重庆房地产市场分析报告.doc

重庆房地产市场分析报告第一部分重庆市房地产市场发展现状一重庆市房地产市场供应分析二重庆市房地产市场需求分析三重庆市房地产市场成交分析二级市场成交情况三级市场成交情况四重庆市房地产市场价格走势分析月份全市价格趋势各区价格趋势第二部分房地产市场发展趋势综述一年房地产业发展的有利因素二重庆房地产将呈七大发展趋势序言重庆做为西部大开发的龙头城市近年来经济运行态势良好各项经济迅速发展随着房地产业政策日趋完善政府进一步促进经济发展扩大消费加大宏观调控力度整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下我市房地产市场持续升温房地产经济发展趋势良好今年月国务院下发了关于促进房地产市场持续健康发展的通知重庆市政府根据重庆市的具体情况制定了具体贯彻意见随着市政府的贯彻落实年的房地产市场势必更加规范房地产市场秩序将进一步好转消费环境越来越好房地产业将持续健康的发展目前重庆正处于大发展阶段居民消费能力的不断提高政府加大基础设施建设已完成八小时重庆和半小时主城区工程为主的基础设施建设未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市城市总体规划修编以后都市发达经济圈主城区内城市规划区面积将有所扩大渝中半岛城市形象设计方案招标完成后数个片区将在重新调整规划后进行改造建设这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃由于年重庆市房地产市场有以上有利因素对存在的问题政府已采取政策对症下药年我市房地产市场的总体情况是房地产开发规模持续上升房地产市场秩序更加规范市场成交有望进一步扩大房地产市场竞争加剧房价稳中有升第一部分重庆市房地产市场发展一重庆市房地产市场供应分析一土地优化土地房屋供应结构是引导市场消费控制房屋积压保障健康发展的重要措施年政府在土地供应上将调控土地供应总是供应区域和供应结构确保房地产开发用地不得低于用于住宅建设前三季度重庆市经市审批出让共宗面积共万平方米可见重庆目前土地供应还是比较充足二投资适度增长今年前个月在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势月全市房地产开发完成投资亿元比去年同期增长增速较上月回落个百分点地产投资将继续保持适度增长年年和年全市房地产投资分别以和的速度增长预计今后两年会以平均的幅度增长地产投资将继续保持适度增长二重庆市房地产需求分析一客户需求调查统计分析购房区域的选择通过上图分析说明消费者的居住区域和工作区域在研究消费者居住区域时康联发现主城区的居民更注重房交会的住房展示机会并且从中我们也可以看出主城区的居民其住宅需求也具相当大的潜力其中与上几届的房交会相比除开就近的九龙坡区以外居住在渝中区的消费者购房需求最大在研究消费者居住区域时发现主城区的居民更注重房交会的住房展示机会并且从中我们也可以看出主城区的居民其住宅需求也具相当大的潜力其中与上几届的房交会相比除开就近的九龙坡区以外居住在渝中区的消费者购房需求最大其次是沙坪坝区江北区南岸区对比春交会研究资料我们发现主城各区的消费者所表现的购房需求趋于理性从消费者的工作区域来看在渝中区工作的消费者所占比例最高其次为九龙坡区渝中区作为全市的商业商贸中心一直是公司机构比较集中的区域但渝中区由于地域限制住宅市场不如其他区域活跃因此很多上班族都是白天在渝中忙碌晚上则居住在九龙坡或者沙坪坝或者是南岸区更或者是江北购房需求面积的选择总体上消费者对住宅面积的需求呈增大的趋势研究消费者对住房面积的需求时发现平方米的住宅是消费者最青睐的其次为再次为分别占总体的和由此可见消费者对住宅面积的需求主要集中在平方米而小型和更大型住宅面积的需求量相对较少另外还发现不同背景的消费者对住宅面积的需求呈现明显差异购房价格的选择由于二次以上置业的消费者较多因此对比其现居住状况和需求居住状况可以了解消费者对居住面积的需求趋势由下图我们可以看出换房群体的主要意愿表现在增大住宅的使用面积改善住居的条件需求价位消费者对住宅单价的承受力单位元平方米在调查消费者对住宅单价的承受力时发现以上的消费者认为元平方米的是他们可以承受的范围而另外有的消费者能承受元平方米的房价的消费者能承受元平方米的房价尽管消费者选择有所保守但对比以往的研究结果我们可以看出消费者对于房价的承受能力在逐渐提高消费者对住宅总价的承受力的消费者能承受万的房价的消费者能够承受万的房价对比以往的研究结果发现消费者对住房总价的承受能力有所提高可见消费者对渐涨的房价还是表现出一定的镇静选择付款方式通过上图分析说明随着近几年重庆市民观念慢慢改变以及对未来经济前景的乐观预期使众多的消费者越来越能接受较为超前的住房消费理念选择各种贷款购房方式的比例明显高于一次性付款的消费方式达到了的比例其中成年的按揭方式占其它方式又是大多数人的首选三重庆市房地产市场成交分析今年三月份以来国务院等相关部门陆续出台了一系列宏观调控政策我市认真落实区别对待保持了我市房地产市场持续稳定健康的发展一二级市场成交情况年月份重庆市主城区商品房交易整体保持增长态势重庆市主城区商品房销售成交面积万平方米成交金额亿元分别比同期增长其中住宅商品房成交面积万平方米成交金额亿元分别同比增长商服用房成交面积万平方米成交金额亿元分别同比增长办公用房成交面积万平方米成交金金额亿元分别同比下降今年月我市主城核心区不含巴南北碚及城交结合部商品房销售面积为万平方米交易金额亿元分别占主城区的和从商品房交易的同比增速来看月是同比增长的最高峰值达到随后出现较大幅度下降特别是下半年以来随着宏观调控政策的集中出台交易量增速呈持续性回落的态势政策影响开始逐步显现市场更趋理性二三级市场成交情况二手房市场被普遍看好的情况下我市存量房转让均价普遍上升自年初突破元大关以来一直保持稳步上涨的局势今年月份重庆市主城区存量房转让面积万平方米转让金额亿元分别比上年同期大幅度增长住宅转让面积万平方米转让金额亿元分别比上年同期增长其中房改住房再转让面积万平方米同比下降转让金额亿元分别同比增长四重庆市房地产市场价格走势分析一月份全市价格趋势从对几个区的价格走势分析来看重庆市整体房价没有太大的变化但房屋价格普遍还是稳中有升涨幅不太明显除大渡口区以外受化龙桥大面积拆迁的影响九龙坡和大渡口区都是拆迁户求购的的热点区域房价以由年初的左右上升到左右整体来讲房价从月到月没有大的变化单个中有些上下浮动月房价上升之后必然有一个市场消化的过程所以整体房价没有大的变化现行房价相对于重庆这个城市在全国的比较而言较低但是相对于重庆的收入水平而言又较高所以暂时市场预期并不明确所以整体房价没有大的变化由于市场预期不明朗所以市场上的买卖双方均有观望心理造成总体成交量下滑这时市场上的价格走势并不能完全体现出价值走势所以个中价格有所浮动与整体价格变动不明显并不矛盾从后期市场来展望如果政府的宏观调控能够使市民的收入水平得到相应的提高重庆的房价整体继续上涨是必然的而且还会有一个相当的幅度二月份公司价格走势分析沙坪坝区月份均价套数沙坪坝区从公司采集的房源来看由于公司月成立之前房价在月经历了一个较大的涨幅所以整体房价处于较高的水平房屋均价在左右平米在月房价其实没有回落因为重庆房价的区域性比较明显月新开了连锁店新进入了一些地段稍差的低价房源同样的原因体现在月和月的均价回落上渝中区月份均价套数渝中区历来是重庆市房价最高的区域市场走势从公司成交情况来看总体保持平稳最高价格出现在月份达到元平米最低价格为月份的元平米均在元平米上下浮动但是仔细分析我们会发现在月份到春展会这段时间由于旧城改造力度不断加大特别是化龙桥的大规模拆迁刺激了经济型二手房交易的大幅增长虽然投资型高尚住宅开始流入三级市场但总体价格水平维持在一个较低的水平随着政府相关部门一系列宏观调控政策的出台拆迁浪潮也趋于平静市场价格也随之理性化短期行情受到一定打压消费者普遍存在持币待购心理下半年的市场交易相对平淡但是从总体上说随着渝中半岛城市形象设计招标方案的出台渝中区房地产市场将日趋高端化次新房和高档物业交易将日渐成为市场主流价格肯定会水涨船高考虑到拆迁日益市场化预计在年将会达到元平方的水平九龙坡区月份均价套数受化龙桥拆迁及高新区大量高档楼盘住宅涌入三级市场的影响九龙坡区二手房在春展会前后成交量迅速放大价格也达到一个高峰其中月份的平均成交价达到元平米同样由于宏观调控的原因随着各项政策的出台购房者持币待购心理越来越强成交量和成交价格也趋于平稳下半年总体维持在元平米的水平随着杨家坪商业配套的日渐完善和两厂一院的搬迁九龙坡的人居环境将得到极大改善加之高新区大量高品质住宅手续日益完备转让变得相对容易对成交价格水平将起到拉升作用但是大量两厂一院的旧房交易日益活跃整体价格相对较低因而从宏观上来看九龙坡区三级市场将日益红火价格水平将稳步上升预计年将达到元平米的水平南岸区月份均价套数江北区月份均价套数南岸区月份房价在元箱体内震荡箱底在元左右箱顶在元左右南岸区房价最高涨幅达到元但上涨趋势不明显预计后期房价仍将维持在元左右月份随着成交的放量房价会有所上升但涨幅最高维持在元之间江北区月份房价在元箱体内震荡箱底在元左右箱顶在元左右月份价格突破了元大关江北区目前是重庆市重点开发的区域之一江北步行街商圈的规建形成重要的商业氛围随之也带动了周边房价的提升参照月数据分析可以看出整个的江北房产市场的份量在逐步放大价格在持续上升随着市场的进一步成熟明年的份量将能有所放大价格有所上升基本可以确立新的一轮升势预计价格将上涨到元平米左右渝北区月份均价套数渝北区月份房价在元箱体内震荡箱底在元左右箱顶在元左右月份价格回复到元大关但份量下降从月的综合情况来看箱体波动较大价格经过月的大幅上扬以后在接下来的几个月里有一个缓慢的下调但经过市场一段时间的成熟在渐渐放量随着重庆北部开发的加快明年月份量应该能有所放大价格到时如果有所上升基本可以确立新的一轮升势预计价格将上涨到元平米左右如果价格没有稳定在元以上则极有可能回到箱体继续震荡运行大渡口区大渡口区在价格方面房价还是呈上升趋势从月的到年末的应该说长幅明显轻轨的建成促进了大渡口地区房价上扬以前的大渡口由于地理位置相对于其他区来说偏僻一点加上交通的欠发达直接影响了大渡口的招商引资战略从而导致一直以来大渡口区经济相对滞后房价偏低重庆整体经济的飞速的发展带动了大渡口区的经济主要表现在现在重庆市各部门和各区对大渡口的支持增加了外来资金的投入都是影响大渡口区经济以及房市上涨的重要因素大渡口自身建设加快了其经济发展带动了房价的攀升现在随着大渡口新城区月份均价套数的改造的进行可以预想的是在不远将来大渡口的房价会依然保持强劲的上升势头预计到年月大渡口区房价将会在左右第二部分房地产市场发展趋势综述一年房地产业发展的有利因素房地产业政策日趋完善近年来重庆市经济运行态势良好政府进一步促进经济发展扩大消费加大宏观调控力度整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下我市房地产市场持续升温房地产经济发展趋势良好今年月国务院下发了关于促进房地产市场持续健康发展的通知重庆市政府根据重庆市的具体情况制定了具体贯彻意见随着市政府的贯彻落实年的房地产市场势必更加规范房地产市场秩序将进一步好转消费环境越来越好房地产业将持续健康的发展居民消费能力的不断提高随着我市经济的发展年月城市居民人均可支配收入达元同比增长住房消费对象已经绝大部分是个人消费年个人购买住房已达到随着住房货币化分配工作的加快房地产交易税费的降低住房金融配套的完善住房消费环境的改善全市住房市场将进一步繁荣全市住房消费有望再上台阶政府加大基础设施建设目前重庆正处于大发展阶段政府已完成八小时重庆和半小时主城区工程为主的基础设施建设未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市城市总体规划修编以后都市发达经济圈主城区内城市规划区面积将有所扩大渝中半岛城市形象设计方案招标完成后数个片区将在重新调整规划后进行改造建设这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃城镇化步伐的加快目前重庆城镇化水平只有低于全国平均水平按照政府规划将在年提高到每年约万农民转为城市人口其中万进入主城区随着城镇人口的增多和住房建设重点由城市中心区向周边地区的转移住宅需求量亦将同步增加据测算十五期间我市城镇居民住宅潜在年均需求量约万平方米左右这必将成为我市房地产业持续发展的强大动力旧城改造力度加大市政府计划在前完成主城区万危旧房的改造任务加上主城区退二进三一批工业企业污染性企业向城市边缘迁移旧城改造的力度加大渝中半岛化龙桥片区的拆迁改造建设的将于年启动预计年拆迁规模将在万平方米左右将为房产开发和房地产交易带来现实的发展机遇土地供应市场化年我市加大推进土地招标拍卖和挂牌出让工作的力度全市经营性用地在出让前一律先行公示出让方式一律采用招标拍卖和挂牌三种形式今年这些举措将进一步深化并且土地收购整治储备机制将加快运行生地出让将大幅减少熟地出让大幅增加土地供应的市场化将加速推进停止一切形式的住房实物分配在贯彻国务院号文中市政府决定停止一切单位以经济适用住房或集资建房搞住房实物分配住房分配实行货币化住房建设实行市场化这将进一步规范重庆房地产市场市国土房管局负责人介绍房地产业在全市国民经济中的地位和作用已日益突出其增加值在地区生产总值中的份额由年时的上升到了去年的预计今年可达去年我市商品房平均单价为元平方米主城区则为元平方米呈适度上涨之势预计今后两年重庆房地产投资将以的幅度增长房价将会稳中有升在近日我市举行的中国重庆房地产金融论坛上市土房局负责人阐述了重庆房地产业的现状和未来七大发展趋势二重庆房地产将呈七大发展趋势一是房地产投资将继续保持适度增长年年和年全市房地产投资分别以和的速度增长预计今后两年会以平均的幅度增长二是土地房屋供应结构将进一步优化今后几年政府将调控土地供应总量供应区域和供应结构并确保以上的房地产开发用于住宅建设上大力建设普通商品住房控制高档商品房适量建设经济适用房三是市场消费将进一步扩大房价稳中有升这是因为居民消费能力不断提高政府基础设施建设全面提速城镇化步伐不断加快旧城改造力度不断加大四是房地产开发融资渠道将出现多元化格局上市融资房地产信托房地产基金将成为主要形式五是区域市场热点不断北部新区轻轨沿线部分工业企业退出主城后的地块都是重庆楼市的焦点六是二手房市场将持续火爆从年至年我市二手房成交量平均以左右的幅度增长今后几年二手房市场仍将呈火爆之势这也将拉动房地产梯级消费对商品房市场起到良好的推动作用七是政府调控力度将进一步加大市场环境会越来越好