房地产市场研究报告.docx

房地产市场研究报告20XX年成都房地产市场年度研究报告之宏观环境篇目录fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l一房地产市场宏观环境分析2fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l1全市房地产市场宏观开发情况fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l2fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l2成都市全年商品房宏观市场情况fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l2fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l二国家宏观政策4fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l1房地产抵押估价指导意见fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l4fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l2关于制止违规集资合作建房的通知fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l4fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l三市政发展动态5fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l1地铁1号线一期20XX年XX月完成建设fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l5fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l2物业大鳄世邦魏理仕登陆成都fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l6fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l3公务员掀起南迁潮fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l6fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l四土地市场政策7fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l1国有土地使用权出让合同补充协议fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l7fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l2四川省国土资源厅用地新政fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l8fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l3成都市国土局将拍卖240余亩住宅及商业用地fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l8fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l4招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l9fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l五二手房市场政策10fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l1税务部门将加强房产税收管理fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l10fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l2工行开办二手房直客式贷款房龄5年内不需评估fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l10fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l3国家税务总局关于征收个人二手房转让所得税的通知fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l11fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l4成都二手房买卖突然升温强征个税引发新抛售潮fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l11fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l六针对开发商的政策12fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l1第七届中国西部国际博览会圆满闭幕fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l12fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l2建设部限外新政即将发布fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l13fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l3成都顶级写字楼市场论坛召开fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l13fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l七针对消费者的政策14fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l1光大银行房贷固定利率锁定提前还款将收违约金fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l14fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l2中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l14fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l3XX月XX日起经济房建设将实行订单制fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l15fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l4中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l16fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l5公积金制度政策性推行六大方面的创新fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l16fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l八热点政策分析17fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l1关于深化户籍制度改革深入推进城乡一体化的意见试行fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l17fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l2关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见fileDappWordConversionServicering5stage2be9170283798361601802841007Wordbinpackage可行性报告252220l17一一房地产市场宏观环境分析1全市房地产市场宏观开发情况n工业1XX月份全市规模以上工业累计完成增加值67248亿元同比增长254企业产销衔接情况稳定实现产销率962从轻重工业看重工业完成工业增加值40589亿元增长274轻工业完成工业增加值26659亿元增长226重工业发展快于轻工业48个百分点从经济类型看国有及国有控股经济完成17632亿元增长148股份制经济完成38941亿元增长273三资企业完成9176亿元增长209n投资1XX月份全市完成固定资产投资163886亿元同比增长322其中基本建设投资76152亿元增长368更新改造投资32703亿元增长236n消费1XX月份全市实现社会消费品零售总额105034亿元增长148其中住宿与餐饮业19122亿元增长157按经济类型分国有经济5288亿元增长51私营个体经济50765亿元增长147外商及港澳台经济11806亿元增长194股份制及其他经济28737亿元增长1781XX月份我市居民消费价格指数为1018n金融截止XX月末全市金融机构各项存款余额5353亿元同比增长218其中全市储蓄存款余额2368亿元增长172金融机构各项贷款余额达到3558亿元同比增长171其中个人住房贷款余额达到512亿元增长321n居民收入1XX月份全市城市居民人均可支配收入11497元同比增长122比去年同期提高23个百分点城市居民人均消费性支出9045元同比增长126其中食品3179元同比增长27交通和通讯1308元同比增长160教育文化娱乐服务1278元同比增长1372成都市全年商品房宏观市场情况n全市商品房供求总量大副增长供应面积首次突破20XX万平米今年1XX月全市供应商品房20XX03万平米增长294供应面积首次突破20XX万平米规模成交商品房175525万平米同比增长194总体市场呈现供销两旺势头同期五城区供应商品房103057万平米增长271成交商品房87231万平米增长194n全市商品房市场供求关系得到缓解1XX月全市商品房当期供销比为116同期五城区商品房当期供销比为118无论是全市还是五城区供应量均大于销售量供销比不断增大供求紧张关系已得到缓解n五城区商品房分物业类型供求情况1XX月五城区累计供应新建商品房103057万平米其中供应住宅物业77773万平米供应占比为755供应商业物业8434万平米供应量比去年同期下降供应占比为82同比大幅增长供应占比为49同期五城区累计成交商品房87231万平米其中成交住宅74410万平米成交比为8535成交商业物业6853万平米成交占比为79成交办公用房2837万平米成交占比为34二二国家宏观政策1房地产抵押估价指导意见XX月XX日由建设部人民银行银监会三部门联合制定的房地产抵押估价指导意见出台于20XX年XX月XX日起施行与以往的规范性文件技术标准相比意见明确了房地产抵押价值与房地产市场价值的关系明确了房地产抵押估价的原则明确了房地产抵押估价要进行变现能力分析明确了房地产抵押估价要特别提示的内容对维护房地产抵押估价各方合法权益推动整个房地产估价行业健康持续发展具有十分重要的作用点评意见的出台进一步完善了房地产估价技术标准体系提高了行业自律组织加强自律管理的能力可以有效发挥房地产估价在防范金融风险中的作用进一步理顺银行等金融机构借款人与房地产估价机构间的关系起到规范房地产抵押估价行为保证房地产抵押估价质量维护房地产抵押当事人的合法权益防范房地产信贷风险的作用2关于制止违规集资合作建房的通知XX月XX日建设部监察部国土资源部三部委联合发布关于制止违规集资合作建房的通知通知要求自通知下发之日起一律停止审批党政机关集资合作建房项目其目的在于防止他们超标准为本单位职工牟取住房利益不到市场价一半集资房的入市无疑对分享商品房暴利价格超过集资房一半的开发商地方政府有关部门等相关利益集团的利益构成了威胁点评造价低廉的集资房流入市场把处于垄断状态的房地产市场撕开了一个缺口在客观上对平抑房价是有一定帮助的一旦叫停有可能对房地产市场造成三个方面的影响其一减少了房地产市场中的房源供应渠道等于在事实上强化了开发商的垄断地位房价更容易为开发商等利益主体所左右其二单位集资建的房并非都入市交易相当一部分是自住的一旦集资建房叫停将把部分需求者逼向市场使他们被迫从开发商手中买房这将加剧买房人之间的竞争形成推动房价上涨的一支重要力量其三通过单位集资建房人们有了一个看得见的参照可以大致掌握建房的真实成本与相关利益主体的获利多少在信息不对称的房地产市场这个信息显得非常重要而且由于集资建房的价格真实存在着开发商等相关利益集团在抬高房价时多少会有所顾忌他们不敢走得太远倘若叫停单位集资建房个人集资建房又由于种种原因发展不起来房地产市场的信息将被相关利益集团牢牢地掌控变得更加不透明相关利益集团很容易浑水摸鱼伺机推动房价上涨三三市政发展动态1地铁1号线一期20XX年XX月完成建设成都地铁1号线一期工程南三环地铁站已于XX月XX日开始地铁站点基坑的挖掘工作这是成都地铁中第三个开始施工的地铁站同时与该地铁站相连接的两段地铁隧道目前也正在进行挖掘施工20XX年XX月该地铁站及两侧的地铁隧道就将完成挖掘工作开始主体施工并在20XX年XX月完成建设成都地铁1号线初期建设线路北起红花堰南至孵化园全长15998km全部为地下线共设15座地下车站并与规划564237号线及6号线支线分别在火车北站人民北路站骡马市站天府广场省体育馆火车南站及新益州站换乘预计20XX年底全线土建工程完工20XX年建成试运营成都计划5年内建成全长159公里的地铁1号线一期工程点评按照设计成都地铁最高行驶速度为80公里小时最大客流量为每天100万人次高峰每小时单向最大断面客流量为41万人次远期全日客流量20XX年为100万人次据成都地铁一期工程初步规划运行时间为早上500至晚上1100全日营业时间共计18小时全线建成后初期可形成的最大客运能力为全日客流31万人次从而减少地面交通压力较大程度的缓解沿线区域交通紧张矛盾改善居民出行条件和乘车环境地铁线横贯南北成为联系成都经济的桥梁2物业大鳄世邦魏理仕登陆成都XX月XX日又一家国际物业顾问公司世邦魏理仕宣布在成都设立办事处以进一步扩大其在中国的业务规模从20XX年XX月中旬高力国际到年底仲量联行的落户再到世邦魏理仕的进入半年时间内已连续有三家国际物业大鳄将触角伸到成都反映出成都房地产尤其是商业地产市场的巨大潜力点评借助办事处的成立世邦魏理仕的触角成功伸入成都市场高力国际仲量联行与世邦魏理仕的相继进入加之戴德梁行宏腾国际等先入者成都的物管业由此进入了一个激烈的竞争时代虽然跨国公司纷纷进入成都但随着高档写字楼等商业地产项目不断崛起成都的物业管理市场仍然有着巨大的发展空间和潜力对外资物管大鳄的吸引力在很长一段时间内都不会消失3公务员掀起南迁潮由于不少机关事业单位将南迁而单位能够解决的住房数量又极其有限因此大量的住房需要通过市场途径解决这是公务员和事业单位职工首选在城南置业的真正原因为了解决单位员工的住房问题计划将办公地点搬迁到城南的部分机关企业开始在这里大量团购住房多家单位团购住宅数量至少都在100套以上目前已有单位愿意整栋购置其在城南开发的高层电梯公寓项目点评尽管目前即将迁到城南办公的机关事业单位和国有企业在城南也有单位集资建房计划但供应缺口仍然很大这需要通过市场途径来解决他们的住房问题从总体上看城南住宅供应量仍然很充足短时间内城南会出现住宅供不应求的局面天府长城二期嘉南地世纪城天鹅湖蓝光凯丽滨江远大地产等城南的项目接待量比以前增加很多其中公务员和事业单位的职工占了很大比例直接因素就是城南副中心建设的提速住宅需求在近段时间出现了井喷住宅项目以单位团购方式销售开发利润会受到一定影响对企业品牌宣传也没有益处因此开发商对团购客户的态度比较谨慎四四土地市场政策1国有土地使用权出让合同补充协议国土资源部国家工商行政管理总局发布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范征求意见稿在该征求意见稿中一项被称作勾地的国有土地使用权出让新方式XX月正式执行日但国土资源部强调勾地绝不会突破831以后既有的国有土地使用权交易原则所谓勾地是指土地在正式挂牌出让前由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价在政府认可其出价后再行挂牌招标拍卖的交易方式勾地实际上来自于香港的土地批租制度香港的勾地是在暂停正常卖地的前提下执行勾地的前提是单位或个人承诺愿意支付的土地价格且该价格得到政府主管部门的认可但须通过招标拍卖挂牌的方式出让只是在无人应价的情况下勾地成功者以勾地价将土地买入点评勾地制度是被认为是规避流拍风险让土地价格保持稳定的有效手段因为实行勾地政策后由于勾地成功者必须以不得低于其承诺的土地价格买入这使得政府可以防止土地贱买或是流拍情况的产生但就目前情况来看土地流拍一般是因为地块位置不好或达不到开发商的要求因此勾地制对土地流拍所起的作用并不大但如果出于防止土地被贱拍可能比较有效但从市场发展的角度看勾地制会加剧开发商之间的优胜劣汰政府部门应该避免利用政策来控制市场情况的出现而应该让市场自身进行调控2四川省国土资源厅用地新政为落实工业强省战略省国土资源厅出台系列新政降低工业用地门槛推行土地年租制鼓励工业企业采取租赁方式使用国有土地逐年缴纳租赁金只是降低工业用地门槛的方法之一对省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业和外商投资企业都可以作价出资入股的方式配置国有土地利用现有存量土地鼓励需要搬迁改造的工业企业进入工业集中区园区原企业以出让方式取得土地的增值部分可按企业投资规模大小给予部分或全部返还对符合国家产业政策的鼓励发展的产业项目和优势企业的扩建允许采用协议出让的方式供地地价可按土地取得成本或基准地价的70确定对重大工业项目可启动工业用地地价成本补贴机制可见土地集约化程度越来越高土地利用向工业倾斜对新上工业项目必须进入工业集中区同时实现集约用地的目标点评工业用地政策的改革将统筹考虑全省土地利用总体规划的修编为全省工业战略性发展预留空间促进优势产业和特色经济的形成原企业以出让方式取得土地的增值部分可按企业投资规模的大小给予部分或全部返还鼓励了需要搬迁改造的工业企业进入工业园区每年从经营性用地的土地出让金等收益中提取工业用地地价成本调节资金设立专与此同时工业项目用地将受到严格的规账核算专项用于调节补贴工业项目用地的地价成本支持了工业园区和产业集群的发展工业项目用地不得擅自改变土地用途以此确保工业用地真正是在工业发展中发挥作用3成都市国土局将拍卖240余亩住宅及商业用地XX月城南新区推出200多亩住宅用地还有与九龙仓城南地块相邻的两宗商业用地以及高新西区起步园区的一宗商业用地即将推出一块位于南部副中心总部办公区高新区原仁和村6组和平村12组一块位于南部副中心总部办公区高新区原永安村7组仁和村6组点评自从锦绣花园中华园锦官新城等高档楼盘在城南开发城南就注定了南富的地位目前已形成如玉林棕树桐梓林紫荆等多个较为成熟的生活居住区在政府向南发展的带动下再加之人南延线的通车为城南房产开发带来了新的契机地铁1号线的即将建设和黄地块的即将动工将掀起城南房产开发的又一高潮在城市向东向南总体发展的规划指导下未来数年成都斥资数百亿元将国际城南打造为以商务行政办公商贸金融生态居住及高新技术产业为主的高标准高规格的城市新中心美领馆德领馆韩领馆法领馆泰领馆已在城南落户数十家世界500强企业的成都分公司及办事处也在城南入户五星级酒店甲级写字楼高档娱乐会所高尔夫球场西餐厅各国美食名店街等逐渐建成不但提升着城南的整体形象也吸引更多的人在城南消费4招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范20XX年XX月XX日起国土资源部公布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范实施其目的在于直接在土地出让环节稳定房价新规范规定房屋销售价格限制销售对象套型结构比例等条件将直接成为土地出让方案的重要内容只有符合房价销售限制等要求的开发商才有资格拿地点评只有符合房价销售限制等要求的开发商才有资格拿地所以为了保证一定的利润房地产企业必然要在销售价格上做文章以毛坯的形式来交楼是一个最简单的办法发展商在拿地时的报价也就可以相应降低如果消费者想买到带装修的住房可选择出钱买装修套餐现在做建筑设计的人都会保留一定的安全系数以保证建筑主体结构的安全但若为了降低报价来增加拿地时的竞争力就不排除有人会自动地降低这些安全标准这样做的后果比较严重说不定会导致建筑的质量事故精致品质的大户型未来的生存空间可能会越来越小五五二手房市场政策1税务部门将加强房产税收管理XX月XX日国家税务总局副局长王力在国务院新闻办举行的新闻发布会上表示按照个人所得税法的规定个人出售自有住房取得的收入减去财产原值和合理费用后的余额按财产转让所得项目计征个人所得税税率为2020XX年税务部门将会同有关部门进一步贯彻落实国家关于房地产的各项税收政策进一步加强房地产税收征管现行的房地产交易中个人所得税的缴纳对普通住房给予了一些优惠政策比如对个人出售住房以后在一年内换购住房的符合规定的可以免交个人所得税同时对于个人出售住满5年惟一的生活用房在出售时免个人所得税点评虽然目前成都还没有开征这个税种但是在房价持续上涨和限制投资性和投机性住房的大环境下成都开征该税种是个必然趋势而20的个税的开征可能会导致二手房交易量的巨幅下滑靠赚取佣金生存的二手房中介企业将受到的极大影响此外二手房交易的下滑将直接带来新商品房销售的困难旧的不去新的不来升级换代型的住房需求将被抑制同时投资型需求也将退出市场房地产市场有可能进入冬天2工行开办二手房直客式贷款房龄5年内不需评估XX月XX日工行四川省分行开始在成都和绵阳试点开办直客式个人住房贷款业务取消了强制房贷险并且此次工行直客式贷款试点将二手房也包含进来同样享受9折利率而且房龄在5年内的不需要评估去年各大银行陆续推出直客式贷款后一直迟迟未动的工行如今突然发力加之几天前光大银行固定房贷利率的推出房贷的政策变得更宽松点评经过一轮宏观调控20XX年房地产开发贷款增幅不断下降个人按揭贷款也相应减少随着狗年的到来银行正在逐步走出对房贷等个人消费信贷业务收紧的阶段20XX年房地产贷款有可能比去年放宽包括房地产开发贷款和个人住房按揭贷款光大银行与工行一周来相继出台的房贷新政已初露端倪不过目前房地产市场尚没有调整到位整体上看国家仍然会延续去年的调控政策房贷中的风险仍不可忽视3国家税务总局关于征收个人二手房转让所得税的通知XX月XX日起国家税务总局关于征收个人二手房转让所得税的通知正式强制执行通知要求对能如实提供上次购房发票以及相关合理费用凭证的按房屋转让所得征收20的个税反之则按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局在住房转让收入13的幅度内确定许多城市均选择了1的税率然而四川选择了3点评成都在进行二手房交易的时候大部分是按照指导价申报指导价要比实际的成交价格低得多按照这个价格来进行核定纳税的话从实际的购房客户增加的成本来讲成都相比其他城市3的税赋不是很重对大部分通过购买商品房来出售的人影响不大税收实际上是构成交易成本的一部分这笔费用总要有一方要承担作为卖方来讲他要把这个所得税转嫁到房价中去4成都二手房买卖突然升温强征个税引发新抛售潮XX月XX日9部委房产关于5年内转让二手房全额征收5的营业税新政开始实施后近两个月来成都二手房交易像全国很多城市一样成交量大幅减少自从国家税务总局发布了征收个人二手房转让所得税的最新通知之后二手房交易冷清的局面突然被打破最新通知表示从XX月XX日起在二手房转让时个人所得税要与营业税契税土地增值税等税收一并办理并与办理房产证挂钩这意味着二手房转让将开始强制征收个人所得税税率为20为规避国税总局此项新税收政策所带来的影响成都二手房昨日迎来了又一轮抛售潮从XX月27号开始成都市每日二手房过户量都远远超过近两个月来二手房的平均交易量点评对房地产转让征收个人所得税将抑制二手房需求量使得拆迁被动需求城市化进程中购房需求改善居住条件需求全部涌向一手房市场加上90平米以下房源占70以上诸多政策综合很有可能导致120平米以上房源价格上涨另外对于政策的操作性二手房转让环节对增值部分的认定比较困难没有统一的认定标准因此难度很大收取税费不现实其次二手房的交易环节征收过高税费将有可能促使房主将房屋出售转变为出租房源的紧俏会直接影响交易价格成本增加最终会落在消费者的头上六六针对开发商的政策1第七届中国西部国际博览会圆满闭幕XX月XX日第七届中国西部国际博览会圆满闭幕本次盛会共签订招商引资项目合同263个折合人民币36995亿元其中引进省外境外资金折合人民币32334亿元贸易合同金额折合人民币1276亿元其中省外境外资金折合人民币425亿元展览现场成交人民币375亿元吸引了来自53个国家和地区的103个代表团正式代表达3000多人展览面积达8000平方米来自国际经济组织和美国俄罗斯德国等的展览面积创西博会历史之最点评和前六届相比本届西博会规模更大档次更高参展参会客商更多影响更广泛参会人数和规模都大大超过往届区域合作是本届西博会的一大特色通过不同理念的碰撞使东西部经贸发展观念进一步融合为鼓励我省企业在对外开放的同时加强对内开放创造了更加有利的条件招商引资仍然是西博会的主题国际商务组织与我省经贸组织还围绕进一步为双方企业交流实现便捷贸易和提供服务进行了广泛洽谈并达成了相互沟通交流信息密切合作的协议四川企业也主动出击广交海内外朋友建立起了新的外经贸渠道2建设部限外新政即将发布限外新政在市场准入开发经营以及境外机构个人购买房产等三大领域做了明确规定在市场准入方面要求外资投资购买非自用房产应遵循商业存在原则按规定申请设立外商投资企业其中投资总额超过含1000万美元的注册资本金不得低于投资总额的50在购房方面规定只有境外机构在中国境内设立的分支代表机构房企除外和在境内工作学习超过一年的个人具备购买符合实际需要的自用自住商品房的资格购买必须采取实名制点评有一些经济学家对外资担心认为应该出台政策不允许外资进入中国房地产事实上与我们国家每年万多亿人民币的成交额相比外资所占的比例是非常小的而且还主要集中在几个特大型城市如北京和上海从国外的情况来看发达国家几乎没有一个国家和地区是限制外国人来购房的日本美国新加坡中国香港法国英国等等而那些限制外国人购房的都是落后国家在这些高度发展的国际化都市中外资和外国人要是去购买他们的房子政府和的人们都是非常高兴的这也是一个城市国际化的象征一个封闭的城市是不会有外资外国人去购买房子的这样的城市也一定是落后的城市3成都顶级写字楼市场论坛召开XX月XX日下午围绕成都顶级写字楼市场的崛起和未来发展进行一次论坛将针对成都高端写字楼市场的各个环节全面展开著名城市经济学专家牛凤瑞结合成都经济发展迫切要求顶级写字楼崛起的现状对成都的竞争力进行全面分析同时阐释经济发展对商务的要求国际建筑设计大师黄伟选择了以国际顶级商务楼的设计趋势及理念为切入点运用案例为大家指明顶级写字楼的国际化设计理念潮流标准业内资深人士从外资企业对写字楼的要求顶级写字楼供需分析顶级写字楼的物业管理等方面进行全面精辟的概括点评20XX年外资加入中国写字楼市场以来写字楼市场处于起步发展阶段整个写字楼的成熟有两个标准一个是总体价格平稳上升一个是顶级写字楼需求旺盛成都应该是开始步入这个阶段而外资大面积购买也标志着顶级商务楼的崛起包括外资购买写字楼的决策表现出对这个区域和个城市的价格的信心从而带动成都写字楼市场步入成熟七七针对消费者的政策1光大银行房贷固定利率锁定提前还款将收违约金光大银行XX月XX日宣布为满足市场需求该行决定将固定利率房贷的开办区域扩大到所辖全国分支机构并率先将业务范围扩大到商业用房贷款和二手房贷款光大此次推出的固定利率商业用房贷款分5年以下含和5年以上至10年含两个品种利率分别为594和618此外出于阻止可能发生的大规模提前还贷潮光大将对申请办理固定利率房贷1年内提前还款的个人收取数量为提前还款金额3的违约金对贷款存续期超出1年的提前还款人则不收取相关费用点评目前各家银行执行的房贷浮动利率5年期以上大多为551虽然光大银行618的固定利率高出浮动利率67个基点但它可以为购房者规避10年内可能发生的加息风险竞争力还是很强的比较适合以下三种人群一是认为我国利率水平处于升息阶段的二是认为自己未来收入比较稳定的而且足以支付固定按揭额的三是申请两套以上住房或商业用房贷款的2中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知中国人民银行决定从20XX年XX月XX日起上调金融机构贷款基准利率金融机构一年期贷款基准利率上调027个百分点由现行的558提高到585其他各档次贷款利率也相应调整金融机构存款利率保持不变点评这次上调人民币贷款基准利率的目的是抑制投资增长过快向投资过快发出警示全国金融机构前三个月新增贷款额达到了万亿元占到了全年贷款目标的以上信贷的快速增高是带动投资过快的一个重要因素人民币贷款基准利率小幅度的提高对房地产市场具有一定的影响加大了房地产开发商的开发成本老百姓的房贷还款也略有上升加上月号即将试行的国有土地使用权出让合同补充协议对开发商囤积土地的限制在土地信贷政策双管齐下的宏观指导下我们有理由相信国家对于房地产市场的调控即将开始3XX月XX日起经济房建设将实行订单制从XX月XX日起的两个月内成都五城区及高新区范围内只要符合家庭年收入38000元以下含38000元家庭人均住房建筑面积在16平方米以下家庭成员中拥有两个含两个以上本市五城区正式户口三项条件就可持身份证户口簿及婚姻证明材料到其居住地所在的区房产管理局登记申购并如实填写家庭人口现住房状况及家庭收入状况等基本信息今年成都市面向社会发售的经济适用住房原则上只受理经过这种订单式预登记家庭的申购申请未经登记的家庭当年不能申请购买经济适用房而获取了购房资格证书的家庭当年不购买将取消其下一年度的申购资格点评随着近年来成都房价的不断攀升居民买房难成为一大社会问题特别是收入低的居民买房更加困难每年政府都会有三四百户通过审查的廉租户其中大部分都是领取低保金的市民廉租政策解决了他们生活中的住房问题这一制度实行以来受到市民的广泛好评也解决了一部分低保居民的住房问题4中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率XX月XX日中国人民银行宣布XX日开始上调金融机构人民币存贷款基准利率一年期存款贷款基准利率均上调027个百分点金融机构一年期存款基准利率由现行的225提高到252一年期贷款基准利率由现行的585提高到612其他各档次存贷款基准利率也相应调整长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度点评央行的加息将直接加大房地产市场开发贷款的资金成本对依靠信贷资金进行开发的房地产商构成一定程度的抑制这种压力会首先反映在开发商身上而从中长期来看消费市场也会因此受到影响本轮加息之后购房者投资会更加理性和谨慎尤其在分期购买房子的时候因为对于加息后购买住房的消费者来说现在去投资加大了成本承担的风险也增加然而央行出于打击炒楼的目的并不会在很大程度上压抑需求即使如此提高存款利率也会对购房者产生心理影响购房者将继续观望等待新的购房时机5公积金制度政策性推行六大方面的创新六大方面的创新包括一适当降低住房公积金贷款利率二推出更多公积金贷款品种三适当降低公积金房贷首付比例四推出针对中低收入者的贴息房贷五增加固定利率公积金房贷等新品种六本着自愿原则适当提高中低收入者公积金缴存额度等点评目前公积金贷款利率降低才可以真正体现政策性金融的优势与商业贷款拉大差距公积金的管理不应以盈利为目的在低利率水平下公积金管理中心可以以存贷差存款收益维持正常运营公积金管理中心作为政策性住房金融机构应率先以较低的固定贷款利率尝试公积金贷款品种的创新对低收入者增加缴存额度才会让低收入者更好地享受公积金房贷的优惠效果最终保证发挥公积金制度对低收入者的政策倾斜效果公积金首付应与房价变化挂钩实施灵活的首付比例房价过高时可以提高贷款额度降低首付比例可以考虑房价总额九成八成的贷款由于公积金历年的缴存积累以及存贷利差公积金拥有相当的增值收益公积金增值收益属于全体缴存人因此可以考虑将收益部分以及适当增加的财政补贴用作为改善中低收入家庭住房需要而提供无息和贴息贷款尤其是对一些已缴存一定年限却仍无能力买房的中低收入家庭要为他们提供使用公积金买房的机会八八热点政策分析1关于深化户籍制度改革深入推进城乡一体化的意见试行月httpmapsogoucomnewc11585750356750012日成都市委市政府正式下发意见成都市人口在中心城区区市县城建制镇建成区取得合法产权房屋并实际居住的或连续租用统一规划修建的出租房且在同一住房居住年以上的可在实际居住地办理常住户口购买平方米以上商品房或二手房并实际居住且与成都市用人单位签订劳动合同以及不间断缴纳社会保险年以上的市外人员可在实际居住地登记本人配偶和未成年子女的常住户口暂住满年拥有合法固定住所与成都市用人单位签订劳动合同并不间断缴纳社会保险年以上的市外人员可登记本人配偶和未成年子女的常住户口点评深化户籍制度改革引导农民向城镇集中是统筹城乡经济社会发展深入推进城乡一体化的重要举措今后在成都购买符合条件的二手房甚至是租房都可在成都落户健全完善城乡一体的户籍管理制度消除农民向城镇转移的体制性障碍坚持因地制宜农民自愿依法有偿稳步推进的原则制定积极的政策措施引导农民向城镇集中不断提高我市城镇化水平通过户籍制度改革成都城镇化率和农村居民进入集中居住区的比例都将逐年提高2关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见由建设部发展改革委监察部财政部国土资源部人民银行税务总局统计局银监会联合发布月日起正式开始实施文件中最受关注的有当属第一条和第二条其中第一条第二点中对年月后新审批新开工的商品房的户型面积做出了硬性规定要求其户型面积中平方米以下的户型比例必须占到这就意味着在今后的商品房市场上平方米以下的房子将会逐渐增多套二紧凑型套三将成为住宅供应的主流户型另外第二条第三点中将年所颁布的征收全额营业税的时间从年延长到了年即使满年成交的也要征收差额营业税文件中还要求进一步完善住房政策保障中低收入家庭的住房问题对经济适用房和廉租房的建设和管理也作出了新的规定同时文件中也强调了加强对已出让土地的管理问题以及增强房产交易市场的公开透明问题点评该政策的出台是继年国八条之后国家对房地产行业的又一剂猛药并且该文件是在月中旬才正式出台对整个市场来说缓冲期相当短该文件一出台就引起了市场的强烈反应不管是开发商中介公司代理公司还是消费者投资者以及地方政府相关职能部门都纷纷作出了不同的回应对于开发商来说最致命的一条就是平方米以下户型占一条从客观上来讲这次文件的出台留给开发商的适应和缓冲的时间完全不够一部分开发商必须加速开工以及大幅度调整项目定位这就直接考验开发商的资金链以及市场运作能力特别是对于一些规模小资金少市场运作能力较差的中小型开发商的打击是相当大的很可能在这一轮的调控中被淘汰同时随着政策的深入贯彻市场上平方米以下的户型将成为市场供应的主流产品的同质化竞争将大大增强选择中小户型的消费者选择面更广这就对开发商在前期定位规划设计以及户型设计方面的要求更高对于中小开发企业由于本身实力不足经验不够一但把握不住市场后期销售问题资金回笼的压力将是无法估计的对于普通购房者来说这一新政的直接效果并不明显对于购买普通商品房特别是中小户型的消费者来说新政的贯彻会使他们购买房屋时选择面更广而对于想购买大户型的消费者来说新政策出台后大户型房源供应减少价格上会有所上升对购房者的经济实力要求更高从总体上来新政对普通消费者来说是比较有利的但同时对于做房产投资的这部分消费者新政的出台无疑是一个比较沉重的打击首先是信心去年和今年两年国家连续出台房产新政策对住房转让征收的营业税打击房产投资投机这对房产投资者不仅直接体现在经济收入上的减少更重要的是一种心理上的暗示其次是资本投入的增加以前可能会在年或年内就可以达到的投资回报现在需要更长的时间才能收回投资周期的延长直接增加了投资者的资金压力第三增加了投资风险性年的时间房地产市场会发生什么样的变化难以预料得到的房产投资的风险性大大提高另外一个受政策影响比较大的就是房地产中介公司新政中住房转让环节营业税的调整二手房买卖双方出手都将更加慎重二手房的成交量大量减少对于主要提供二手房屋的租赁代理和买卖代理服务的中介公司是致命的对于这种影响我们已经可以从新政出台后大量中小二手房中介代理公司的倒闭中看到而其中甚至不乏比较有实力的中介公司连续两年的房产新政的出台使得大家都明确了一个道理政府对房地产市场发展过快过热以及房价的高速增长非常关注在没有达到预期效果的情况这种调控措施和手段将会继续下去不排除年政府将会出台新一轮的房产新政的可能性完