中国旅游地产开发的四种模式和七大策略.docx

一城市功能区驱动旅游地产新模式旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域并承载一定的城市功能以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产也形成了一个又一个让世人关注的经典案例笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家经过归类整理提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持伴随着中国城市化进程加快城市在空间上不断外扩区域界限逐步消失在生活需求上由于城市中心地价的飙升环境的恶化使得人们不由自主向城区边缘扩散从而催生了新的城市空间版图在这一时代背景下旅游地产赢得了更大的市场空间和机会区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置使旅游地产价值更大化同时旅游地产也逐步成为提升城市形象改善城市品质的重要支撑甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向可以说城市化与旅游地产将逐步体现出双轮驱动的并存态势相互为用而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力引导人口向城市集中的过程是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式能够在推动城市化的基础上进一步合理调整城市空间改善生态环境和人居环境提高城市精神文化内涵从而达到建设可持续发展的宜居城市目标大中型城市市内或市郊的城市化进程中在没有资源优势的情况下需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目进行大型旅游项目开发营造具有影响力冲击力的旅游景观景区改善区域基础设施条件和环境质量靠旅游业的关联带动作用引来人流物流将生地变成旅游熟地和旺地引起景区附近地产升值再趁势搞地产开发此类地产开发与旅游景观开发高度融合地产开发即旅游景观开发房产本身即是旅游景观载体或表现形式与旅游景观开发二位一体的房产开发景即是房房即是景景中有房房中有景直接提升住宅的环境品质增加休闲功能提高居民生活质量将旅游地产开发提升到一个新境界二产业经济区提升旅游地产新模式产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向主要借助旅游产业的广泛引入建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区笔者在天津城市休闲化咨询中倡议并提出了滨海旅游产业集聚区主题公园集群发展区环城市休闲产业带等运营模式在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区度假产业集聚区的运营思路确立了群岛群园的产业构建体系并提出了运营一体投资多元权属对应业态规范的机制杭州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局在宁波城市旅游产业发展规划中则提出了产业基地的旅游发展模式在提升主题特色旅游产品集聚的同时突破都市综合服务基地建设所有这些都将为城市的休闲化进程提供驱动力目前中国新城引入旅游产业的现象越来越普遍这是旅游产业本身的特点以及新城建设的需要二者共同决定的旅游的发展可以带动景区及其周边地区城市化现象包括乡村城市化和由于旅游资源开发带来的度假酒店业商业区等城市面貌建筑物的大量建设其一旅游产业是新城初建的先导力量新城发展旅游业具备了经济基础优势城市区位优势和政策优势主城区旺盛的旅游需求又带来了大量客源以旅游景区的构建作为新城启动的先导有利于促进区域基础设施的快速完善依托旅游项目开展的观光旅游和商务旅游为新城带来了人气同时也促进了旅游外延产业的集聚这些都为人口的进一步迁移城市规模的进一步扩大提供了前提条件以华侨城为例主题公园的构建成为了区域的核心吸引力极大的带动了商业居住地产逐渐形成配套完善的成熟社区其二旅游产业是乡村城市化的重要驱动力由于新城多位于主城郊区结合国内城乡现状新城的建设带有浓厚的乡村城市化色彩旅游产业对乡村城市化的驱动力主要来源于旅游业与农业的融合如观光农业设施农业的出现改变了农民的从业环境由单纯的作物种植进入到服务行业范畴提高农民收入极大缓解了城乡差别城镇居民收入差别导致的二元结构矛盾为新城的快速发展和社会稳定铺平道路其三旅游产业可以带动城市产业结构升级成功的新城应该提供满足于社区日常的居住文化教育商业和公众或私人服务的需求形成相对独立的城市社区这就要求有合理的产业配置在产业融合的大背景下旅游业在产业链的构建中日益凸显其优势旅游业可以与农业结合形成观光农业与工业结合形成旅游装备制造业与商业结合形成旅游商业如主题商场美食及购物街区等与文化艺术产业结合形成演艺文化体验与医疗产业融合形成医疗旅游及养生产业等形成新型外延产业聚集产业结构升级为新城发展注入巨大活力带来新城空间化延展规模化扩张及城市生活方式的提供三旅游小城镇发展旅游地产新模式旅游小城镇的开发核心在于不仅仅要注重解决农村剩余劳动力的转移同时要关注小城镇产业体系的建设和吸引力与消费力的提升所以小城镇的建设与发展主导思路应该是提高消费能力和吸引消费的能力关键在于要挖掘这个小城镇的历史文化遗产张扬这个小城镇独具特色的自然风貌扶持这个小城镇几千年来赖以生存发展的特色产业如手工业餐饮业等发展旅游小镇可以增加新的就业岗位为农村富余劳动力向非农产业和城镇转移创造条件促进农业和农村产业结构调整带动农村第三产业的迅速发展繁荣农村经济增加农民收入提高农民生活水平旅游地产已经成为中国旅游小镇开发主要动力之一将旅游小镇开发与城市经营全面结合起来是能够形成政府资金来源和企业利润构成的关键一方面小城镇的建设国家给予了大量的资金及土地等政策支持措施特别是小城镇的土地不仅仅为国有土地开发还为集体土地流转开了口子是一个地产领域的缺口另一方面小镇开发中房地产价格非常低本地居民购买力不强商业性房地产企业不太有兴趣但旅游地产则意味着巨大的商机因为旅游房地产的卖家不是本地居民而是全国各地的度假游客和度假房地产投资人开发商以低价获取的小镇土地为依托面向全国乃至国际销售风景旅游地的度假物业利差极大一旦销售成功获利丰厚旅游小镇的发展要素要制定清晰的产业发展战略要设计旅游吸引力动力机制即小镇的吸引力是什么要规划旅游小镇的功能及布局要整合小镇的旅游资源策划具有小城镇和旅游双重功能的项目要做好小镇的景观规划打造旅游小镇的景观吸引力与休闲度假环境设计政府功能与商业功能相结合的运作模式将旅游小镇开发与城市经营全面结合起来在大理古城丽江古城阳朔西街凤凰古城等地已经得到实践并走在了全国旅游地产的前列大规模高水准的旅游启动使区域具备完善的市政基础设施而且资讯商贸发达很快成为区域内最佳的人居社区和商贸办公中心以此为发展核心向外辐射逐渐扩散到与旅游业文化产业房地产业娱乐业等相关的产品生产销售和服务形成一套完整的综合产业链条创造出巨大的经济附加值以城乡互动休闲体系构建起中国式的旅游小城镇四乡村旅游综合体开创旅游地产新模式从年提出新农村建设战略方针到如今大江南北涌现了许许多多的典型和模式其中以旅游为产业转型和经济驱动的乡村旅游综合体最为普遍其存在原因主要有战略和战术两个层面从战略来说一是借势旅游顺应国家发展方式转变未来十年是国家发展的重要战略机遇期中央把转变发展方式确定为工作的主线从国家战略的角度来看在这个历史转折时期着力推进发展方式转变需要一系列的新突破口而旅游恰恰因其特殊的战略性面临新的历史性选择能够也应该成为国家战略转型的一个重要切入点和突破口二是发展经济形成以旅游产业为主导的新农村建设新农村建设首先必须发展经济经济的发展恰恰需要打破农业产业的界限把农业产业与二三产业结合起来旅游产业横贯一二三产业是各个产业的胶合剂旅游产业为主导的新农村建设是新时期新农村建设的重要手段三是平衡三方实现农民致富政府满意投资商获利在为地方造福的大格局之下谋求企业自身的经济利益才是企业发展的根本所在帮助农民增收创收改善生活方式为政府高起点大手笔实施科学化的新农村建设贯彻落实相关政策方针争创新农村建设示范工程从战术上来说一是选好区位拿大地块最好实施整个村一级开发和运营房企只有拿到大的地块并距离中心城区一个半小时车程之内才能借助目标房产的区位交通等方面的优势有系统地开发内部生态完整的综合地产项目企业才能在拆迁安置之余取得预期收益二是村容村貌建设与产业发展相融合以旅游的视角审视农业产业转型大力发展高效农业休闲农业商贸农业实现耕地资源集约化利用多元化经营建立产销通道实施村容村貌整治以旅游配套设施的要求进行统一规划设计并引导农民经营农家乐民俗等促使部分农民融入旅游产业系统三是旅游服务型地产与居所型地产结合根据项目所在区域的旅游资源品质属性和未来旅游发展蓝图构想科学配比旅游服务型地产与居住型地产本文所指的旅游服务型地产是指旅游酒店农庄度假村商业购物设施等居所型地产是指以居住功能为主体的传统地产包括居住小区产权式酒店等最后还需要汇聚多方智慧全方位高起点规划以旅游为主导的新农村建设涉及旅游产业农业产业房地产业等多方领域策略一注意多元业态创意对城市的公共休闲空间和休闲生活进行关注打造休闲业态的集中区域如城市商业城市商务城市会展城市娱乐城市餐饮城市文化等等的业态集群在产业集聚的同时要注意和引领产业与公共服务空间的融合如城市的步行街步行区及宁静的广场绿地花园一体规划与运营相统一要加强城市传统风貌的保护和城市格调的保护为城市休闲化发展提供良好的人文特征要注重重点休闲载体建设例如城市公园和市民广场城市公园和市民广场是地域文化的集中表现方式之一也是多数市民日常休闲活动的首选区域如中央商业游憩区结合休闲娱乐商业活动饮食文化等产业元素凝聚城市休闲气氛如临水城市的滨水休闲带它是城市休闲的亮点和重点同时也是生活质量的体现点和提高点如休闲餐饮体系要构造主体吸引物包括酒吧茶座地方美食等等如娱乐体系要特色突出形成一个多层次的业态构成如健身体系要方便齐全包括运动场馆水疗保健高尔夫等如文化体系要体现时尚与综合主要构成有图书馆博物馆多功能电影院以及商业街创意街区等策略二强化绿色生态修复绿色山水生态田园往往是旅游地产开发的独特卖点和核心吸引力是旅游地产项目开发成功的基础和前提归类起来主要有出入便捷的生态观光路在旅游地产的横穿区域打通一条生态环境良好视野开阔同时道路等级高的旅游观光和体验路建立绿色隔离带以实现旅游地产区域与周边一些传统项目的生态隔离生态水体景观环境的再造以及水岸景观和休闲设施的建设整体营造环山绕水的优美环境对荒山裸地进行植树造林和景观治理提升各种经济林种植面积和适宜种类将已经存在的林带扩大成林和产业种植区通过科学引导和体验产业的战略定位形成具有典型示范意义和高附加值的特色生态产业区对农田景观进行大地景观设计形成具有特色的田园景观生态各设施的造型及颜色均考虑整体环境的调和效果而景观上配合生态资源做出最适当的建构策略三引导综合政策扶持目前可以利用的政策集成旅游度假区政策所在地政府可以给予贷款贴息或以奖代补扶持年内减半征收市政公用设施配套费同时在安排国债资金财政贴息或补助资金时享受其他经济主体同等的政策给予适度的税费优惠新农村建设示范工程国家和省级政府对新农村的建设有比较多的鼓励和优惠措施国家农业部每年有固定基金对新农村建设示范点进行相应的奖励和宣传农村公路建设国家补贴和国债工程旅游公路非干线建设国家旅游局吉林省旅游局工程国家旅游局和省级旅游局重点对基础设施特别是旅游公路建设具有较大支持力度是国家年民生工程的资金补贴以及国家发改委批给各地都有鼓励民生发展的支持资金设施农业的推广政策江河湖海水源保护以及涵养林造林工程政策以及生态堤防建设资金国家鼓励农村沼气池和节柴炕灶利用国债补贴省补贴以及自然村屯自来水改造项目国家按照年度自来水改造实际情况进行一定补助策略四拉动空间功能转换一个旅游地产项目的开发有时因为周边的一条路政府的一条法规区域的一个村庄而改变了整个发展格局如何在限定条件下或突变情况下寻求突破点并可快速反应猎得新的发展思路和空间成为项目成功的关键所在笔者带领泰山风景名胜区旅游产业发展规划项目组进驻泰山深度调研后通过权衡中国风景名胜区保护与开发的关系与泰安城市的关系鉴于中轴线千百年来已形成的文化格局提出了一轴两翼一环线即提升中轴线扩展两翼贯通沿山大环线的大泰山旅游产业空间发展战略从实践效果来看此空间格局的创意首先有效的解决了中国风景名胜区如何坚持保护与开发并重的原则其次从产品上有效的解决了泰山如何在未来的休闲度假时代继续引领中国旅游走出中国影响世界的国际竞争力问题也为泰山从百年来的单一中轴线旅游走向两翼共同发展形成双轴驱动两翼扩展的大泰山旅游格局构建了目的地的复合旅游产品第三规划创意的环山旅游观光作用的景观大道是具有国家意义的中国国山风景道因为这个举措不仅仅有旅游的特质与形象同时也成为泰山与泰安山城和谐发展既有效的保护泰山避免城市化的开发侵扰又把环山旅游景观价值最大化的标志与表现随着泰山环山风景道西翼旅游综合服务区东翼封禅大典大型实景演出汉武帝封禅御道及古镇文化创意园等大型项目的落地运营年将是泰山走向全域化产业布局大泰山旅游格局目的地旅游产品国际化品牌价值的丰盈时期策略五利益驱动土地流转土地资源的有效流转是旅游项目落地的重要保障在旅游开发中怎样才能使农民企业政府的土地利益维持均衡在苏州市虞山尚湖旅游度假区项目开发的过程中采用的土地流转利益共享战术很好的解决了这一问题按照旅游区发展进三优一退二的产业导向对不符合旅游区发展要求的工业企业主要指非农非涉旅企业实施退区进园工业企业搬离旅游区内的工业用地迁入工业园区内享受优惠的产业政策和良好的功能配套收回的土地用于旅游发展实现土地空间置换申报国家省或地市级重点扶持或旅游示范项目取得上级政府在土地上的支持依托国家各大部委支持方向根据经济区产业发展需要可从多角度申报项目如当代江南文化示范基地江南文化艺术中心国家文化产业示范基地常熟古琴艺术中心国家级非物质文化遗产的保护和继承江苏省硒茶产业园江苏省农科院合作重点试验项目中国风景名胜区保护与开发论坛会址中国风景名胜区的研讨交流基地等整理农村集体建设用地盘活存量土地资源比如通过减法将旅游经济区内部分农户搬迁出去腾出的宅基地可以置换为旅游项目的建设用地指标比如清理农村集体建设用地成立农村土地股份合作社所有者以地折价入股介入旅游开发获得相应收益比如置换宅基地功能对民居进行改造农民在自愿的情况下直接或间接土地入股介入旅游经营获取收益合理流转农林用地实现农业规模化经营促进土地集约化利用保持土地性质不变引导特色农业规模化特色化生产旅游经济区内地块置换达到占补平衡农民企业政府在土地流转的过程中共享了利益保障开发商快速启动项目促进了项目落地为虞山尚湖旅游区成为山水城一体发展的复合多种产业的全国知名旅游区打下了坚实的基础策略六主题特征有效运用旅游地产的开发愿景主要是以休闲度假游客为主大多建在滨海山川湖泊等自然风景区附近选址远离市区交通便利而且分布很广辐射范围遍及全国各地向旅游者们传达不同区域不同民族丰富多彩的地域风情历史文化等度假酒店经营季节性强对娱乐设施要求较完善突出个性化服务在设计风格上返璞归真讲究人与自然融合努力为住客创造休闲放松的环境所以主题化成为其核心的开发理念主题特征的运营方式主要有强调生态环境主题化地理位置远离城市交通便利主要建于滨海山野林地峡谷乡村湖泊温泉等自然风景区附近度假酒店与大自然有着密不可分的联系它多处于环境优美的生态敏感地带讲究人与自然的融合注重给予旅游者一种度假的心情与情调达到与现实生活的短暂隔离和自然风光亲密接触实现自然人文与时尚生活的完美结合呈现度假酒店独特的风格与个性强调生活方式的主题化拥有完善且独立的生活配套设施和综合性的游憩娱乐服务设施度假酒店的主诉求就是为游客提供多样化服务多类型休闲及娱乐服务旅游地产不只是单纯提供食宿的驿站更是要为旅游者创造一种全方位的休闲生活经历这种经历往往与它所处的极致自然环境产生共鸣时显得更加丰富并容易让旅游者产生一种场所感和归属感从居住的角度看犹如多个设施完善且相对独立的居住单元体的集合强调人文服务的主题化服务理念更注重营造人文归属感在服务理念上除了给游客营造一个家的舒适感觉外更注重于用我国多重文化因素注重人文关怀给游客营造一种人文归属感不但是一种体验型经历更能在旅游者离开后仍可回味这种体验服务内容更为全面与完善既要加强服务细化更要注重所能提供的服务项目主次结合优化服务项目结构已达到对资源的有效利用通过挖掘酒店所在地最有影响力的地域特征文化特质确定一个有意义的主题文化以此作为统领旅游地产的核心发展脉络建设具有全方位的颇具个性的度假氛围和经营体系从而营造出一种无法模仿和复制的独特魅力与个性特征达到实现提升酒店产品质量和品位的目的强调产品主题的丰富化产品差异化是吸引旅游者的核心产品在表现手段上注重综合运用声光电等多种形式的高科技设施和技术来包装以达到在形式上给顾客耳目一新的体验增强活动项目的互动参与性结合自身区位资源优势开发游客参与性主题娱乐项目既给顾客以全新的亲身体验经历又为其提供了交流的平台满足了顾客的交际需求强调物业主题酒店化投资置业酒店消费使旅游与地产形成两个产业两方面需求的有机结合旅游与地产结合发展的旅游房地产可概括为旅游的业态地产的模式旅游具有自然资源的不可再生性的特点开发商要考虑如何在开发期间既能快速回收投资满足现金流需求同时通过不可再生资源的升值为自己预留一些未来收益通过一定的房地产完整产权型销售通过酒店管理模式带动升值通过代理完整产权型房产租赁扩大使用价值和投资者收益达到经营者和投资者的双赢所以旅游地产投资模式创新应该首先从理念上观念上进行策略七投资融资途径确立旅游地产由于有规模大投资大建设周期长投资回报期长的现实问题通常还受自然和社会经济国家房地产政策调控等影响的不确定因素较多所以必须打破国内银行信贷为主导的单一融资格局拓展多元的投资融资途径旅游地产项目投资融资的途径和方法如下国外商业贷款融资途径这类融资渠道大概分为外国政府贷款国际金融组织贷款国际商业贷款最常用的是国际商业贷款方式在我国现行的管理中国际商业贷款包括国外商业银行和其他金融机构贷款出口银行发行境外债券国际金融租赁等但是特别注意的是这种融资模式因为具有超强的风险控制程序特别看重企业现金流特别看重企业是否稳健成长等因素所以快而稳健的旅游地产项目才是最重要的旅游地产证券化的模式选择将旅游地产与资本市场运作捆绑在一起将是未来融资的趋势这样有利于在大规模的项目开发中获取资金加速资本积累促使土地的有效利用资产证券化根据其产生现金流资产类型的不同划分为海外房地产投资基金等其中是以住房抵押贷款为基础以借款人对贷款进行偿付所产生的现金流为支撑商业抵押担保证券简称是指将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中通过证券化过程以债券形式向投资者发行的融资方式与的主要区别在于以住宅地产作为担保而以商业地产作为贷款抵押品房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金由专门投资机构进行房地产投资经营管理并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金一般从上市或非上市公司收购房地产资产包且严格限制资产出售较大部分收益来源于房地产租金收入房地产抵押利息或来自出售房地产的收益能够在证券交易所上市流通既是房地产企业融资渠道又能为购买者提供投资某项不动产的渠道一般来说分为股权类债权类和混合型三种它是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式即以项目所拥有的资产为基础以项目资产可以带来的预期收益为保证通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式主要针对除不动产外的能够产生稳定的可预期现金流的资产加以证券化目前资产证券化是国际资本市场上流行的一种项目融资方式已在许多国家的大型项目中采用海外房地产基金对中国房地产市场已改变以前观望态度投资力度很大投资基金是基金公司靠发行投资基金股份或受益凭证等形式向社会募集资金再将其投资于股票债券等投资对象获得的净收益分配给广大投资者的一种集合投资模式因为旅游地产的资产范围很广除旅行社旅游饭店旅游交通公司的固定资产流动资产和其他资产外一般还包括景点与景区中的自然和人文资源以及相应的基础设施附属服务业商业和零售业的固定资产住宅和流动资产等所以应该根据这些资产的特点来选择不同的融资模式境内外上市融资上市融资越来越重要成为各旅游地产开发公司的首选融资模式境外直接上市即直接以国内公司的名义向国外证券主管部门申请发行的登记注册并发行股票或其它衍生金融工具向当地证券交易所申请挂牌上市交易即通常说的股股等通常还有的做法就是买壳借壳上市目前我国境外上市渠道主要是纽约证券交易所和纳斯达克金融租赁融资金融租赁也叫融资租赁是由出租人根据承租人的请求按双方的事先合同约定向承租人指定的出卖人购买承租人指定的固定资产在出租人拥有该固定资产所有权的前提下以承租人支付所有租金为条件将一个时期的该固定资产的占有使用和收益权让渡给承租人只要双方协商一致在租赁期满后该租赁物即可以归承租人所有典当融资典当是指当户将其动产财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行交付一定比例费用取得当金并在约定期限内支付当金利息偿还当金赎回当物的行为总的来说旅游地产行业是土地和资金的紧密结合体二者缺一不可在当前新的金融环境下融资能力就是竞争力面对以上众多的融资途径来看国内商业银行贷款相对容易获得这是企业主要融资工具国外商业银行贷款一旦获得贷款数额相对巨大利率较高投资信托在期限规模风险方面与房地产开发匹配融资方式灵活节税适合中大型房企投资基金关注成长型规范企业回报要求高境内上市可以提升企业品牌直接扩大融资渠道适应房企改制需求境外上市上市公司可达到尽可能高的价格公司可获得较大声誉股票发行范围广金融租赁节省成本有避税作用无需额外抵押和担保品降低企业现金流可获得余额融资适合长期融资需求典当融资办理时间短借款成数高无需评估费当金用途不设限制私募基金手续简便可节省企业发行时间注册费用融资数目大合作开发互相补充房地产开发资源推动资金有机结合盘活开发项目获得合作比较容易从旅游地产企业角度来看大型企业适宜选择投资基金境内上市境外上市发行企业债国外商业银行贷款中型企业适宜选择投资信托企业并购国内商业银行贷款小型企业适宜选择私募资金金融租赁合作开发典当融资结合各个融资模式的特点然后根据企业自身情况找到企业自身适合的融资模式是自身投入更少获得更多效率最大化