房地产毕业论文.doc

XXX省建筑职业技术学院毕业设计毕业题目学生指导老师专业班级年月第1页共12页答辩委员会意见答辩委员会教师姓名职称毕业设计成绩摘要房地产业是国民经济发展的重要产业是事关民生的重要产业房地产安全直接关系着国家金融安全和宏观经济的安全其上涨原因主要有供求矛盾逐步凸显开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡经济适用房所占比例极小无法影响供给平抑房价流动性过剩下的被动投机户籍制度间接推动了房地产价格的上涨房地产价格过快上涨容易出现房地产行业的泡沫增加金融风险不利于中国经济良性持续的发展对于调整我国房地产价格的对策与建议是调整开发投资结构增加低价位住房供应控制开发成本降低房地产企业的期望利润加大对房地产价格的检查与监管力度维护市第2页共12页场正常的价格秩序关键词房地产价格原因分析调控政策一房地产价格的概念房地产价格可以用房价收入比和价格租金比两个指标来衡量房价收入比即住房总价与居民年收入的比值该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性国际上通常认为房价收入比在46倍之间较为适当这是20世纪90年代初世界银行专家黑马提出的一个世界银行认为比较理想的房价收入比黑马指出房价收入比高于6倍就难以形成买方市场要使人们买得起房房价收入比要在5以下而中国全国的平均房价收入比在710倍左右在一些城市已超过或远远超过10倍北京上海深圳的房价收入比超过14倍这反映了中国房地产价格呈现过快上涨状态房地产的价格租金比反映房价与租价的背离程度也是判断房地产价格是否理性增长的重要因素价格租金比是国际上通常用来表示房价水平的高低受数据可得性限制这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化如果比值大于1说明价格租金比较高投机成分和市场泡沫增大反之如果比值小于1则说明价格租金比较低市场的投机成分和泡沫在减少近年来中国房地产市场价格租金比不断提高2003年全国为10320042008年一直在104以上2009年上半年虽然有所回落但依然大于1的临界值说明随着房价的不断上升中国房地产市场的投机成分和泡沫在不断增大二房地产价格攀升的原因大规模的房地产价格的上涨中国的房地产是否是泡沫已成为经济学家们讨论的焦点日本在20世纪90年代房地产泡沫的破灭严重地打击了其经济造成了其近十年的经济衰退国内的许多经济研究者都以日本房地产泡沫为参照作了大量的对比研究并得出了有价值的结论但是日本房地产发展有其特殊的一面它是在特定的历史环境和经济形势下产生的日本泡沫经济的背景和环境与我国经济现状有很大的区别中国房地产不会出现类似20世纪90年代初日本的房地产泡沫只有了解中国房地产价格上升的真正原因才能有效地采用相关政策来指导房地产行业的正确发展我国当前房地产价第3页共12页格上升的原因主要有一供求矛盾逐步凸显是房价上涨的内在原因1政府为主导的运作体制导致房地产供给的不足因土地供应量减少而导致供求矛盾逐步凸显是房价上涨的直接原因市场价格围绕价值上下波动需求增加并且供给减少时会造成价格的上涨我国房地产市场并不是真正意义上的市场经济而是以政府为主导的运作体制土地的国家所有使土地供应完全处于国家垄断状态土地的相对供给不足必然造成价格的上涨在房地产开发企业价值链组成中有两个环节存在着垄断行为一是在土地获得阶段国家对房地产开发实行国有土地使用权出让制度即土地使用权批租一级市场由国家垄断二是在市场营销阶段房地产是一个区域性的市场房地产的买卖均是在一定的地理空间上进行的占领了优质空间的开发商形成了对该空间内房地产的供给垄断由于空间的唯一性导致开发商拥有了市场垄断力量形成垄断价格可以看出双重垄断是导致房地产价格上涨及消费者剩余被剥夺的重要原因2房地产开发成本不断上升房地产开发的主要成本包括土地成本建安成本管理费用税费利润等土地价格和建材价格的上涨使房地产开发成本不断提高对房价上涨形成了推动力1土地交易价格不断上涨首先土地是一切经济活动的载体随着工业化和城市化建设的推进产业发展和居民生活条件的改善对土地形成了巨大的需求大量的土地资源被占用土地供需矛盾紧张土地交易价格不断上涨其次土地价格的不断攀升也受到地方政府的利益驱动目前土地的收入是地方政府财政的支柱2003年上海的卖地收入为216亿元相当于上海市地方财政总收入的24房价地价的上涨有助于地方政府获取更多的收入地方政府缺乏抑制房价上涨的动力土地交易价格上涨增加了房地产开发成本推动了房屋销售价格的上涨2建材价格上涨我国目前正处在重化工业化和消费结构升级阶段投资需求旺盛生产结构偏重于重工业化对钢铁水泥建材等能源原材料需求较大而国际市场初级产品也处于价格上涨阶段这就导致了能源原材料价格涨势较猛2004年建材价格指数曾达到1051生产成本增大必然导致房价提高第4页共12页3需求具有刚性带动投资性资本介入导致房价上涨商品房是一种特殊的商品一方面可以用来居住是其实用性另一方面商品房可以用来投资其价值相对较高风险相对较小1投资性需求从20世纪90年代至今我国储蓄率大体维持在38至40左右远远高于世界25左右的一般水平随着利率的下降和居民投资意识的逐渐上升投资理财逐渐成为居民家庭重要的经济活动由于股票和期货风险相对较高需要大量的操作经验人们的了解和接受程度还相对比较低加上金融市场的不健全打击了潜在投资者的投资信心所以房地产投资以相对较低的风险和稳定的收益率逐渐成为投资者的选择对象很多城市出现的房价上升租金下降的现象就是空房比例的上升影响了房屋租赁市场的价格这也间接说明了投资用的房产持续不断增加据统计截至2007年6月底全国商品房空置面积为124亿平方米其中空置商品住宅6563万平方米空置办公楼758万平方米空置商业营业用房3806万平方米2实用性需求商品房最终的用途是用来居住由于我国人口基数大新增人口多同时城镇居民人均住房面积较低所以人们改善居住条件的要求也十分迫切对于自住性商品房的需求量很大由于自住性需求短期具有刚性而投资性需求具有弹性随着资产价格的上升使人们产生资产持续上升的预期可以得出短期需求曲线DS在资产价格比较低的时候房产的投资价值没有体现由于人们对居住空间的习惯短期需求呈现刚性不会因价格的上升而出现改变为DE曲线当价格高于P0消费者出现房价不断上涨的预期房地产投资价值和资产保值功能逐渐得到认可随着价格的上升需求出现边际递增的上升此时为泡沫的出现期在EF段上斜率越大表明泡沫越多由于房地产的资源是有限的价格P0以上的短期需求曲线呈现随价格的上涨需求量增加的趋势并且无限接近由于房地产的特性导致房地产的长期需求呈现随着房地产价格的上涨需求量逐渐下降的趋势这是因为在短期内由于生活习惯或者社会风俗等的原因人们来不及改变其消费习惯所以短期需求具有相对刚性当价格达到一定程度后由于信息不完全人们的跟风以及非理性因素导致房地产价格出现反常波动即随着价格上涨出现需求量的增加而在长期范围内人们可以通过换小户型或者通过迁移到地价相对低的地方来避免过高的房价对生活造成的压力所以房地产长期需求符合正常的需求曲线的模型随着价格的上涨需求量相应下降房地产长期需求曲线富有弹性短期需求曲线的变化过程为中的CE曲线到EF曲线当房价超过某个价格的时候人们在房地产价格过高的时候会产生对房地产价格下跌的预期同时房地产投资的风险逐渐加大此时随着价格的第5页共12页上升需求曲线会按照长期需求曲线DL的方向运行即按照FB曲线运行此时即为房地产泡沫的破裂我们可以从需求的角度分析房地产泡沫的产生发展和破灭的过程二开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡我国房地产市场具有两个明显的特征即产品的差异性和信息不对称性由于房地产位置固定加上不同区位的自然经济社会条件各不相同以及建筑物的式样规模设备等方面的差别形成了房地产的差异性信息不完全性使经济活动的合理性以及市场的完善性大打折扣道德风险降低了市场优化配置资源的效率这些使得房地产市场不可能是完全竞争的统一市场而是一个交易费用比较高的区域性和垄断性市场加之我国房地产企业数量众多其在相邻地域开发的房产商品具有一定的替代性因此房地产市场结构属于垄断竞争市场房地产商面临向下的需求曲线具有垄断势力在市场交易中处于优势地位能够按照边际收益等于边际成本的定价原则获得超额利润同时房地产商比消费者和投资者都可以获得更多的市场信息这种信息不对称进一步增强了其优势地位加之行业洗牌加剧带来的地产寡头进程加速以及银行间竞争加剧给投资反弹创造的条件使我国房地产价格在越来越大的程度上由少数开发商决定即少数开发商凭借其所处的垄断地位默契配合结成价格联盟通过发布虚假广告来夸大需求通过囤积房屋抬价而售等手段制造供给紧张从而达到哄抬房价的目的炒作的结果必然是房价进一步上涨金融经济自改革开放以来我国加工贸易增长显著高于非加工贸易2006年我国加工贸易实现顺差18888亿美元而我国非加工贸易基本保持逆差2006年逆差为1142亿美元正是由于这种贸易结构的不均衡导致了我国连续多年实现贸易顺差外汇储备快速增加我国对资本流动控制严格维持了汇率的稳定和货币政策的独立管理的浮动汇率制度虽然可以避免国际资本市场对国内经济的影响可以排除货币大规模投机冲击的可能但结售汇制度使资本流动呈现单向自由化外汇储备的增长带来了基础货币的大幅增加此外2002年下半年人民币开始出现升值压力境外热钱在人民币升值预期的驱动下大量涌入中央银行通过外汇占款投放的基础货币随之大幅增加通过乘数效应的加大造成了流动性过剩现象五户籍制度间接推动了房地产价格的上涨现有的户籍制度造成了地域分割限制了不同地域间劳动力的自由流动使我国形成了典型的二元经济由于限制了以劳动第6页共12页力为主的各种生产要素的流动降低了社会对资源配置的效率因此造成了一系列的不平等现象而这又在一定程度上间接推高了主要城市的房价学校周边的房价往往是一个区域一个城市房价的标志由于现有的教育制度对教育资源尤其是小学教育资源的分配也是按户口所在区片划分从而产生了对相关社会资金的吸引作用进而带动了房价的整体性上升同时在保障性住房购买条件中几乎都有户口限制这一限制使得众多城市新增就业人员无法买到适合这一购买力层次的保障性住房增加了社会压力同时由于现有户籍制度立足于人口和地区的捆绑限制公民在不同城市之间的自由迁徙工作流动都会受到很大限制加上中国传统思想观念的原因更加强化了国民固有的安土重迁的生活习惯一个流动性强的社会人们会更多地倾向于租房倾向于投资更加方便变现的股票债券而不是不动产鼓励公民自由迁徙流动的户籍制度有利于增加房地产的租赁减少购买的需求进而稳定房地产价格三房价快速上涨的危害1不利于社会的和谐发展不利于构建社会主义和谐社会构建社会主义和谐社会要解决好人民群众的衣食住行的问题要求在住这个问题上能做到居者有其屋但是中国部分地区商品房价格上涨太快价格太贵远远高于当地的收入增长幅度超过了人们的支付能力导致住房矛盾比较突出产生很多社会问题特别是当房价增长速度高于收入增涨幅度时人们为了买房不得不减少其他方面的开支这对居民消费产生明显的挤出效应降低了社会个人的福利影响了社会的和谐发展2不利于经济良性持续的发展房地产市场的活跃将带动建筑冶金建材运输和金融等相关产业的快速发展房地产价格的持续上涨从短期来看开发商的投资收益和行业利润会显著增加但是从长期来看大量的资金都涌入房地产行业而实体经济长期得不到资金的投入对这些行业和相关产业产生巨大的不利影响不利于经济的良好可持续发展由于房价上涨过快近年来居民购房的首付款和月供不断增加月供和租房支出占居民消费总支出的比重也不断提高购房支出增加占比提高挤出了购房者在其他生活和发展方面的支出严重制约着居民消费的持续扩大尤其在当前国际金融危机的大背景下房价过快上涨挤出了居民消费扭曲着社会资源配置成为扩大消费和保增长的绊脚石3容易引发金融风险房地产价格快速上涨背后潜藏着巨大的风险一方面80左第7页共12页右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自银行信贷据中国央行2010年1月20日公布数据称2009年房地产开发贷款个人住房贷款增速明显加快全年房地产贷款超2万亿个人住房贷款的占比超过了75过度投机而非真正意义的居住消费推动的房地产价格过快上涨已经引发房地产行业的泡沫房地产行业的泡沫破裂时大量的贷款变成坏账银行可能遭遇流动性危机这样房地产业的危机由此波及金融业使局部危机可能演变成全局性的金融危机和经济危机对整个国民经济产生恶劣影响四调整房价快速上涨的对策与建议1增加土地的供给加强土地的有效监管创新土地的出让制度中国自2004年8月31日后经营性商品房开发的土地供应逐步实行招拍挂土地供应方式对于防止土地出让环节的腐败行为以及国有资产的流失是一种较好的供应方式但土地竞价价高者得的结果就产生了很多地王而且现阶段大部分城市都是靠出让土地来增加地方的财政收入以武汉市为例2007年的土地收益占财政收入的比例高达40全国其他城市甚有更高者这样的情况下政府当然更乐意采用竞拍的方式来出让土地这些矛盾已经日益严重我们应该创新土地的出让制度来加以解决一是采用招标式价低者得的方法所谓招标式价低者得办法即参照建设工程招标方法由城市政府规划整理好土地并委托几家信誉好的设计单位设计住宅方案再经专家评选出最佳方案后公开向开发商招标开发建设其中列明建筑材料标准动工建设时间竣工限制等同时列明每平方米楼面价的出让金届时哪家开发商报出的售房价格最低则项目出让给哪家开发二是借鉴荷兰政府采取递减竞价的竞价规则它是指拍卖标的的竞价由高到低依次递减直到第一个竞买人应价达到或超过底价时击槌成交的一种拍卖亦称减价拍卖通常将增价和减价拍卖相互衔接交替进行有人称之为混合拍卖或荷兰式拍卖即在减价拍卖出现两个以上应价人时立即转入增价拍卖相比增价式拍卖减价拍卖可以有效地抑制竞买人非理性的冲动使土地成交价格的更理性化三是一次书面报价的方式即现场竞价应采取竞买人一次书面报价的方式进行按照价高者得原则最后确定竞买人这种做法强调的是进入现场竞价后的一次书面报价行为可以有效的避免多次竞价带来的非理性现象在这种情况下对挂牌土地的底价的制定就显得尤为重要土地是人类生存的根基合理利用土地对人类社会的可持续发展有着重要的意义因此不断完善招拍挂出让机制在改革的道路中不断探索新方法使土地资源得到最优配置又保证了大多数人民的利益这样才能促进房地产市场和谐发展第8页共12页结论文章已经说出了我国房地产价格上涨所反映出的问题及本质指明了抑制房地产价格上涨的重要意义归纳了政府已经采取的措施房地产价格过快上涨的主要是由供求关系土地的出让制度房地产市场的体制不完善开发商的违规操作和投机客的过度炒等原因引起的过快上涨的房价使普通百姓无力承受而进入了蜗居时代导致现阶段住房矛盾比较突出在一定程度上影响了社会的和谐发展近年来我国房地产市场持续高速发展作为国家支柱性产业之一对国民经济的持续高速增长起了重要作用但是由于我国房地长市场发展相对不成熟房地产投资过热房价收入比过高房价涨幅过快等问题逐渐暴漏出来不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合与城市居民收入水平不相协调的现象从一方面来说城市经济发展水平是房地产价格的催化剂但是从另一方面房地产价格增长速度过快却会增加城市的生活生活成本阻碍城市经济的发展降低城市的竞争力致谢短暂的三年大学生活很快就要结束了我曾多么憧憬美好的学生时代如今当自己临近毕业时我又留恋已经流逝的三年学生生涯本文是在王利平老师悉心指导和亲切关怀下经过不断的学习和修改完成的老师严谨的学风渊博的学识谦逊的为人丰富的实践经验高瞻远瞩敏锐的科学眼光将是我永远学习的楷模老师乐观正直朴实的生活态度令我深深敬佩老师的谆谆教诲将使我终生受益在此谨致以衷心的感谢和崇高的敬意工学院的各位老师给了我很大帮助和启示使我学到更多的知识从而顺利的完成毕业论文在此一并表示衷心的感谢祝愿他们身体健康工作顺利事业上取得更大成功