房地产开发10大流程.doc

一个房地产项目开发的整个流程大体上包括个阶段一开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点在市场经济体制条件下开发设想是房地产开发企业最关键的一项工作从这项工作起整个房地产项目开发就进入了状态开发设想是否准确地反映了市场的需要将决定未来整个房地产项目开发的成败这需要房地产开发企业认真研究房地产市场的变化趋势确定不同地段的发展前景把握不同项目的市场需求状况二可行性研究是房地产项目开发的第二步也是非常关键的一步开发企业提出了设想但这种设想究竟有没有真正的市场前景需要进行可行性研究可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段政府是否批准此项目立项银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果进行可行性研究就可能有两种结果一是可行性研究表明这个设想不可行那么即使开发企业不同意这个项目开发的全过程实际上就结束了二是可行性研究表明这个设想可行则不出意外这个项目就可以一直进行到最后的阶段三申请项目用地是房地产开发的第三步也是正式启动项目开发的第一步土地是所有建筑的基础申请土地是房地产开发正式启动的第一步在我国由于人多地少土地资源成为极为稀缺的资源对许多开发企业来说拿到土地才是最关键的一步有了土地就有了开发的全部条件有土地就不愁项目赚不到钱我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式划拨土地太多冲击了正常的土地市场的运行目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地绝大多数土地都是通过出让获得但在实际上从原土地使用者即原来占有国有土地的国有企事业单位获得土地却是主要方式开发企业在获得了土地使用权的规定使用年限之后要到建设行政主管部门备案领取房地产开发项目手册四项目设计是房地产开发的第四步也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步根据项目的规模设计的具体工作流程也有所不同对于规模较大的房地产开发项目来说一般要分成方案设计初步设计和施工图设计个具体步骤方案设计反映了建筑平面布局功能分区立面造型空间尺度建筑结构环境httpwwwjianshe99comwebzhuanyeziliaobiaozhunguifan关系等方面的设计要求初步设计在方案设计的基础上应提出设计标准基础形式结构方案及各专业的设计方案初步设计文件应该包括设计总说明书设计图纸主要设备与材料表工程概算书个部分施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计具有工程设备各构成部分的尺寸布置和主要施工方法并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明开发企业在进行规划及建筑设计前需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件以获得规划设计条件通知书主要规定规划建设用地面积总建筑面积容积率建筑密度绿化率建筑后退红线距离建筑控制高度停车位个数等房地产开发企业根据规划设计通知书委托有规划设计资格的单位完成方案设计然后持方案设计报httpwwwjianshe99comwebzhidao审表方案设计及其说明书等有关资料报经城市规划行政管理部门审查确认符合规划要求后核发建设用地规划许可证方案设计得到批准后即可以进行初步设计城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查确认其符合规划设计要点后建设单位就可以进行施工图设计城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后核发建设工程规划许可证五征地及拆迁安置是房地产开发的第五步也是取得土地使用权后的第一步在取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证之后就需要进行征地及拆迁安置的工作开发企业还需要到土地管理部门办理相关手续土地管理部门根据房地产开发企业的土地使用权证书及建设用地规划许可证进行场地范围的实地划定开发企业只能在划定的范围内进行征地及拆迁方案的实施工作六筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步也是征地及拆迁安置后最重要的工作取得土地使用权后大部分房地产开发企业自己投入的资金就基本上花费殆尽如何取得进一步开发所需的房地产开发资金就成了房地产开发企业最重要的工作开发企业需要制定资金使用计划然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量再通过各种融资方案的选择确定合理的融资方案目前我国房地产开发企业的融资渠道偏少基本上是通过商业银行贷款而房地产开发是风险极大的商业活动一旦投资失败将牵连银行体系最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用七建设工程招标是房地产开发的第七步是选择合适的承包单位和监理单位的有效方法工程项目招标投标制是我国工程建设市场的重大改革举措之一通过招标房地产开发企业首先可以选择合适的项目承包单位以确保工程投资不超过预算质量符合设计要求工期达到预期目标在确定了工程承包单位后房地产开发企业还需要通过招标选择合适的监理单位以便对工程进行建设工程监理八施工是房地产开发的第八步也是项目能否及时优质完成的关键一步为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线验线并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后才可以破土动工在招聘监理单位之后主要的项目工作就交由监理单位进行开发企业只控制最后的管理权即保持对监理单位的有效监督必要时解聘监理单位项目施工完成后还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收通不过验收就不能投放到房地产市场九市场营销与策划是房地产开发的第九步是实现经济效益的关键一步房地产项目的开发商在开发项目即将完工之际就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作如果开发商符合政府主管部门的预售条件开发商就可以在进行施工的同时进行所开发的房地产项目的预售工作房地产市场营httpwwwjianshe99comwebzhuanyeziliaohetongfanben销包括房地产市场调查研究确定营销目标与手段确定销售方式制定销售合httpwwwjianshe99comwebzhuanyeziliaohetongfanbenhttpwwwjianshe99comwebwangxiao同准备销售宣传资料培训销售人员参加必要的房展会选择广告的方式等甚至给项目起好听的名字在商品房项目的销售中都可以起到极为重要的作用当然房地产开发项目的租售必须经过房地产行政主管部门的批准取得销售许可证十物业管理是房地产开发的最后一步是房地产开发的售后服务实际上物业水平的高低对今后的居住质量是很重要的绝不是可有可无一个楼盘的引人之处物业是最直观的门面可以想象一下包围在一片垃圾中的花园洋房能不能激发人们的居住欲望显然是要大打折扣的随着居住水平的不断提高物业服务已经成为住房消费中的重要组成部分是市民日常生活的基本内容之一物业管理水平的好坏不仅代表着住宅环境的档次也影响着实际居住的质量同时还关系到房产的保值增值房地产项目开发所需办证流程及条件关系房地产开发商从拿地开始到开发销售的环节及办证流程为第一步土地取得涉及部门国土局拆迁办建设局事宜投标中标拆迁事宜国有土地使用权出让合同国有土地使用权证房地产开发项目手册第二步立项涉及部门环保局规划局建设局发改委计划行政主管部门事宜房地产开发项目可行性研究报告建设项目环境影响报告书建设项目选址意见书第三步规划及勘察设计涉及部门规划局勘察及设计单位事宜建设用地规划许可证建设工程勘察建设工程设计建设工程规划许可证第四步施工准备涉及部门建设局监理单位施工单位事宜工程建设项目报建委托监理单位施工招投标建筑工程施工许可证第五步施工监理质量监督管理涉及部门勘察及设计单位监理单位施工单位建设局及其质检机构事宜施工监理质量监督管理第六步申请预售商品住宅建设工程涉及部门房地局建设局工商局事宜商品房预售许可证工商备案