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炒卖旅游资源与项目的台阶很多企业家圈定旅游资源的时候特别有魄力因为当前中国的旅游资源还处于在法律上和技术上都没有规范定价的阶段可以低价圈定和套取这种资源管理的落后局面存在很多问题但对于鼓励旅游开发无疑是功不可没的投资商很愿意低成本拿下资源大多数都不愿意投入太多资金进行开发他们情愿将资源转手卖出快速获取成倍的收益不愿投入较大资金开发出成功的旅游项目实际上转手资源是很难获取高回报的因为目前我国没有一个象土地管理那样的法律政策体系无法控制旅游资源的宏观总量因此旅游初级资源供给充足地方政府鼓励开发初级资源市场还炒卖不起来旅游资源价值的提升必需通过包装与分级开发由资源转化为项目在由项目转化为企业核心经营能力转手炒卖才能够获得成功然而大多数投资商却不知道如何进行旅游项目包装与分级炒作性开发也没有好的招数将好资源变成好项目进而变成好企业从而实现转手运作的盈利目标今年五月一位著名企业的老总前来我公司拜访他们控制了一个非常好的资源一座海岛可是对于如何投资投什么项目投多少怎样经营等等问题心里始终觉得没底他向我提出的咨询要求就是在有限投资的前提下三年内转手卖出项目实现最大盈利一投资商的需求分析该公司获取了一座海岛的开发经营权从专业开发咨询的程序角度我们需要依据对市场的深度研究提出产品设计方案并通过可行性研究落实论证最为重要的是进行商业运作策划提出开发运作模式并形成具体的运作计划经过深度交流我们发现投资商内心存在极大的疑虑对于如何开发旅游资源如何经营旅游产品他们缺乏经验也缺少人力资源及渠道市场等的资源配置因此他们深深感到对海岛的开发运作与管理缺乏坚定的判断力并且他们根本就不希望陷入这一行业太深基于这一疑虑我们提出五级台阶解决方案二资源项目企业的升级运营模式直接出让资源获取资源差价将合同转让或者将重新成立的专项开发公司股权转让出去这相当于土地二级市场转让如果资源本身的价值很高圈定资源的时候有较高的预见性和特殊的渠道那么有可能实现成功转让最好的时候初级资源炒卖可以实现是投资卖出获取的效果进行资源包装和前期设计再出让项目这一方案需要高水平的项目包装技巧需要在市场论证产品设计上下功夫当然这同样需要投资一种开发前期投资和包装投资投资到位可以将一个项目包装的非常好关键是把资源的价值全部体现出来把市场的可能性挖掘深透当然最重要的是规划设计图一定要特别漂亮个性化特色化能让人激动有人激动价格就好谈了这相当于房地产中的项目转让可以全部卖出也可以剩下一部分股权如果包装效果好策划特别有创意给资源加分很大资源可以卖到换句话说策划规划设计的提升作用具备翻两番的能力不过这一台阶考验的是投资商的眼光请什么人物干什么事情差别就大了去了实施基础开发进行子项目的招商引资第三级台阶是规划设计之后自己干但是自己只干熟悉的行当基础设施所有经营性项目全部招商引资这相当于区域开发商进行整体经营吸引专业化的投资商进场开发运营子项目投资商获取土地经营权房产股权门票等分拆利润这一台阶考验的是投资商整体市场推广的能力做好基础设施谁都没问题但整体运营商市场运营决定一切搞得好子项目招商就把投资全部拿回来了以后每年只是挣钱如果转让公司换算过来资源可以卖到开展一期开发再进行招商引资这是以自我开发为引导以一期开发的成功来提升资源价值目的是获得更大的转让收益这样的开发只能成功必需突破市场形成一期开发的现金流量最大化我们给大多数投资商设计项目开发流程的时候基于投资能力受限一般会把一期开发现金流最大化作为一个原则把最有收益能力的项目放在一期可以达到最大的升值效果成功开发一期之后可以卖掉项目也可以招商引资进行二期开发如果转让公司换算过来资源可以卖到组建队伍进行独立开发对于很多从事其他产业的投资商来说下定决心进入旅游产业经营并不容易一旦决定自己开发经营就必须以建立队伍形成核心竞争能力为中心把项目做好做大在必要的时候扩大经营获取更多更好的旅游资源建立旅游产业链的横向纵向扩展也可以对旗下资源进行整合资产运营及资本运营这是最高的台阶也是要求企业按照长期产业发展进行开发运营的台阶在进入这一状态之后资源已经转变成为项目项目转变成为企业企业形成了旅游业的可持续开发经营能力这时卖掉企业换算下来资源可以卖到如果将企业纳入资本市场企业的升值还会更加显著在以上五级台阶中前四级都把招商引资作为第一位的前提以资源的高价出让为核心最后以一种方案则是以进入旅游产业为前提追求可持续的发展目标在这个杠杆结构中企业盈利能力的整合是最有价值的但快钱的赚法则完全需要结合具体项目进行评价对于一般的投资商我们建议以最后台阶的心态进行项目开发按照前四及台阶的可能性进行操作这样力求尽早卖出好价钱但随时准备自己开发经营一杆子干到底达不到盈利目标不出手对于旅游资源开发来说持续开发建设最后的高盈利目标是一定可以实现