房地产经济学课程论文 ——浅谈炒房现象对房地产市场的影响.doc

房地产经济学课程论文浅谈炒房现象对房地产市场的影响背景在中国近十年的发展中房地产业以其牵一发而动全身的产业关联性和复杂性以其占据中国市场庞大的份额被称为中国经济的支柱产业在房地产多年的产业链中形成了关系到政府银行开发商设计施工建材运输的庞大产业链和经营模式而在近两年的城市发展中房地产的粗放的发展模式逐渐暴露了其粗放浪费不可持续的问题在房地产市场火爆的十年之中炒房团的行为无疑造成了深远的影响在中国从1994年到2014年房屋市场化的发展过程中产生了如温州炒房团山西炒房团等的炒房团他们的存在和炒房行为对中国的房地产业发展造成了直接影响有人说他们的行为扰乱了市场秩序通过投机造成供不应求使得中国的房价长期居高不下是中国人买不起房子的罪魁祸首但同时又有人说炒房行为是市场经济中一个合理行为符合市场规律也并不违反国家法律那么炒房现象究竟对中国房地产市场造成了怎样的影响呢为了分析这个问题我们首先要从炒房现象的运作来分析炒房一般有三种形式通过炒房团的团购行为增强与开发商的谈判能力压低价格整体买入之后再以零售价格获得回报其获利方式是赚取零售时的差价通过强大的资本运作囤积大量房源并通过新闻炒作散布消息使消费者形成房价上升的消息刺激更多消费者购买从而在较短时间内获取房价上涨的利润3通过炒房团低价买入和高价卖出的炒作迅速将某地块房价拉高同时带动了周边地块的地价房价提升炒房团的目的都是在较短期内获得高额利润而他们采取的手段较为多样而作为市场经济的卖方他们都是从房价上涨中获利中国人买不起房是否和炒房团有关炒房行为是否造成了房地产泡沫在市场经济中货物的价格受到供给和需求的大影响导致中国房价过高的原因可以从两方面来考量需求过高和供给不足住宅作为与人们生活关系最为密切的商品同样受到供给和需求关系的影响在中国人的价值观里安居乐业是一种理想的生活而安居则首先要有自己的房子而不是租住别人的房子在结婚时双方父母都会把是否有房房子价值多少作为考量的重要因素这个基本的价值取向使得中国人对房子的需求处于较高的水平很多家庭在拥有房子之后还要为自己的儿女存钱买房另外除了使用的目的投资也是一个重要的需求在中国快速发展的条件下很多相对富裕的人对房地产的保值升值乐观故都选择房地产作为一个较好的家庭投资项目这两点交互作用造成中国人对房子的需求保持旺盛房地产供给的主要因素是土地的供给这主要取决于政府而在此基础之上炒房团通过强大的资金实力囤积大量住宅并利用新闻炒作使人们相信房价会一直上涨从而刺激人们的购买欲望这样炒房团通过对房源的垄断造成房地产市场需求大于供给的情况使得房价不断抬升炒房行为是否造成了房地产泡沫答案是肯定的由于炒房团的介入房地产市场的需求中有很大一部分并非居住使用的刚性需求也非正常的投资需求而是一种由投机造成的供需失衡状况这种住房的价格远大于价值的情况就是由于炒房团的操作而使得房屋市场供给不足而需求旺盛的由于这房价的供给和需求并不完全是市场决定的而是由炒房团的幕后操作决定的所以房地产价格超过了市场良性发展下的价格这种价格虚高的状况就是房地产泡沫的源头从以上分析我们可以得出一个结果炒房行为对经济造成了不良的影响根据数据分析中国人的房价收入比达到10以上远超于世界平均值厦门等地的房价收入比更是高达17这个数据显而易见的证明中国的房价存在过高的现象显然中国人都在为承担高额的房价付出代价那么炒房团是否就是中国人住不起房的罪魁祸首呢面对被炒高的房价我们怎样解决人们无房可住的问题并促进房地产市场的良性发展呢房地产商任志强曾经说过穷人不应该买房穷人住房的问题应该由政府来解决很多不负责任的媒体断章取义造成了人们对他观点的情绪化理解任志强的本意应该是商品房作为一种高价值商品其价格受到市场影响是必然的房价过高是市场规律作用下的结果政府不应该干预房地产市场而是通过保障性住房等制度解解决买不起房子的人的住房问题在西方房地产市场化已实行多年他们也同样存在由于市场投机造成的房价上涨问题但是由于出台房产税等有力政策使得垄断房源成为一项具有高昂成本的投资大大减弱了人们对于房屋的投资需求在中国从炒房团造成的实际影响来看房地产价格在人为的控制和垄断下已经偏离了正常的市场规律成为为了炒房团利益而人为抬高房价的操作这毫无疑问不利于房地产市场的良性发展因为炒房行为虽然是一种市场行为且并不违法所以国家需要通过出台新的政策来遏制和调整炒房现象通过一定程度的非刚性需求来防止其对中国经济的不良影响2010年国家在部分地方开始出台了限购令这一政策通过限制人们购买二套三套房子将人们的购房行为限制在满足基本居住投资需求上这一政策有效的减弱了人们投机性遏制了炒房行为但是由于这一政策并没有本质解决房地产市场的根本问题而是采用了干预市场的方法限制人们的购房数量使得普通家庭的投资性购房同样受到打击对房地产市场的发展起到了一部分的负面作用且并没有对已经拥有很多住房的人进行限制故并非一个长久的解决办法在西方存在着一套房产税制度即对拥有几套住房的人征收高额的房产税这样炒房团的投机成本就会大大的增加这是一个解决炒房问题的较好办法对大部分有意购买商品房的家庭或个人而言买房都具有一定的投资意义作为一个具有较好保值升值能力的投资品房地投资一直是中国人非常信赖的投资方式相对于股票基金的高风险高回报银行储蓄的低风险低回报房地产以其稳定而较高回报的投资价值吸引着众多投资者从这一点来说一般家庭的房地产投资与炒房者的做法的共同之处就在于他们都是为了获利而中国缺乏有效而稳定的投资渠道因此投资者普遍将房地产和股市作为主要的投资渠道而从长期来看房地产的价格仍然是由供给和需求决定的对居住的需求永远是最本质性的需求炒房团通过短期的炒作使得房地产价格偏离市场规律而虚高应该得到相应的限制参考资料百度百科炒房任志强也许是对的王其钧著中信出版社