房地产开发过程论文.doc

房地产开发论文专业工程造价班级土木学号姓名肖迦铭房地产开发论文浅析房地产开发流程摘要文章依据国家相关法律法规阐述了我国现行房地产开发的主要流程概括了房地产开发过程中相关环节的主要工作对房地产健康发展具有较强的现实指导意义关键词房地产开发流程历史证明房地产业是个不衰的行业它是关系国计民生涉及千家万户切身利益的行业也是各级政府及相关部门监管的工作重点国家为发展和规范房地产开发出台了一系列相互制衡相互监督的政策法规这些政策法规由各级政府及相关的工商税务国土资源环保安全生产发改建设质量技术监督财政人防等多个职能部门各司其职分头管控和执行笔者在办理某小区房地产开发手续过程中奔波于各部门之间逾百次方理清头绪完成小区建设并整理此文供广大同仁参考免走弯路一房地产开发公司的及资质房地产开发企业应向当地工商管理行政部门申请登记并取得营业执照之后应向建设行政主管部门申请办理房地产开发企业资质等级证书没有资质证书不能从事房地产的开发经营一般情况下先取得暂定资质随着房地产公司的依法经营业绩的产生不断提升资质等级二项目的选址房地产开发企业首先要选择地块所选择的地块要符合消防要求符合城市建设总体规划和土地利用总体规划经有资质土地测绘部门编制项目选址勘界报告后要先后得到消防规划建设国土资源部门的初步批复预审意见取的规划部门关于选址的批复意见或城市规划条件通知书后当地政府及国土资源部门即可开展征地工作完成征地补偿相关工作后进行土地的招拍挂工作并与中标的房地产开发企业签订国有土地出让合同出具建设用地批准书进而可到规划部门办理用地规划许可证项目的选址决定了房地产开发的征地成本和开发经营的利润空间是房地产开发的关键环节之一三项目的立项即项目在发改部门的核准或备案而取得立项批文项目核准或备案的要件包括项目申请报告有资质的中介机构编制完成国土资源部门出具的意见土地预审意见或建设用地批准书规划部门的批复意见选址意见书或城市规划条件通知书环保部门出具的意见经有资质的中介机构编制的环境影响报告书或环境影响审批表并经有资质的评估单位论证通过四项目的规划及施工图设计按照规划部门出具的规划条件房地产开发企业选择符合开发意愿有相应资质的规划设计单位对拟开发项目进行规划和施工图设计项目规划经规划部门审查通过后可取得建设工程规划许可证项目施工图经有资质的图纸审查中介机构或建设主管部门下设的图纸审查中心审查获得施工图审查合格证同时项目施工图还要及时向消防和气象主管部门报审确保消防及避雷系统符合有关要求五项目的招标主要是指规划设计地质勘察施工和监理公司的招标房地产开发企业可以委托招标代理公司进行上述各项工程的招投标工作也可以自行组织确定规划设计地质勘察和监理公司但是工程施工招标一般情况下必须由招标代理公司组织在建设主管部门指定的交易大厅中进行最后向中标单位发出由建设主管部门招标代理公司和房地产开发企业三方签章的中标通知书中标的施工企业应及时与房地产开发企业签订施工合同六项目的管理项目取得施工许可证就具备了基本的开工条件项目管理的重点是四控两管加协调也就是要做好安全控制质量控制进度控制和成本控制管理好合同和信息协调好监理公司施工企业设计单位和质量监督安全文明施工等相关方的关系做到目标明确措施得力统筹兼顾全面推进项目的施工同时房地产开发企业应将房地产开发建设过程中主要事项记录在项目开发手册中定期报送房地产开发主管部门一施工许可证的取得在依法取得立项批文建设用地批准书工程规划许可证用地规划许可证图纸审查合格证中标通知书等房地产开发的要件规范签订规划设计监理及施工合同后并按照规定缴纳农民工保障金社保费城市建设配套费等规费在开发建设资金满足施工要求的前提下可到建设主管部门申请办理领取施工许可证的手续二在项目开工建设前应及时与人防部门沟通按照规定建设人防工程或缴纳人防工程易地建设费与税务机关沟通及时申报相应的契税耕地占用税土地使用税营业税所得税等三在项目建设过程中要充分调动和发挥监理公司施工企业的积极性和主动性以及设计单位和建设主管部门的监督指导作用严把安全关质量关确保工程进度不断优化设计节约成本整合资源强化信息管理致力于打造优质工程创建安全文明工地四商品房实行预售许可制度商品房开发企业具备预售条件后可以申请预售办理商品房预售许可证后可以进行商品房预售合同网上登记备案预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设以缓解工程建设资金的压力七项目的竣工房地产开发企业向项目所在地的县级以上地方政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请并由其对涉及公共安全的内容组织工程质量监督规划消防人防等有关部门或者单位进行验收落实规划设计条件城市规划要求配套的基础设施和公共设施单项工程质量验收拆迁安置方案及物业管理等执行情况验收合格方可交付使用否则不得交付使用通过竣工验收后房地产开发企业要及时到建设主管部门进行项目竣工备案一物业管理依据物业管理条例国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业物业管理企业具有独立的法人资格从事物业管理的人员应取的职业资格证书物业管理企业接受物业时应对物业公共部位公共设施设备以及建设单位移交的资料进行查验与业主委员会办理物业验收手续二商品房销售双方应当签订书面合同合同中要载明建筑面积使用面积价格交付日期质量要求物业管理方式及双方违约责任等房地产开发企业应在商品房交付使用时向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书并按照住宅质量保证书的约定承担商品房保修责任还应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续并提供必要的证明文件房地产开发建设工作是一项系统工程它涉及面广流程复杂随着房地产行业的迅猛发展和经济信息时代商业模式的转换升级我们从事房地产开发建设的广大同仁要不断解放思想创新思维在实践中发展在发展中前进共同推进房地产行业与时俱进