xx项目可行性分析报告.doc

xx项目可行性分析报告1项目总论一项目背景项目用地成都标准总件厂的厂房用地项目位置成都市xx三环路内侧羊犀立交桥下项目开发背景成都标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下因成都标准总件厂即将生产厂区迁移至别处其土地可用于商业开发二承担可行性研究的单位成都投资顾问有限公司三研究工作依据根据政府有关部门政策规划xx规划情况高新西区规划情况依照委托书和上述文件以及相应的法律法规编写本项目可行性研究报告二项目投资环境和市场研究一市场宏观背景1全国投资环境国家信息中心在刚刚发布的2003年经济预测报告中指出今年我国投资将继续保持一个较高的增长速度预计全社会固定资产投资增长16左右GDP增长有望达到8据介绍房地产投资回落幅度不大预计2003年全国房地产投资增幅在25左右比2002年有所回落但回落幅度不会很大主要原因是投资体制改革进一步深化投资环境继续改善在市场准入方面2003年国家将继续清理现行投资准入政策在明确划分鼓励允许限制和禁止类政策时体现国民待遇和公平竞争原则打破所有制界限部门垄断和地区封锁在融资体制方面将逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系完善中小企业信贷担保体系在税收优惠政策方面对企业投资国家鼓励发展的行业可部分抵免企业所得税对个人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得税加强规范化管理和正确的引导和服务我国政府将继续深化行政审批制度改革使市场经济中的运行成本尤其是交易成本大幅度下降2年上半年全国房地产开发投资情况开发投资继续高速增长2002年全国房地产开发完成投资773642亿元同比增长219高于同期固定资产投资增长速度58个百分点占同期固定资产投资的比重为179今年上半年房地产继续保持强劲发展势头全国累计完成房地产开发投资381681亿元较去年同期增长340高于同期固定资产投资增幅12个百分点占同期固定资产投资的比重为253其中东中西部地区增幅分别为292559456中西部地区增幅高于东部其中12个地区增幅超过50今年上半年商品住宅开发完成投资285679亿元同比增长280占商品房投资的678其中经济适用住房完成投资22766亿元同比增长226占商品住宅投资的比重为88办公楼投资完成17721亿元同比增长279所占比重为46商业营业用房完成投资45857亿元同比增长500所占比重为120东中西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为247477345中部地区商品住宅开发投资略高于东西部地区销售情况良好今年上半年全国商品房市场需求继续保持旺盛态势全国商品房销售额210177亿元同比增长448其中销售给个人191602亿元同比增长468所占比重为912商品房空置面积增幅较大2002年商品房空置面积比2001年净增129059万平方米其中空置时间在一年以上的净增30245万平方米占竣工总量的146空置一年以上的住宅写字楼商业营业用房的增长速度分别为3651和224东中西部同比增幅分别为61257和332中西部地区增幅较大且高于同期竣工面积增幅中西部地区增长较快有原有基数较小的原因但增幅扩大隐含着潜在的市场风险今年上半年这一趋势仍在持续仅15月份全国商品房空置面积同比增长92其中商品住宅空置面积同比增长100价格稳中有升2002年全国商品房平均销售价格2291元平方米同比增长了292其中商品住宅销售价格为2130元平方米同比增长300下半年商品房销售价格增幅明显高于上半年据国家统计局城调队对35个大中城市调查显示2002年商品房价格上涨37土地交易价格上涨69房屋租赁价格上涨08房价上涨幅度远远低于居民可支配收入的增幅2003年上半年商品房销售价格2424元平方米同比增长了54其中东中部地区价格涨幅较高有21个地区商品房销售价格有不同程度的上升4个地区涨幅在20以上分别为青海396湖南257浙江237陕西233有9个地区商品房销售价格有不同程度的下降分别为新疆120河北116四川44广西404北京37云南24辽宁20内蒙古07贵州043成都市投资宏观背景房地产开发投资规模继续扩大上半年商品房在建规模达17584万平方米增长27房地产开发投资966亿元增长352其中住宅投资686亿元增长268大项目成为投资增长主要拉动力从15月全国城镇500万元以上项目的统计情况看超过1亿元的项目13028个占全国全部城镇500万元以上施工项目个数的226完成投资5262亿元占全国全部城镇500万元以上施工项目完成投资的654商品房销售继续保持良好势头上半年在房地产投资快速增长的同时全国实现商品房销售额2102亿元同比增长448高于同期投资增速108个百分点其中销售给个人1916亿元增长468销售面积8672万平方米增长374新开工规模迅速扩大上半年全国除房地产开发城乡集体和个体投资外的新开工建设项目51876个同比增加9657个新开工项目计划总投资16921亿元增长705上半年施工项目个数达94661个同比增加11915个施工项目计划总投资73596亿元增长262资金到位情况良好上半年国有及其他经济类型投资累计到位资金18411亿元同比增长474比同期投资增速高146个百分点其中国家预算内资金增长127国内贷款增长559利用外资增长441自筹资金增长5124成都17月房地产开发统计从成都市统计局获悉7月成都房地产开发继续保持迅速发展势头17月累计完成开发投资11698亿元增长331其中住宅投资8692亿元增长307写字楼投资523亿元增长18倍商业营业用房投资1329亿元增长36717月成都商品房在建规模比同期扩大425万平方米总量达191812万平方米增长284其中写字楼的开发规模达5853万平方米增长355增长速度超过商品房和商业营业用房商品房销售方面在7月也呈现出良好的势头和发展潜力17月成都市累计销售商品房32523万平方米比同期增加销售4877万平方米增长175实现商品房销售额6498亿元增长182最为可喜的是从上月开始商品房空置得到初步抑制7月末超过一年期的空置房面积为7875万平方米比六月末仅新增397万平方米从成都市统计局获悉7月成都房地产开发继续保持迅速发展势头17月累计完成开发投资11698亿元增长331其中住宅投资8692亿元增长307写字楼投资523亿元增长18倍商业营业用房投资1329亿元增长36717月成都商品房在建规模比同期扩大425万平方米总量达191812万平方米增长284其中写字楼的开发规模达5853万平方米增长355增长速度超过商品房和商业营业用房商品房销售方面在7月也呈现出良好的势头和发展潜力17月成都市累计销售商品房32523万平方米比同期增加销售4877万平方米增长175实现商品房销售额6498亿元增长182最为可喜的是从上月开始商品房空置得到初步抑制7月末超过一年期的空置房面积为7875万平方米比六月末仅新增397万平方米5区域发展及前景预测城西房地产市场发展前景分析A城西是上风上水的宝地成都人如是说城西是成都的历史文化保护区和风景旅游区杜甫草堂青羊宫文化公园永陵等风景名胜区清水河摸底河两条主要水系以及去年发掘的金沙遗址共同构成了城西的独特人文景观由此也造就了城西房地产开发独有的川西民居特色近年来城西房地产的开发热潮也充分说明了这一点B如今在城西三环以内的房地产开发已初步形成了xx金沙双楠成灌路浣花风景区光华路和清水河等七大版块争锋的局面锦城苑齐力花园置信逸都花园金房苑浣花溪山庄成都花园会所花园成为这七大版块的代表C城西近邻高新西区今年又有三大利好消息一是成温路要建成高速公路而且外环路内的路段不封闭不收费二是光华大道要开工建设三是整治清水河城西的发展将很快温江郫县很快会和成都连接起来明年城西三环路外的开发将升温D一个充满生机和活力的大都市总是在不停地运动着其中人流的迁移又是最活跃的因素在成都的城西人流的变迁又有何特征调查表明城西初现中产痕迹中产逐步向城西靠拢鸟瞰成都住宅格局在三环路内城南城西集中了成都住宅区总量的70在城南人们观念中的富人区以棕北棕南为代表而后形成的桐梓林区更是富中之富在城西则以天府广场为圆心以城西南的双楠居住区和城西北的花照居住区分别为起点和止点从而形成了一个扇形状的居住带在这个居住带内已形成了双楠居住区抚琴居住区白果林居住区青羊居住区等相对成熟的居住区其余都为在建居住区E在整个城西住宅中以多层建筑为主建筑密度低人口密度相对也低绿化率高小区环境相对较好商业配套完善不失为居家过日子的理想场所与旧有的居住区不同的是在正在兴建的居住小区中城西新楼盘的主格调是打造市民买得起的高品质住宅一方面要保持城西整体的川西建筑风格保持区域建筑特色另一方面新建小区中的楼盘大都定位在中高档住宅上这种定位无疑是打上了中产的标签F从金牛区获悉城西北经济圈规划方案正式出台其中3条新改造干道将组建3道新型产业带成为经济圈的主要骨架预计5年内城西北经济圈将基本建成川陕路重塑川西古镇解放北路驷马桥段沿道路两侧发展精品饰材市场天回段主要发展农工机械产品销售市场带等同时建设充满天回古镇文化氛围的特色城镇形成居民住宅休闲旅游协同发展沙西线打造花卉世界二环路金府路段两侧发展餐饮服务休闲娱乐等金府路以西沿府河两侧发展集花卉培育销售观光为一体的现代生态农业观光带成灌路建成都最大石材城金牛宾馆以东发展中高档的居民住宅金牛宾馆以西高标准建设金府石材城使之成为成都最大的现代化石材贸易专业经销区届时位于城西北的3个产业片区金牛高科技产业开发区会展商务区药品配送中心区将通过新型产业形成城西北的新亮点城西房地产市场发展的趋势无论是自然环境还是生活环境或是人文环境都是非常适合居住的区域成都市房产管理局的有关调查显示有购房需求的消费者中有393的人选择在城西购房比例高出有富人区之称的城南9个百分点远远高于城东和城北自古以来成都人就对居住城西有特别的偏爱再加上其道路交通条件的日趋改善更多的人选择住在城西在城西xx周边的楼盘当仁不让地成了主力羊西片区的居住环境有很强的商业配套环境成都市黄金旅游通道xx是房地产项目聚集较多的地方也是城西最先成熟的区域当年因锦城苑打造城西高档社区一举成功后xx就成了高档楼盘云集之地从高层电梯公寓到别墅项目绿杨新村的江南味园林德意馨苑的德式园林环境设计锦城花园名贵树木营造的营养村御都花园的欧式建筑让成都人有了更多的选择在成都没有哪一个新兴区域像xx这般几乎在一夜之间让人感觉灯红酒绿的现在xx因为房地产业的拉动介入了成都最高档的消费场所有消费就会有需求xx的房地产业与餐饮业在某种程度上相互满足令其有了不可替代的地位C新的住宅正在加速向中产靠拢博瑞房产高频房产武海置业托普集团等上百亩的土地开发倾力打造新成都生活样板区的形成使得西区一片繁荣景象有调查报告显示在购房方位上倾向于城西选择城西者为378城南为25城北为22城东为152在问及购房目的时有906的被调查对象选择了改善居住环境为了对城西新楼盘的业主整体构成状况有个清晰认识我们对目前的几家楼盘进行了摸底如蜀风花园城北丽苑等摸底显示该地区的业主年收入基本在6万元到20多万元之间从职业上看业主的构成结构是金融业78外企56个体户15职业经理人3特殊职业116其他57的业主主要是积蓄基础较好的中年买房者可以看出新经济下正在崛起的这部分高收入的精英阶层已成为城西居住人群的主流二区域市场分析1供给分析通过历年城西的房地产开发情况比较可以看到有如下趋势A社区规模化规模化是城西一大特色除了少数几个楼盘在100亩以下外其余的都在100亩以上而成都花园蜀风花园城甚至达到了千亩以上自从2000年成都花园率先进入城西这块领地紧接着置信实业武海置业博瑞房产万博置业天邑房产天合房产中房集团等一大批有实力的开发商陆续进入B社区主题化城西作为成都后起之新贵近年来发展迅猛加之政府部门有意识地配合片区内的企业加快金沙光华的开发建设以及城西原有的餐饮优势而今的城西已经成为中产的代言成为成都又一张闪亮的名片片区内的品牌发展商显然也是有意打造整个城西的社区主题使之得以如此迅速崛起打出时光随意生活由我的博瑞都市花园除了打造都市文化社区外更提出了健康快乐文明时尚的新都市生活的典范C社区生态化原有的金沙公园杜甫草堂加之后起之秀清水河市政公园使城西的绿化更上一个台阶而今浣花公园的落成又再次为城西的生态环境添上浓墨重彩的一笔片区内率先打出绿色生态住宅锦城豪庭为城西的绿色生态打响了旗号紧接着各大楼盘也尾随其后无论是御都花园草堂之春还是置信金沙园博雅庭韵中华家园齐力花园成都花园等等名盘都分别在生态绿化上各具特色毗邻金沙公园的置信金沙园在川西民居风格上引入水景结合社区内的绿化精心地勾勒出清水河边的亲水家园成都花园社区内7大主题园林7大景观河滨公园1个中心文化广场09的容积6的绿化率不含河滨公园构筑了一个天然氧吧中华家园为大家带来了北美风情的尖屋顶维多利亚的花园小区这一切都始终将中产阶层的眼球牢牢抓住D社区景观化园林水景植物建筑构成了城西社区一道道精彩的风景线成都花园通过水植物雕塑建造了9大主题公园都市水乡置信金沙园通过水景雕塑环境设计塑造了园林水景健康水景休闲水景三大主题蜀风花园城则通过名贵植物把自己社区划分为兰苑竹苑菊苑梅苑桂苑5个各具特色的现代川西民居小区E价格呈上升趋势从上个世纪80年代末到90年代末十年的时间内城西的住宅由青羊小区的安居型向锦城苑为代表的康居型转变房价也由666元平方米一路上扬冲高到了2500元3000元平方米F投资价值高随着高新西区规划的出台清水河的治理金沙遗址公园的规划修建城西的房地产开发变得异常火暴土地也随之升值特别是xx一带以餐饮娱乐而知名的xx其成熟的配套和浓厚的商业气氛使它成为投资人的乐土G户型趋向于小康型城西早期开发了不少的安居户型主要以套二套三为主新近开发的项目在进行充分的市场调查基础上户型设计趋向小康型I城西在售楼盘综合状况目前城西在售楼盘72个总建筑面积3135908m2其中电梯住宅1173970m2占3744多层住宅1225707m2占3909营业用房190554m2占608综合均价327744元m2其中电梯住宅均价294359元m2多层住宅均价330858元m2营业房均价51339元m22需求分析需求特点A城西房地产需求市场大城西目前有120个专业市场和众多的经营餐饮娱乐的个体户造就出了大量富人另外高新西区内的企业定位于电子信息及生物医药等高新技术产业在这里工作的一般都是高学历人士从目前高新西区一些企业引进的人员来看博士生研究生所占比例高这些人有较高的收入有较高的消费能力这些人还会有新的生活方式他们一般不愿进城会在工作地周围生活休息从而带动这一带的消费改变这一带的住宅消费方式B有效购买力充足城西的新经济产业工人白领商人高校教师他们收入高且稳定且有多年的积蓄随着城西人口的增多和经济的进一步发展就业机会增加居民生活水平提高住房消费支出将进一步增多C投资人对城西升值潜力看好城西目前的房价处于中等水平随着宏观政策的支持高新西区工业园区的建立成灌高速的建通和温江郫县经济的互动发展将使城西房地产具有较大的升值潜力需求构成A成都的中等收入层是购房的主力包括新经济的产业工人白领高校教师商人等B郊区居民城西房价虽高于郊区但其完善的配套优质的环境交通便捷购物方便使越来越多的郊区人向城西看齐C外地来蓉人员从城西城南的消费者构成情况看外地消费者具有很大的购买潜力包括外地来蓉经商人员外地机构驻蓉办事处职员和三资企业的外地人员D房地产投资者相对于跌宕起伏充满投机和风险的股票市场房地产具有低风险保值增值性强等特点具有很好的投资价值城西房地产巨大的发展潜力投资者更不会忽视3竞争分析城西目前在售楼盘总开放规模约320万平方米高于城东和城南总开发规模价格主要在25003200元平方米之间高于城东低于城南的平均价格水平建筑形态多以高层和小高层为主户型多以小康型的三室四室为主110260平方米为主xx在售楼盘情况表见附表14xx的消费认可度和典型物业调查通过对城西居民的随机调查得出他们选择xx8个完美理由吃在xx安逸住在xx舒服历代贵人住城西能住在城西的xx就是贵中之贵了想赚钱就住城西城西有120余个专业市场餐饮娱乐火爆异常市场总成交额上百亿元能够赚个零头就够了成都人喜欢喝茶住xx三步一茶坊五步一茶楼像圣淘沙水景湾随便选一家都很有品位许多人有了钱就想长命百岁那最好选择城西尤其是xx这里是成都市的天然氧吧你每天早上都能呼吸新鲜空气家庭需要经营周末领着自己的妻子和心肝宝贝开着奥拓车来一场家庭蜜月从这里到都江堰青城山西岭雪山都很方便路上没有红绿灯周末休闲花十几块钱就可以在xx上找到一家农得够味的农家乐耍上一天吃不完还可以打包将24小时进行到底的夜猫子喜欢在这一带闲逛他们沉醉于这里夜晚闪烁的霓虹灯所营造出的都市情调这里有24小时营业的情人吧休闲中心和娱乐场所具体典型物业调查见附表xx在售楼盘销售价格表见附表2xx在售楼盘物业构成表见附表3城西在售楼盘综合情况表见附表4成都市xx住宅市场消费者调查5市场分析有关结论H项目位于成都市xx中xx是成都新兴的知名餐饮一条街它的人气非常旺是成都市的一条黄金旅游通道随着高新西区的建设已初具规模成灌高速的建设和各个专业市场的发展壮大城西这一带已经越来越显示出它的发展潜力对于本项目我们可以从城西的生态绿化角度营造天然绿色氧吧让小区真正和绿色生态圈融为一体城西近年来新建楼盘的档次价格多以大规模和中高档次为主本项目可以作为跟进者进入中高楼盘市场I消费者对xx住宅产品蕴含较为强烈的潜在购买欲J费者对xx生活价值具备较高的选择性认知由于xx于近几年住宅开发的骤热餐饮休闲经济的推动以及整体宣传力度的加强使消费者在广度层面上对其悠闲个性增值潜力及上风上水等特征形成较高认同率K线整体生活环境的发展不均衡消弱了该区域住宅产品之消费者由潜在购买欲转变为现实购买行为的市场可得性发展不均衡存在于形象不统一与生活不配套外显于消费者评价即为生活不舒服三项目用地分析及评价一地块解析1交通条件本区域的交通道路网络较为完善54路305路100路等公交车和郊区中巴车均在区域内经过而紧邻项目的三环路更是交通快速通道2用地现有状况本项目占地约48亩整体地形较为方正地势平坦现土地为厂房被其他厂家租用3水电气保障随着近几年城西房地产的大量开发和市政基础设施的不断修建及完善城西的水电气网络从根本上得到改善本区域从硬件和软件上构建了极为有力的保障4规划限制条件虽然长期以来规划限制是制约城西房地产开发不可忽略的因素根据政府各类规划方案和针对本项目所处的位置我们在规划局进行了了解其基本的控规要求如下A建筑高度40m以下B项目的总体绿化本应在30以上C项目的容积率要不小于12W项目建筑间距要大于12二项目SWOT分析1优势分析本区域位于城西xx三环路立交桥下紧靠三环路交通极为便利同时周围的自然景观多其生态环境极佳xx区域内生活交通公交等基本配套较为完善社区成熟度高xx区域在市民心中的认可度高区域内教育配套设施完善业主子女求学问题得到解决2劣势分析立交桥下噪音大对居住有一定的影响项目用地现为厂房由于需要拆迁会使开发周期增长项目周围的形象不佳需要进一步改善项目不靠近xx的主干道不具有商业氛围对项目销售会带来一定的影响销售回款也有一定的压力3机会分析高新西区直接推动城西房地产业发展作为省市一号工程高新西区发展迅速近两年内吸引了大量资金科研项目科技人才对生活社区配套设施及服务的需求与日俱增特别是外企经营管理者更需要环境优美设施完善服务良好的高档生活社区项目周边可开发的用地不多使本项目更具有开发开发机会本项目旁边住宅项目正在开发能够提升项目的形象和消费者的认可度对项目周边的环境也能得到一定的改善对市场有一定的推动作用4威胁分析黄忠小区和xx有一定的土地未开发使项目存在较多的潜在竞争者区域内的楼盘在建筑和自然景观上都达到了很高的品质消费者对区域内的住宅比较挑剔为本项目的产品定位带来难度区域内部分楼盘将会分流本案客户三项目用地环境评价本项目位于xx的成熟板块同时随着城西的科学合理规划的实施和基础设施的不断完善既为本项目的开发提供了便捷的交通配套设施的良好保障人文生态环境得到大大的提升因为近几年城西房地产开发量大出现了大量的高档楼盘提升区域的整体形象在消费者心中的认可度较高综上概述本项目的开发具有良好的市场环境有成熟的市场和较大的市场需求但竞争也很激烈总的来讲只要定位准确开发得当本项目仍能为开发商创造良好的经济效益社会效益及环境效益四市场定位及方案评价一项目可能的开发方案根据城西房地产现有的市场状况和本区域的控规要求结合本项目的实际用地特性和状况项目不开发为商业项目我们提出如下可能的开发方案方案一以居住为住的多层住宅小区开发为以居住为主的中档多层住宅小区项目开发形式为6跃7层砖混结构围合而成的现代建筑风格的生态居住小区在建筑立面和内部环境上进规划设计营造出特色小区户型以错层和平层为主方案一的具体设想1项目的规划布局项目的规划布局遵循传统民居街巷院的围合式格局2项目的建筑设计建筑立面强调突出川西民居文化的底蕴与意境建筑材质选用环保建材着力表现自然色泽和纹理的美观使风格与造型趋于和谐统一淡雅明快的色调勾勒出民居文化特点使之成为既符合地域文化内涵又具有时代特色的理想家园从而创造出新的川西民居的建筑风格另外大量采用环保型新技术新工艺新产品新设备最大限度上降低建筑对环境的污染和破坏3项目的户型设计充分考虑现代人的居家理念采用砖混结构的设计层数为6跃7层每个楼层两户人家复式层高39米其他米充分考虑居室的通风采光干湿与动静分区面积从百余平米到近三百平米以平层错层跃层复式等户型进行合理搭配充分满足中等收入家庭的居家要求在户内客厅和卧室甚至跃层的上层都要照顾到生态环境的共享开间51米的宽阔客厅与空中露台相连通过向上和向下两道13米高的楼梯活跃室内空间4项目的环境设计小区环境主要由喷泉叠水建筑小品和绿化镶嵌组成充分体现人与自然的和谐交融突出浓厚的川西民居特色设计空中花园使住户身在户内都同样能感受生态的美景和花鸟鱼虫的乐趣5项目的配套另建一层地下室用于小区公共配套设施和停放车辆小区无机动车行驶篮球场游泳池等其他健身设施配套会所安全消防系统等6物业服7务除常规服务外可导入人性化物管家政的服务项目在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下设置保姆钟点工服务老人幼儿托管服务家用器具维修服务等7项目的客户定位二次置业的中等收入者方案二以居住为主的高层电梯公寓开发为居住为主的12层的单元式框架结构中档电梯公寓可考虑在中心地面修建生态休闲广场在室外地面上修建绿色植物走廊大力营造小区的内部环境和建筑立面的特色方案二的具体设想1项目的规划布局项目的规划布局采用矩形围合式格局中间为中庭休闲广场和其他配套2项目的建筑设计建筑外观采用线流畅色彩明快的现代建筑风格用石材及高档面砖装饰外墙塑钢飘窗设计彰显高档生活品质建筑层数为12层的单元式框架结构的中档电梯公寓每层两户3项目的户型设计在户型设计上充分满足中高收入层的居家要求主力户型为120m2200m2的三室两厅和四室三厅的错层平层为主每户设置外飘式窗台延景入室在户型空间上采用通透式大空间运用移动式隔墙来自由分隔达到空间与人的完全互动充分考虑居室的通风采光干湿与动静分区4项目的环境规划在小区内规划设计一个主要由绿色草坪广场喷泉景观游泳池流动水渠园艺小品体育设施儿童游戏乐园银杏榕树茶花等名贵树组合而成的休闲广场突出绿意生态健康别致等特色在小区的四周设计一个流动水渠让潺潺溪流围绕小区四周使居家环境更富小桥流水人家的生动意境在绿色环境铺排之间设置健康通道满足业主晨练和与家人散步的需要5项目的配套建一层地下室用于物管配套和停放车辆修建健身馆棋牌馆乒乓球馆桌球馆多功能厅家政服务中心等多项康体设施的全面配套安全系统每户配置红外线防盗报警系统电视监控系统单元对讲系统24小时保安巡逻供电系统每户设有配电箱以及10A40A或15A60A新型电表设计用电负荷标准层为6000W跃层为8000W六回路供电方式电讯电视每户直播电话户两门三个电话接口每户电视插座三个网络系统每户均设internet宽带网络系统接口消防报警系统每层均设有消火栓系统地下室设专用消防水池屋顶专用消防水箱每个消火栓配有按钮接入消防中心实现防火安全性可靠性三表远程抄送系统7物业服务除常规物业服务外可导入人性化物管家政的服务项目在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下设置保姆钟点工服务老人幼儿托管服务家用器具维修服务等8项目的客户定位二次置业的中高收入者二投资估算1项目土地成本测算本项目的土地价格按95万元亩测算土地成本土地价格土地面积95484560万元项目测算开发技术参数方案一总占地面积48亩建筑面积57600m2绿化率30容积率18建筑高度40m建筑层数6跃7方案二总占地面积48亩建筑面积83200m2绿化率30容积率26建筑高度40m建筑层数12层2项目建安成本估算方案1项目以5跃6的多层的框架结构以此为基础估算建安成本600元M2见附表51方案2项目主体为12层的框架结构以此为基础估算建安成本元M2见附表523项目分项投资估算项目总投资估算方案1单位综合成本为元M2项目总投资为10844万元见附表51方案2单位综合成本为元M2项目总投资为17141万元见附表524项目销售收入估算方案1总建筑面积57600m2单价200元m2项目销售收入57600230013248万方案2总建筑面积83200m2单价2500元m2项目销售收入83200250020800万5项目利润与利润率估算方案1项目利润13248108442404万项目税利润率项目利润项目投资总额10024041084410022方案2项目利润20800171413659万项目利润率项目利润项目投资总额100365917141100216项目税后利润与利润率分析项目税后利润若项目税收费用根据项目销售收入的57计算则方案1税收费用项目销售收入5775514万项目利润项目销售收入项目总投资税收费用164886万方案2税收费用项目销售收入5711856万项目税后利润项目销售收入项目总投资税收费用24734万项目税后利润率分析方案1项目税后利润率项目税后利润项目投资总额1001648861084410015方案2项目税后利润率项目税后利润项目投资总额100247341714110014五方案评估及选取一项目可能的开发方案比较项目优点缺点方案一a人居环境较为优越b总体投入相对较少c开发周期较短a区域内同b类物业较多c竞争激烈b不能达到土地开发利润最大化的要求c区域楼盘价位较高竞争力弱d在户型分隔和布局上有一定的限制e对项目本身的形象起不到提升作用f获得的利润小g不能很好的营造环境方案五a区域内消费人群对电梯公寓的需求较大b中等收入者对区域的中高楼盘的认可度大c能够提升项目自身的形象d容易很好进行户型布局和特色环境的设计e可获得更多的利润a在环境设计和营造上有较大难度b区域内同c类物业较多d竞争激烈e需花大量精力对项目进行包装和宣传d开发周期长资金投入较大财务测算比较分析1从绝对利润看2方案二比方案一多万3元方案一为164886万4元5方案二为24734万6元7从利润率看8方案一和方案二相当方案一为22方案二为21二方案选取及建议经过对以上2种方案的综合对比结合风险较小利润较大的原则我们建议本项目采用第二种开发方案采用这种开发方案具有以下优势A小高层电梯公寓在城西市场比较成熟消费者认可度高进入市场容易B小高层电梯公寓的售价高总体利润价值大C开发形式为小高层土地利用率高D容易营造特色的环境和建筑布局能获得更多的利润显示更高的档次E整个项目的投入资金量少金融融资的可能性加大难度减少就财务指标而言方案二的绝对利润相对较高具有较高的经济效益而利润率方案二与方案一相当针对以上的优势此方案具有较强的操作性和操作空间就收益而言收益相对较大开发难度较小属于可操作性较强的开发方案三项目定位本项目定位为通过对上面方案的比较按照利润较大风险较小的原则我们将此项目定位为纯居住型的中档小高层电梯公寓开发形式为12层单元式框架结构建筑具有较好的内部环境和鲜明的建筑特色的生态居住小区在区域内打造一个高档次的生态居住小区六项目开发进度安排及资金筹措一开发周期按以上方案本项目从立项拆迁到竣工交验产权办理共需时间为18个月二开发各阶段的周期安排工作项目时间月备注立项05初规设计05报规05项目施工图设计2同期项目拆迁报建2同期项目拆迁项目土建施工项目室内安装项目外装2项目室外安装及环境竣工交验05项目产权办理1合计1三资金筹措整个项目开发的资金主要来源于三个方面其中开发商自有资金万元项目土地银行抵押贷款万元销售期销售回款万元四投资使用计划见附表6七销售及经营收入预测一电梯公寓销售收入估算电梯公寓按2500元m2计算项目销售收入83200250020800万二项目销售回款计划见附表7三财务内部收益率财务内部收益率根据现金流量表见附表8计算可得出本方案的财务内部收益率为924在现金流量表中基准收益率取67按月计算八风险分析与回避的手段一开发风险评测1灵敏度的测算对项目投资利润率影响较大的是投资额售价及开发成本在此对三个影响投资利润率的因素作敏感性分析见附表9由附表四可见售价变化对利润率影响最大其他两个因素变化对利润率影响较小故此本项目考虑是以销售进度作为目标还是以销售利润作为目标至关重要从表中可以看出本方案具有一定的抗风险能力但由于绝对利润并不高故仍具有一定的市场风险2项目盈亏平衡点分析本项目盈亏平衡点总固定成本1单位变动成本单位销售价格144370000130025001640568万元由此计算可见本项目销售回款达到1640568万元约是总回款20800万元的7887时项目达到盈亏平衡项目总体有一定的风险二项目市场风险及回避1项目市场风险市场风险是指由市场供求关系市场资源条件市场购买力水平市场消费偏好竞争对手状况发生变化以及金融市场劳动力市场原料市场中介服务市场同类物业的竞争市场等市场环境变化带来的风险在现在房地产市场竞争日益激烈的环境下本项目的市场风险主要体现在A其它项目竞争B开发周期过长和成本控制不严使开发成本增加使利润降低本项目重点考虑如何严格控制开发周期和开发成本2项目市场风险的控制A工期首先要用科学方法来编制工程进度计划经充分考虑到当地正常的雨季和其它恶劣的天气情况使工期尽量不受正常的天气环境影响其次要在管理上下工夫要严格按照工程进度计划进行施工并聘请具有良好业绩的监理公司对项目进行监理B投资决策上层决策机构的决策对本项目的发展起着关键的作用因此要在项目的前期阶段的市场调查和更多的市场信息的基础上做出的决策各部门密切留意和跟踪市场动态做好各个阶段的市场预测及时调整策略避免公司对项目决策的滞后从而降低投资风险减少不必的损失三项目其它风险其它风险包括政策风险自然风险经营风险和信用风险等主要包括以下风险1项目现在用地为厂房2在拆迁可能遇到困难户和其他不3可预见的拆迁困难4会加长项目的开发周期5控规条件的改变6会影响项目前期的定位和开发7项目自身的环境营造不8到位9会影响到项目的包装和销售10不11可预见的其他风险在现在成都这样的房地产市场上上述风险对本项目不会造成太大影响九可行性研究结论及建议一项目评价1经济效益评价通过财务评价可以看到本项目具有一定的经济性2社会效益评价本项目为三环路立交桥区域的市政配套建设道路绿化的改造提供了优越建设的条件大大改善了周边居民的生活环境更重要的是为成都市三环路发展做出了较大的贡献整个方案具有良好的社会效益3环境效益评价本项目注重建筑里面和环境规划设计合理进行绿化和安排交通体系创造出一个环境优美和高品质的楼盘本项目具有良好的环境效益二可行性研究结论综上所述根据市场分析与财务分析本项目开发为纯居住性的高档居住小区是可行的能够为开发商创造较好的经济效益社会效益环境效益具有较强的抗风险能力三项目运作建议根据本项目定位我们建议项目应重点在建筑立面和小区内部环境规划上打造出自身的特色就建筑形式而言可以考虑建筑的立面顶面造型及外墙饰材来塑造建筑主题的特色为每户增添空中花园提升建筑的档次感在内部环境上应结加强小区内植物景观的特色化及空间分布的实用化以此提升项目的品质创造特色在后期经营管理上应引入优秀的物业经营管理公司采用科学专业高效的经营管理和销售招商对本项目的成功运作起关键的推动作用