珠江帝景项目可行性分析报告.doc

珠江侨都项目可行性分析报告二二年八月目录一项目名称二项目地点三项目发展商四项目概况五投资商概况六发展商概况七项目建设条件八市场分析九市场定位及形象设计十资金筹措十一基本数据说明十二项目开发进度十三财务分析十四项目评估结果珠江帝景项目可行性分析报告一项目名称珠江帝景二项目地点海珠区广州大道以东赤岗涌以西珠江河以南新市头村以北地段三项目开发商广州珠江侨都房地产有限公司四项目概况本项目用地根据市规划局城地批字第号号文位于海珠区广州大道以东赤岗涌以西珠江河以南新市头村以北地段南连新港路西至广州大道该项目总体规划占地约亩总建筑面积万平方米容积率为项目建设有住宅三千余套建筑设计独特格调典雅公建配套设施完善设有市政客运码头商贸中心游艇俱乐部古塔文化区和世界华侨博物馆等是集商贸旅游娱乐中西文化于一体置业安居的理想住宅区拟建的珠江侨都将能容易吸引海外人士的购房欲望市场前景是良好的五投资商概况由广州三联华侨房产有限公司下称甲方和广东珠江投资公司下称乙方及英属处女岛广大投资有限公司下称丙方合作开发经营甲方中国广州三联华侨房产有限公司是由广州市华侨房屋开发公司广州银建商品房产经营公司广州市国营农工商联合企业开发共同组建从事珠江侨都开发建设的二级综合开发企业企业法定地址中国广州市麓景路号华侨宾馆室法定代表林广志乙方广东珠江投资有限公司法定地址广州市中山大道号华景新城龙门阁三楼法定代表人何国华丙方英属处女岛广大投资有限公司联系地址香港跑马地山光道号山光大厦八楼座代表谢世东公司各股东出资比例如下甲方提供广州市城地批字第号号批文及广州市土地开发中心年月日补充批文批推广州市海珠区赤岗地段面积共平方米土地的使用权并提供政府给予本项目的购房入广州市户口指标境外售房等优惠政策作为合作条件乙方负责提供本项目所需的的注册资金即万元人民币丙方负责提供本项目所需的的注册资金即相当于万元人民币的等值外汇六发展商概况一发展商介绍成立时间一九九八年一月十六日注册资金万人民币注册地址广州市开发区夏港大道科技园号楼室经营范围在经市规划局城地批字第号号文同意使用的海珠区广州大道以东赤岗涌以西珠江河以南新市头村以北地段开发建设销售出租及管理自建的商品房公司历史是由广州三联华侨房产有限公司和广东珠江投资公司及英属处女岛广大投资有限公司合作经营的企业主要业务以房地产开发建设销售出租及管理自建的商品房为主企业负责人的基本情况法人代表林广志总经理蔡春萌二发展商素质广州珠江侨都房地产有限公司管理架构设置较为科学合理独具特色公司董事会是决策机构下设总经理经营班子全公司设置五个职能部门分别为办公室负责行政人事和后勤服务财务部负责财务核算和融资楼宇按揭开发部负责房地产开发前期工作和办理有关法律手续工程部负责工程设计勘探施工等方面的技术把关包括各种管线的申报协调工程的生产进度销售部负责产品广告宣传和销售市场中介和办理产权证件公司各部门的主要职能是围绕房地产开发设计销售物业管理等设置目标是为建立一个配套设施完善环境幽雅怡人建筑风格独特具备良好社区文化的大型多功能高尚生活区公司注重功能综合的管理方式对项目进行前期市场策划市场定位设计施工销售物业管理实行一条龙的管理使设计施工等各职能部门的人员直接面对市场面对顾客的需求更好地建设出符合顾客需要的楼盘公司以人为本尊重科学尊重人才采取以岗定人以岗定责择优选用采用能者上庸者下的用人制度公司现有职员人以上具有大专文化以上水平其中本科学历占职员年龄普遍年轻化公司已建立起一套完善的标准化管理体制使公司各部门的责任每一位员工的工作岗位责任工作要求任职要求任职条件办事程序和考核标准有章可循各部门遵章守法上行下效公司整体动作协调有较高的工作效率产品素质珠江帝景是沿江最大规模功能最齐全之项目地理环境十分优越高起点高要求高品位超前的眼光创造出最优秀最具特色的精品成为行业的领头羊三发展商经济技术实力本项目投资总额约亿元人民币由广东珠江投资有限公司和广大投资有限公司负责全部投资注册资金亿元出资比例根据合同的规定执行项目销售总收入预计为亿元中国广州三联华侨房地产有限公司为侨都项目提供平方米的国有土地使用权并提供政府给予本项目购房入广州市户口指标海外售房等政策优惠条件广东珠江投资有限公司拥有完整合理的内部结构及各方面专业人员在房地产市场竞争中具备较大的优势并把控制成本放在各项工作的首位公司利用大批量生产的优势从设计方案上大套用小调整原材料大批量采购加上采用标准化管理模式施工建设等方式有效地降低开发成本使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售从而取得价格优势规模优势有效地提高了在市场的竞争力近年来广东珠江投资有限公司合生创展集团有限公司凭借其雄厚的经济实力良好的施工质量不断强化其品牌优势两公司合作组织开发的华景新城暨南花园骏景花园逸景翠园等大中型住宅小区在广州市各具特色灿烂一方堪称典范至年月广东珠江投资有限公司合生创展集团有限公司在广州地区成功开发楼盘个建设用地面积约万平方米总建筑面积约万平方米已建成面积万平方米所开发楼盘销售良好已建楼盘平均销售率达以上市场反应热烈公司在发展过中与金融部门合作单位建立了良好的信用关系随着综合实力的增强公司除了继续在房地产行业发展外还有计划参与桥梁高速公路等相关项目的投资建设同时还探索投资教育产业和信息产业公司有较强的经济技术实力产品销售实力具备开发大型房地产项目的能力广大投资有限公司是香港合生创展集团旗下的投资公司倚靠集团的实力在内地投资创业集团自年在内地投资以来拥有在内地注册的十二个房地产项目公司的物业发展及投资权益其总注册资金为万元总建筑楼面面积约为平方米年公司股票在香港联交所上市筹集资金达万元加上集团对广州房地产市场的深刻认识使本集团成为广州房地产界之翘楚七项目建设条件评价一项目优势分析良好的区域人文环境和发展潜力天然环境胜人一筹本项目有很长的江岸线北望规划中海心沙公园及未来的金融文化商业中心珠江新城区内有重点文物赤岗塔己规划为赤岗塔公园周边均为住宅区空气清新怡人自然环境得天独厚与拥挤的喧嚣都市相比实在称得上是世外桃源真正做到离尘不离城处于广州市天河中心区新城市主轴本项目处于天河新城市中轴线和未来广州市金融文化商业中心珠江新城隔江相望地理位置十分优越具有相当好的发展潜力本项目邻近广州会展中心本项目东部为规划中的广州会展中心作为广州市未来的商贸中心其发展必将带动周围地带房地产的发展本项目靠近领事馆区本项目西部为广州领事馆区虽然领事馆的概念不断淡化但规划为领事馆的地块绿草如茵道路宽阔环境怡人本项目为广州市观光塔的所在地规划中的广州市观光塔将在本项目西北面临江拔起作为广州市的标志也有利提高本项目的知名度交通方便未来交通网络极为完善规划道路与广州大道新港路直接相通项目东部有规划的跨江大桥与珠江新城直接相通与地铁二号线相近地铁三号线在本区东部经过与一号线二号线形成网络交通十分方便附近设有路公交车可直通市中心区等商业繁华之地配套完善生活便利配套设施齐备规划公建配套有商业医疗文化娱乐教育管理等设施本区中心部份规划一个大型会所与之对应的入口广场市民广场面积约公顷沿城市中轴设有大型雕塑广场东北角靠珠江设游艇俱乐部西南有赤岗塔公园历史博物馆区内设有间中学两间小学三间幼儿园一个卫生院商业设置在宽的城市主干道两侧的建筑裙楼附件优势从附件营销环境分析可以看出广州市经济持续发展随着国家取消福利分房转入货币分房市民消费欲望己逐步增强住房更成为居民投资与消费热点投资商实力人所共知本项目投资商己在市内成功开发不少大型楼盘其知名度与实力有目共睹这种无形资产有助于楼盘更快建立品牌形象可增加买家信心利用投资商品牌效应通过宣传策划强化稳固公司品牌建筑规划风格建筑物主要采用自然式布局形式与道路绿化协调创造舒适优美的建筑空间环境层数以层为主层为次局部点缀层区内的水系规划设计为东方威尼斯的风格物业管理拟聘请知名物业管理公司作为物业管理顾问为住户提供高质素的服务装修标准豪华装修及个性基本型供选择单位面积与比例以下面积均为关门面积一一占总面积的一一占总面积的一一占总面积的一一占总面积的以上复式单位占总面积的交通状况本项目西临城市主干道广州大道南毗新港西路上华南快速干线只需分钟车程而地铁号线经过项目南面地铁号线经过项目东面交通十分便利硬件方面施工选材将选用能充分体现本项目特色及品位具前瞻性的材料通过整体营销手段树立及巩固珠江侨都高品质高品味的楼盘形象二项目发展前景分析珠江侨都是经市人大常委会立案由市政府组织实施的大型建设项目项目位于广州大桥南头东侧的赤岗区濒临珠江与正在开发为高级住宅综合区的二沙岛隔江相峙与规划开发为金融商贸中心珠江新城遥相呼应并与正在开发的领事馆区及广州市会展中心笆洲岛互相连接珠江侨都将是市区珠江河岸东段建设的重要组成部分售价潜力侨都周边现有楼盘分析滨江西与滨江东价格约在元平方米海印桥至广州大桥西侧是高档盘的集中地段由于面对北面的二沙岛的别墅群及绿草坪价格在元平方米左右相对区域内和第二排望江物业如怡乐路或桥西区绿翠园小区因大部分江景被遮挡而定位下调明显是普遍的价位水准广州大桥东侧开始至本项目因规划配套的不够完善而开发力度较弱区内物业价位皆在元左右平方米因此侨都的售价潜力依地理环境来说售价可爱达元具有较在大的升值潜力广州市改革开放后经济迅速发展其国际地位进一步提高海外华侨或返居故里落叶归根或投资置业拓展经济原有的华侨新村己满足不了侨务工作的需要因此建设一个华侨新村是当前形势发展的需要珠江侨都用地面积约一千亩建设有住宅三千余套建筑设计独特格调典雅考虑了海外华人华侨的生活习惯需求侨都公建配套设施完善设有市政客运码头商贸中心游艇俱乐部古塔文化区和世界华侨博物馆等是集商贸旅游娱乐中西文化于一体置业安居的理想住宅区拟建的珠江侨都将能容易吸引海外人士的购房欲望市场前景是良好的目前尽管我国处在经济调控期广州市房地产业仍趋于稳定珠江侨都是不可多得的市区住宅群无疑给投资者增强了信心去年月市政府法定对广州大道实施扩建改造并在广州大桥南北两头建设桥头绿地现在广州大道南段的扩建工程己全面完成路面扩宽至双向车道米宽中央为米宽绿化带两侧的机动车道人行道之间分别用米绿化带隔开并配有公共交通专用道和港湾式公共巴士站这样广州大道己成为一条广州城市主干道的样板路代表了广州市道路建设的全新形象在二沙岛东段建设滨江公园和二沙岛轴线广场沿江设置绿化带并实施沿江栏杆改造工程在海沁沙建生态公园同时拟作为广州燃放烟花的所在地在项目西北角将建广州市观光塔作为广州市的标志性建筑由于本项目邻近江边所以以上的沿江市政建设工程特有利于本项目周边环境形象的提升增强客户对该项目的心理认同度新港路的扩建与地铁二号线建设根据市政规划新港路将扩宽为米现正进行拆迁工作其中新港西路更将建成巾帼样板路而地铁二号线工程正在进行紧张施工预计完成时间为年随着新港西路的扩建和地铁的通车广州市河南区的交通状况将得到彻底改善新港路更是整个海珠区东西向的交通大动脉更能经广州大道直驳天河中心区交通网无疑会大大增强本项目对都市白领阶层的吸引力项目东部规划跨江大桥以及地铁三号线直接与珠江新城相通将大大方便本项目与新城市中心区的联系最关键的滨江路中大隧道工程己全面进行施工开通后的滨江大道与下渡路将会连成广州一道新的风景线以上几项工程将直接影晌本项目使本项目所处位置的交通更加便利三设计单位资质广东珠江投资有限公司下属二级公司广东珠江工程设计有限公司是国家建设部批准的建设工程甲级企业具备有众多的经验丰富的优秀设计技术人员曾独立完成多个开发项目的设计任务如华景新城暨南花园骏景花园愉景雅苑帝景苑等等多个楼盘被广州市城建部门评为明星楼盘四施工组织概况广东珠江工程总承包有限公司是国家建设部批准的二级总承包企业可承建大型小区和高层建筑该公司有十多年的施工管理经验技术力量雄厚聚集大批高中级施工管理人才与广东珠江投资有限公司有长期成功的合作其建筑质量绝大部份达到优良等级在消费者中树立了良好的声誉加上其施工速度快多层楼宇从开始施工到交楼仅用七个月时间层带电梯楼宇只用个月便能交付业主使用这为本项目开发建设提供了有力的保证五环境保护海珠区沿江楼盘由于周围较少污染大的企业基本上都是住宅区空气质量指数在广州市来说是比较好的区内规划绿化率达从上述噪声水质卫生等方面的环保措施来看该项目将为住户提供一个安静整洁健康的环境八市场分析一年广州市经济情况年在投资需求快速增长拉动下月份广州市经济继续保持稳定增长的态势为房地产发展提供强而有力的经济支柱以下详细分析一下月份我市的经济情况社会生产稳定增长至月累计全市实现国内生产总值亿元同比增长其中第三产业增长投资快速增长消费需求稳定至月累计全市完成固定资产投资亿元同比增长其中房地产投资至月止亿元同比增长消费品市场销售稳定至月累计全市完成社会消费品零售总额亿元同比增长增幅比去年大居民收入增长放缓居民消费支出略有增长至月累计城市居民人均可支配收入元同比增长城市居民人均消费性支出元增长居民用于购房的支出增加由于实行房改末班车政策居民购买住房增多房地产成为居民投资与消费的热点数据来自广东省经济委员会社会经济环境总体趋好居民消费指数的反弹表明居民的谨慎性消费心理逐步减轻调查表明居民对提高居住环境的愿望很强烈对房地产的投资将是居民未来的主要消费二政府出台刺激房地产消费政策众所周知今年政府下了很大决心启动消费尤其是商品房消费年底取消福利分房容许房改房上市多次降息利息征税降低按揭利率延长按揭期限至年降低交易契税等等这些政策和措施对楼市的走旺确实起一定作用住户贷款期限延长利率降低中国人民银行决定从年月日起延长个人住房贷款期限并降低利率以支持城镇居民购房各商业银行住房贷款的最长期限由现行的年延长达到年个人住房贷款利率最高水平由现行年利率降为数据摘自人民日报降息征收利息所得税根据中华人民共和国个人所得税法规定储蓄存款年月日后孳生的利息所得应当征收个人所得税调查表明月份广东城市居民家庭人均提取储蓄存款元同比增长增幅居今年各月份之首提款额比居第二位的月份高比最低的月份高比月份人均月提款元高摘自广东省经济委员会房地产税费获减免财政部国家税务局发出通知从月日起对房地产市场的营业税契税土地增值税等实行减免政策广州房地产税费减免前后对比项目现行税收减免后税收契税自用空置交易管理费不变印花税不变土地出让金地段地价不变土地增值税数据摘自广州日报广州市去年出台减免交易税费的政策后二手楼宇的交易量已有了明显的增加相信国家新出台的减免退还政策会进一步刺激二手楼市的发展从而促进一手市场的活跃三广州市房地产市场综述经历了九十年代中期房地产市场的低迷之后广州市房地产业进入了一个快速有序发展的阶段市场成交活跃市场发育趋向成熟前景广阔乐观中央确定了以住宅产业为主拉动经济增长广州市确定住宅房地产业与建筑业是优先发展的三大支柱产业之一在政策上给予积极的支持年广州市城市建设的投入是历史上最高的约达到亿元包括地铁内环路新机场九运会场馆等大型基础设施工程开工建设不仅改善了城市的交通和生活环境还直接刺激商品房的需求增长房改房上市政策正式出台和蓝印户口政策在一定程序上将扩大商品房的需求楼市的总体情况虽然年的总体经济并不十分明朗但每月均保持过百个项目进行宣传和展销特别是月进入楼市高峰期后楼市竞争空前激烈以月份为例全月在售楼盘高达个广告费总额为万元分别较月增长及且均达年月统计额的最高值楼市进入推盘高峰期全月楼市表现并不平衡月初推盘活动并不十分活跃一周推盘数量只有多个但随着月中中秋节及月底国庆节的到来推盘活动一浪高过一浪国庆节前一周推盘数量高达个推盘广告费也突破万元楼市竞争进入新一轮高潮价格分析在各项社会经济逐步复苏的迹象下去年月份在售高层住宅一次性付款均价为元较月同期略降各区值在售高层住宅一次性付款均价均有不同程度下降中心区一般市区及郊区月在售高层住宅一次性付款均价分别为元元及元造成高层住宅价格下降的主要原因与高层住宅推售面积增加竞争激烈导致售出率偏低等因素有关不少发展商被迫降价希望通过牺牲利润来换市场成交分析高层住宅售出率的变化自年底高层住宅销量开始下滑后到目前为止在售高层住宅售出率继续走低未见起色在区位分布上除中心区外其余各区位售出率也表现不同程度下滑中心区一般市区本项目所在区域及郊区的在售高层住宅售出率分别为及综观年市郊和市中心项目的高层售出情况均经历过大波动升降幅度超过而一般市区的高层发售情况则保持平稳趋势售出率徘徊在之间其次在肯定广州市房地产市场利好因素的同时对目前存在的一些不利因素不能忽视世界经济尚未从亚洲金融风暴的影响中恢复港澳地区经济尚在复苏而广州的经济与港澳地区密切相关港澳经济的不景气势必影响到广州房地产业的发展从我国来说金融形势比较严峻适度从紧的货币政策一系列有关社会福利制度的改革政策的出台城市居民普遍持币观望储蓄备用年特大水灾带来的巨大损失对农业发展的影响重大国有企业的亏损还在继续增大下岗职工数量增加社会福利制度的不完善直接减弱了消费者的消费动力房地产开发经营的税费过多负担重政府职能部门的咨询服务公司以其有利地位吸引客户收取较高的中介费加重了企业及购房者的负担各类的按金保证金押金给企业造成重负垄断行业的收费及工程建设问题长期以来没有解决特别是水电煤气的指定承包公司指定价格指定材料设备开发商不能提出异议没法进行招投标增加了企业的负担政策鼓励消化空置房对新楼盘的开发造成压力取消福利分房制度令大盘的销售机会减少尽管广州市房地产市场存在一些不利因素但我们可以看到今年以来广州市政府采取了许多措施来活跃房地产业降低企业负担加大力度刺激商品房消费一方面多次降息利息征税降低按揭率延长按揭期限至年降低交易契税等改变了办事作风提高了办事效率对一些不合理的经营行为进行了纠正另一方面加紧了对土地供应量的限制在土地批出方面实行拍卖招标提高透明度同时加大回收土地的力度年月商品房成交量比批准预售面积略高与往年相比有很大的转变为促进供求平衡起了积极的作用四广州市居民消费行为特征今年消费趋势广州月份社会需求增长主要来自非商品性消费如购房旅游教育等消费居民用于购建房的支出有所升温月份城镇居民人均购房与建房支出元同比增长居今年各月增幅首位另外日常消费的支出也有所回升月份城镇居民人均消费性支出元同比增长增长幅度是近几个月来最高的数据摘自广州日报以上数据表明刺激消费的政策己初步显示出效果居民的消费意欲增强而由于实行房改政策住房更成为居民投资与消费的热点对房产的消费据统计年月份批准的商品房预售量为万平方米其中住宅万平方米登记的总成交星为万平方米因此今年广州楼市的总趋势是商品房成交量高于上市量楼盘的产销比例较合理第四季度由于福利分房作最后冲刺工薪阶层新增了工资以及市民一般习惯春节前购房等利好预计成交量会比前个月有所提高达到今年的新高数据摘自广州日报购房人员的比例调查显示广州市区的多万个家庭有潜在住房需求的接近一半按每个家庭潜在需求量达万景近两年打算购房的人占约万户左右万数据摘自广州日报五广州市房地产发展方向广州市的未来城市发展的方向是沿着珠江两岸向东发展近年来市政府正全力完善城市规划为市区内的房地产升值提供了环境资本开发商和消费者将直接得益而新城市中轴线的确立将在本世纪形成新的城市中心随着广州在国际上地位进一步提高大批海外华侨返归故里投资置业需有大量适合其生活习惯配套设施完善的大型住宅区以满足海外人士的购房需求六市场主体需求区位选择调查发现欲购房者多倾向于选择广州市东边南边地区的住宅地段是房地产的生命元素从人们对其偏好的程度上可判断该地段房地产的前景影响市民区位选择的因素中以交通状况居住环境及售价为置业者最关心的问题绿化及配套设施随着广州人生活质素地不断提升就越发觉居住环境的重要性许多购房者在价格与环境之间往往首选环境希望能在一个舒适安逸的环境安居乐业但大多数购房者包括部分发展商并未将环境与配套设施区分开只是认为设有高级会所泳池等的小区环境才算好从而忽略日后维护该类设施的成本实用率管理维护和自身能力等因素要求居住环境舒适是购房者的本意舒适性主要表现在该楼盘的间距绿化和污染这几方面小区的密度越小则住宅小区的舒适性越高九市场定位及形象设计形象定位充分利用本项目优越的地理位置得天独厚的自然环境完善的规划设计及发展商的实力营造一个健康的有自己独特品味及社区文化的高尚生活社区提倡生活就是享受的概念充分体现投资商合生创展品牌优质生活完美体现的经营理念定位原因定位为中高档兼容市场目标客户群较为广阔有利于销售本项目纯粹定位为中档或定为高档都是不适宜的如定为中档那么优良的江岸则体现不了其内在价值显得浪费且和本项目基本相同地理位置的阳江楼盘均做成高档如中海珠江广场新理想丽景湾颐景轩这些楼盘虽处江边其实存在规模小配套不齐等缺点而本项目作为大型社区在这方面的优势较为明显具有很强的竞争力单纯定位为高档客户群会非常狭窄现楼市尚处谷底豪宅市场较为疲软如此大规模的项目在客户群相对狭窄的条件下市场肯定承受不了本项目的南边是较为杂乱的区域景观较差亦不宜做成高档盘经济较为稳定居民的生活条件素质逐渐提高众多的居民己打破有瓦遮头的居住思维逐渐向享受型住宅过渡故高素质的楼盘会逐渐成为市场主导珠江两边地段经过近几年的开发建设资源越来越少越来越稀罕而本项目作为临江的大型项目在广州市尚是第一个海珠区沿江楼盘由于周围较少工厂等污染大的企业基本上都是住宅区空气质量指数在广州市来说是比较好的适宜居住适合层次较高注重享受的客户故做成高素质亦在情理之中入关后珠江新城成为广州市金融文化商业中心隔江相望的侨都作为珠江新城的后花园必定成为白领高层人士的置业首选形象设计现代都市居民生活忙碌而紧张生活素质不断提高对居住环境亦要求越来越高已不只是满足于几块草坪几棵树的绿化家园从近期广州热卖几个住宅项目均把人们引向健康概念为主题的生活方式通过营造生态环境引入运动概念以实在而又充满想象手法为购房者描绘出诱人的健康生活家园年七月面世的广州奥林匹克花园把科学指导运动及新的医疗保健理念与住宅结合在一起热卖一期又一期运动就在家门口的健康生活方式己为普遍人接受年月新推的大型住宅项目光大花园从其形象宣传开始在市场露面时使人们的视觉中留下健康的影子其楼盘四周皆为老榕树空气清新感觉健康舒适的印象便留在人们的脑海中大树底下健康人家因其绿色环保而使购房者深受吸引于是人们便接受了光大花园销售也满堂红白云区另一热卖楼盘白云高尔夫花园也是一个健康的项目虽然小区自身配套环境还未出场但项目所处白云山风景区先天的良好环境加上投资者巧妙借助高尔夫文化体现高贵与健康认购目前己出现轮筹的景象当一种现象呈多个例子出现的时候我们就有理由把之当作趋势来研究虽然人们喜爱某个楼盘不会仅凭一两个要素但可以肯定随着消费理念的成熟健康的生活方式将越来越为人们所重视因此本项目在形象设计上亦顺应消费者的消费心理及新生活的趋势倡导是以健康的生活方式为基本形象通过对环境设计建筑风格及社区文化活动的具体表现以实在又充满想象的手法为购房者描绘出诱人的享受健康生活的蓝图逐渐树立起生活就是享受的精品品牌通过品牌策略在激烈竞争中脱颖而出售价定位侨都在地理位置上南毗新港西路北靠珠江以广州大道为中线与中海锦苑愉景雅苑对称有同样的地理优越条件目前临江高档楼盘中海锦苑的售价由升至元中档楼盘愉景雅苑售价由升至元都呈劲升趋势侨都规划设计为临江高档住宅区临街中档建筑群兼具高中档特色因此在售价上也可比较中海锦苑和愉景雅苑根据比较分析后侨都初售均价定为元比相邻各楼盘更具价格上的竞争优势和转大的增值潜力十项目资金筹措本项目采用滚动式开发项目的总开发成本约亿元开发启动资金约为亿目前股东已投入自有资金亿元仍可自筹亿尚需亿元启动资金向银行借贷预计从年月份开始有销售收入全部用于项目的滚动开发建设十一基本数据说明本项目占地面积总建筑面积约为项目可销售面积平方米开发期为年土地出让金万元征地费拆迁补偿费万元建安成本按每平方米元造价计借款利率为折现率为行政管理费用按销售额的计税金按销售收入的计销售价格元平方米所得税以计十二项目开发进度珠江侨都开发期控制在五年内建成共个月时间分期开发实施第一期至年止完成土地平整三通一平区内主要道路建设部分建筑投入施工完成土建面积约万预售商品房第二期至年止实施七通一平市政建设房屋建设完成土建面积万预售商品房第三期至年实施七通一平市政建设房屋建设完成土建面积万预售商品房第四期至年实施七通一平市政建设房屋建设完成土建面积万预售商品房第五期至年住宅和配套设施全面开发完成建筑面积万侨都项目全面建成以上各开发程序的搭接是相互连接交叉进行十三财务分析见附表珠江侨都项目单位成本售价估算表侨都项目总体成本估算表侨都项目利润估算表侨都项目现金流量表侨都项目财务现金流量表十四结论本项目总投资成本约亿元总收入约亿元税前利润约亿税后利润约亿元销售利润率为投资利润率为内含报酬率动态投资回收期年以上指标显示本项目具有良好的经济效益和社会效益又由于本项目含报酬率较高投资回收期较短投资开发商有较强的房地产开发能力和良好的信誉所以本项目的抗风险能力较强可见本项目开发前景广阔投资收益高回报丰厚投资价值十分诱人是一个值得投资的好项目另外由于本项目的投资回报收益率远远高于贷款利率抗风险能力强完全可以充分利用经济效应在前期阶段争取一定数量的贷款加快建设进度以获取更高的投资回报