中国房地产产品研究简报.docx

中国房地产产品研究简报总第期市场趋势及政策分析fileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220l建筑节能增加的成本支出对房价的影响fileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220l建设部央行联合叫停房地产中介代收代付fileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220l建设部长农民工将纳入住房公积金体系fileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220l北京市建委住宅工程将实现分户验收fileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220l百名经济学家普遍预期年房价继续上涨fileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220l经济高速发展带来的泡沫将影响到资产价格fileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220l年全球商业地产市场的投资额创新高fileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220lfileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220l市场动态分析北京考虑放行业主委员会协会fileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220l北京商家返券折射商业地产风险fileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220l北京停车位投资价值前景明朗fileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220l北京普通住宅租售价格比情况fileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220l媒体产业对北京周边的拉动作用显现fileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220l上海商业地产面临总量透支浪潮fileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220l精品酒店诉求高服务水准和高房价fileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220l广州第一高楼动工fileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220l节能电梯成为节能建筑的新热点fileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220lfileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220l行业关联企业利福采用合作形式发展内地商业项目fileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220l麦当劳欲涉足中国东部商业地产fileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220l鹏润地产计划复制其批发商业模式fileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220l北京地产行业浙商拟加强组织形式fileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220lfileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220l需求变化分析亚洲非传统目标市场值得重视fileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220l上海崇洋媚外倾向有增无减fileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220l保险资本整购物业正在兴起fileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220l策略研讨与借鉴fileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220l华贸中心将整售演变为变相引进战略合作伙伴fileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220l新加坡邻里中心社区商业采取品牌输出模式发展fileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220l通过变更合同主体规避精装修住宅质量责任fileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220lfileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220l典型案例分析北京fileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220l商业地产井喷能否成第一商圈业界观点普通住宅与非普通住宅在土地增值税敏感性之不同fileCDocuments20and20Settingshp桌面文案上传252220l市场趋势及政策分析建筑节能增加的成本支出对房价的影响在国务院新闻办举行新闻发布会上对新建筑节能造成建筑成本增加是否会影响房价的问题建设部副部长仇保兴回答说经过统计每平方米增加至元工程造价在建筑均价中所占百分比是非常少的关于分户供暖难是体制还是技术问题仇保兴表示实际上两个方面都有主要还是体制问题他举例说科技部大楼是节能大楼但检查时发现它的供热仍按面积计费通过节能改造这个大楼在供热期间的实际用热量只有一般大楼的十五分之一甚至二十分之一按面积计费明显不合理针对政府办公建筑大型公共建筑往往是能耗大户的尴尬我国今年将重点建立针对高耗能的政府办公建筑大型公共建筑的能耗统计制度能效审计和披露制度同时对新建政府办公建筑和大型公共建筑将进行强制性节能检测高通智库分析师建设部的上述测算主要是从节能改造的角度考虑在市场中新供应项目在建筑节能方面增加的成本应大于上述标准从今后的趋势判断节能建筑将是大势所趋并且在能源价格上涨背景下节能建筑的购买意愿将显著增强从而促使开发企业在项目竞争力上投入更多的成本包括建筑设计材料设施成本建设部央行联合叫停房地产中介代收代付建设部中国人民银行日联合发布的关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知规定今后房地产经纪机构代收代付客户资金时必须通过银行专用账户转账的方式进行不得支取现金据了解去年以来全国发生了多起房地产经纪机构占压挪用房地产交易资金侵害交易当事人合法权益的恶性案件为解决房地产经纪机构挪用交易资金问题保证交易资金安全今后购房者通过中介机构买卖房屋时必须将资金交付的具体方式明确约定在合同中同时不能再将现金直接交给中介机构而要通过转账的方式进行此外通知还明确客户交易结算资金所有权属于交易当事人不能充当房地产中介机构的财产建设部长农民工将纳入住房公积金体系为城市职工存下买房钱的住房公积金将不再只是城里人专享的福利建设部部长汪光焘日在全国建设工作会议上表示依法扩大公积金制度覆盖范围逐步扩大到包括在城市中有固定工作的农民工在内的城镇各类就业群体汪光焘说要完善住房公积金缴存和使用政策发挥住房公积金改善住房条件的作用研究向中低收入家庭倾斜的政策措施要加快公积金管理机构调整提高资金使用效率确保资金安全北京市建委住宅工程将实现分户验收在日召开的北京市建设行业质量安全生产工作会上北京市建委主任隋振江提出了年建设工程质量安全工作的目标年北京市住宅工程实现分户验收新开工住宅小区项目公共配套设施也将实现同步交付使用高通智库分析师分户验收年底在深圳实行但操作中遇冷房企采取抵触态度从验收机构操作能力看分户验收短期内全面铺开有一定难度百名经济学家普遍预期年房价继续上涨国家统计局中国经济景气监测中心一项最新调查显示有近百名的国内经济学家相信年房价还将继续上涨尽管近年来政府使出的楼市调控组合拳令人眼花缭乱不过房价还是在且调且涨中不断攀升对年房地产市场的整体走势经济学家们普遍的观点是目前这种房价持续上涨的态势还将在今年延续认为持平和下降的仅分别为和调查中有的经济学家预测今年国内房地产价格将比年有所上涨有接近的经济学家认为房价上涨将超过其中的经济学家甚至给出了超过的预测经济高速发展带来的泡沫将影响到资产价格经济学家赵晓日前表示经济高速成长阶段的泡沫危机美国和欧洲没有能够幸免日本也没有能够幸免亚洲四小龙同样没有能够避免今天轮到中国了中国能完全避免吗很难中国如果能够做让泡沫不要变得过于猛烈让泡沫危机不要急剧破裂那就尽量让泡沫风险不至于严重伤害到中国经济两害相权取其轻中国政府唯一可以权衡并进行选择的是是将泡沫引向房地产还是引向资本市场赵晓的观点是应该控制房地产的资产泡沫相对放宽资本市场的资产泡沫为什么是这样在中国房地产泡沫的特点是泡沫的收益只能被少数人所获得大多数人则沦于被抢夺的地步因此它是一种掠夺型财富分配与此同时房地产泡沫带来的首先是城市的畸形繁荣从而使得城市化超越工业化进程到头来增加工业化的成本对中国工业化的完成起到阻碍作用股市泡沫则不同其泡沫的收益被大多数人所分享因此它是分享型财富分配与此同时股市资金可大量流向工业领域有利于中国工业结构的升级换代高通智库分析师按照上述经济高速成长阶段的泡沫危机理论中国房地产的资产价格在未来几年将呈现一个高增长态势尤其是持有性物业的价格和投资价值更值得关注从目前的调控政策看均很少涉及持有性经营物业同时目前国内持有性的出租回报率状况也理想在上述背景下持有性经营物业的投资价值将凸显不过在商铺领域北京上海等市场由于供应量巨大以及设计规划存在缺陷并在经营能力上出现局限今后一段时间的市场走势值得研究年全球商业地产市场的投资额创新高年全球商业地产市场的投资额再创新高已完工项目的交易总额达亿美元较年跃升了尽管市场普遍认为目前的全球繁荣局面难以持久但投资机构和私人投资者依然继续将大笔资金投向购物中心办公楼和工业园国际房地产顾问公司高纬物业进行的一项调查显示年欧洲和亚洲的商业地产成交量强劲增长分别跃升了和在地产价格和交易量双双猛增的背景下全球商业地产市场投资额再创历史新高市场动态分析北京考虑放行业主委员会协会针对家业委会联名写报告计划成立北京市业主委员会协会一事北京市副市长陈刚日表示成立业委员会协会可以考虑协会可以帮助协调解决一下纠纷我会关注这件事此前北京市业委会协会申办委员会已收到了市建委对关于成立北京市业主委员会协会的请示的回复建委表示正在研究办理年月市建委对请示做出回复中称各业主委员会之间相互开展必要的学习交流对于增强业主法规政策水平提高协商决策和管理能力具有积极意义据了解目前北京市共有多个住宅小区而成立了业委会的只有个左右业委会成立难业主权益得不到保障的事情时有所闻高通智库分析师放行业主委员会协会意在改变业主在维权中的弱势地位增强业主委员会与开发商对话的能力从发展趋势看今后产品质量控制能力对开发企业的重要性显著提升工程质量控制精装修质量和后期的物业管理对企业操作能力的要求提高北京商家返券折射商业地产风险商家为争取回头客往往在客人消费一定金额后送出赠券又称返券以期客人再度光顾这种做法无论在香港或内地都是见惯不怪北京市副市长陆昊最近在一个官方场合首次表态不提倡商场返券促销活动这位主管商业的副市长最近对北京市的商场作了一番微服私访在暗访中发现商场返券促销活动存在不规范问题因此他在北京市商务工作会上明确提出不提倡返券促销活动面对可能出现的对取消赠券促销有异议的商家这位副市长还表示将亲自组织法律界人士消费者和商家共议但在新法规出台前他要求商家要严格执行零售商促销行为管理办法高通智库分析师根据北京商业运行模式和状况并结合目前北京商业地产开发情况有商业地产开发企业的老总指出返券很大程度上体现了商业运营的经营状况和水平是经营水平低下的表现预示着非常大的市场风险在北京商业地产在年面临大考之际商业地产企业的后续招商和商业运营能力成为关键因素北京停车位投资价值前景明朗北京这座城市生活着万以上的人口市区交通每天承载着万人次的客流量自去年起北京每天新增一千余辆小汽车上下班高峰期北京几乎变为汽车长城在北京市政协日举行的会议上有委员提出北京小汽车增长过快停车场建设滞后等问题对此北京市长王岐山笑言居住在香港拥有一部私家车在小区和单位都得租用停车空间帐算下来每年得花三十万他坦言下一步将逐步推动停车市场化按市场标准收费到时你看小汽车还会不会这么快增长北京普通住宅租售价格比情况据世纪不动产的监测数据显示年北京一居室普通住宅的租售价格比住房价格除以全年租金为二居室普通住宅的租售价格比为三居室普通住宅的租售价格比为统计结果显示年全美平均租售价格比值为美国一些大城市的租售价格比都在以上例如华盛顿为纽约为洛杉矶为旧金山更是高达这一水平同年全美平均租售价格比相近但远低于美国一些主要大城市的租售价格比因此该机构专家认为处在城市化发展中的北京其房价并未完全背离住房的真实价值媒体产业对北京周边的拉动作用显现两大电视台即将迁入北京准备搬家的媒体人在释放西区房源的同时也在加紧在东区的置业计划信一天不动产数据显示目前地区二手房成交量比年末上涨了客户需求量上涨了然而电视台的动迁并不只是带热东部二手房市场新建成的纯居住社区销售也尤为火爆同时区域的写字楼成本相对较高高档写字楼办公成本在至元平方米天而普通的写字楼租赁价格也在至元平方米天对于一些才开始起步的小公司来说选择泛区域的写字楼更加实惠另外以及泛区域的一部分解禁的商住两用楼也是不错的选择高通智库分析师一方面媒体产业对北京的拉动作用成为现实的需求另一方面大量小企业在该区域的汇集将促使一部分定位商住两用楼的项目解禁上海商业地产面临总量透支浪潮上海的商业地产面积已经超过万平方米在建和已报建的商业项目也超过万平方米这些新项目都将在最近的年内集中上市上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆在其撰写的大型商业地产定位与策划中透露了以上信息朱连庆认为上海零售网点的总量和购买力之间的比例已呈现出不协调趋势零售网点营业面积的边际收益存在下降趋势上海商业地产项目正面临总量透支的浪潮年上海的商业地产项目只有万平方米到了年就扩容至万平方米已达到人均平方米朱连庆认为虽然上海商业地产发展迅猛但形态布局上存在不平衡大多数项目集中在内环线以内而在一些新型的社区及城乡结合部商业网点分布却不很均衡很多商业地产项目的开发缺乏整体规划一些房产商对商业房产项目开发相当随意并未做好前期规划和听证精品酒店诉求高服务水准和高房价随着精品酒店的出现上海高档酒店的房价被再次改写作为越洋广场项目一部分的璞丽酒店计划年开业其平均房价预计为美元晚这个价格大大高出目前上海五星级酒店平均房价水平约美元晚据了解精品酒店是指那些规模小但设施豪华并提供贴身服务的酒店年时尚精品酒店陆续登陆中国目前沪上精品酒店上海复兴园精品酒店都是此类型其房间数量均不到间上海越洋房地产开发有限公司董事兼首席代表陈明煌表示精品酒店有别于一般的高星级酒店更注重客房的隐私因为房间数量少所以房价一般高过五星级酒店据介绍该酒店在万平方米的建筑面积内只规划了个房间房间面积从平方米到平方米房价与香港东京纽约等地的精品酒店房价基本相当广州第一高楼动工内地第一高楼广州珠江新城西塔日前开工预计年月日竣工建成后的西塔外形犹如通透的水晶体总建筑面积约万平方米总造价亿多元西塔主塔楼高层结构高度为米建成后将超过上海金茂大厦成为内地第一高楼它的外墙则采用全玻璃幕墙外表光滑通透形体纤细犹如一块细长的水晶节能电梯成为节能建筑的新热点在建筑节能的大背景下一直是耗电大件的电梯成为市场新热点电梯企业纷纷推出相关产品日前一款专为住宅楼设计的在耗电运行的同时也在发电的节能电梯完成了在北京的首次公演制造商称节能电梯可以将运行过程的势能转化为电能总体算下来可以比普通电梯节省的耗电量目前已有多个北京开发商向节能电梯抛出了橄榄枝节能电梯的价格比普通电梯高左右北京新天地的开发商硕和地产总经理杨锦燕表示价格的确比普通电梯高一些但电梯也是建筑节能的重要环节根据测算三年中省下的电费足可销抵购买节能电梯多付出的成本行业关联企业利福采用合作形式发展内地商业项目香港上市公司利福国际日前宣布斥资亿元与苏州工业园区城市发展有限公司成立合资公司在苏州工业园发展一个商业综合项目其中包括一家百货商店合资公司名为苏州利福广场公司总投资额为亿元注册资本为亿元利福将出资亿元现金余下资本则由工业园城市发展以资产方式出资包括提供土地使用权及其兴建相关工程双方分别占合资公司及的股权总投资额与出资额的差额将以贷款融资根据协议双方将以所持有股权比例摊占日后合资公司的利润双方亦同意于合资公司成立前年内不会分派任何利润务求把利润作未来发展用途目前利福国际分别在香港及上海经营百货商店上个月先后宣布进入苏州及沈阳地区麦当劳欲涉足中国东部商业地产麦当劳中国公司高级副总裁谢杰瑞日前表示公司今年将在全国开设超过家位于加油站的得来速快餐店麦当劳首先将把目光对准中国石化在东部地区的加油站麦当劳中国公司首席执行官施乐生称未来二十年都将与中石化保持合作值得注意的是麦当劳公司的收入主要来源于房地产营运收入从加盟店收取的服务费和直营店的盈余三部分资料表明至世纪年代中期麦当劳的近万家餐馆中有的房地产权属于麦当劳总部另是由总部出面向当地房地产主承租的由此房地产收入成为麦当劳的主要收入麦当劳收入的来自直营店其余来自加盟店其中房地产收入占这部分收入的麦当劳称中石化在全国经营着万家加油站并且还在以每年家左右的速度扩张两家公司希望在北京上海广州天津武汉等大中型城市开设快餐店鹏润地产计划复制其批发商业模式黄光裕旗下地产业务的操盘手鹏润房地产开发有限公司总经理童渊表示如果这个商业地产项目成功我们可以马上将它复制到全国童渊所说的商业地产项目是指总投入亿元的北京鹏润国际时尚交易中心童渊认为以前的服装市场要么批发要么零售该项目首次把二者结合起来定位为采购中心购物中心从而解决了品牌建设和库存积压的问题为此该中心将有万平方米的购物中心目前百安居家乐福国美电器已有进驻意向服饰卖场将有万平方米由日韩中国香港等境外品牌以及国内一线及二线潜力品牌构成北京地产行业浙商拟加强组织形式北京浙江企业商会会长中国银泰投资有限公司董事长沈国军在北京浙江企业商会二届三次理事会上透露目前据不完全统计在北京个区县经商办企业的浙江人在万以上据浙江省驻京办事处的数字表明近几年浙商在京城的投资超过亿元据沈国军介绍北京浙江企业商会创立于年目前商会下设嘉兴绍兴台州等地方分会共有企业会员和个人会员多人沈国军表示下一步他们还计划成立建筑业地产业等行业分会积极选址筹建商会会馆需求变化分析亚洲非传统目标市场值得重视韩国中央银行表示当局年开始放宽金融限制之后人民纷纷到海外置产年韩国居民购买外国房地产有宗金额达亿万美元而年只有宗金额只有万美元年个人购买外国房地产占亿万美元企业购买的金额为亿万美元其中企业部分多数是房地产开发计划韩国人民海外置产的总支出美国居第一位约占其次是加拿大的中国占澳洲约占韩国政府去年月提高购买房地产上限从万美元提高至万美元并在去年月取消所有限制这项行动在鼓励资金外流以及缓和韩元对美元及其它货币汇价大幅升值韩元升值不利出口商高通智库分析师在国内房地产置业投资外来需求中香港台湾等地区的置业投资者一直是传统境外主要需求来源目前伴随中国经济交往的活跃国内生活水平配套环境和法治程度的提高加之全球资金过剩状况新加坡日本韩国等地区置业投资者到中国内地投资日件活跃和增多上海崇洋媚外倾向有增无减假如给你一个选择国籍的机会答案是什么名上海中学生面对这一提问时竟有中学生选择做外国人由复旦大学社会学系与上海市教委德育处主持的大中小学民族精神调查显示在名接受调查的初中生中选择做中国人选择美国籍选择日本籍的比率是其它国籍的比率是想做外国人的初中生竟然占同样参与调查的名高中生也有超过愿意加入它国国籍在接受调查的中学生家长中有选择有机会的话加入美国籍同时有的中学生家长选择鼓励子女加入美国国籍高通智库分析师上海的区域文化和消费习惯使当地市场上建筑风格的认同有很强的倾向性从准确定位的角度给开发企业在建筑风格选取上以新命题保险资本整购物业正在兴起全球跨国企业房地产经理人协会中国区副会长卢志华在中国商业地产及写字楼年会上表示年将是国内资本活跃的一年泰康保险中国人寿有意购买或组建房地产基金投资房地产业务戴德梁行的投资部董事曹念国也表示国内的几个大型保险公司均与我们有过接触他们表示将会购买商用物业作为投资产品此前戴德梁行为保险公司提供了详实的物业清单年月日国务院关于保险业改革发展的若干意见的正式发布明确指出开展保险资金投资不动产和创业投资企业试点支持保险资金参股商业银行等为保险公司投资地产领域开封从年的市场交易情况来看泰康保险股份有限公司分别购买了平方米的金融街和平方米的北京国际中心号楼共计亿元卢志华指出这些物业远远超过了其办公需求主要是他们的投资需求此后的年月日平安信托投资有限责任公司斥资亿元购买了中信部分资产这是国务院放宽对保险业的限制允许保险资金投资不动产后第一单大规模收购目前这些保险公司已经把目光放眼全国但目前拓展的主要城市将是北京上海等一线城市中产权独立的优质物业一旦市场被占领他们将迅速渗透到二线城市他们很急切他们会通过其在各地的网点进行物业的购买策略研讨与借鉴华贸中心将整售演变为变相引进战略合作伙伴从某种意义上说华贸中心跟一般的销售行为不同而是相当于变相地引进了一家战略合作伙伴坐落在北京市东长安街显要地段的华贸中心自一开工就成了吸引海外投资基金的焦点华贸中心总建筑面积接近万平方米其中写字楼部分万平方米酒店部分万平方米商城部分万平方米北京国华置业以总额约亿的价格将华贸中心写字楼部分万平方米的面积卖给日本基金以下简称由于买卖双方一直保持低调有关交易细节至今鲜为人知日一位参与此笔交易的人士透露由于华贸中心一直采取只租不售的运营模式此笔表面上的交易背后还有一个成功的资本故事业内人士对此次交易的评价华贸中心项目以最小的代价回流了资金且保持了开发商对物业的持有权从北京国华置业方面提供的消息看其实给出的价格并不是最高的但华贸中心定位是只租不售注重长期经营而基金恰好有做的经验成立于年月主要投资者是银行保险公司和养老基金等机构投资者截至年月基金注册资本额为亿日元但其持有的投资资产价值约为亿日元目前在日本东京上市其旗下有一只基金北京国华置业有限公司人士表示基金曾在香港新加坡等地都有长期持有型投资项目而北京华贸中心项目却是其在中国大陆市场第一单也是目前该基金海外最大的一单投资项目据了解尽管基金买下了华贸中心写字楼部分近一半的面积但并不能短期内出售套现按照国华置业开发华贸中心的最初构想整个华贸中心项目国华置业将全部持有仅以出租的方式招商据国华置业材料披露基金与国华置业合资成立一家资产管理公司负责华贸中心写字楼部分的运营和招商每年运营收益双方按比例分成与写字楼部分运营模式类似华贸中心酒店部分和商场部分也各自成立了资产管理公司如果基金不遵守协议提前出售手中的写字楼资产怎么办据透露双方还签定了一个补充协议在这个补充协议里有对所持有万平方米写字楼项目出售的具体约束双方规定了一个禁售期这个时间相当长如果违约将资产出售国华置业有权以原价回购这部分写字楼资产所以从某种意义上说华贸中心跟一般的销售行为不同而是相当于变相地引进了一家战略合作伙伴新加坡邻里中心社区商业采取品牌输出模式发展苏州工业园区邻里中心模式受到海内外商业地产发展商的关注其特许加盟在中国范围内展开邻里中心原版在新加坡年以新加坡邻里中心为蓝本的邻里中心正式在中国和新加坡两国政府合作建设的苏州工业园区克隆随着园区的开发邻里中心的建设规划已列入商业网点布局目前已成功运营了五个今年上半年第六个也将推出到年园区邻里中心总数将达到十个在苏州第一个邻里中心其中心面积约有万平方米建筑形态及业态构成完全仿照新加坡共有三个独立建筑其中两个由一个共享空间将两栋建筑组合在一起另一个单体是农贸市场两个相连单体建筑中一个主要经营餐饮另一个由多个专业店专卖店构成邻里中心发展公司负责人表示社区商业不是传统的社区内的商业而是服务于社区的商业该公司为建立新型社区商业模式进行了积极有效的尝试如今已吸引肯德基华润礼安等知名度高管理能力强信誉好的连锁企业进场经营而国际品牌星巴克等的最新入驻更让邻里中心品质得到进一步提升邻里中心提供的服务却远不止购物而是几乎涵盖了日常生活中的所有需求如洗衣理发寄信存钱阅读健身娱乐等等这种中心既方便了社区生活密切了邻里关系又解决了路边店阻塞交通影响景观污染环境噪音扰民等现代城市病更改善了人居环境和城市面貌目前邻里中心已被授予江苏省著名商标江苏省服务业名牌中国社区商业示范单位等品牌和荣誉今天公司已在苏州工业园区成功开发运营了湖东新城贵都师惠四座大厦年内即将开业的玲珑大厦和沁苑大厦标志着邻里中心的发展进入了一个全新的时期未来几年邻里中心管理公司将在区内建设运营好个邻里中心并进行市场化运作在区外实施邻里中心特许经营战略输出品牌管理方法和经营模式通过变更合同主体规避精装修住宅质量责任位于松江某楼盘的一批业主最近遇到了一件很麻烦的事情他们购买的全装修酒店式公寓居然面临装修状况与开发商承诺大相径庭但装修责任人又不是开发商这一尴尬事情买全装修房看似省心但其实比买毛坯房更要提高警惕让我们看一下开发商出售全装修房规避责任的套路第一步宣传攻势大打全装修酒店式公寓的牌子第二步签订合同玩花招合同约定的单价和总价都是含装修的房价但是条款里却表达成该房价不包含房屋全装修价格如果有业主对此提出质疑开发商会解释为这是房地局的要求都是格式合同他们不能改的然后再告诉业主在合同补充条款里会有所说明的第三步补充条款玩花招补充条款里开发商还是跳开了对装修的责任把装修任务设计成由业主自愿委托装修公司当然装修公司是开发商指定的有关基本的装修费用由开发商承担这样一来无论装修质量如何都不关开发商的事情有麻烦业主只能去找装修公司了但是如此一来对业主来说可就栽大了装修公司到底实力如何经营状况如何能不能负得起责任装修的费用到底有多少业主都不清楚接下来维权成本又非常高这些都是可能遇到的问题第四步交付房屋回避责任交付房屋时如果业主对房屋装修的质疑开发商就把责任往装修公司身上推典型案例分析北京商业地产井喷能否成第一商圈戴德梁行报告称北京年将进入有史以来最为集中的商铺开业高峰期本年度计划开业之商铺面积累计高达万平方米其中以购物中心模式运作的商铺为万平方米占总面积的有关数据显示年北京商业地产将会有大量新供应入市形成所谓的井喷业界人士称眼下随着商业项目集中开业商业空置率明显增加项目前期宣传的美好前景被一片冷清景象所代替凸现了目前商业普遍存在的前期销售与后期经营无法达到一致的矛盾众多商业项目为了达到高价销售商铺往往通过夸大的宣传及美丽的定位来吸引投资者一旦这些项目进入商业经营期高额的投资回报无法兑现则势必将导致商业地产空置率高场面冷清的现象出现高力国际日前发布商业地产统计报告称年北京商业地产投放量巨大将会超过西单成为京城第一商圈作为北京的商务中心区在规划伊始其主要作用为拥有大量商务办公酒店公寓等配套设施具备完善的市政交通与通讯条件便于现代商务活动的场所而商业则仅仅应该作为商务区的配套项目出现但随着北京商业地产的发展区域内涌现了大量的商业地产项目北京万达广场朝外世贸天阶大成国际中心等重量级的商业地产项目的陆续入市使得在年伊始便成为京城商业地产的大热之地根据高力国际的统计报告预测仅年季度位于区域内的世贸天阶和万达广场开业使得商圈的优质商业总量超过万平方米这个体量已经远远超过市级商业中心王府井西单根据商务中心区的最初规划的主要功能更多的在于为一些金融机构外资企业等提供办公场所对于来说商业应该是为商务服务的一个配套性设施住宅也主要以过度型小公寓为主但就目前的发展趋势来看整个区域内无论是商业还是住宅都大有配套越权成为主流的嫌疑大体量的商业项目比比皆是某即将竣工的商业项目负责人就表示由于今年同类型商业项目入市过多将会同样出现已经在北京商业地产显现的高空置率现象目前已经开业和即将开业的商铺大部分都把目光瞄准高端商户而这个区域也是国际尖端品牌竞相进驻的热点板块因此原本便集中了北京很大一部分高端消费者的各商业项目在争夺优质客户上也非常激烈据相关统计信息目前区域内的商铺售价已经达到了元平方米租金也高达元平方米天而西单街的租金仅仅为元平方米天如此算来作为商业地产的经营者来说每平方米的商铺如果地处就要比西单每天多付出至少万元的经营成本另一方面一旦在众多商业地产项目的力挺之下成为京城第一商圈对于原本就不太乐观的区域内的交通来说将会是又一大考验一旦年入市的万平方米的商业项目全部投入运营在为带来众多消费人流的同时也将会给带来更大的交通拥堵业界观点普通住宅与非普通住宅在土地增值税敏感性之不同土地增值税敏感性分析普通住宅扣除额项目毛利率销售收入土地成本建安成本房地产开发费用转让房地产营业税金等加计的扣除扣除额合计土地增值额土地增值额是否为超过扣除项目金额的适用税率土地增值税土地增值税对税后净利润影响项目原有净利润率对净利润影响幅度不适用不适用是不适用是不适用是不适用是不适用临界点否资料来源中金公司研究部土地增值税敏感性分析非普通住宅扣除额项目毛利率销售收入土地成本建安成本房地产开发费用转让房地产营业税金等加计的扣除扣除额合计土地增值额土地增值额是否为超过扣除项目金额的适用税率土地增值税土地增值税对税后净利润影响项目原有净利润率对净利润影响幅度不适用不适用不适用不适用不适用不适用不适用不适用资料来源中金公司研究部说明高通智库研究部是一家房地产战略信息综合服务商简报产品是在分析师长期对房地产行业进行系统研究和监测基础上形成的房地产策略顾问信息产品目前高通智库提供七种房地产定期研究产品成系统的为行业内企业服务中国房地产产品研究简报一提供普通住宅高档公寓别墅等居住类产品的最新市场动态产品创新和市场策略营销经验等相关提升产品竞争力的研究内容二持续关注商业地产写字楼等商务地产销售类产品和长期持有类物业的最新市场动态需求变化产品创新和市场策略商业机会等相关研究内容三产品适合企业决策者和高层管理市场总监等人士的策略需求鉴于研究的方法深度和在准确性上的要求该简报产品不能将其视为等同于媒体的新闻传播有关问题讨论请直接向分析师咨询有关会员服务请与市场部联系同时客户如果需要更为规范详细的专项研究报告请与研究主管联系