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基于行为金融学的房地产泡沫现象分析 摘要：随着前些年房地产价格疯狂地上涨引发房地产泡沫现象，近期国家和政府宏观政策调控的指引和经济发展趋于新常态化，使我国多地房价一度低迷，多地鬼城等事件发生。以当今房地产泡沫现象为背景，加入行为金融学的投资者心理和行为因素为投资者分析房地产市场存在的问题及其产生泡沫的成因。为房地产市场购房者和开发投资商的非理性行为及其国家政府的政策提出了一些规范建议，促进我国房地产市场健康发展。  关键词：房地产泡沫;房地产投资者非理性行为;房地产泡沫形成成因;行为金融学;  1、行为金融学的产生和发展  经过与传统的有效市场理论(EMH)的多年来的交锋，基于市场的信息的披露不充分，理性与非理性投资者掌握的信息不对称。难以形成完全理性的市场竞争机制。理性投资者与非理性投资者共同决定市场价格，有效市场假说没有办法继续解释发生的经济现象，行为金融学也就产生了。  行为金融学是后金融时代经济学的众多分支学科中推翻了有效市场假说，将心理学和行为学共同融入金融学理论中，所取得成果最为丰硕的领域之一。它将人们在投资金融决策过程中的自身原有的偏好、信念、知识构架感觉及其受外界干扰的从众心理一系列影响决断的因素都考虑进来。通过探究这些市场非有效性的因素看其对房地产市场价格的影响。如果把开放商和购房者在房地产的行为投资活动看成一个心理过程。以下图表为投资者心理对房地产价格的影响：  在行为金融学中，有限套利理论是其重要的理论板块，在后金融时代的中，传统的金融学中假设套利是完全无风险的，已经无法解释很多市场经济现象。它不可能是充分实现的，受到很多因素的影响。例如市场中不能提供完全的替代品，受到资产价格回归的时间和资金信贷配给的限制以及噪音交易者在市场盛行的限制，各种干扰使得套利者无法充分发挥其捍卫市场有效性的作用。在行为金融学中，第二个重要的理论就是投资者心理。这一理论主要探讨现实世界中投资者在买卖证券时如何形成投资理念和对证券进行判断的。  2、房地产市场泡沫及其存在问题  房地产泡沫，即房地产价格的泡沫，是指由于房地产投机行为而导致的房地产价格超过其自身市场基础价值并持续上涨，房地产市场价格严重脱离了使用者实际承受能力的情况。房地产市场不同其他行业，存在着萧条、恢复、繁荣、衰败的重复的经济周期理论。虽然一般情况下，房地产泡沫仅仅指出现于房地产市场的繁荣阶段，但是泡沫期间房价的暴涨暴跌也是致使房地产市场从繁荣顶端破裂走下坡路的主要诱导因素。致使给经济社会都带来的巨大的破坏，对房地产市场有着摧毁性的打击。  房地产泡沫现象不仅仅在我国房地产市场盛行，在国际市场上更是猖狂。从上一轮回的美国次贷危机以来，美国、欧洲、日本、香港等房地产市场都持续的走着下坡路。全球性的房价格快速上涨，投机现象严重，房地产市场是一个周期长、高投资、高收益、高信贷、高风险、资金密集型的投资行业。房价跟随着我国超常高速发展的经济高低起伏，房地产价格脱离基本面支撑进入非理性的泡沫发展阶段已是不争的事实。我国房地产市场投资者非理性行为表现为投机过度，商品房空置率居高不下、羊群效应严重、房价收入比远高发达国家噪声交易者纵行，过度反应等等众多现象。  2.1空置率、房价收入比两个指标高居不下  2.2非理性的投资者行为  从非理性的投资者的投资行为也能反映房地产市场的异常现象，非理性投资在房地产投资时存在着住房消费面积贪大行为和超前消费行为，这大大增加了土地资源的浪费，超消费行为也违背了住房消费的动态规律，造成生活质量下降，不利于人的健康发展。其次，投资房地产者的跟风的羊群行为也非常严重。房子同黄金一直都被认为是保值资产，在购房者没有掌握相对全面的投资信息时，看见周围的其他人都投身地产，也不问其具体原因和自身情况，就疯狂的投资房产业。  2.3房产商借贷市场混乱现象  房价的一路飙升使得房产商看到了商机，纷纷投身于房地产行业。房产行业本身高信贷特点带动民间金融借贷发展起来，形成巨大资金高利率参与体广泛的民间借贷市场。但房产繁荣期房产泡沫后，空置房等各种问题凸显，很容易造成开发商资金断裂，民间借贷市场混乱。使得房产成为一下成为金融风险较高的行业之一，甚至演变为民间金融危机。很典型的例子可以看依靠煤炭资源暴富起来的鄂尔多斯经济，巨额民间资本推动了地区房价持续八年暴涨。但却由于投资开发商的缺乏基本的金融知识及其投资的失误偏差和市场的反常，民间借贷机构不成熟，导致鄂尔多斯经济一路下滑的悲剧。  3、行为金融学在房地产泡沫现象的应用  大量针对房产行业的泡沫成因分析都是采用传统金融学理论的宏观角度里假设完全理性的市场下的有效市场假说、完全套利、贝叶斯法则或者预期效用等理论进行解释和研究。很少人从行为金融学，微观投资者行为进行分析。从投资者的决策心理出发，研究房地产投资者，开发商的心理因素对房地产市场的影响，看房价高低波动异常形成的原因。  3.1房地产投资参与者行为的信息反映偏差  参与房地产市场投资的买房投资人、投资开发商及其银行等民间金融放贷机构都存在着过度自信和反应不足的现象。买房者往往对未来比较乐观，相信未来房价有很大的上涨空间，从而才会纷纷加入购房者浪潮，导致市场交易量膨胀，陷入房地产泡沫的漩涡中。同时投资开放商对未来房价的过高估计让其大量买地，甚至高利率的向民间金融机构借贷。而银行、民间借贷机构对未来房市过高估计使其大肆发放贷款。从而加速了房价的波动。同样，在三者反应不足时，对房地产市场的利好消息不敢追击加大投资，当有打压政策也不能及时的收手。这些都致使房地产市场中追涨价杀跌价的现象，大大加剧房地产的泡沫现象。  3.2羊群效应  羊群行为也称从众行为的投资行为。是指投资者在信息掌握不全或获得信息的成本太高的情况下，跟随和模仿着他人的投资行为投资的现象。其行为过度的依赖第三方渠道，忽略自己的主观能动思考性而采取的盲目策略。当房地产市场产生羊群效应时，买房投资者往往不考虑自身情况，过度的依赖他人，疯狂地投入房市，导致房价曲线一路上扬，迅速膨胀，伪装的房地产盛世开始慢慢出现泡沫现象。反之，当不利消息覆盖房产市场时，投资者仅仅依据表面信息做出判断，需求曲线迅速下滑，导致房产业泡沫破裂。这种房地产业的供需不平衡，误导投资者和开发商做出不相事宜的举措，形成房价市场过热或过冷的羊群效应。  3.3反馈机制  在我国房地产价格受到政府政策影响比较大，近几年房地产泡沫的现象严重后，政府为了抑制房价，采取了调利率，限购等多项措施，对不同城市的房价产生了不同的影响。购房者担心房价进一步上涨后会导致高位买进而吃亏，就蜂拥而至的购买。人们对房价的认知偏离反馈给房价的异常，同时正反馈交易机制也会致使投资者行为再次偏离。  3.4从噪声交易者理论看房地产泡沫  噪声概念早在1986年被美国时任金融协会的主席布莱克提出。他在发表的《噪声》一文中指出投资者不是以自己已有信息去决策，而是以噪声进行决策和交易。在DSSW模型中告诉我们房地产市场中存在噪声交易者，并且解释了房地产市场的需求与价格成反方向变动的原因。由于房地产市场中的噪声交易者的认知，心理及其情感偏差，从而对投资决策做出错误的判断。加之媒体的炒作，使得市场弥漫着噪音的投资者越来越多，使得房价上涨时，市场上购房需求上涨，反之当噪声交易购房者对市场前景不看好时，就会做出相反的策略。  4、从行为金融学角度为房地产泡沫提出简析建议  4.1政府政策是引导房价回归理性的重要因素  (1)建全相对应的住房保障供应体系，调整住房供给结构，统一贯彻中央政策并根据各地方的GDP、人数等可靠的基础数据制定切实可行的房产政策。例如加大经济保障房的建设，减少大面积的奢侈住房的浪费现象，并加大低廉经济房的建设，避免影响生活质量的超前消费更加严重，规范和整顿房地产市场秩序。  (2)抑