漯河市房地产项目可行性分析报告.doc

漯河市房地产项目可行性分析报告一漯河市简况深蓝房地产漯河市位于河南省中南部是河南唯一的内陆特区城市现为全国城市环境综合整治优秀城市全国卫生先进城市国家园林城市全国绿化模范城市荣获了中国人居环境范例奖郑州深蓝房地产咨询有限公司年设立县级市年升格为省辖市年被列入中原城市群年月再次进行行政区划调整现辖临颍舞阳两县和郾城源汇召陵三区及一个省级高新技术产业开发区总面积平方公里总人口万人人口密度全省最大每平方公里达到人市区面积平方公里市区建成面积平方公里其中建成区总人口万人年漯河在全国个地级以上城市综合实力排序中居第位年全市国内生产总值为亿元居全省第位年在全省城市综合实力排序中居第位年各项主要经济指标的增幅均创近十年来的最好水平全市生产总值达到亿元比年增长增幅居全省第位地方财政一般预算收入亿元增长城镇居民人均可支配收入元农民人均纯收入元分别增长和现在的漯河市已经成为河南省新兴轻工业城市目前已建立了以轻工业为主集商贸金融地产信息运输等行业协调发展的综合性开放型经济格局深蓝房地产根据漯河市城市总体规划年年漯河城市向南发展空间有限将主要向东向北发展城市布局将是一心一轴四组合一心指沙南商业中心沙北行政中心及澧西文教中心组成复合中心一轴指沙澧河发展轴线雕琢城市精美的绿色项链塑造漯河形态特色四组合指沙北沙南铁东澧西四个组团把漯河建成经济繁荣环境优美社会文明秩序优良具有较高知名度美誉度和较强吸引力辐射力带动力的开放型区域性中心城市是漯河近期发展目标漯河市市区规划期限和规模近期年年用地平方公里人口万人远期年年用地平方公里人口万人二漯河房地产发展状况截至年初漯河共有家房地产企业无一家一级企业二级企业有家三级企业有家四级企业家其余企业属于暂定资质年以后一些漯河的上市公司开始涉足房地产如双汇和银鸽这些企业起点高实力雄厚自年以来一些外地实力开发企业陆续进驻漯河如建业中实等公司直接拉高整体市场价格将市场竞争的进入门槛提高到一个新的台阶近两年漯河市房地产投资增长迅速商品房投放面积大幅增加年上半年全市房地产开发建设共完成投资亿元其中住宅投资完成亿元商业投资完成亿元分别比去年同期增长和全市开工面积达万竣工万分别比去年同期增长和深蓝房地产与去年同期相比漯河市房地产市场销售有一定幅度的下降但价格呈大幅上升趋势且增长幅度持续平稳郑州深蓝房地产咨询有限公司年上半年批准预售面积达万其中住宅万预售金额达亿元其中住宅亿元住宅预售均价元平方米实际销售万比去年同期下降其中住宅销售万比去年同期下降销售额达亿元比去年同期下降其中住宅销售额达亿元比去年同期下降经过对个最新办理预售许可证的楼盘价格加权平均漯河市住宅均价达元其中普通商品住宅价格为元比去年同期增长住宅销售火热商业及别墅等高档物业销售下滑年月份房地产市场交易登记新建商品房现售件住宅件其中经济适用房件别墅高档公寓件成交面积达万住宅万占近的份额其中经济适用房万别墅高档公寓万商业营业用房万成交金额亿元住房亿元商业用房亿元住宅的成交价超过元平方米存量房住宅成交套共万成交额达万元成交均价元平方米商业营业房件计万成交金额达万元抵押登记万金额达亿元其中住宅万金额达亿元从价格上来看漯河整体房价不高年涨价幅度较高据房管局资料年前三季度的新建商品房销售面积万平方米成交金额亿元其中住宅套面积万平方米金额亿元住宅成交均价元平方米通过对楼盘实际调查发现郾城多层均价在元之间沙南多层均价元高层均价接近元平方米沙北多层均价元沙北小高层均价元部分优质项目均价达到元如建业森林半岛均价在元左右与其他地级城市相比漯河畅销户型面积偏小年前三季度的新建商品房销售中住宅单套成交面积平均仅为平方米整体销售情况一片大好郑州深蓝房地产咨询有限公司从销售情况来看漯河房地产市场处于黄金时期几乎很少有难销楼盘到达封顶时基本上能销售一些楼盘已经达到的销售率除了漯河自身市场不错外品质低房价没有上去也是一方面原因同时说明漯河房价在未来几年有较大的升值空间深蓝房地产购房客户群现状从市民居住情况看前几年通过单位集资建房分房或购买普通商品房漯河市多数企事业单位职员和公务员拥有套房这类小区品质普遍不好环境绿化简单房型设计不够科学合理建筑密度过大多用于投资保值而一些做生意的富裕阶层他们的一些居住需求在漯河得不到满足其中一些已经到郑州置业但仍有相当一批人的居住需求没有得到最终的释放高档商品住宅客户群以私企老板经济实力较强的个体工商户为主他们主要选择的居住区域是沙北或沙河沿岸区域对环境绿化优美配套设施优越完善物业管理服务舒适安全室内面积较大且功能空间丰富的高尚住宅具有迫切的市场需求对于高层小高层也比较容易接受年底和年是漯河房地产市场发展的里程碑这期间先后有多个中高档房地产项目在市场亮相为漯河的房地产市场注入了活力也使得漯河的房地产市场进入了一个新的阶段品质阶段这一时期也是漯河房价上涨最快的时期郑州深蓝房地产咨询有限公司随着淞江新区开发漯河真正的规模品质大盘基本集中在这一区域范围竞争程度将进一步加剧包括锦绣淞江双汇欧洲故事方圆小区莱茵风景锦绣天地建业森林半岛等可以预见随着区域开发推进各项目产品及推广手段的创新漯河的房地产竞争将会更为激烈这些竞争很快将分流到不同层次不同层面一是老城与淞江新区的板块竞争二是沙北与沙南的区域竞争三是淞江新区内各项目的竞争四是淞江新区与其他新区如开源新区召陵新区的竞争五是不同产品类型及不同物业形态的竞争如别墅与复式楼高层项目竞争等六是外地开发强龙与本地开发地头蛇之间的竞争三漯河房地产项目个案双汇国际花园郑州深蓝房地产咨询有限公司位于黄河路以北沙河以西开发商是双汇房地产发展有限公司项目总用地亩总建筑面积万包括商业街一期占地多亩多套近万多层主力户型主要有二室两厅三室两厅四室两厅另有栋别墅别墅面积多层住宅均价元开盘时元小高层元独立别墅元商业只租不售配套主要有水电气壁挂式天然气地暖幼儿园会所商业街一应俱全一期主要针对职工销售现在已销售完一期年年底封顶年月交房银鸽新苑位于黄河路以南沙河以西开发商是河南银鸽地产有限公司一期约套层住宅主要卖给自己的员工二期约套住宅户型主要有二室二厅面积三室二厅面积四室两厅住宅均价元左右社区配套有水电气户式中央空调已经包含在房价内幼儿园会所商业街一应俱全目前推出银河湾是漯河唯一六层带电梯水岸豪宅沙田锦绣天地位于沙北淞江路和嵩山路交叉口西南角开发商为漯河舒漫置业有限公司项目占地亩万住宅共户另有商业和写字楼户型有三室二厅面积四室两厅多层住宅均价元以上小高层元左右配套有水电气燃气壁挂炉采暖年月份一期交工销售完金地雅园位于沙南建设路和五一路交叉口开发商为漯河金土地置业有限公司项目共个单元万住宅另有商业户型有二室二厅三室二厅面积四室两厅价格在元以上配套有水电气集中供暖年底动工已交房郑州深蓝房地产咨询有限公司沙田莱茵风景位于郾城区和淞江路交叉口开发商为漯河舒漫置业有限公司项目占地亩总建筑面积万是漯河新一代经济适用房全部是多层住宅一期主力户型面积住宅均价元其中一期年月份交工二期年元月份开盘面积有三房目前销售三期橡树林有平方米四房平方米小三房三楼有局部价格在元一楼价格达到元平方米一次性优惠银行按揭可优惠有天然气收维修基金双汇欧洲故事位于淞江新区科教文化艺术中心对面开发商为漯河双汇地产有限公司总建筑面积万平方米一期容积率仅绿化率高达坡地园林水系自然分隔四大组团主要物业形态包括多层小高层和平方米商业街户型主要有平方两房三房预计均价元平米金鼎滨河花园位于滨河路与交通路交叉口开发商为漯河金鼎房地产开发公司小区有两栋高层一栋点式一梯四户一栋板式共约户户型全为三房面积从平方米配套有车辆门禁系统闭路监控系统车辆管理系统等价格约元平方米推广及包装不到位销售较差建业森林半岛郑州深蓝房地产咨询有限公司位于嵩山路与沙河交叉口西北角临近沙北行政区和滨河绿化带开发商为河南房地产业老大建业房地产小区总占地亩总建筑面积超过万平方米规划有四层叠加别墅层花园洋房层小高层层高层等多层形态绿化率户型从平方一室一卫平方米三房平方米四房到平方叠加别墅平方米园林米楼间距锦绣淞江位于嵩山东路开发商为郑州中实房地产公司项目总占亩主是是经济型别墅另外低密度容积率绿化率户型主要有平方米四房平方米五房及平方米六居室包括平方高档会所和平方米商业街半岛蓝岸位于汉江路中段市体育中心北米开发商为漯河市鹤翔房地产开发有限公司万平方米全水景小高层生态社区主力户型面积为平方米锦江花园位于祁山路北段路西开发商为漯河三元房地产公司小区总占地多亩总建筑面积平方共规划栋楼户型从两房两厅到四房两厅面积平方米起价仅元平方米淞江方圆小区位于漯河淞江新区嵩山西路与嫩江路交叉口西北角开发商为漯河方圆置业公司本期共栋楼总建筑面积平方米容积率建筑密度绿地率楼间距米四项目地块分析地块状况优势市中心区域随着城市框架拉大地块升值潜力较大生活配套齐全临近老商业中心区北临滨河公园自然生态景观好劣势周边临近老城区规划及外环境较差地块规模较小不利于做项目品牌和后期物业管理开发商没有品牌形象需要重新打造企业形象价值机会漯河城市发展迅速城市凝聚力和影响力逐步提升促进房地产业的快速发展地块尚未启动物业形态及产品配比具有可塑性可根据市场及客户随时调整策略郑州深蓝房地产咨询有限公司地块位置适合开发中高档发公寓产品代理公司全程介入以专业科学高效的工作态度和方式为项目成功运作保驾护航威胁郑州深蓝房地产咨询有限公司房地产政策调控进一步加强政府对房地产采取适度打压以保持长期持续稳定发展故房地产新政随时都有可能出台淞江新区开发规划合理多个实力开发商进驻已形成良好的房地产开发氛围对其他区域的房地产发展造成较大冲击高层住宅的认可度度据漯河房地产管理局月份的调查数据显示有超过的消费者都偏好于选择多层住宅市场需要一定时期的引导和教育现有办公及住宅旧房的拆迁需要时间可能会增加投入成本并影响正常的开工等开发节点综合分析本地块最核心的优势和机会在于地段价值和专业程度在整个操盘过程中地段价值是我们必须强调并着重宣传的要素之一通过专业手段对地段价值的挖掘投放与地段价值相匹配的产品进而提升项目的产品价值树立专业可信适宜居住的项目品牌形象以吸引目标客户群五项目定位根据上述分析项目应以自身规模及滨河绿化带为基本立足点从弥补区域中高档市场空白点寻求楼盘差异化出发确立项目市场定位产品定位中偏高档的人文生态时尚精品社区目前漯河市沙河两岸有多个楼盘都自称是高档住宅但销售状况差别很大为什么追问这些原因特别是产品方面的缺陷并认真分析成为本项目运作成功的关键前提郑州深蓝房地产咨询有限公司我们知道一个项目的真正运作是从规划设计阶段开始的规划设计是房地产开发的序曲和灵魂我们要以特别挑剔的目光和精益求精的态度以世界级的视角深入探求漯河人的居住习惯力争使本项目在规划设计阶段就必须立足于当地的精品水准之列这直接决定了项目在市场推广阶段的成功与否我们认为住宅产品正在从工业化设计走向市场化设计和策划设计以及建立在实物形态上的一种新的生活方式的构思千年古镇沉淀出不凡的城市气质顽强的民族文化时时刻刻向不谙水土的舶来品挑战因此要打造精品水准的楼盘是没有捷径可走的深蓝房地产我们赞同任何一个民族一种文化都有其独特的居住环境理想模式居住环境的审美活动是人文环境理想的具体体现而理想的居住环境模式的形成与特定民族和文化的生活经验是密不可分的人文的居住环境理想在不同程度上指导着人们的选择改造或创造自己的居住生活空间在中国的都市化运动中始终面临一个严峻的建构性挑战作为城市化运动的惟一外发型国家中国必须以后发的优势避免西方国家在都市化中所走的弯路注重住区的长远生命力在西方国家城市化高潮时期城市快速发展和扩张出现一些世界性的超级特大城市和城市群地带然而城市的过度及无序发展也产生了一系列的社会问题即所谓的城市病欧美国家在工业化晚期出现了日益严重的城市病问题诸如交通拥挤住房紧张社会秩序和治安状况不良城市环境污染严重环境质量快速下降等在此背景下以富裕人群和中产阶级为主体的部分城市居民选择到城市的近郊乃至远郊居住从而出现住宅郊区化和城市空心化的现象伴随郊区化的浪潮大型的郊区购物中心和一些办公楼宇也随之出现居住工作购物娱乐等实现一定程度的就地平衡欧美国家大城市周边的一些小镇和卫星城就是这一现象的产物郊居化对西方国家城市结构和居住方式演变的影响是深远的城市中心和市内出现一定程度的衰败甚至成为贫民窟的所在地从消费行为学来分析人们之所以不愿在市区购置豪宅是因为中心城区的住宅缺绿缺生态缺宽阔的休闲空间而随着社会竞争和工作压力加剧这些东西恰恰成为人们用于缓解心灵紧张与扭曲的最重要元素当住宅不再仅仅是住宅而成为人们的生活方式时市区住宅所代表的这种生活方式自然就会被社会所淘汰实际上作为消费者迁出市区也是承担了一定的机会成本这个成本倒不是来自于交通当生活质量提高到一定水平后交通并不构成障碍但是舍弃原有的社交习惯和消费方式将成为最大的成本因此本项目利用自身及周边的景观配套优势解决好城市中心住宅缺绿缺空间的问题并且发挥好新城市中心大型公众设施便捷文化底蕴浓厚的优势打造出真正理性的都市豪宅郑州深蓝房地产咨询有限公司本项目的物业形态以住宅为主搭配部分临街商铺住宅类型以层层高层住宅为主户型以二房三房为主辅以少量四房主力户型面积平方米平方米充分考虑小二房小三房配置本项目的建筑规划和设计应首先在漯河提出阳光室概念依托地势坐北朝南采用国际上流行的形楼梯设计令楼梯外观线条圆润流畅富于美感又能增大居室的迎风采光面利用天然的阳光和风进行消毒杀菌保障业主的身体健康成为漯河户型创新的经典之作采用高层设计常新型外立面俊逸超凡线条简约色彩明快极具时代感楼宇之间的间隔错开更好的增强空气的流动性有利于通风和采光同时还增大了园林绿化的规划面积让业主的视野更加开阔心胸豁然深蓝房地产无论三房两厅还是两房两厅室内布局要精致合理动静分区要明确控制公共部位公摊提高实用率绝不浪费每一寸的生活空间户型尽可能方正通透最好配备双阳台外凸式观景大飘窗完美的设计将进一步提高房间的采光度和通风性能为健康居住提供多一层的保障成为项目不可多得的优势卖点设计规划理念立面风格建材运用创新设计激情的天际线等元素要充分利用层峰叠景晶体大堂景观车库水景园林会所玻璃泳池等社区配套要适当考虑观景阳台八角窗保姆专用设施主卧套书房景观房型等设计要求最好都能实现目标群定位郑州深蓝房地产咨询有限公司漯河市区新兴中产阶层区域周边老居民周边各县市镇有稳定收入的高收入阶层买家二次或多次置业者看不见的顶层有钱人职业特征为私营业主高官年龄在以上或为子女购买对户型要求合理实用气派楼盘素质品味要求较高除关心产品品质和功能外更关注精神层面信风水对产品私密性安全性要求高注重产品个性喜欢独一无二惟我独尊讲究身份和品位价格定位价格制定原则市场认可价位的上限保证市场能够接受实现快速稳定的销售进度又要保证开发赚取合理的高额利润低开高走策略通过认购期间对客户的把握制定合适的入市销售均价以保证亮相受到客户热捧聚集人气在开盘后通过持续多频小幅的涨价策略迅速将价位拉高到市场认可价位的上限以获取尽可能多的利润空间差别定价策略根据项目各栋楼层位置朝向景观等相关影响因素的差异同一栋楼内住宅单位的样式结构功能朝向景观的差异根据销售时间工程进度的差异制定不同的价格水平差别定价策略可以更加合理的把握住买方市场下消费心理特征即一分钱一分货的通俗说法合理规避销售障碍做到项目销售的均好性稳定持续快速兑现开发利润目标深蓝房地产形象定位案名拟定命名原则不落俗套清新大气有挑动眼球的情调并具备品质感命名指向性强直接道出项目的主要市场诉求点水堤永恒浪漫高尚尊贵品味等紧邻沙颖河水景园林是我们项目的核心价值水景概念成为高尚住宅发展的潮流及趋势