谈房地产开发项目的全寿命周期经营管理.docx

谈房地产开发项目的全寿命周期经营管理内容摘要房地产是人类生产和生活的一个基本要素与各行各业存在较强的关联性如果房地产开发项目实施全寿命周期经营管理模式从生态持续经济持续社会持续的角度研究房地产开发这种房地产行业可持续发展的新思路有利于带动相关产业的良性发展关键词全寿命周期开发衡量标准沟通绩效管理如果大量处于设计使用年限的建筑被拆除是建筑资源和社会财富的巨大损失拆除这些建筑不但要消耗大量的人力物力财力同时也会产生大量的粉尘和废弃物造成环境污染加重了环境压力负荷这不符合可持续的科学发展观究其根源一是建筑设计的前瞻性差建筑使用功能的过时老化二是城市规划的随意性三是开发商们只想降低成本增加利润所以质量越来越糟糕全寿命周期模式概述日本东京大学世界上研究全寿命周期模式最权威的组织对全世界各种产业进行了关于全寿命周期模式的测算结果如下传统的发展模式为为为与环境治理有关空气污染水污染都在其中的运营费用为初期投入为运营费用为全寿命期内总投入全寿命发展模式为为为即长期运行费用治理污染费用等会降低导致降低的原因是因为投入的增加由此可见采用全寿命周期模式核算通过增加有限的初期成本大大节约长期运行费进而使全寿命周期总成本下降并取得明显的环境效益按现有的经验增加初期成本用于新技术新产品的开发利用将节约长期运行成本这一种新模式的出现将带来设计开发营销模式革命性的变化在这种新模式中通过适当增加建房期间的投入即新技术新材料新的管理方式的使用可以使后期的投入成几何倍的减少整个全寿命周期的成本也因此降低很多但目前房地产开发项目全寿命期经营受阻的关键在于初期投入者与后期受益者之间存在着利益冲突房地产项目的初期投入者是开发商项目的最终拥有者是项目运营后投入费用的承受方即消费者初期投入者与后期受益者之间存在着利益冲突因此开发商为吸引消费者眼球只是进行房地产项目全寿命期经营概念的炒作只注重从产品的盈利性角度谈项目的寿命期即开发商只是从盈利角度对开发项目进行的策划没有从社会环境的角度考虑项目的长期综合经济社会环境效益这违背了房地产开发项目全寿命期经营的本意由此将引出以下问题全寿命周期的经营理念是什么房地产全寿命周期的经营理念又是什么全寿命周期的经营理念全寿命期的经营理念是指在项目规划初始阶段从社会环境人性经济的角度考虑产品寿命历程的所有环节的相互影响和项目综合性能的发挥状况它不仅是设计一个项目的功能和结构而且要在有限的环境资源包括制造资源使用环境社会环境等情况下考虑项目的施工营销使用维修保养再处置等问题它强调项目建设的环保问题强调寿命期内建筑的可靠度布局的合理性功能的均好延展性强调兼顾经济利益从而降低社会成本最终使项目目标接近在当地的社会资源环境下所能达到的长效最优目标房地产开发项目全寿命期经营理念是指在项目开始立项时就综合规划平衡房地产项目寿命期内各影响因素寻求寿命期内综合经济社会环境效益最优它是着重用房地产产品来整合全寿命期涉及的所有相关因素如资本资源整合全寿命周期涉及的所有环节这样做初期费用可能会有所增加但它带来的效益却是巨大的随着人们素质的提高这种有利于节约社会资源保护环境的房地产开发经营理念必将获得政府的大力支持必将成为房地产开发企业运营的方向实施房地产开发项目全寿命周期经营的条件人口的持续增长地球资源的有限性决定了房地产开发项目全寿命期经营研究的必要性房地产开发项目实施全寿命期经营必需的条件有以下几点一建立科学的全寿命周期经营的开发衡量标准由于房地产开发项目全寿命期经营涉及面广各方利益存在冲突因此房地产开发项目全寿命期经营需要政府制定一个科学的客观的衡量标准来约束项目的各参与者约束项目的质量功能的均好延展性等问题要求项目在质量环保等约束条件下满足开发商业主社会的需求实现产品全寿命期最优要求政府审批时开发商开发时把项目放在整个使用环境中加以综合考虑开发衡量标准既要保护开发商的经济效益又要从可持续发展的角度保护环境效益实现社会效益开发衡量标准既是政府审批的法则也是政府监控房地产开发企业以全寿命期经营理念来从事房地产开发的法则笔者认为制定全寿命经营理念从事房地产开发的法则应遵循以下原则首先政府要了解房地产开发项目实施的每一环节的特点工作内容其次政府要提出针对性的切实可行的严密周全的管理细则和标准再次还要配以相关的法律约束以防止各参与方急功近利最后需要政府坚持城市规划的稳定性和科学性为房地产业城市经济创造可持续发展的环境二大力培养高素质的全寿命周期管理人才目前我国能为业主提供全寿命周期项目管理服务工作的工程咨询公司还不多绝大部分企业还不具备单独进行全寿命周期项目管理的能力造成这种现状的原因是政府及业主单位对全寿命周期项目管理能为项目业主和社会创造可观效益这一点认识不足或重视不够一个行业在某个阶段的发展水平很大程度上取决于该行业大多数从业者的专业素质因此政府应制定相应的制度督促开发企业及其从业人员主动提高自身素质逐渐使房地产开发兼顾社会效益环境效益和经济效益最终实现房地产开发项目的全寿命期的经营三建立有效的沟通监督机制房地产开发项目全寿命期经营管理有两个层次的沟通政府开发商业主之间的沟通项目组的内部沟通政府开发商业主之间的沟通在于确定项目的宏观质量标准形成兼顾企业经济社会环境效益的项目开发目标和开发标准项目组的内部沟通在于将开发目标和开发标准的一系列要求转化为合同条款在于将项目目标和开发标准以合同条款的形式分解到各责任人并通过沟通使合同条款得以实施笔者认为要想实现房地产开发项目全寿命期的经营项目各参与者不但需要相互沟通统一认识还要形成沟通结果的文字材料以便监督管理良好的沟通监督机制将促使各参与者正确领会开发衡量标准的含义能敦促政府开发商业主项目组员工在考虑自身经济利益的同时考虑社会效益环境效益使房地产开发项目全寿命期经营理念得以实施四建立行之有效的绩效管理现阶段建立行之有效的绩效管理既要依据开发衡量标准建立政府对企业的绩效管理规则与指标体系也要建立企业对下层项目实施者的绩效管理规则和指标体系在实现目标的过程中各级管理者应与项目实施者保持及时真诚的沟通应站在第三者的角度记录项目实施者绩效表现的细节分析项目实施者的详细绩效记录找出绩效管理中存在的问题和不足提出改进的办法只有用此方法才能形成有效的绩效管理文档确保绩效考核的有理有据做到公平公正目前只有贯彻与开发衡量标准相配套的绩效管理才能确保房地产开发项目全寿命期的经营得到有效的实施才能确保房地产的开发是站在可持续发展的角度上进行的同时还要兼顾经济效益环境效益社会效益五建立网络化管理机制房地产产业链很长房地产项目管理系统由许多功能模块组成要想实现房地产开发项目全寿命期经营管理必须借助计算机系统进行网络化管理保证数据的一致性和共享性将全寿命期设计过程中产生的大量数据和信息都存储到数据库中进行产品数据统一管理这样做可以保证企业最有效地利用和调度各种资源实施房地产项目的动态管理政府企业通过网络可获得项目各实施阶段各实施环节各实施者的数据资料及时准确的分析比较项目指标与开发衡量标准的差异及早发现问题并进行纠偏以贯彻标准的实施建立房地产项目的集成管理通过计算机网络实现房地产项目涉及的人财物也包括时间采购合同质量资金的集成管理这不但有利于项目沟通项目团队的建设有助于绩效管理更重要的是有助于实现房地产开发项目的全寿命经营管理参考文献李娜刘守涛循环经济与房地产业上海房地徐似迅突破资源环境瓶颈促进房地产业可持续发展建设科技成虎工程项目管理中国建筑工业出版社