房地产项目开发全手册.doc

中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料目录一征地地理位置地质地貌状况土地面积及红线四邻状况交通状况土地权属状况土地性质地表建筑构筑状况城市配套周边环境时事政策土地价格征地手续土地分析可行性论证开发能力评判实施征地二项目前期立项管理中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料文物审批及处理地质勘察全程营销前期策划方案审批施工图设计人防审批抗震审批消防审批绿化审批城市配套审批水电污市政暖煤气弱电等建筑商与监理方选择材料商选择其他合作商选择节能评定融资及房贷等级资信三规划管理征地前规划管理建审规划管理施工规划管理期间变更规划管理测绘管理四报建管理中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料报建申请施工图审核工程类别招投标管理抗震前期已办质量监督委托监理备案安全监督审批墙改审批建设工程社会保险审批职工意外伤害保险水泥用散审批砂石审批城市基础设施配套审批施工许可审批五预售及申报房贷预售审批银行申报房贷审批公基金贷款申报审批信用担保合作六施工管理土建工程中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料水电暖通安装工程物业配置配套及装饰装修标准单位房屋预售面积的提供施工合同管理材料合同管理监理公司管理图纸管理阶段验收管理七竣工管理建筑工程竣工规划验收建筑工程竣工消防验收建筑工程竣工人防验收建筑工程竣工绿化验收建筑工程竣工质量验收验收资料管理竣工房产测绘八财务管理征地项目前期规划管理报建管理预售及申报房贷中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料施工管理竣工验收管理财务管理筹资管理成本与费用管理销售收入管理分配管理九全程营销后期营销推进管理销售周期划分及控制各销售阶段营销策划推广执行方案实施各销售阶段广告创意设计及发布实施销售培训管理客户积累与管理销售组织与日常管理项目二次策划营销十销售合同管理指定律师及专员确定合同及认购书的基本内容列举合同及认购书的可选择性扩容空间合同及认购书的签订销售合同与财务的衔接销售合同与阶段性促销的衔接销售合同的履约监控中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料销售合同的存档备案管理十一产权产籍管理按相关法规规定结合合同约定进行产权登记备案办理大证分户房产证办理辖区派出所及办事处户籍登记备案十二物业管理物业管理公司的选择物业管理公司与经营管理的兼容性物业管理公司介入项目时机物业服务的内容策划组织机构资质匹配与取费标准对销售人员进行物业管理培训对准业主进行物业管理公关服务项目开发期间合理建议物业管理服务可参照的所有法律法规制定本物业管理规章制度与行为准责提供项目销售过程所需物业管理资料物业交接工作物业维修工作十三物资与材料采购主材采购辅材与安装工程十四相关法律事务中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料建立完善的合同管理体系建立律师项目跟踪制对即时性公告通知催办单的管理零法律纠纷计划一征地地理位置明确路段建筑社区备案编号以确定项目具体地点辖区公安部门门牌编号情况存在变更新增户籍等问题确定知名参照物确定周边较近学校医院幼儿园菜市场超市银行等生活服务机构地质地貌状况防止地质问题提高施工开挖等成本防止地下管网对施工的影响地下人防等设施文物问题地下水位高度确定基础方案等土地面积及红线相关规划规范地块规划要点四邻状况中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料四邻描述四邻现有设施使用状况四邻建筑物构筑物的退让与采光条件四邻经济发达程度与环境可利用性交通状况直接交通干线情况公交线路的士站等城市交通要素火车站长途汽车站飞机场等公里范围内的主次城市道路情况红绿灯设置情况近期城市规划待实施的规划道路区内道路规划分析区内与区外交通连接分析确定出行与回家的交通便利程度土地权属状况土地权属明晰程度是否存在债权债务纠纷是否存在质押或抵押情况土地性质城市土地连片规划情况本地块用地性质的弹性连片规划改造政策分析原土地方获取土地方式与征地形式分析地表建筑构筑状况中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料可再利用或短期利用分析施工用房材料库短期租赁拆迁方案及可享受政策旧城连片改造都市村庄等安置方案及可享受政策旧城连片改造都市村庄等建筑原材料的再生利用情况达到三七通一平的条件与成本分析城市配套城市大配套水电暖煤气电信有线电视垃圾环卫市政开口等商业状况购物租赁状况文化教育医疗卫生自然绿化景观及休闲场地金融服务娱乐餐饮住宿办公行政机关派出所办事处行政办公等生活服务干洗店邮政局美容美发等历史文化人文区位因素周边环境人口密度与划类区域城市定位空气指数与城市排污能力绿化情况人流分析流动流驻留住中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料时事政策金融政策城市指数变动房地产开发政策土地价格城市类别基准价格可参照性周边地价回迁补偿分析相关土地税收征地手续已成型的获取方式拍卖挂牌转让招投标未成型的可选择方式分析相关手续费用相关办理程序征地周期性土地分析项目地块的优势项目地块的劣势项目地块的机会点项目地块的威胁及困难点可行性论证虚拟投资分析中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料虚拟收益分析相关营销策划机构介入开发能力评估技术实力评估资金实力评估财务分析经营能力评估行政资源的可利用性管理能力评估资源能力评估联合开发投资合作建筑主材合作开发能力结论实施征地二项目前期立项管理立项手续的办理直接办理立项变更投资规模的确定对后期各类报批的影响以及费用核算标准政策的可利用管理旧城改造重点工程都市村庄改造等政策的收集手续的办理如申请旧城改造与重点工程此项应在征地前同原地主方协调办理完在征地中已有政策体现开工报告办理重点工程具备招投标质量监督条件文物审批及处理征地前对其文物遗址等因素进行调研彻底办理不留隐患存在刑事责任中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料该手续直接影响到项目推进应首要办理地质勘察对地质要有较深入的研究防止动工后的阻碍与增加成本对地埋管网要有深入了解减少施工与改造障碍对原人防设施的处理依照人防法及有关设计规范全程管理前期策划项目定位项目市场定位类比竞争楼盘的调研含意向楼盘一手市场调研项目要素调研如配置等综合评判区域定位主力客户群定位功能定位建筑风格定位商业部分定位主题定位经营管理定位业种业态项目价值分析中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料项目经济价值项目品牌价值项目社会价值项目价值实现的各要素及其价值实现中的比重项目可提升价值分析建筑风格和立面的设计材质独特的户型与结构环境配套物业管理形象包装与组合营销策划品牌价值实现的大环境因素经济金融因素政策因素城市规划前景因素人文理念的发展因素项目定价模拟项目目标收益与最大收益项目综合成本预估均价的确定类比价值有效需求成本加价项目中具体单位的定价模拟分层分套差异性定价类型采光系数朝向景观楼层中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料确定系数确定幅度价格策略报告项目投资可行性分析可变成本变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响投资风险分析项目风险性评价价值提升及其实现的风险性规划设计是否是以提升项目同周边项目的类比价值项目全程营销策划的成功性资金运作风险性减少资金占用比例加速周转降低财务成本开发节奏把握以尽量少的资金占用启动项目销售推进把握最短时间回笼资金经济政策风险对近几年国际国内宏观经济形势分析国家地方相关房地产政策的出台以及相关市政配套设施的建设金融时政前瞻性与可借鉴性分析开发节奏建议影响开发节奏的基本因素政策法规中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料金融政策地块状况因素发展商整体开发水平资金投放量与回收要求营销因素与价格策略市场供求因素入市时间项目开发节奏及结果预测项目开发整体推进计划项目销售整体推进计划预测结论项目结束后的总结项目规划设计以项目的市场定位为基础以满足目标市场包括组装市场潜在需求为出发点对项目地块进行总体规划布局确定建筑风格与色彩计划紧紧围绕目标客户选定主力户型与补充户型引导室内装修风格并对项目的环艺设计进行充分提示总平面规划可实施性规划法规周边条件的允许性可增容性未来填充余地建筑空间布局中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料建筑立面与色彩计划三维实景效果功能分区示意效果及说明商业转换层标准层大堂核心筒消防通道停车场会所等道路系统布局区内人车分流出入口区外连接出入口项目地块所在区域未来发展状况及兼容扩容性停车场引道与行车线路停车场与主体建筑之间的通行及安防绿化系统布局园艺绿化景观设计浇灌系统水景系统消防系统保洁系统运动系统泳池投资预算与管理成本分析公建与配套系统同市政大配套的兼容与降低实施成本就近使用安全性公建设计及提示前期营销施工使用与后期物管使用的兼容性按物业条例规定所必备的物管公建与使用场地用房提示牌警示牌名牌公示牌形象牌等垃圾箱与清污设施邮件箱与供奶箱等项目施工程序先造景后建房随建房统一实施交付中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料确保施工与销售看房同步及安全性施工安全防护与形象包装施工程序确保先期物业交付后的抗干扰与独立性建筑风格定位项目总体建筑风格的构思建筑色彩计划建筑外立面装饰及材料根据户型及布局对外立面的提示对顶部群楼平台出入口等设计提示主力户型选择项目所在区域同类楼盘户型比较项目业态分析及项目户型配置比例主力户型设计提示商业户型布局设计提示写字楼平面设计提示得房率分析空间布局装饰概念设计室内空间布局提示装饰方案公共空间主题选择装饰效果庭院景观及商业广场步行街实景提示环境规划及艺术风格构想地块已有自然环境利用中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料项目人文环境的营造营销示范单位装修设计样板房完全情景化大户型不易复杂小户型增加装饰及功能展示根据项目规模及可再生性确定样板间装饰投资集中对个性功能优势体现合理回避或遮盖设计与结构中的不足背景音乐灯光道具人气生活化住宅类均起到提升感观认知加之销售导购以及房间保洁员的说明与服务提升理性认知程度各房间及功能间概念设计提供多种情调风格的装修提示满足不同需求口味合理回避装饰装修标准附属设计灯光系统立面绿化园林售楼处公建大堂内廊楼梯道路照明广告牌形象墙背景音乐指导广场音乐样板房背景音乐售楼中心背景音乐营造与引导未来生活方式会员会所服务商业配套等项目质量工期策划营销树立发展商严格遵守质量工期理念提高项目的信誉度美誉度进而上升到企业品牌战略提高企业知名度与成熟度及时对已购房产加以进度通告任何原因引起的施工间断在工期无法弥补的情况下及时书面告知准业主中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料形象策划项目名称总名称与细分名称标志标准色标准字工地环境视觉包装售楼中心包装设计展板沙盘等道具设计售楼中心家具促销礼品导视牌销售人员包装印有标识的办公用品口杯笔稿纸信封等营销推广策划营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广进行整体系统策划的超前决策是专业化运作的流程区域市场动态分析项目基本要素定位供求状况竞争因素等项目卖点的荟萃及物业优劣势分析与对策目标客户群定位分析价格定位及策略结合项目本质与市场定位确定价格定位价格策略价格总趋势中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料价格战术优惠幅度及阶段促销入市时机规划根据报批报建推进结合项目施工进度结合房地产销售周期规律结合重要节假日及地方性城市活动广告策略广告总体策略与阶段性划分广告形式的配比直接间接等广告主题广告创意表现广告效果监控评估修正指标销售额利润市场与占有率品牌形象等入市前印刷品与广告品设计制作如购房须知价格表销控表楼书海报折页认购书合同书交房标准即配置清单物业管理内容名片相关表格等广告支出监控媒体组合公关活动与相关仪式策划软性宣传人员配备与管理参与销售过程所需哪些人员中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料销售与综合培训管理与佣金制度制订销售手册如批文证照营业执照楼宇说明书项目统一说词户型图会所及公建内容交楼标准建筑材料价目表利率表购房办理程序购房付费一览表产权证办理程序及费用入住流程入住收费明细表物业管理收费标准等合同文本如预定书内部认购书合同文本抵押合同公积金借款合同商业借款合同保险合同公证书等客户管理系统电话接听登记表新老客户档案表销售日周月报表已成交客户档案表台帐应收帐款控制表保留楼盘控制表销售组织与日常管理组织与激励工作流程方案审批项目总规划方案审批中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料建筑单位方案审批方案招投标施工图设计人防审批立项总平方案后进行人防实施方案申报得到批准批复后委托有资质设计院进行设计同施工图同步修建人防地下室审批或易地建设审批人防实施阶段验收抗震审批消防审批绿化审批城市配套审批水电污处理市政环卫暖煤气弱电等市政施工管理市政道路开口管理建筑商与监理公司选择材料商选择其他合作单位选择物业管理经营管理公司商业写字楼装修商绿化园艺中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料节能评定融资及房贷资信等级评定三规划管理征地前规划管理项目选址选址意见书建设项目用地规划审批用地定线坐标图规划设计条件通知书申领建设项目规划设计条件重点工程批复等文件在提交范围项目规划总平面设计方案审批用地规划总平面布置图核发建设用地规划许可证未取得此证用地批准文件无效本证有效期个月改变原用地规划的按改变申请程序进行办理建审规划管理建筑工程定位审批建筑工程定位批件有效期个月规划设计要点建筑工程设计方案审批报项目方案设计两套总平图及相应航测地形图上总平图平立剖图建筑工程施工图设计审批核发建设工程规划批准书施工规划管理施工验收管理基槽或桩孔验线规划管理中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料基础验线规划管理施工期间变更规划管理测绘管理四报建管理建委报建申请甲方施工图审批甲方工程划类别甲方招投标管理甲乙方抗震审批甲方质量监督委托甲方监理备案审批监理方安全监督审批乙方墙改审批甲方建筑工程社会保险审批甲方职工意外伤害保险乙方水泥用散审批根据承包及主材供应形式而定审批方原则上为乙方砂石审批乙方城市基础设施配套审批施工许可审批甲方领取施工许可证五预售及申报房贷预售申请中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料按预售管理办法投资达到以上具备土地证用地规划许可证建筑工程规划批准书施工许可证有明确价格备案商品房物业管理方案备案物业大修基金房管测绘部门对预售面积进行核准银行申报贷款审批市场处办理预售卡及备案银行申报注意规划批准房屋属性公积金贷款申报审批信用担保合作六施工管理土建工程组织落实现场折迁准备工作组织落实现场三通一平工作实测现场征地红线用地面积核查枫叶商务广场占地范围总平面定位核查北美风情一条街及酒店式公馆户型规划拟定施工现场总平面布置图了解当地建材供应运输通道机械租赁相关信息拟定主体工程平立剖面细部规划方案选定参建单位设计规划单位施工图设计单位选定甲级施工单位及建设监理单位中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料选定勘察设计单位寻求合作伙伴对参建单位进行业绩考察建立健全各级岗位责任制实行目标管理编制项目管理办法建立项目总体方案的审查审批认可制度工程部根据批复的总体进度计划编制细部程序工程总体网络施工进度计划单项工程施工进度计划分部工程施工进度计划月进度计划施工管理建立工期管理的检查体系建立施工过程记录分包工期计划落实的汇报制度施工过程控制工期预测改进措施严格施工组织设计施工方案审批制度严格按施工组织设计及作业标准组织施工建立健全施工技术交底制度实行程序化管理特殊施工过程的控制对那些质量性能指标不能通过其后的检验或试验完全判定或施工后无法检测只能通过破坏性检验才能判断其质量的施工过程必须采取特殊的检验措施例如地下室防水工程挖孔灌注桩砼程承重钢结构的焊接工程等中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料需采取特殊检验的工程参建单位要对特殊过程的施工能力实施预先鉴定应从人才素质设备性能材料质量施工方法施工监理检查环节等五个方面进行预先鉴定由责任工长填写特殊过程能力预先鉴定报告经项目技术负责人批准后实施工程部技术人员应及时检查和监督技术核定单和土地洽商单及设计变更审签工程部经理和相关专业主管人应认真核对经监理公司批复后的技术核定单工地洽商单及设计变更单并与设计单位进行沟通确认后组织施工水电暖通安装工程新项目定位后要及早与有关市政部门沟通电业局自来水公司热力公司有线电视台电信局煤气公司新项目应申报所需容量进线方式方位等以及时合理安排供水供电通讯有线电视供热供煤气线路的接口入户位置在符合市政部门专业条款要求的情况下尽量缩短线路避免相互影响重复开挖布线便于施工及维修极大限度的降低工程施工费用吸取其它小区在开发时的重复设计以及施工工序不合理造成的重复开挖反复施工造成浪费中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料高压配电室双电源进线设计必须经电业局生计科认可后才能送电因此高压供电部分应委托电业局进行设计自来水的收费根据用途不同其收费价格也不同我们可以把双水源进小区时分为生活用水和商业用水两条线计量在小区内调整供水管道以合理节省用水费用热力管道接口与热交换站的路径越短越好可以减少热损耗同时尽量避开其它管道小区内的排水管道的坡度和管径在符合设计要求的情况下应尽量加大一点留点富余量小区的化粪池最好采用生物化粪池例如通元花园所雅赛城可以减少沉淀物降低常期维护清淤费用安装大型设备所预留的吊装孔应方便施工防止设备吊装时产生碰伤例如高低开关柜变压器水泵等设施电气设备以及强弱电桥架管道井的施工应注意防水防潮杜绝渗漏水隐患上下水管道穿楼板面处接缝不严密极易产生渗水隐患卫生间厨房楼面应作好防水层应设砼泛水沿应考虑管道热胀冷缩现象易造成楼面微裂缝分户计量表最好设置在管道井内如放在户内时最好安装磁卡表以便于物业公司后期管理建议本小区实行直供电当工程完成后将电力设备移交给供电局管理这样既不用安排电工配电室值班又不再承担电损耗和后期设备维护费用中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料如果商务楼按复式楼中楼设计时应考虑消防喷淋的安装要求要留设上水管线布置空间应事先申报消防设施布线施工做法避免重复施工并应考虑卫生间位置及上下水管道的安装高度中央空调的送风管道入户安装要合适吊顶净空高度要严格核定落实力求设计合理采用分户计量时暖气管道户内串联时最好走明管埋地时应加设套管如用铝塑管时接口一定要连接牢固管道井内安装计量表时应保证各部件便于检修维护地下车库水泵房配电房等其地面应防止积水防止被淹水患出现应设置排水沟及积水坑设排水自动泵地下室外墙应设高侧窗通风良好供电线路应采用三相五线制力求安全可靠小区内的安防监控探头应在一楼交通厅电梯轿箱内地下车库及出入口处小区主入口和商场处设置七竣工验收管理建筑工程竣工规划验收竣工测绘建设工程竣工规划验收合格通知书施工图加盖规划验收合格章换发建设工程规划许可证办理资料归档消防验收消防产品资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料电气消防安全测试报告委托电气供应商办理核发验收意见书人防工程验收退还相关保证金绿化验收质量验收综合综合验收资料备案竣工备案证书办理房屋权属登记竣工验收资料管理向规划建委提供备案资料公司内部资料存档含图纸向物业公司或业主委员会移交全套竣工验收资料含图纸竣工房产测绘单体房产总面积测绘控制图测量绘制分产控制图测绘八财务管理征地正确核算征用土地新发生的各项费用包括土地征地费耕地占用税劳动力安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费等项支出项目前期根据项目初步可行性研究报告及项目初步规划开展经济效益分析与预测确定投资报酬率及目标利润率中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料规划管理在开发项目的规划设计阶段应当编制和审核设计概算和施工图预算以便控制开发建设的总投资报建管理对项目报告建审批新发生的税金与费用应分项设帐按建设项目的受益对象正确分摊预售及申报房贷根据与客户签订的购房意向书收取购房定金为客户开据收款收据并以客户为核算对象统一归集入其他应付款帐户待正式合同签订后客户支付首付款或分期付款财务人员为客户开据销售发票转入预收帐款帐户核算客户根据合同支付首付款后财务人员为客户开据销售发票由经销部负责到协议银行办理按揭贷款财务人员接银行通知后应及时据实入帐正确核算个贷本息并定期与经销部销售合同管理人员核对及时清理欠款施工管理根据设计概算和施工图预算编制各项费用支出计划或预算以便控制各项成本费用在开发项目建设过程中对于发生的各项费用支出应以概算预算和计划为依据进行严格的审核根据审核后的支出凭证按照规定的程序和方法进行归集和分配竣工验收管理项目竣工验收后财务部应会同工程部对施工单位的决算报告进行审核中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料根据三方认可的决算数据确定工程建设总支出与已付工程款代付材料款的差额列入应付帐款施工单位进行债务核算财务管理筹资管理根据公司的投资要求在充分挖掘公司内部资金潜力的基础上做好资金需求量的预测适度筹集资金在筹资过程中应合理选择资金来源对比各筹资方式的资金成本力求使公司总的资金成本达到最低适度举债合理确立自有资金和借入资金的比例降低财务风险成本与费用管理成本费用的核算包括费用开支的核算与开发产品成本的形成的核算两部分内容费用开支的核算是对发生的各种费用进行审核和控制并按其经济用途加以归集和分配而开发产品成本形成的核算就是计算各开发产品的实际成本根据成本费用的性质可分为直接费间接费和期间费三部分直接费用按发生在工程开发的不同阶段分为土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费和公共配套设施费间接费用是指发生在施工现场或基层生产单位同时为众多工程服务的现场管理费维修费服务费临时设施摊销费低值易耗品推销费固定资产折旧费等期间费用则是指不随开发生产量的增减而增减一般保持较稳定发生的行政总部的管理费用理财活动产生的财务费用和产品销售发生的销售费用土地征用及拆迁补偿费根据征用土地过程中发生的土地购置费耕地占用税劳动力安置费以及原有建筑物品拆迁补偿费等项支出据实登记入帐若是一宗土地上同时中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料开发两个项目的应按各受益对象新占建设场地面积或建筑面积比例在其受益对象上予以分配计算公式如下分配率土地征用及拆迁补偿费各受益对象占用建设场地面积之和或建筑面积之和某受益对象应承担的土地征用及拆迁补偿费该对象新占建设场地面积或建筑面积分配率前期工程费前期工程费指发生的一般勘察费测绘费设计费及可行性研究费用前期工程费一般能分清其承受对象可直接计入其产品成本但若新发生的前期工程费应由两个以上的项目分担则应按照一定的分配标准在其受益对象上予以分配基础设施费基础设施费批三通一平七通一平的建设支出以及环卫绿化等配套建设如果新耗费的基础设施建设费应有几个项目共同承担则应按各项目的基础设施预算或建筑面积的比例将其予以分配建筑安装工程费建筑安装工程费是指为开发项目而支付给外包施工单位的建筑安装工程费内容包括材料费人工费机械使用费其他直接费用及间接费用若主要材料由开发公司供应在为施工单位结算进度款时应从已完工程决算造价中扣除已代付的材料款此项费用应按单项工程施工预算进行控制开支分项核算公共设施配套费中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料对于能有偿转让的开发小区的公共配套设施建设费如消防锅炉房水塔自行车棚公厕等发生的支出应分配计入它为之服务的商品房或建设场地的开发成本之中具体分配方法有两种如果配套设施与商品房建设同步所发生的公共配套设施费能分清由哪一个项目承担则新发生的公共配套设施可直接计入该项目的成本之中如果配套设施与商品房建设不同步或者虽然同步但应由两个以上的开支项目承担则发生的公共配套设施费应先在配套设施项目上归集成本然后再按各受益项目的建筑面积或预算造价预算成本的比例予以分配销售收入管理分配管理九全程营销销售实施阶段销售周期划分及控制销售周期内部认购期开盘试销期销售扩张期强势销售期扫尾清盘期各阶段的销售实施细则及广告宣传方案各阶段的销控与推广方案中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料人员配备与资料配给各销售阶段营销策划推广执行方案实施各销售阶段广告创意设计及发布实施销售培训管理客户积累与管理销售组织与日常管理项目二次策划营销房屋交付管理物业与经营管理公司的适时介入交房策划方案交房日期交房活动策划交房公证公告及书面通知签收下发交接程序及资料详见后物业管理部分十销售合同管理及按揭转抵押的办理由律师及专员确定合同及认购书范本合同书认购书的内容组成完善涉及配置户型图等一律加盖公章并有业主签字认可随合同提供客户服务手册含购房办证税费物业交接等说明工程部提供完善的配置清单与户型图注意土地证的内容填写总参与五四零八厂土地证为两个认购书要有明确时限与责任限制中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料认购收据与发票的管理列举合同书与认购书可选择性扩容空间针对购房者有可能提出的要求有允许签订的范围由我方总监控制合同书与认购书的签订由谁来进行合同书及认购书的签订签订与付款的约定与履行程序签订与签订后的内部管理程序销售合同与财务的衔接形成销售合同与认购书台帐本人及家人联系方式地址贷款资料提供与审核情况等形成客户付款交费台帐房款手续费大修基金发票及收据形成贷款户台帐开户基本情况开户行开户日期开户名开户帐号还贷基本情况起止日月利息月本金月还款期限不良贷款记录以往新贷阶段性促销活动台帐促销活动让利问题促销活动优惠措施等销售合同与阶段性促销的衔接制定阶段性促销要结合基本合同内容制定不能超越基本合同阶段性促销是否要在合同书或认购书中体现还是另订补充协议补充协议的签订中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料内容的确定补充协议监控也纳入购房合同的监控体系补充协议及认购书对购房者的违约责任注明标准不能脱离基本合同约定销售合同的履行监控结合销售各类台帐形成监控程序每日进行监控及时处理通过销售合同监控对工程及物业进度也进行监控及时对销售合同履行进行督促制定督促单对工程物业业主并严格签收与备案建立业主履行监控执行程序后形成文案资料及时送达送达挂号邮件等并存档以使出现法律纠纷时有证据可查对营销公司的日常规范性工作进行监控管理杜绝纠纷隐患销售合同的存档备案管理签订合同或认购书如何存档专人保管及按程序查询存档前完善各类行政审批备案抵押等严格按程序办理防止退房带来不便对合同复印出处严格登记对业主因购房需由公司出据相关证明形成申请及登记制度由业主本人形成书面申请并经负责领导审批后出据十一产权产籍管理严格按法律法规规定进行产权登记备案合同交付及权属交付期限要科学合理施工周期竣工验收期中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料测绘期权属登记周期竣工后日内合理安排测绘审核认购预售前将面积委托权威机构预审竣工期提前安排测绘必要时可由业主参与测绘有明确结果后以书面告知业主并将办证有关说明书面告知业主分户证办理分户土地证办理分户房产证办理配合物业公司进行小区户籍备案何辖区派出所提供的有关备案资料同派出所办事处形成小区业主办理指南户口社会保障等十二物业管理物业管理公司的选择物业服务内容物业管理人力资源物业服务取费物业服务等级物业服务品牌物业企业区域合作优势物业企业的综合素质物业企业的可持续发展评定中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料物业管理公司与经营管理的兼容性商业部分的租赁管理商业的经营性管理写字楼的租赁管理物业管理公司介入项目的时机物业公司结合项目情况与开发商的理念首先要拿出物业管理的全方位策划与管理报告包括服务项目与经济分析可采取公开招标开发企业结合物业全方位策划与管理报告提供与之相匹配的物业硬件确定物业在项目哪个阶段可介入项目统筹阶段介入项目建设期间的保安保洁样版房售楼中心商业广场及绿化等物业管理合同前期委托阶段内容的制订与何时签订物业服务的内容策划组织机构资质匹配取费标准工程设计管理提前介入保洁服务绿化养护安全与交通管理三车及场地管理公用设施设备养护物业事务性管理档案及数据管理知能化服务中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料家政服务多种经营及服务开通社区文化服务与业主的日常问题价格体系人员构成资质问题对销售人员进行物业管理培训对准业主进行物业管理公关服务节假日贺卡等会员制有偿保洁服务物业管理培训课保姆班主妇培训班专家类讲座项目开发期间向开发企业随时提供建议提供物业管理可参照的相关法律法规制定本物业管理规章制度与行为准责提供项目销售过程所需物业管理资料质量保证书两书之一要注明保修起止日使用说明书两书之一业主公约中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料用户手册房屋交收流程入伙通知书入伙手续书结合客户手册客户验收表等建立业主档案物业档案联系方式入伙情况维修情况等物业管理合同及其备案水电气暖等底数初始登记装修手册及装修申请表钥匙领取签证物业交接工作入伙阶段物业维修工作保修期内同开发商或建筑商材料商完善维修形式形成维修实施与监督作用按规定通过业委会进行大修基金的使用正常社区公建与设备的养护与维修定期履行检查工作电梯消防设施中央空调化污处理等把握质量保修期间的界定使维修工作有序开展十三物资与材料采购主材采购根据发包形式进行采购或监察硬指标与质量标准的确定材料定量预算中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料材料验收与决算材料的合格检验材料的时价或合同价监督材料的质保辅材与安装工程根据开发商项目要求确定辅材与安装工程内容根据项目预算与使用要求确定辅材量与质品牌内容提供项目的可增容性方案对辅材与安装工程产品进行资质审查公开招标的策划与实施配合进度及时供应与合同监控对辅材与安装工程进行行政审批消防工程与材料商负责消防审验电气材料商负责技术监督与消防电气验收安装单位配合电梯供应商负责相关质量监督部门的审核验收手续与年检服务提醒电表水表等计量安装设备需在合同中约定质量鉴定要求经技术监督及相关检测站的检测后方可安装使用对辅材与安装工程参与验收决算质量保证维修问题的交接同物业资料存档十四相关法律事务中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料建立完善的合同管理体系专项合同签订与管理权限各等级合同协议的签订专属人员权限合同与协议签订的律师签订制度各等级合同协议的知情权限合同与协议的公证与鉴证问题法院仲裁公证处公证各等级合同协议备案存档合同协议的查阅与复印申请统计制度合同与协议的监控管理合同或协议签订后由专业负责人进行监控管理或获取复印件制订合同协议履行监控表由监控所属部门逐级制定如销售合同由办证办职员负责监控当天签订当天进入监控表制订合同协议履行督促制度有催办单违约责任追究单合同协议解除单等形成即时性解决合同违约纠纷并形成法律证据即时发现漏洞及时形成补充与修改意见并弥补漏洞合同管理范围土地经营房产交易合作类市政配套类等合同经销部施工安装等合同协议工程部材料供应及安装材料采购部信贷借贷财务部同时对以上三部门涉及合同范围有知情权限建立律师项目跟踪制委托业务精通的专业律师事务所及专员对全程跟踪中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料律师签证制度经济合同内容签证销售认购书协议合同范本与可扩容性内容的签证按监控程序及时由律师采取正式法律手段律师律进入法律等程序专属部门的行政处罚的处理律师做事前指导提供相应后果分析行政申诉与复议过程定向培训对即时性公告通知催办单的管理形式签收制公证送达报刊公告公证张贴公告邮寄挂号特快专递等存档与备案管理专项通知公告等从属合同内容存档建立台帐注明提示内容零法律纠纷计划中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料中管网房地产频道作为国内最大最专业更新速度最快的专业房地产资料库月更新房地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料通过合同监控将纠纷隐患解决在履行期间通过监控第一时间行使法律权利保护公司利益通过监控第一时间获得强有力的法律证据与依据通过催告与即时性调解防止形成法律纠纷案件通过严格管理树立企业与员工法律责任意识减少发展障碍通过严格管理与责任划分使律师起到顾问而非案件代理作用