房地产开发流程3.doc

第页共页创建时间房地产开发流程详细目录第一章项目决策阶段第二章前期准备阶段一获取土地使用权二征地拆迁申办并取得房屋拆迁许可证三规划设计四建设项目报建登记申请招标办理招标投标手续确定勘察五申办施工许可证六招标第三章工程建设阶段施工用水电及通讯线路接通保证施工需要施工场地平整达到施工条件施工通道疏通满足施工运输条件施工图纸及施工资料准备施工材料和施工设备的准备临时用地或临时占道手续办理施工许可批文及办理开工手续确定水准点与座标控制点进行现场交验组织图纸会审设计交底编制工程进度计划设计施工监理单位的协调第四章项目销售阶段一申办销售许可证二商品房销售及按揭办理一申请竣工验收取得建筑工程竣工验收备案证二申办建设工程规划验收三进行权属登记取得商品房权属证明书四物业移交第五章交付使用阶段从开发建设经营管理的程序上讲房地产开发一般可分为五个阶段即可行性研究和项目决策阶段建设前期准备阶段建设阶段销售阶段和交付使用阶段第页共页创建时间第一章项目决策阶段房地产项目可行性研究阶段房地产开发项目经董事会批准初步立项后转由企业战略发展研究室进行可行性研究可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化民主化减少或避免投资决策的失误提高项目开发建设的经济社会和环境效益可行性研究的主要内容有项目概况开发项目用地的现场调查及动迁安置市场分析和建设规模的确定规划设计影响和环境保护资源供给及资本运作方案环境影响和环境保护项目开发模式组织机构岗位需求管理费用的研究开发建设节点计划项目经济及社会效益分析结论及建议可行性研究小组成员知识组成经济师市场分析专家房地产专家建筑工程专家财会师及律师可行性研究的工作阶段投资机会研究该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判并对投资项目或投资方向提出建议即在一定的地区和部门内以自然资源和市场的调查预测为基础寻找最有利的投资机会投资机会研究相当粗略主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析如果机会研究认为可行的就可以进行下一阶段的工作初步可行性研究亦称预可行性研究在机会研究的基础上进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析详细可行性研究即通常所说的可行性研究详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础是在分析项目在技术上财务上经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤项目的评估和决策按照国家有关规定对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证未经评估的建设项目任何单位不准审批更不准组织建设依法必须进行招标的工程建设项目中按照工程建设项目审批管理规定凡应报送项目审批部门审批的必须在报送的项目可行性研究报告中增加有关招标的内容建设项目的勘察设计施工监理以及重要设备材料等采购活动的具体招标范围全部或者部分招标建设项目的勘察设计施工监理以及重要设备材料等采购活动拟采用的招标组织形式委托招标或者自行招标拟自行招标的还应按照工程建设项目自行招标试行办法国家发展计划委员会令第号规定报送书面材料建设项目的勘察设计施工监理以及重要设备材料等采购活动拟采用的招标方式公开招标或者邀请招标国家发展计划委第页共页创建时间员会确定的国家重点项目和省自治区直辖市人民政府确定的地方重点项目拟采用邀请招标的应对采用邀请招标的理由作出说明可行性研究步骤可行性研究按个步骤进行项目公司接受委托或集团公司董事会立项调查研究方案选择与优化财务评价和经济评价编制可行性研究报告集团公司董事会通过批准正式立项项目进入前期开发阶段第二章前期准备阶段一获取土地使用权开发商获取土地使用权的主要方式通过行政划拨方式取得旧城改造取得中标地块国有土地使用权转让取得出让方式取得招标拍卖协议出让三种方式联合开发并报有关主管部门立项审批后取得通过司法裁决取得通过兼并收购等股权重组方式取得开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让的方式出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国有土地使用权的出让方式有三种协议招标拍卖协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式招标出让是指在指定的期限内由符合条件的单位或者个人以书面投标形式竞投某地段土地使用权由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者即土地使用权受让人的出让方式以招标方式出让土地使用权不仅要明确合同双方当事人的权利义务而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等拍卖又称竞投有些地方也叫拍让它是指由土地所有者代表在指定的时间地点组第页共页创建时间织符合条件的土地使用权有意受让人到场就所出让使用权的土地公开叫价竞投按价高者得的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式依照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定建设用地凡属于营利性的商品房开发旅游商业娱乐等用途的必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权并取得成交确认书然后签订国有土地使用权出让合同开发商取得国有土地使用权出让合同后到建管处办理建筑方案报建手续至地籍处办理土地证登记手续属协议出让的办理土地登记时应提交以下资料土地出让合同划拨决定书或转让批文开发商营业执照或组织机构代码证房地产开发资质属新增建设用地的应提供建设用地批准书属存量用地的应提供原土地使用者土地权源资料地形图份加盖了权属已审核的宗地图地籍图各份地上附着物权属证明土地登记申请书土地登记法人代表证明和身份证明土地登记委托书土地主管部门土地使用权出让房地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作远郊区县房地局负责办理不足亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作土地使用权划拨房地局负责办理亩以上含亩的城镇建设用地的划拨手续区县房地局负责办理亩以下的城镇建设用地的划拨手续征用土地征用耕地亩以上其他土地亩以上由政府部门审核后报国务院批准征用耕地亩以上亩以下其他土地亩以上亩以下由人民政府批准征用耕地亩以下其他土地亩以下由区县人民政府批准地价评估市房地局负责城近郊区县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查地价审核和报批工作招标受让土地使用权申请程序用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件用地者到市或区县房地局或其它部门了解情况进行咨询并到出让地块实地勘察第页共页创建时间搜集资料用地者进行投资分析到指定地点办理投资登记提交企业工商营业执照法人资格证明银行资信证明并按规定缴纳投标保证金用地者填写投标书寄给指定方进行投标收到中标通知书后由企业法定代表人或授权代表人与市或区县房地局签订土地使用权出让合同并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金按合同的约定支付余款付清地价款后向市或区县房地局申领临时国有土地使用证付清全部地价后向市或区县房地局申请正式国有土地使用证拍卖受让土地使用权申请程序用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件用地者到市或区县房地局或其它部门了解情况进行咨询并到出让地块实地勘察搜集资料用地者进行投资分析到指定地点办理竞投登记提交企业工商执照法人资格证明银行资信证明并按规定缴纳竞投保证金用地者到指定地点领取竞叫牌用地者在规定时间指定地点到拍卖现场参加竞投企业法定代表人或授权代表人与市或区县房地局签订土地使用权出让合同并按规定支付总地价款的一定比例作为定金按合同的约定支付余款付清地价款后向市或区县房地局申领临时国有土地使用证付清全部地价款向市或区县房地局申领正式国有土地使用证属经营性开发用地的开发商通过招标挂牌竞买或协议出让程序取得成交确认书凭此书办理土地出让或划拨手续进行土地登记取得国有土地使用权证二征地拆迁申办并取得房屋拆迁许可证城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等不适应经济社会发展需要的部分进行拆除重建使城市的整体功能得到改善和提高拆迁方式政府组织拆迁主要指通过批租旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁拆迁人自行拆迁这是大型房地产公司常用模式但要申请拆迁许可证拆迁人委托拆迁适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行拆迁的主要内容包括房屋拆建如危旧房改造城市功能用地布局和空间结构的调整如居住区商业区车站生活服务设施等公共建筑的建设和改造环境治理如扩展绿地治理污染工程等因此城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的是城市建设的重要组成部分尤其是旧城改造中的一个重要环节处于建设项目的前期工第页共页创建时间作阶段申办拆迁许可证应提交以下申报资料填写城市房屋拆迁申请表一式五份建设项目批准文件建设用地规划许可证国有土地使用权批准文件建设用地批准书或划拨决定书拆迁代办单位和评估机构资料拆迁安置计划和方案拆迁红线范围内房屋面积户数性质用途等基本情况拆迁方式拆迁期限还建方式及还建期限产权清晰的安置用房证明拆迁补偿资金来源及预算资金额度有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明根据武汉市城市房屋拆迁管理实施办法的规定房屋拆迁管理部门在收到申请之日起日内对申请审查完毕符合条件的依法收取拆迁管理费住宅为元平方米非住宅为元平方米颁发房屋拆迁许可证开发商取得房屋拆迁许可证后即可组织拆迁并与拆迁人签订安置补偿协议安置补偿共有三种方式一是货币安置二是现房安置三是就地或异地还建拆迁完毕后申请拆迁验收取得房屋拆迁验收合格证三规划设计建设工程规划管理的主要内容有建筑管理道路管理管线管理审定设计方案核发建设工程规划许可证在已开发使用的城镇国有土地范围项目规划申报的基本步骤是在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前开发商要向规划局申报规划要点规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据在项目建议书批复后开发商应向规划局申报项目选址定点即向申请单位下发选址规划意见通知书对项目用地的位置面积范围等提供较详细的意见并须同时下达规划设计条件规划设计条件是项目选址后由建设单位申请规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件开发商在完成方案设计后须向规划部门提出审定申请通过审定的设计方案是编制初步设计或施工图的依据也是取得建设用地规划许可证的必备条件开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后应向规划局申领建设用地规划许可证该证是取得土地使用权的必备文件申领建设工程规划许可证是在项目列入年度正式计划后申请办理开工手续之前需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序该证申办开工的必备文件进行营利性的房地产开发必须取得国有土地使用权才能进行根据城市房地产管理法的有关规定房地产开发用地一级市场取得方式有两种即出让和划拨通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书申办项目选址定点取得建设项目选址意见书和建设用地规划许可证并取得第页共页创建时间建设项目选址意见书的附件规划设计土地使用条件建设项目选址申请城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略城市总体规划分区规划控制性详细规划等各级规划按照国家城市规划法建设项目选址规划管理办法等考虑建设项目的要求在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见此后由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见对初审意见及其选址提出复审意见对于同意的项目报政府审批后在规定的审批期限内核发项目选址意见书建设项目选址意见书的主要内容应包括建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据申办建设用地规划城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局决定建设工程可以使用哪些土地不可以使用哪些土地以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下如何经济合理地使用土地城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证委托设计单位设计送审设计方案申报规划要点规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见再行决定对可行性研究报告的批复当建设单位完成计划报批手续之后应到规划部门申报选址定点以获取选址规划意见通知书申报选址定点办理上述一书一证时需提交以下申报资料建设用地申请房地产开发单位营业执照和资质证书土地使用证或土地权属证明地形图开发商取得建设项目选址意见书及建设用地规划许可证后即可同步到建管处办理规划方案报建手续取得建设工程规划许可证到耕保处办理土地征用转用手续取得建设用地批准书到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续签订国有土地使用权出让合同或取得建设用地划拨决定书到地籍处办理国有土地使用权证到拆迁处办理拆迁许可证持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建取得建筑核位红线图和施工图建筑方案报建分两阶段规划方案审批阶段取得规划建筑方案批准意见书在此阶段需要提供的资料为地形图份地形图份附道路红线及光盘第页共页创建时间建设项目规划建筑方案图纸套及光盘大型项目需提供个不同设计单位的规划方案及光盘一书一证及其附件规划设计使用条件和规划用地范围线施工图核准阶段取得建筑核位红线图份和施工图份在此阶段需要提供的资料为土地证复印件或宗地图或出让合同或划拨决定书公安消防审图办人防供水供电城管交管通信管线抗震环卫燃气园林等部门审查意见或回执施工图份及光盘申办建设工程红线定位与验线取得建筑核位红线图红线定位包括建筑红线定位和市政红线定位其流程是先红线定位再验线红线定位工作完成后当建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前建设单位应申请红线验线办理红线定位时应提交以下资料原件建筑红线审批手续齐全的红线图建筑施工图以及建筑红线放线通知单建筑试放红线红线图建筑总平面图或建筑施工图试放红线通知单市政红线审批手续齐全的红线图管线工程审批文件及施工图若所放红线与规划道路或其它预留规划控制范围相关建设单位还须到市规划院提取道路坐标及其它相关数据申办建设工程规划许可通知书办理完毕后凭此通知书到建管部门办理施工许可证建设工程施工至正负零时持通知书等相关资料申办建设工程规划许可证持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费申报建设工程规划许可通知书应提交以下资料国有土地使用权证城市基础设施配套费收据人防费收据建设工程规划许可通知书申请表投资许可证经放线的红线定位册正本申办建设工程规划许可证申办完毕后开发商持建设工程规划许可证至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续建设工程竣工后个月内开发商持竣工图申办建设工程规划验收合格证建设工程规划许可证时提交以下资料建设工程规划许可通知书经正负零验线盖章的红线定位册副本经正负零验线盖章的核位红线图第页共页创建时间垃圾处理费联系单建设工程规划许可证出现变更事由时提交以下资料办理变更申请工商部门更名通知变更后的工商执照开发商资质证明土地变更批复变更后的土地使用证土地批租费使用费收据原建设工程规划许可证建筑红线图抵押权人同意变更的意见办理了在建工程抵押的法院裁决项目还应提交判决书