太原市房地产市场分析报告.docx

太原市房地产市场分析报告内容摘要本研究报告在分析全国房地产市场的总体态势的基础上进一步分析了山西太原市房地产市场在2003年和2004上半年的运行情况并对存在的问题和原因进行了深层探究初步预测了山西政府对房地产市场的调控政策认为太原市房地产市场在2004年下半年和2005年太原市房地产市场没有引起房价暴涨或暴跌的因素房价总体稳中有升但涨幅趋缓同时房地产市场的竞争将进一步加剧品牌竞争和资本竞争将主导太原房地产市场一中国房地产市场的总体态势2002年快速增长供求两旺形势大好问题不少2003年调控规范搞活问题与发展同时存在2004年政策年稳中有升2005年重新洗牌品牌竞争资本竞争注以上均有具体分析资料二山西省房地产市场运行情况分析一2003年山西房地产市场基本情况2003年山西房地产市场的总体运行情况房地产开发投资高速增长一级商品房市场需求增幅大于供给增幅商品房价格继续增长新建商品房购买对象以个人为主商品住宅空置面积逐步消化土地开发投资强劲扩张二2004上半年山西房地产市场分析1供给分析然而在供应结构中却有局部失衡现象表现为一是高价位高档住房在市场供应中所占比例较高而中低价位普通商品房与经济适用房比例偏小但市场需求总量却较高二是大户型大面积住房面积供应总量较大而中小户型和中小面积住房供应不足但需求量很大据市场调查显示目前根据太原市一般购房者的经济实力可购买的住宅面积为70平方米而市场主力房型为100至120平方米2销售分析从购房者组成来看外地居民购买商品房占18本地农村人口购房占17本地居民占65同时由于高层大户型房屋供应量过大土地价格较高导致房价居高不下等原因形成了一定数量的商品房空置目前全市商品房空置面积1547万平方米空置一年以上含一年面积为746万平方米其中住宅空置361万平方米办公楼空置3700平方米商业营业用房空置333万平方米其它用房空置1500平方米3房价分析上半年太原市新建商品房销售均价为每平方米4872元同比增长862其中住宅均价每平方米2948元同比增长46每套商品住宅销售均价为40万元相对于城镇居民收入而言上半年太原市人均可支配收入为4620元同比增长133新建商品住宅的价格涨幅低于居民可支配收入涨幅且低于全国商品住宅价格涨幅国际经验认为房价增长速度超过GDP增长速度的两倍以上就会产生严重泡沫目前太原市房价远离警戒线房地产市场发展空间很大供销均呈现增长态势4存量分析5拆迁分析6消费者分析在太原市7月份举办的住在龙城房展会上主办单位进行了一次房地产消费结构问卷调查问卷的调查项目分10大类46个小项涉及到购房者的职业年龄家庭年收入购房用途置业情况购房首选购房需求时间欲购房区域承受价位及户型要求等方方面面经过主办单位整理汇总统计本次调查共回收有效调查问卷5164份被调查者详细地对调查表中各项内容进行了认真填写根据调查结果分析目前太原市80的购房者年龄在40岁以下高达75的购房者家庭年收入在3万元以下在一年内有购房愿望的家庭占总数的6579的家庭能够承受的商品房价位在每平方米1800元以下求购户型为二室一厅的购房者占被调查总人数的41短期内购房意愿强烈此次调查问卷发放数量大调查内容丰富涵盖了购房者购房需求的方方面面具有相当的代表性反映的情况与太原市目前房地产市场的实际情况相吻合为太原市房地产业的发展指出了方向对房地产开发企业具有一定的参考价值从调查结果来看目前太原市房地产市场最大的问题是住宅供应的结构性失衡问题主要体现在两个方面一是房价过高二是面积过大太原市房地局的统计数字表明上半年太原市的住宅平均价格已达到2900多元远高于调查显示的1800元以下的水平导致工薪阶层望房兴叹开发商为吸引高收入阶层买房争相盖大房子相应提高了购房总价适合工薪阶层购买的面积在80平方米左右的中小户型非常少更是把一些急需购房的老百姓堵在房地产市场的门外这个调查结果和太原市目前房地产市场的供给情况比较吻合因此加大中低价位商品房和经济适用房的建设力度确定合理的房价把工薪阶层作为房地产市场购买的主力人群这对房地产开发企业的长远发展是很有利的7竞争态势分析太原房地产市场面临变局最近几年外地开发商已经通过各种渠道渗入山西房地产市场目前比较知名的外地开发商就有好几家比如山西大唐房地产开发公司是由海南第一投资公司投资组建太重大唐房地产开发公司是由厦门大唐房地产开发公司和太重房地产公司合资组建正在柳巷进行大规模商业地产开发的山西宝地房地产开发公司来自东北另外两家国内知名的开发商广东振鹏投资集团和天津顺驰公司也已经落户晋中市有业内人士称晋中只是他们进入太原房地产市场的跳板一旦机会成熟他们随时会进入太原市北京房地产传奇人物今典集团董事长张宝全表示他想拿到一块5001000亩的土地在太原开发房地产预计一两年之内外地开发商将一窝蜂涌进太原本地开发商面临生死考验近几年来随着国内发达城市房地产市场竞争日趋激烈北京待发达城市土地资源的稀缺和涨价国内房地产市场已经开始向二级市场转移而太原这样的省会城市正是国内大型开发商关注的重点目标和全国比较发达的地区相比太原市的房地产市场还比较落后从供应角度看虽说这几年太原市的房地产市场有了很大发展但没有创新房子好像是一个模子里刻出来似的要盖高层全是高层要造水景全是水景没有一点儿个性太原房地产还处于功能产品时代也就是说房地产开发还停留在只能满足一般居住需求一个城市的房地产从房价上就可以看出它处在一个什么样的产品状态在平均房价不超过3000元的时候房地产肯定是处于功能产品时代房价只是地价和房屋基本造价的总和购房者要求的是房屋质量和功能房子也只能满足人们的基本居住需求功能性产品经过一段时间的发展后就应该细分市场产品档次有所提升从功能产品向建筑产品过渡也就是说房子要具有两个功能商品性和文化性房地产市场既要有满足低收入阶层的功能性产品也要有满足高收入阶层的带有体验价值和文化品位的产品这样的房子绝不是简单的水泥和钢筋也不是开发商种几棵树植一块草坪造一处景观正是因为太原房地产还处于功能性产品时代还没有真正的高端产品因此就有很好的发展机遇很多外地的房地产开发企业就是这一点太原房地产目前还处于初级阶段市场没有划分竞争不激烈房子好卖发展空间很大太原的开发商房子好卖基本上没有什么大的竞争不用作秀广告做的很少作为房地产广告中效果最好的户外广告的发展和利用情况就可以看出太原市的房地产市场的竞争还不是很激烈吸引外来房地产开发企业的另一大因素是山西有一大批潜在的高档商品房消费群体这是许多开发商梦寐以求的最宝贵的资源山西拥有一大批有钱人可这批人都到北京买房子去了山西人在北京买房子出手大方是出了名的背着整麻袋钱买房与此同时太原有些楼盘销售情况不好还有许多空置房这是为什么许多专家认为原因还在开发商身上产品太单一商品房的个性没有充分体现出来购房者对住宅的需求与现实供应有很大差距供应与需求脱节如果太原有真正好的楼盘完全可以吸引全省有钱人来太原置业好房子不愁卖不出去正因为以上两大原因吸引了越来越多的外地房地产开发企业进入山西太原山西的房地产企业面临洗牌太原市现有房地产开发企业300余家但真正成规模的几乎没有在经过年检的公司中只有不到13的公司有项目运转13正在四处寻找项目还有13处于休眠状态房地产企业年平均开发量不到1000万元山西房地产开发企业平均注册资本金不到800万元这对资金密集型的行业来说如同小孩做游戏那么少的资本金只能在太原买三四亩地更不用说搞开发了现在银行又提高了房地产行业信贷门槛对于靠银行资金买地开发的房地产公司来说更难生存外地有实力公司的介入可以有效地提高山西房地产行业的资金水平提高竞争力同时也有利于成片开发规模开发还可以带来新的开发理念和开发模式这对太原房地产行业将是一个很大的提升目前山西的政府也认为外来开发商的介入将有助于提高太原房地产开发商的竞争力淘汰一批开发企业对抑制房价上涨制止开发商违规开发欺诈销售提升产品档次都有很大的促进作用但由于太原房地产市场有其特殊的一面外来开发商能否服水土还是一个未知数目前市场上最担心的问题还是外来开发商的大量介入会导致太原土地价格大幅攀升房价上涨让本来就买不起房的工薪阶层更加买不起房外地房地产公司渗入太原房地产市场最担心的还是本地中小开发公司首先表现在产品的品牌效应上对于目前还没有形成品牌的本地开发商知名房地产品牌的介入会吸引大部分消费者的眼球其次中小开发商将被挤得没有市场空间由于外来投资者具有资金实力和城市运营商能力可以进行城市大规模成片开发本地中小开发商肯定在土地拍卖中处于劣势或者根本得不到土地最后被迫退出市场再次由于本地开发商的开发理念滞后宣传包装不到位产品单一建筑呆板开发出来的楼盘将无力和外来开发商抗衡可能会增加现房存量开发风险加大三当前全省房地产市场发展存在的突出问题1我省房地产投资势头趋缓根据全省房地产市场分析暨中低价位住宅建设工作汇报会上了解到在国家加大对房地产业宏观调控的背景下目前全省房地产开发投资明显趋缓增幅比去年同期回落19个百分点全省房地产开发投资增幅逐月回落2003年全省房地产开发投资3至12月份逐月增幅分别为804858631538508499480483497413增幅趋缓为了完成投资开发项目在银根紧缩的情况下开发商纷纷自找门路寻找资金来源据了解目前开发商的项目资金中自筹资金占到了近四成贷款比例下降到了14比全国219的平均水平低了近8个百分点2经济适用住房建设规模明显下降3完成开发土地面积出现负增长4融资成为山西地产业当务之急据估算80左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷房地产市场的各个环节都有与银行有直接关系限制房贷政策的出台使房地产开发企业普遍感到资金压力加大希望能通过多种渠道获取房地产投资资金我省房地产商大多属于二三线的中小企业实力较弱资金腾挪余地较小因此对央行的政策反应比较强烈普遍认为这将限制房地产企业的资金来源有碍全省地产业的发展由于我省房地产金融市场发展滞后除银行信贷外没有更多的金融工具而房地产开发项目的全部流程都有离不开信贷资金的支持这样一来可能造成资金链断裂致使已开工项目不能按时竣工新项目不能接手使开发商陷入困境省房产咨询中心的专业人士指出我国房地产业融资渠道比较狭窄主要是依靠银行贷款另外企业上市资产证券化抵押发行债券基金信托等也是获取资金的重要方式但是由于国情的不同各地房地产市场发展阶段的不同以及企业自身条件的限制这些方式并不能真正应用到房产融资中就我省的现状而言房产商不能惟一指望银行信贷应当根据自身的特点积极寻求多元化的金融工具最终把121号文件演化成市场创新的动力资金来源一本地资金一些矿主说出了他们外迁的原因我省的投资环境比较差政府职能部门权力意识浓厚服务意识淡薄转变职能仅仅停留于表面缺乏实质性进展无论从软硬环境上都无法与沿海城市及其它大城市相比这么大的资金外流量对于外省市是很好的资金来源而对于我们的山西经济却是不利的客观上形成的外面进不来自己留不住的被动局面目前对于这些社会上有大量资金聚集已经引起了山西省政府有关部门的注意政府可能采取会一定的政策同时房地产开发企业也应该采取一定的策略获取这些本地的投资资金资金来源二外地资金建立融资平台进行招商引资同外地发展较好的房地产行业建立合作关系了解外资银行新的金融产品但是他们与外地企业和金融机构都有遇到一个难题缺少适合沟通的平台大多数业内人士认为为了提高山西房地产企业的融资能力加强与省内及国内外先进企业的交流与合作建立这样一个平台是可行的最近省内有关部门举办了房地产融资方面的论坛将邀请国内一些业内知名的人士国外金融机构房地产企业的融资专家来山西阐述他们的融资理念融资渠道并与我们的房地产企业接触洽谈更多的合作项目今后每年都将不定期地举办这种论坛为我省的房地产企业提供一个为省内外海内外沟通交流引进资金及各种先进技术的平台5房地产管理上的三个不顺近年来山西省房地产业发展迅猛但房地产业的发展与市场需求不相吻合房地产梗阻的主要原因是房地产管理的三个不顺管理体制不顺据介绍目前山西省涉及到房地产管理的部门有计划房地产建设规划土地等部门这些部门各自为政各管一摊缺乏强有力的协调和统一管理程序不顺由于管理体制的不顺导致房地产开发管理程序不顺没有形成计划规划土地供应开发的有序管理过程政策落实不顺据袁纶华介绍无论是欧美发达国家还是国内发达城市住宅开发都是房地产业最重要的组成部分衡量一个城市房地产发展状况人均住房面积及其发展速度是很重要的一个标志各国政府在解决普通居民住宅方面都有各种优惠政策为促进住宅产业的发展解决中低收入家庭住房问题国家省里出台了一系列经济适用住宅开发的配套优惠政策但许多政策在各地执行时往往执行不下去或执行时变味各项优惠政策落实不到位造成普通商品住宅和经济适用住房开发成本大幅增加进而转嫁到购房者头上政策落实不顺挫伤了开发商的积极性导致山西省普通住宅价格增长过快开发速度缓慢因此特别重视和政府各个部门的协调关系对太原市的房地产开发企业生存和发展具有一定的决定性意义6首先是地价可能上升随着国务院关于继续开展经营性用地使用权及招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知规定时限的到来太原市所有的经营性用地都必须到土地市场公开拿地标志着房地产开发商拿地的方式必须是公开出让其次国家有关房屋拆迁一系列政策和实施规程的相继出台对惯于通过土地划拨或强行拆迁获得低成本土地的房地产企业来讲无疑是釜底抽薪另外太原市还有半年的农用地禁止转建设用地审批的冷冻期也限制了土地供应下半年国土资源部仍将保持对土地市场整顿的高压态势牢牢把紧土地供应关口这些政策极可能使地价继续走高从而加大房地产开发的成本7清欠力度加大用工工资提高原材料价格的上涨使房地产开发企业负担加重过去开发商习惯依靠建设施工单位垫支来搞开发项目国家清欠力度的加大消弱了开发商对垫支的依赖17月太原市房地产企业应付款的增幅由去年的增长678到下降08上半年钢材水泥玻璃等建材价格上涨公路限制超载提高用工工资标准使成本增加将会造成开发企业的新一轮洗牌8房价上涨影响企业利润的增长17月份太原市商品房平均售价上涨195这样会抑制居民的住房消费加之信贷收紧以投资为目的的购房需求受到限制将影响开发企业的收入及利润增长进而影响开发企业运营资金的周转四原因分析1城市房屋拆迁行为规范成本增加1日城改造步伐减缓城市房屋拆迁管理条例和山西省城市房屋拆迁条例中均规定拆迁补偿安置资金必须专款专用全部用于拆迁补偿安置不得挪做他用并要求县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门对拆迁补偿安置资金的使用加强监管这种制度的建立规范了拆迁行为由此增加了房地产开发企业的资金一次性投入量致使开发商不愿开发涉及拆迁的建设项目旧城改造步伐减缓2国家对土地政策进行调整国务院发出关于坚决制止占用基本农田进行植树等行为的紧急通知强调实行最严格的耕地保护制度确定了五个不准我省去年宣布暂停经济适用住房供地致使开发商很难取得增量土地进行开发建设3国家控制投资过快增长效应温家宝总理在今年4月9日召开的国务院常务会议上指出要进一步采取有力措施有效遏制投资过快增长势头保持经济平稳较快发展防止经济大起大落房地产开发投资也受此影响投资额递减5清理农民工工资和工程拖欠款房地产开发商拖欠工程款也是清欠工作的主要部分原来那种仅靠银行贷一点施工单位垫一点自己筹一点便可进行的房地产开发的这种方式已经行不通了这样减少了开发商资金来源渠道降低了开发商的开发投资能力另外我省经济不发达底子薄房地产业市场不够活跃人们的住房消费观念相对落后等因素也是造成房地产开发投资增幅减缓的重要原因五政府拟采取的政策措施中国房地产市场的发展其实还是有政府来主导的在山西尤其如此因此对政府已经和将要出台的政策要多加重视根据山西政府的有关文件可知今后全省房地产业工作的总体思路是以邓小平理论和三个代表重要思想为指导全面贯彻十六大及十六届三中全会精神紧紧围绕全面建设小康社会这一主题认真落实国务院通知和省政府决定通知精神调整产业结构扩大住房消费强化政策引导创新发展环境整顿市场秩序规范市场行为培育合格主体建设精品小区推动房地产业持续健康发展1以结构调整为主线创新房地产业发展环境总量增长需求转型生产方式变革和政策完善标志着房地产业已经进入持续健康发展的快车道2004年要按照省委和省政府调整经济结构的总体部署坚持在发展中推进结构调整在结构调整中保持持续健康发展2以贯彻2002年22号和2003年重2号文件为重点建立健全住房供应体系认真贯彻22号和12号文件精神针对目前存在的三失控现象切实加强经济适用住房的建设销售等诸多环节的管理要根据市场需求情况加快中低价位中小户型住宅建设建立和完善城镇廉租住房制度3以整顿和规范市场秩序为手段营造良好房地产市场环境一是要建立以销售价格建设标准小区环境为主要内容的经济适用住房建设项目法人招标投标制度择优选择房地产开发企业二是要坚决贯彻山西省城市房地产交易管理条例进一步加强商品房销预售市场监管三是要本着优化环境搞活流通的原则整顿中介服务机构资质规范中介服务四是对房地产开发企业资质实行动态管理坚决打击开发经营中出现的违法违规开发合同欺诈面积缺斤短两虚假广告等行为五是认真贯彻落实国务院办公厅关于解决建设领域拖欠工程款问题的通知国办发200394号精神对房地产开发企业拖欠工程款的问题进行彻底清理六是坚持以德治业建设诚信行业4以贯彻落实山西省城市房屋拆迁条例为契机进一步规范城市房屋拆迁行为城市房屋拆迁工作以条例实施为契机厂以规范城市房屋拆迁行为维护各方主体权益为目标认真贯彻条例的各项制度做到办事权限合法办事程序合法依法做好拆迁工作完善补偿安置政策坚决杜绝野蛮拆迁和恶意拆迁切实推进城市房屋拆迁工作跃上一个新的台阶5以培育新型产业为目标加快物业管理业的规范发展要把物业管理作为新型产业加以培育以扩面提质为中心全面提高物业管理质量和水平一是以增量物业管理带动存量物业管理促进存量物业与增量物业共同发展提高物业管理覆盖率二是积极推进房地产开发销售和物业管理分业经营从体制上解决建管不分的弊端三是大力推行物业管理项目招投标引入公平竞争优胜劣汰的机制提高物业管理服务整体水平四是以创示范项目为手段提升服务品质五是加强住宅共用部位和公共设施设备维修基金的管理监督指导确保维修基金的合理利用维护业主的合法权益在以上采取的政策同时政府会进一步加强宏观调空加快预警预报体系建设加强房地产市场监测进一步调动居民住房消费积极性促进经济的发展加快研究防范投机性购房的政策措施使房地产市场健康发展六对2004下半年的房地产市场发展趋势预测一目前房地产市场发展的有利因素1省委省政府高度重视产业发展山西省委省政府高度重视房地产业的发展2002年省人民政府下发了关于加快住宅与房地产业发展若干问题的决定2003年为贯彻落实国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知精神又及时下发了山西省人民政府关于加强经济适用住房建设管理的通知2004年为保障城镇最低收入家庭的基本住房需要下发了山西省人民政府关于建立和完善城镇廉租住房制度的通知这些政策为促进我省的房地产业持续健康发展进一步发挥房地产业在经济发展和社会进步中的支柱作用创造了良好的政策环境山西省十届人大二次会议政府工作报告中提出加强经济适用住房建设增加中低价位商品房的供应建立廉租住房制度新建中低价位中小户型住房450万平方米缓解中低收入家庭的住房困难指明了全省房地产工作方向和要求为房地产的持续健康发展创造了良好的机遇2房地产法制建设不断完善3城镇居民的可支配收入在不断增加2003年我省城镇居民可支配收入为7005元同比增长124城镇居民可支配收入的快速增加预示着我省人民生活水平的不断改善人们将拥有更多的资金来投入到改善住房条件上4房地产市场供求环境的发展从2003年及2004年一季度房地产市场的供求情况和空置房屋面积的消化形势来分析房地产需求和供应基本持平有些月份出现需求大于供应的情形说明我省市场销售旺盛有着良好市场前景5宏观政策影响当前规范城市房屋拆迁行为清理拖欠工程款整顿土地市场等重大举措的推进总体上也有利于房地产市场健康发展规范房屋拆迁行为有利于保护拆迁当事人和相关人的合法权益形成公平透明竞争有序的房地产开发市场环境全面清理拖欠工程款有利于维护社会信用秩序形成诚实守信的社会氛围有利于建筑企业公平竞争改进管理提高效率从而降低房地产商品生产的社会平均成本更利于保护广大建筑施工企业员工的利益使进城务工农民的收入预期稳定化从而提高其消费包括住房消费能力清理整顿土地市场秩序有利于发挥市场机制在土地资源配置中的作用促进建设用地的合理利用从源头上规范房地产市场秩序二存在的不利因素经济发展相对落后城镇居民收入水平偏低消费观念亟待转变受无债一身轻的传统消费观念的影响居民的消费方式仍是量入为出略有节余购物总是攒足了钱再买多数人购房采用家庭积蓄资金和不足部分向亲友借款的方式贷款消费贷款购房的新型消费理念尚未形成三市场供求预测及价格分析1房地产供求预测据省城调队调查我省785的城镇居民通过房改拥有了自主产权的房屋即使按所有的房屋均为成套住房计算我省城镇户均住房成套率仅为0785小于1说明我省尚未解决最基本的家庭住房需求仍处于以住房消费需求为主的住房短缺阶段目前居民住房消费的升级换代需求外来人员购房总体上呈加速增长趋势受租赁市场日趋活跃的影响投资哇需求购房后用于出租有所增力口未采几年城镇建设和房屋拆迁的任务依然较重拆迁带采的需求仍将是住房市场需求的重要来源之一但随着拆迁程序的规范化补偿水平的合理化拆迁的进度会有所减缓成本可能会有所力口大带来的住房需求有可能缩减特别是今年将较为明显因此预计总体上2004下半年住房需求总量仍将保持增长2价格走势分析2004年的我省房价将继续保持稳中有升的态势第一土地作为不可再生资源已经日益稀缺大中城市土地供应矛盾尤为突出随着城市空间的纵向发展土地成本继续增加将直接影响商品房价格的上升第二钢筋等建材价格的上涨也使得商品房价保持上升趋势3拆迁规模预测从以上情况分析近两年来太原市房地产开发大幅增长商品住房的供应会在今年下半年和明年有较大增加但是随着新增供地和城市房屋拆迁量的减少以及银行房贷的收紧新开工的商品住房增幅会有明显回落因此全年商品住房销售量会维持在20至30的增幅到2005年供给总量约为130至140万平方米据统计目前太原市人均GDP为15206元恩格尔系数为322人均住房建筑面积为22平方米这3项指标同房地产快速发展的要求相吻合此外随着居民住房观念发生转变二次置业梯次消费的观念已基本形成随着太原城市化进程加速城市人口的增加带动住房消费需求的增加到2005年商品房需求量约为130至160万平方米加之二手房供应的增长供需将大体平衡因此预测2004年下半年和2005年太原市房地产市场没有引起房价暴涨或暴跌的因素房价总体稳中有升但涨幅趋缓随着外地大型房地产开发企业的进入太原市的房地产的竞争会越来越激烈品牌竞争资本竞争将是太原市房地产市场竞争的主题