地产开发若干思考房地产导刊王珊珊石娟顾新我国旅游地产发展分析中国商贸部周春香董观志新经济政策下旅游地产发展战略研究中国市场岳克涛旅游地产规划设计的思考以海南旅游地产为例城市建设理论研究董欣张沛段禄峰西安大都市与旅游地产发展互动模式研究人文地理刘群红休闲旅游地产的主题定位分析与开发启示企业经济周萧黄猛解读旅游投资的八大成功因素建筑经济殷滋言洪占东臧步辉旅游地产规划设计探析天津建设科技致谢规定动作全部做完了现在到了自选动作时间首先感谢老师们出着一身的热汗还有耐心的坐在这里听我的答辩特别要感谢李晓琳老师对我的论文指导李老师一次一次又一次的给我强调我写的是论文不是随笔注意格式语气当初论文选题时我说我想写这个李老师说你想写就很好当我发现这种论文很难写时李老师莞尔一笑决定了就要走下去现在我真的写完了站在了这里这四年里我从学校食堂吃出的加餐从头发变成了钢丝球刷锅的那个学校的网球场从免费到安装格网后收费收费后我一次都没打过我也从刚进校门看一切都是那么新奇后学会了逃课学会了上课悄悄看自己喜欢的书可是我在母校涨了见识一个农村的学生在学校学会怎样生活在现代社会学会了思考按照我这篇文章的理论我最保险的工作是去酒店可是酒店说我太矮我又没什么创意的天分可能的话我会去上海从交易员做起文章不足的地方希望老师们多多批评因为文章给我的职业规划起了指导作用