旅游房地产策划的研究.docx

摘要随着近年来我国旅游行业的不断发展此时的人们的旅游方式正由观光型向休闲度假型转变很多地区的房地产也渐渐成为顺着旅游行业的发展趋势也就是在很大程度上考虑了旅游业的这一因素因此房地产策划也就适时地融入了这一因素通过对旅游房地产的概念分析以及与普通房地产策划的比较我们来了解这一特殊的房地产形式关键词旅游房地产策划旅游房地产的定义所谓旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式开发项目全部或部分实现了旅游功能包括利用旅游开发区旅游景区休闲度假区的优越自然条件地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目如景区住宅海景住宅风景名胜区度假村民俗度假村等以满足人们休闲度假旅游的需求房地产策划的定义房地产策划是贯穿房地产项目开发整个过程的一项极为重要的工作从前期的定位到推广整合最后是销售招商策划因此房地产策划即是以房地产为主体进行的为了达到某种目标的拟定战略方案和战术计划然后借助一定的科学方法和艺术为决策计划而构思设计制作策划方案的过程旅游房地产与普通房地产策划的区别首先房地产策划在如今是一种智力型产业可以说是为房地产的整个生命做着不可替代的工作在项目建设从方案设计开始策划就开始进行了作业定位一种企业适合的开发方式适应企业发展的选地规模都是前期策划所要考虑的问题一个好的策划是可以提高企业竞争力的因此显得尤为重要定位要考虑的东西很多比如当时的市场环境和估算的产品能够投入使用的期限之后的市场环境经济发展情况也是要考虑的一个大的环境因为它会影响到消费者的购物情况而这个又会影响这里的房子使用功能的分布和规模最后就是这个地区所能调动的人力资源物力资源社会资源这是普通房地产策划经常需要考虑的东西那么旅游房地产呢顾名思义旅游房地产中旅游占了很大的比重如果某个地区是旅游业发展或者旅游是作为一项重要的地区产业就非常重要我曾经到过厦门那是一个很彻底很典型的旅游房地产的例子当然它的规划也很有意思厦门可以大致分为两块即主城区和鼓浪屿主城区的规划可以说也算得上是规规整整换句话说也就是比较安全的设计只有个别的小巷或者是极具特色的地方比如厦门大学里面就连宿舍楼都是红砖素裹这样的设计让人体会到的是很浓厚的人文情怀但最具旅游房地产特色的要数鼓浪屿的整体规划从上岛开始我们就能看到各种各样别有特色的小店每家的规模不大却琳琅满目地陈列在这座并不大的岛屿上如果只是一两家的设计可能不能让人体会到这种氛围或者只会觉得它是一家再渺小不过的便利店但当成为一种规模以后你就会很自然地觉得这里的小商品极具特色忍不住要购一些小小的纪念品这就是充分考虑了旅游业的策划范例通过小规模的一种聚积然后形成一定意义上的大规模进而感染消费者带动消费这也就是旅游房地产要考虑的独到的东西整体城市带给旅行者的人文情怀能够带动消费的合理布置能够符合旅游特色的店铺旅游房地产策划的独特表现上述所谓的旅游房地产所要考虑的独到的东西其实用专业的说法也就是所谓的市场策划营销策划和产品策划但它们之中又有旅游房地产自己的特点首先是市场策划了解一个地区适合什么样的文化或者有着什么样的背景是确定市场环境的一个很好的方法以旅游为主的地区更是这样因为一个地方可能都会有一个传说甚至是一个基调比如谈到海南会让人想到阳光温暖和海鲜谈到重庆会让人想到美女红色经典等谈到上海会让人想到发达购物这就是不同的城市带给我们的直观感受那么建筑在这些地方也就应该表现出它的特点这样才会被追捧最直接的就是能够得到更高的回报所以上述说的整体城市带给旅行者的人文情怀也就是这个意思有些地方适合大的西式的奢华的但也有的地方适合古色古香小桥流水综合不同的特点并将这些特点发挥极致成为一种印象就能更加剧这种特色相辅相成就能实现这个完美的体现其次是产品策划这是比较具体的策划步骤因为这直接关系到了建筑外形使用功能使用面积交通系数环境绿化等从这里我们可以看出这其中的很多因素其实都由建筑的使用功能有关系而使用功能自然的就与市场环境密不可分了这就是它们的联系了了解了这种关系就能实现更具体更合适的产品了还是厦门的例子由于那种迷你温馨的旅游环境造就了鼓浪屿岛上小规模的小店而且创新的是几乎每家小店都有自己的印章集齐这些印章也充满了兴趣香港的购物去高楼耸立霸道异常似乎如果没有足够的高度会被摸不着头脑的消费者错过一样上述的能够符合旅游特色的店铺也就是体现了这一点可以试想一下如果不考虑经济性不考虑收益在鼓浪屿上树立一座五十层的超高层建筑会是怎样的一个情况如果树立在中心成为一个标志性建筑还大可试试但如果是矗立在众多的小店之间那恐怕有点风马牛不相及让人摸不着头脑甚至觉得有些突兀吧最后是营销策划这是在产品完成后的最后一步了也就是要如何将这些产品卖出去的策划当然这一块的内容相对比较灵活它不是一个地区所能全部适用准确地说它也许只适用于某一个具体的工程或者项目在做营销策划时要考虑的是周围消费者的消费情况做市场调查必不可少了解消费者需要的东西并且在开发商能够做到的范围内尽量地做到满足就是营销战略中成功的一半了但有些东西绝对不是有钱就能办到比如一个住宅区里如果有一家银行我想是很多消费者期望的事情但是银行却并不这么想它会考虑入驻后是否有足够多的消费者能够抵消它的开销另外是否有地下室能够作为金库使用这些等等的问题不仅银行需要考虑开发商也需要考虑这就不可避免地产生了矛盾即是消费者的需求和产品的能力之间的矛盾那么如何进行正确的谈判争取得到更多的独特优势就是很有帮助的营销战略前面说到的能够带动消费的合理布置也就是说明了这一点合理布置不同功能的房子让消费者真正体会到舒心和放心并且能够在未来的使用中发现更多贴心的细节这对企业未来的发展将有很大的影响旅游房地产的发展空间旅游房地产的产生始于法国地中海沿岸当时地中海沿岸开发了大量海滨别墅一时间欧洲北美的游客蜂拥而至地中海成为欧洲乃至世界的休闲度假中心世纪年代法国阿尔卑斯山的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户而今天分时度假酒店高尔夫度假村山地度假村休闲别墅等已遍布世界各地在亚洲日本韩国菲律宾泰国马来西亚新加坡等国家的旅游房地产方兴未艾大批国际地产开发商酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发并取得了可观的收益中国的旅游房地产业在世纪八九十年代萌芽沿海经济发达地区抢得先机大量的传统房地产资金开始开辟新的领域投向旅游房地产开发这为已经日趋饱和的传统住宅领域寻找到了一个新的突破口众所周知的海南在从年房地产泡沫破灭之后房地产市场一泻千里直跌谷底放眼望去烂尾楼比比皆是空置房触目惊心可近年来海南的房地产业凭借它那得天独厚的海景风光将其中一部分空置房改造为旅游物业而且其旅游度假式物业还拥有全国乃至全球的市场这个市场潜力巨大于是旅游房地产便成为海南房地产的主力海南的房地产业也随之出现了回暖的迹象正如一位海南的房地产开发商所说是旅游房地产又给了海南的房地产一个春天在此感召下各地的旅游房地产项目是接踵而至其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的快乐无穷大产权酒店位于秦皇岛度假区在北京发售的维多利亚港湾酒店式公寓新世界集团投资的海南新世界家园等中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的海口皇冠滨海温泉酒店产权式酒店月在上海开盘仅一星期内便售出产权客房近套还有位于深圳大梅沙的四星级酒店雅兰酒店六成客房间已被买下业主除了可以享受酒店式家居生活外还可以通过委托经营与酒店经营者分享利润实现新的休闲置业方式这样的旅游房地产开发例子在国正越来越多其发展的空间也是越来越大总结旅游房地产作为我国新兴的一种房地产形式正处在发展的势头中在此基础上衍生的与旅游房地产息息相关的其它产业也因此受到了激发然而这其中最重要的还是这种新形式的未来策划体系毕竟小到一件家庭用品达到一个完整的开发项目都有最基本的经济利益在驱动如果没有真正切实的经济收益没有具体的实现方案将很有可能再次迎来房产泡沫等不良的产业危机这是我们作为工程师最不愿意看到的情况因此策划的重要性日趋明显但当这一机构合理发展我们有理由相信房地产行业未来将会有更美好的前途参考文献中国旅游房地产发展研究涂箐西南财经大学旅游房地产与城市旅游发展互动研究周鹏飞华中师范大学