对我国房地产泡沫现象的研究.doc

对我国房地产泡沫现象的研究王淑梅王朝晖山东泰安市房产管理局山东泰安摘要房地产泡沫的形成机制是由房地产内在属性决定的通过对房地产泡沫形成原因的分析提出了房地产应借鉴世界住房保障机制构建中国的住房保障机制和规范土地市场加强土地资源管理的解决方法关键词房地产泡沫信息不对称土地储备金融监管房地产泡沫形成原因房地产具有实体性和虚拟性投资性和消费性不动性和流动性等相互对立的属性土地资源实体的有限性和土地虚拟价格无限性的对立土地资源的稀缺性和垄断性决定了房地产供给的有限性和信息不对称性从而引发人们对房地产价格的预期走高诱发投机行为产生另外促成人们房价预期走高的因素并不只限于房地市场比如经济的高速增长城市化进程的加快以及各种利好事件对房价都会形成涨价合理的预期土地的稀缺性和土地的虚拟资本特性土地是一切经济活动的载体其最大经济特征是稀缺性与其他生产要素相比土地的供给弹性最小土地供给的稀缺性首先表现在土地供给总量与土地需求总量的矛盾上随着人口数量的不断增加和社会经济文化的发展人类社会对土地的需求不断扩大但可供利用的土地又是有限的这种不足将会有无限扩大的趋势土地资源的稀缺性决定了土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点当土地需求增加时土地价格急剧上涨由于土地的稀缺性特点市场无法在短期内扩大土地的供给量这将导致需求与供给间的进一步脱节需求与供给的差距使得土地的价格进一步上涨在土地获利需求的促使下由于土地权益是一种虚拟资本可以反复转手因此土地供给具有投机性把获取的土地权益作为牟利的手段也成为越来越多人所惯用的伎俩而土地资源的稀缺性垄断性与投机性必然会导致土地价格的上扬从而影响房地产价格使其偏离资产的实际价值为泡沫的生成提供了基础条件由此可以看出地产的价格在数量上则有一个逐渐增加的变动趋势当地产的价格逐渐增加的变动趋势超过房产价格逐渐减少的趋势则房地产表现为增值所以房地产的增值性主要是由地产的升值性所决定的从而决定了房地产发生泡沫现象心理预期根据理性预期理论投资主体在充分利用现有的各种信息的前提下对资产价值做出理性预期这种理性预期的价格应该与资产的基本市场价值相一致从定量的角度分析理性预期最终体现在对未来投资回报的预测资产的基本市场价值应该是未来现金流的贴现然而在实际情况中由于各方面条件的制约人们的预期有时会产生一定的偏差这种偏差会使资产的实际价格产生大幅度波动使之脱离基本市场价值房地产价格的波动也是如此如果人们普遍存在对房地产价格上涨的心理预期这一预期最终会助长房地产价格的波动如果房地产的价格波动偏离了基本市场价值并且满足理性套利条件那么就会在房地产价格上出现理性泡沫当多数投资主体产生非理性预期时当需求的预期与价格预期的正向反馈导致价格的上涨预期形成了自我强化过量的资金流入房地产市场资产价格膨胀成为一种普遍现象但是很少有人注意到泡沫正在孕育中房地产等价格膨胀通过资产效应刺激了民众的消费欲望每个人心理预期非常高房市像击鼓传花一直传下去从众行为投资者并不总是理性地进行决策其行为不仅受到自身固有的认知偏差影响同时还受到外界环境的干扰投机需求推动房地产价格不断攀升如果投机者对房地产价格上涨形成了群体看法为了在未来抛出获利他们会大量买进房地产价格被抬高房地产的投机需求大多建立在房地产价格上涨的共同心理预期基础上所以投机活动在房地产价格上涨的过程中更容易出现往往会有这样的情况房地产价格快速上涨投机需求不断增强出于投机性心理的购买者在将所购买的房地产再出售时进一步拉高房地产价格进一步推动房地产价格上涨形成恶性循环信息不对称所谓信息不对称即指信息在交易各方的分布具有不对称性交易的一方拥有有关交易的信息而另一方则没有从而影响了其准确决策的做出需要指出的是即使双方都面临同样的信息但若他们分析和处理信息的能力存在明显差异那么这也可视为一种信息不对称同样会影响信息劣势一方准确决策的做出在信息不对称的情况下过度炒作常常会导致投资者高估或低估未来收益的现象当投资者过度看好经济形势及房地产市场的预期收益率时在巨大的利益吸引下就会有大量的投资者涌人房地产市场他们通过借贷从事房地产投资或者将已有的房地产资产作为抵押品进行更大规模的借贷投资房地产然而与任何市场一样房地产市场的变化是永恒的经济的运行是错综复杂的各种动态因素的变化都会引起房地产市场的变化但是在信息不完全的情况下投资者很难对变化的市场做出准确的判断人们总是希望房地产市场价格一直上涨至少在自己的投资收回之前房地产价格不会下跌加之房地产的建筑周期长使得开发商的有效供给常常滞后于变化的市场需求从而加快泡沫的生成人们的心理因素导致的心理账户以及羊群效应在房地产的投资中得到体现由于房地产市场信息的不对称缺乏信息的投资者容易受到市场群体行为的影响从而产生房地产市场上的从众行为人们在观察到房地产价格上涨的现象时心理上进一步强化了这一价格上涨现象产生价格将会进一步上涨的预期由于市场参与者的心理相互作用使得房地产的价格波动偏离内在价值投资主体的心理预期从众行为和信息不对称博弈三者相互作用构成房地产泡沫形成的微观机理而房地产业的发展关系着国计民生科学合理的行业发展政策有利于房地产业的健康稳定的发展从政府金融部门到企业都需要警惕房地产泡沫采取有效措施防治房地产泡沫产生膨胀借鉴世界住房保障机制构建中国的住房保障机制在世界各国城市发展过程中基本形成了比较完整的住房法律保障体系这些住房保障的法律形成了几个层次分别体现在在宪法民法社会保障法律中的有关住房保障的法律条文以及国家颁行的有关住房保障的专门性法律中共同构成了住房保障的基本体系我国在住房分配制度改革的过程中并未形成明确的住房保障机制仅仅只在年住房的实物分配制度彻底改革后开始在全国范围内实施经济适用房政策在实施的过程中经济适用房的开发投资总额不到住宅房地产开发投资总额的并且经济适用房的开发投资近年来有下降趋势同时由于监管不力经济适用房的分配制度并未达到预期的效果因此无论是从平抑房地产价格的过度上涨角度还是从房地产市场的规范发展角度中国都需要构建住房的保障机制制定相应鼓励政策发展廉租住房加大廉租住房的建设力度扩大廉租住房的供应范围保障最低收入人群包括农村进城务工人员的基本住房需求规范土地市场加强土地资源管理规范土地储备制度调控好土地供应总量供应结构和供应区域可以控制一些城市过高的地价防止出现新的积压防止出现由结构性过剩引发的泡沫全面清理土地市场坚决打击开发商的圈地和炒地行为限制以投机为目的的土地交易盘活存量土地挤出闲置土地的意义尤为重大盘活存量土地不仅关系到房地产市场的供给也是土地制度改革的重要目标之一紧缩地根的权力在中央而盘活存量用地的责任主要在地方各级地方政府要在认真清查闲置土地的基础上进一步加强土地市场监管搭建交易平台减少交易成本为存量土地流转创造条件建立规范的土地批租转让交易市场为规范房地产市场的发展土地批租转让的相关规定自年以来就在不断发布配合国土资源部门的政策各地方政府也纷纷出台相应的实施办法严格土地招标管理加强土地监管抑制土地投机目前在土地交易的一级市场我国实行土地拍卖制在土地招标过程中应严格执行号令土地出让通过招拍挂制定好标底选择接近标底和开发方案优秀者中标成交价格可以与标底有一定比例的上下浮动幅度不要单纯的追求价高者得之防止土地领域的腐败行为和不正之风如哄抬地价建立土地税收体系建立合理的土地税收体系全面发挥土地税制的调节作用在税制建设中不仅要从保障财政收入角度来完善而且还要从土地资源配置全过程即从占有使用转移收益等各个环节来建立和完善土地税制以达到充分发挥土地税收对土地资源合理使用的调节作用同时要利用金融税收等调节手段对第二套房购买者的抑制作用提高二房购买门槛增加投机成本规范房地金融信贷加大金融监管力度改革土地出让金收取办法开征财产税目前土地出让金采取一次性交清的办法将今后年的收益提前收取是商品房价格居高不下的主要因素为了保持房地产业的长期健康发展应改革目前土地出让金的收取办法由一次性交清改为逐年征收土地财产税按照国际上一般情况住宅建设成本中是建筑和安装费用地价和其他费用只占而我国住宅建设成本构成中安装成本只占地价税费和其他占到如果改用财产税的形式分期支付地租和税费现在的房价就可以大幅下降加强金融监管力度在房地产市场发展的过程中金融机构的参与起到了举足轻重的作用推动房地产泡沫产生的资金绝大部分是从银行流出的因此要加强对银行的监管国家通过提高住房的信贷等措施来从房地产的源头来对资金进行控制从而避免投资的过热和虚热来有效控制资金的利用对房地产泡沫的出现有一定的遏制作用严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率严格审查住房开发贷款发放条件切实加强住房开发贷款管理而目前我国房地产金融监管缺乏除商业银行法中有关银行设立和资金运用规定外对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构房地产金融业务的有关规范也有待制订在金融体制不健全的情况下如果金融部门过度放松金融管制很容易造成大量信贷资金流入非生产性部门而引发泡沫结语房地产界抄作之风盛行比如智能住宅景观住宅生态住宅绿色住宅可持续发展住宅等等究其本质都夸大科技环保等因素在其中的应用其实消费者之所以会被一些开发商的宣传误导首先是因为他们对这些新概念新名词的理解不够其次可以看作是对潮流的追赶因此要加大宣传力度树立科学合理的住宅消费观避免房地产消费市场上盲目跟风盲目投资行为引导居民理性消费同时要大力宣传房地产泡沫的危害充分认识到房地产过热可能造成的严重后果增强防范房地产泡沫的自觉性作者简介王淑梅女工程师山东泰安市房产管理局王朝晖男工程师山东泰安市房产管理局