新疆鸿福房地产某项目可行性报告.doc

乌鲁木齐鲤鱼山路成片土地开发可行性分析报告一企业结构和发展规划二新疆房地产市场总体评估三乌鲁木齐鲤鱼山拟征购土地概述四拟征购土地开发权转让情况五项目开发定位六项目投资计划和开发周期七项目营销计划八财务效益测算九资金筹备计划十结论纲要一企业结构和发展规划新疆鸿福集团有限公司简介新疆鸿福集团有限责任公司是隶属于电信系统的股份制企业以公众信息产业酒店经营房地产开发旅游项目开发成套设备供应药业连锁经营为业务主体企业资产亿元下设新疆鸿福房地产开发公司新疆鸿福大饭店五星级新疆公众信息产业股份有限公司等个经营实体企业背景强大资金实力雄厚发展力持久是新疆维吾尔自治区较为知名的中型企业集团新疆鸿福集团有限公司秉承中国电信企业理念以电信行业为依托坚持多元化经营全范围发展的创新之路以稳健求生存以创新求发展企业运行平稳业务拓展迅速社会信誉良好新疆鸿福集团下属的鸿福大饭店到目前为止仍然是新疆境内设施最好配套最完善经营最规范知名度最高的五星级旅游酒店在为集团经营创下丰厚利润的同时也为企业品牌建设发挥了巨大作用新疆鸿福集团下属企业新疆医圣医药公司经过近一年的运行月销售额超过万元已发展成为新疆第三大医药批发企业鸿福医药连锁店是新疆非医药类企业在医药行业发展最快的连锁经营机构也是鸿福集团实现多元化连锁化经营的范本企业到目前为止已经在全疆各大城市建设连锁店近个业绩显著效益稳步上升在企业机制逐年完善传统产业稳步巩固的情况下新疆鸿福集团凭借雄厚的资本实力的品牌实力介入房地产领域从年初开始投资开发库尔勒商业项目金色时代广场为建立完整的企业核心竞争力奠定了坚实基础新疆鸿福房地产开发有限公司简介新疆鸿福房地产开发有限公司成立于年三级开发资质公司成立初期除面对电信系统进行内部房产开发外没有实质性的商业项目开发在成立以后年多时间里公司执力于建设和发展专业团队积极关注市场动态针对新疆房地产市场进行长期的深入的评估和研究等待合适的进入机会从年起新疆房地产业进入盘整期随着市场结构的逐步调整房地产行业从无序走向规范从混乱走向理性到年政府宏观调控力度加大大型房地产企业逐步实现转型中小型房地产经营淡出市场产品供求趋于平稳整体发展格局趋于合理新疆鸿福集团审时度势在广泛征求和听取了行业主管领导专业研究人员业内人士意见后对集团经营方向做出重大战略调整决定紧抓机遇将房地产开发做为企业新的支柱产业和绩效增长点并针对企业可持续发展需要重新改组企业机构和领导班子使企业组织结构得到完善专业力量得到加强房地产开发业绩年新疆鸿福集团有限责任公司在新疆巴音郭楞蒙古族自治州人民政府库尔勒市人民政府的大力支持下兼并新疆巴州外贸公司在充分利用巴州外贸现有土地资源的基础上征购了人民广场西北侧萨依巴格路与巴音路临街处的全部土地由新疆鸿福房地产开发公司投资开发大型室内商业步行街金色时代广场总建筑面积万多平米其中商业面积万平米开发总投资亿元金色时代广场是新疆鸿福房地产开发公司成立后的第一个商业性开发项目在项目前期公司进行了细致缜密的立项调研和开发定位聘请国际知名的美国龙安设计规划公司主持建筑设计和规划工作并以招标方式引进房地产营销策划机构房地产销售代理机构建立了开发建设营销策划销售代理三位一体的专业模式取得了良好的销售业绩金色时代广场于年月日开始工程拆迁月日破土动工月日进入预订截止月日共完成预订销售额余万元加上客户意向预订额预计到正式开盘销售月下旬时间可完成销售额亿元左右由于企业决策正确项目定位合理营销策略得当金色时代广场在市场竞争激烈工程尚未过半的情况下就已经收回全部投资根据项目预算在项目销售完成为下属企业预留足够办公用房的情况下本项目仍然可以实现纯利万元以上这充分证明新疆鸿福集团对新疆房地产行业的判断是正确的进入是适时的金色时代广场的成功开发为新疆鸿福房地产开发公司全面进军新疆房地产市场积累了宝贵经验储备了专业人才建立了管理队伍在为电信企业增添了品牌和荣誉的同时促进新疆鸿福集团有限公司顺利实现企业改组和产业重心转移企业多元化发展路线更加清晰企业可持续发展规划随着金色时代广场开发项目的实施新疆鸿福房地产开发公司已完全进入市场化企业化运作的新阶段新疆鸿福集团出于对重大项目进行整体把控的需要调整了企业的领导层和管理层巩固传统行业拓展房地产行业并根据企业长期发展和可持续发展需要对鸿福房地产开发公司的经营和发展做出以下战略性规划立足于乌鲁木齐和库尔勒两个南北疆中心城市做好长期开发的准备借助政策背景和电信企业背景以企业兼并债权重组资本运作等方式参与土地收购尽可能利用西部大开发政策和国有企业收购兼并政策压缩土地成本降低开发风险根据两个中心城市的房地产市场情况在乌鲁木齐地区的土地征购以二类三类住宅用地为主除市场有空缺的专业性商业项目外不介入大型综合性商业项目开发在库尔勒地区的土地征购以一类二类商业用地为主除市场有空缺的中高档住宅外不介入普通低价位住宅开发为回避市场风险企业总体土地储备量不超过万平米不针对市郊土地做远期开发储备所征购土地原则上以年为一个开发周期在获得土地开发权后力求第一年开发第二年见效第三年获益从年起的年内每年资金投入量控制在亿元以下每年开发总量控制在万平米以下每年销售总额控制在亿元以下每年销售面积控制在万平米以下在此基础上实际资金投入和开发面积根据市场发展做动态调整在新疆市场的发展规模年内保持在中等偏上水平年以后的经营和发展根据市场状况做新的部署二新疆房地产市场总体评估市场回顾从年代以后新疆国内生产总值年均增长各项主要经济指标上升明显经济体制逐步由单一封闭的自然经济向全方位开放的格局转变经济结构不断调整和优化市政交通电信能源等基础设施和基础产业得到加强经济发展的硬环境得到改善通过进一步整顿和规范市场秩序制定和落实投资政策和消费政策清理的取消抑制投资和消费的不合理政策经济发展软环境日趋好转社会局势稳定城乡人民生活水平明显提高经济的发展带来了房地产市场的活跃和城市化水平的提高城市人口数量激增旧城改造市政基础建设的步伐加快大大地拓展了新疆房地产市场的发展空间随着房改政策逐步落实及银行信贷政策的相继出台公房上市交易和房屋二级市场开始启动房地产消费流通渠道呈多元化趋势作为人流物流资金流信息流和建设行业的重要载体新疆房地产开发投资年均增长幅度达房地产开发投资从年的亿元增长到年的亿元年间全疆累计完成住宅投资亿元竣工住宅面积万平方米城市人均居住面积由年的平方米增至年的平方米增长率为以上数据充分说明新疆房地产市场已经进入成熟发展的新阶段乌鲁木齐市是新疆维吾尔自治区的首府全市辖区县总面积平方公里市政面积平方公里人口万乌鲁木齐经济发展水平居西部地区城市前列房地产开发逐年稳步上升到年个人购房已经达到住宅消费的以上以个人购房为主体的市场结构已经形成并完善到年初乌鲁木齐市共建设各类住宅近万平方米共建成住宅类用房万余套居民住房平均面积由年代初期人均不足平方米扩大到现在的近平方米截止年新疆城镇居民通过住房制度改革累计出售公有住房万平方米合计万套占可售公房加上部分未出售但仍享有使用权的公房和个人私有住房新疆城镇居民自有住房率已达到了左右在全国居中上水平前景分析新疆城镇数量少城市规模小到目前为止全疆城镇化水平为共有万非农业人口根据自治区城镇体系规划的总体目标在年共年时间里全疆人口水平将由过去的万增加到万城镇化水平由提高到非农业人口达到万增加约万按照年人均万平方米的标准计算到年全疆城市平均每年需要新增住房面积万平方米如果按住房使用年限和拆旧建新计算新疆城镇现有住房为万平方米正常使用期以年计年折旧率以计平均每年需拆旧建新万平方米未含旧城改造把以上几组数据综合起来分析预计在未来内新疆平均每年至少需要新建住房万平方米其中有分布在乌鲁木齐地区受经济发展水平生活习惯地理位置环境条件等因素的影响新疆城市居民人均住房建筑面积平方米低于全国平均水平人均住房面积平方米近个百分点目前全疆城镇户均建筑面积平方米有的家庭住房建筑面积不足平方米随着生活水平的改善和经济收入的提高住宅市场从量的需求转向质的需求转变需求档次逐渐拉开中等收入中高收入家庭首先进入换代期随着西部大开发政策的深入和新疆经济稳步发展非住宅类地产需求增加写字楼宾馆商场的销售量将会增大在居民经济收入增加生活水平提高的同时居民日常开支费用减少用于购买住房的可支配资金相对增加更进一步拉动了住宅类产品的需求总量发展预测多层次多价位的商品住宅供应体系逐步形成目前乌鲁木齐已初步形成了以经济适用住房为塔基普通住宅为核心豪华住宅为塔尖的金字塔型多层次商品住宅供应体系这三类不同价位的住宅基本可以满足不同收入阶层不同消费层次的消费者对住房的需求其中价位在元元平方米左右带有国家补贴性质的经济适用住房满足并解决了大多数中低收入工薪阶层消费群体的住房需求价位在元元平方米左右地理位置优越居住环境好房屋质量高的普通住宅以中高收入阶层为消费对象将成为今后新疆住宅发展的主流方向乌鲁木齐市房地产市场起步较晚但发展迅速从年起出现大量高层小高层住宅和别墅类住宅丰富并完善了商品住宅的种类在推行住宅商品化的过程中乌鲁木齐已经发展并形成多元化住宅的供应体系初步完成了商品住宅品种和结构的升级个人购房成为住宅消费市场的主体随着我国住房体制改革的深入个人购房已逐步取代了集团购买成为商品房市场的消费主体房屋消费已经成为继大众日用消费品以后家庭生活首要的消费需求银行个人信贷消费的推出促进并提升了居民的住房购买能力城市居民对住房的潜在需求转化为有效需求在已经售出的交易类房屋中有成以上的个人购房者采用了银行贷款这一消费方式将对今后的房地产市场发挥更大的推动作用城市扩张和改造拉动房地产行业整体发展国务院于年月批准乌鲁木齐市新一轮城市总体规划新规划的城市面积等于乌鲁木齐市现有规划面积的倍按照房地产发展的周期性规律乌鲁木齐房地产行业目前已进入了一个新的增长期这种增长势头在近几年中还会继续随着未来房地产生产基数逐年增加房地产供应量和需求量会出现阶段性周期性的起伏但总体需求量仍然在万平方米之间具体到乌鲁木齐市场当每年市场供应总量保持在万平米左右住宅供应量保持在万平米左右时房屋开发就在适度适当的范围内不会出现大面积过剩的现象三乌鲁木齐鲤鱼山拟征购土地概述地理位置和周边环境新疆鸿福房地产开发公司拟征购土地位于乌鲁木齐市天山区北端的鲤鱼山路号该片土地原为新疆制药厂宅地紧邻新疆医科大学医科大学附属医院新疆最大的医院兰州军区乌鲁木齐总医院新疆师范大学新疆财贸学校等知名单位是乌鲁木齐城市北线主要的居民地和商业文化区域也是新疆传统的医疗卫生聚集地鲤鱼山周边地区是一个相对独立的商业和居住版块虽然带有一定工业区的成份但整体环境在乌鲁木齐属于绿化密集地区有着得天独厚的环境优势年以来华源广汇等房地产开发企业已经在鲤鱼山一带兴建完成部分住宅小区使鲤鱼山路新医路形成了中高档住宅区的片区形象从而提高了鲤鱼山路的整块土地价值乌鲁木齐城市地域狭长景观资源严重缺乏从中高收入阶层近几年的置业趋势看对环境和自然资源的要求越来越高鲤鱼山路有依山傍景的观景资源同时又是乌鲁木齐的主要商务区域拥有完善的交通商务工作生活和娱乐设施据统计该片区内历年商品住宅的总供应量为万平方米历年商品房住宅销售总量为万平方米销售率超过商业项目和住宅项目开发前景看好景观资源和市政配套该片土地在乌鲁木齐鲤鱼山景观走廊内背靠鲤鱼山公园和新疆民族风情园乌鲁木齐惟一的市内水系和平渠从中间穿越与红山景观区形成对应是乌鲁木齐城市北线主要的景观带和绿化带片区内夏季平均气温低于市中心摄氏度冬季平均气温高于市中心摄氏度居住环境优良风景优美做为传统的中心居住地该片区市政配套完善南北东西分别临近鲤鱼山路新医路友好路北京路等城市主干道与河滩快速公路相距米条公交线路通过片区四面通畅交通便捷区域附近的友好路十字是乌鲁木齐主要的商业区米生活圈分布着友好商场富成百货赛特购物中心深圳城等知名零售商业和肯德基百富汉堡等知名餐饮娱乐网点生活购物便利周边学院林立幼儿园中小学医院等星罗棋布人文气氛浓郁是乌鲁木齐市区内不可多得的理想的人文居住区土地成本和土地开发权做为城市中心居住地该土地经过新的功能规划后进入有偿出让用地范围年月新疆啤酒花股份有限公司以投标方式取得了该片土地原新疆制药厂共万平方米的土地开发权出让金额为万元参照和比较年月乌鲁木齐南门体育馆万平米土地以竞卖方式出让实际交易金额为万元在以后两年内新疆啤酒花股份有限公司需交纳土地出让金万元已交纳万元投入前期和拆迁费用约万元已投入完成四通一平后的土地成本增加到万元左右以上地价是乌鲁木齐年前三类土地的标准定价在新的城市规划中该土地已经确认为一类开发用地按照乌鲁木齐年土地出让标准该片土地的出让金需增加万元四拟征购土地开发权转让情况土地转让背景新疆啤酒花股份有限公司获得该片土地开发权后将拟名为阳光地带的商住开发计划上报自治区计划委员会根据新计投资号文件自治区计委关于下达自治区年商品房开发建设投资计划第三批的通知该项目获准建设万平米商住用房此后啤酒花房产聘请澳大利亚公司主持了项目的规划设计工作于年月通过乌鲁木齐市规划局审核批准年月啤酒花股份投资开发的另一个住宅项目裕景花园因质量问题遭遇业主投诉在退房要求得不到满足的情况下部分业主集体上访该事件被当地新闻媒介曝光后啤酒花股份房产项目受到严重挫伤销售和开发陷入停滞该项目在临近开发阶段被迫中断经过近一年的企业整改新疆啤酒花股分有限公司酝酿企业转型决定放弃房地产市场巩固和发展自己的啤酒花种植主业由此鲤鱼山土地开发权的转让进入程序土地收购意向和土地费用该土地开发权转让信息发布后新疆各大房地产企业均表示出强烈的收购意向新疆鸿福集团获知信息后召开专门会议进行研讨与会者一致认为该土地符合鸿福房地产公司后续项目的开发要求应予争取啤酒花股份获悉新疆鸿福集团的收购意向后对新疆鸿福集团的企业实力给予充分肯定与新疆鸿福集团就土地开发权转让事宜进行了多次洽谈经过双方协商啤酒花股份将企业所属的乌鲁木齐鲤鱼山路万平方米土地开发权包括规划设计方案政府政策和批复文件等转让给新疆鸿福房地产开发公司转让价格以实际投入成本计算包括土地购买成本万元土地出让金万元前期和拆迁费用万元土地转让利润万元四项合计整体转让费用万元意向确定后新疆鸿福集团新疆鸿福房地产公司对出让土地的合法性有效性做了全面审核和专业咨询并对土地使用情况进行勘测认为该宗土地前期工作和报价真实无误收购以后新疆鸿福房地产公司变更资产所有权以后即可进入开发过程五项目开发定位完成土地收购工作以后鸿福集团将对项目整体规划做出调整使之更符合新疆房地产市场当前需要商住并重充分发挥土地价值合理规划和使用土地面积商业开发商业定位利用现有土地的周边临街环境结合新医路沿线的新疆医科大学及附属医院兰州军区乌鲁木齐总医院等医药医疗单位群聚优势在新医路沿线开发建设鸿福医药医疗保健产品一条街暂名整体建筑以层为主层为店面和商铺层为配套写字间定位依据乌鲁木齐医药医疗保健产品销售网点散乱分布在临近火车南站的奇台路和开发区贵州路一带在综合性商业市场严重过剩的情况下到目前为止乌鲁木齐还没有出现一家规范的聚集性的医药产品专营市场该土地周边区域是传统的医疗药品集散地自然市场成熟立地条件充分而且鸿福集团下属的鸿福医药连锁已经形成规模和品牌优势有多年的医药类市场运作经验政策报批顺理成章内部条件和外部条件均符合该类型项目的开发条件该项目建成以后将成为新疆第一家以医药医疗保健产品为主的专营市场发展前景好销售招商难度小商业规模遵循鸿福房地产公司在乌鲁木齐市场重住轻商的发展规划商业面积以充分利用土地条件为原则合理控制开发量以中型规模适度适量为原则商业项目计划建设在新医路沿线临街地段长度约米左右进深米设计单层建筑面积在平米左右层商铺面积共平米层写字间面积平米可容纳个医药企业入市经营效益评估该项目投资周期短建设成本低以总面积平米计建筑成本约万元当年开发当年完成当年获益调查表明该地段低层商铺销售价在元平米左右如该项目低层商铺价格以元平米左右定位应该具备市场竞争力以层元平米层元平米层元平米计算开发完成后的销售总额为万元减去建筑成本和营销成本仅此一项即可基本收回全部土地成本而实际用地面积仅为土地总面积的住宅开发住宅定位遵照当地政府对商品房住宅品质开发理念开发科技开发的要求注重居住小区的环境功能和质量注重不同民族的习俗和文化传统注重住宅科技的现代化以符合房地产理念升级消费升级的中档品质住宅为主配套开发幼儿园会所商业购物娱乐休闲等公用设施全面引进智能化设施为中高收入阶层提供优美的人居环境定位依据乌鲁木齐住宅开发的结构性过剩主要表现为以高端消费者为对象的高层小高层住宅过剩以普通消费者为对象的普通多层住宅供应不足而价格适中品质优良环境和配套服务完善的中档住宅严重不足随着购房消费的日益理性一次置业者不再受低价格误导对房屋的品质要求越来越高市场统计表明到年月乌鲁木齐地区高层小高层住宅空置率为多层经济适用房空置率为而多层商品房空置率仅为在品质型开发企业中新天房产康普房产的多层商品房销售率均达到以上这充分说明价格适中品质优良的商品房是当前乌鲁木齐住宅市场的缺口之一对市场进行进一步细分后可以看出销售价在元平米均价在元平米的中档产品地段相对较好有基本的社区绿化外立面贴砖房屋品质有保证供应不足由于本年度入市新盘相对较少预计在今后年内该类型产品有足够的市场潜量居住规模项目技术指标列表序号项目指标红线内用地总面积不包括临街商业用地平米住宅平米幼儿园平米商业服务指会所和其它商业建筑平米半地下车库平米不含容积率居住户数户家庭系数居住人数人容积率建筑密度绿化率停车位个辆户规划设计在澳大利亚公司已经确立的规划和设计基础上对项目总体规划进行调整保留联排别墅多层住宅幼儿园会所等项目缩减小高层建筑删去高层建筑和社区学校使项目规划更符合乌鲁木齐市场实际消费需要在景观规划中着重利用鲤鱼山山景和绿化带充分利用自然条件保留自然形成的成品绿化林将和平渠引入住宅社区形成环流水系在水资源严重缺乏的乌鲁木齐建成第一个真正意义上的山景水景相融合的景观楼盘在区内布置点状团簇绿地以带状林萌步行道贯穿整个绿化系统使居住小区形成山光水色绿萌环绕的优雅乡居特色社区交通采用环行干道以自然人行道步入楼亭从而做到人车分流以多层建筑小高层建筑将建筑物分为三个视线层次合理搭配比例和高度加强整体建筑的错落感通过生态和绿化将小区分为三个不同主题的居住社区以庭院社区广场休闲娱乐区为公共空间联结和沟通三个居住区实现大社区的完整和统一效益评估该项目工程浩大开发周期长预计三年完成产品层次多但由于小高层建筑面积受到控制高端产品所占比重不大因此可以按平均数对项目效益做出测评在平均计入社区环境建设成本公用设施建设成本后乌鲁木齐高品质框架式多层商品房建筑成本在元平米左右包括联排别墅小高层住宅建筑成本在元左右以平均成本元平米计以总建筑面积平米计建筑成本约万元减去公用设施幼儿园会所后项目可售面积约平米该区域内的别墅类住宅销售价格在元平米左右小高层住宅销售价格在元平米左右多层住宅销售价格以元平米计算根据产品类型所占比例平均销售价格应该在元平米以上以上评估价均为市场最低价以元平米计销售总额约为万元减去边际费用营销费用不可预知费用税收等住宅项目净利润在万元以上六项目投资计划和开发周期新疆鸿福房地产开发公司获得该片土地开发权后计划分三年三期开发完成根据用地和规划特点如能在年月以前完成土地收购项目投资计划和开发周期步骤为第一期年月年月土地投资亿元土地外交易成本约万元一期建设投资万元年度投资总额万元完成新医路沿街商业项目鸿福医药医疗保健产品一条街暂名的开发工作争取在年底以前入住营业实现销售万元左右基本收回土地成本第二期年月年月住宅建设投资万元基础设施和公用设施建设投资万元年度投资总额万元完成小区道路两侧小高层住宅和商铺开发共平米完成社区会所幼儿园等公用设施开发共平米完成小区道路绿化工程完成住宅销售完成销售额万元左右初步实现产品获利第三期年月年月住宅建设投资万元配套设施投资万元两年期投资总额万元完成多层住宅开发共平米完成小区配套设施建设整体工程全面峻工年度销售完成住宅销售剩余尾盘在年月以前清理完毕实现销售额万元左右实现净盈利万元左右七项目营销计划借鉴新疆鸿福房地产开发公司库尔勒金色时代广场开发模式招聘专业的营销策划机构销售代理机构介入项目营销在总体利润额有充分保证的前提下向营销策划机构提供项目销售总额的服务费用向销售代理机构提供项目销售总额的代理佣金风险共担利益共享从而形成开发策划营销三位一体的专业化运作团体在住宅项目开发以前完成社区会所建设在销售阶段内会所做为现场售楼中心使用在解决售楼需要的同时避免重复建设节省开发成本由于项目时间跨度大开发周期长在营销工作展开以前制作沙盘模型效果图电视实景模拟三维动画等技术系统全面展示项目未来形象提高项目的品牌力和形象力八财务效益测算项目成本投资总额估算表序号项目总额万元备注土地征购含土地出让金可缓交拆迁费规划费建设投资含基建环境设施沿街商业和住宅共两项管理费用销售收入的销售费用营销策划销售代理销售收入的税金销售收入的开发总成本万元项目销售收益总额估算表主要财务指标项目利润项目销售总额项目成本总额万元万元万元序号项目总额万元备注新医路沿街商业医药医疗保健产品一条街暂名住宅小高层多层住宅区内部商业街预估实际销售额应高于预算标准车库不确定暂不进入销售预算销售总收入万元销售利润率税前利润销售总额万元万元成本利润率税前利润投资总额万元万元财务总结在房地产开发中在成本利润率估算达到以上时项目即具备足够的可行性由于该片土地开发改变了原有规划增加了新医路沿线的商业面积缩减了小区内部的高层住宅使总体成本下降而成本利润率上升从而具有更加明确的获利可能九资金筹备计划遵循新疆鸿福房地产开发公司逐步拓展稳步发展的经营方针在获得该片土地开发权以后新疆鸿福房地产开发公司将以循序渐进滚动开发为原则分三年三期开发完成项目开发总成本将以分期分批方式滚动投入借地养地借房建房项目所需资金主要为第一年度的土地收购资金和首期商业项目建设资金前期投资共万元资金来源为新疆鸿福房地产开发公司自有资金约万元新疆鸿福房地产开发公司以土地质压贷款万元新疆鸿福房地产开发公司以合作开发方式向其它经营机构融资一期开发完成并顺利实现销售以后二期开发资金到位二期开发完成并顺利实现销售以后已初步实现盈利三期开发资金到位综合分析该项目的实施和开发无需向银行和其它金融机构借贷通过融资和企业内部协调项目资金即可完全到位十结论从年开始乌鲁木齐城市一类二类居住和商业用地已基本出让完毕在今后很长时间内将不会出现大面积成片土地交易受土地竞卖政策影响个别旧城改造项目如南门体育馆中山路商业一条街土地价格已经失控由于地价偏高城市中心土地被广泛用于商业项目开发从而导致综合性商业项目过剩加大了城市中心地带的房地产开发风险市郊区域内的成片土地出让价格相对偏低但由于市政设施不完善部分可出让土地暂不具备开发条件同样存在较大的开发风险如华源房地在卡子湾地区投资开发的华美文轩家园建工房地在九家湾地区投资开发的木材厂居住小区等均因为立地条件差而出现销售困难无论从土地条件还是企业条件判断乌鲁木齐鲤鱼山路成片土地收购都是鸿福房地产公司促成产业升级巩固市场基础的一次机会该项目实施成本相对较低获益面广利润率高具有良好的社会效益和经济效益