房地产市场供给与需求分析.doc

目录 摘要···························································1 关键词·························································1 Abstract························································1 Key words······················································1 引言···························································1 房地产市场概念·············································2 房地产市场供给与需求·······································2 （一）房地产的供给·············································2 1. 房地产供给的内涵············································2 2房地产供给的特点··············································3 （二）房地产需求···············································3 1房地产需求的内涵··············································3 2房地产需求的特点··············································3 三、房地产市场的现状············································3 四、房地产市场供给和需求分析····································4 （一）房地产市场供给分析········································5 1房地产企业的数量··············································5 2土地财政······················································5 3房地产泡沫····················································5 （二）房地产市场的需求分析·····································7 1城市化的发展促进了房地产市场的需求····························7 2人口的增长促进了房地产市场的需求······························7 3投机需求导致房地产市场的需求··································8 如何促进房地产又快又好的发展································8 致谢····························································9 参考文献························································9 房地产市场供给与需求分析 摘要 ：近年来，随着我国国民经济的快速发展和我国人民生活水平的普遍提高，房地产业在我国经济快速发展中和不断地增长的的消费需求带动下得到了快速发展，成为带动国民经济快速发展的一个重要产业。但是作为新兴产业，在快速发展过程中，房地产行业在高速发展呈良好的情况下，也存在一些不足之处，部分地区出现炒作投资过度了，房地产行业过热，，甚至呈现房地产泡沫的迹象，本文从房地产市场的供给与需求的角度切入，来分析这些现状，透析中国国房地产的现状，进而找出应对的措施。 关键词 房地产 供给 需求 中国房地产市场的供给与需求分析 Student majoring in Economics and management research CaiQianqian Tutor FuXin Absrtact: In recent years,along with China's rapid economic development and people's living level increases, the real estate industry developed rapidly with the rapid development and continuous growth of consumer demand. The real estate industry become an important industry in the rapid development of the national economy. But as an emerging industry, with the fast development of the real estate industry process exposed some problems. Some regions are over-invested, the real estate industry become a red-hot property sector and the real estate market looking bubbly. This article use the supply and demand of the real estate product market as a focal point to analysis on the current situation and then try to find out the measures. Key: realty supply demand 房地产业在我国还是一个比较新兴的行业，起步于20世纪80年代中期，到现在仅有20多年的历史。但是无管是从理论上，还是从实践上看，房地产业都具有很大的发展潜力，是一个具有极大发展性的行业。现在很多地方政府都把房地产看作是经济增长的救命稻草，当作地方财政的最重要的来源。因此，我国政府无论在政策上还是在财力各个方面都对房地产业给予大力的支持，逐渐的形成了我们现在所说的房地产市场。 随着房地产的快速发展，现在，这一产业已经成为国民经济中重要的支柱产业，房地产行业的发展也牵动着整个国民经济的发展。近年来，我国的房地产行业得到了迅猛快速高速的发展，一方面，这对于拉动相关产业的发展，我国扩大内需，，促进我国国民经济的繁荣，起到了非常重要的作用；另一方面，房地产规模过大，发展过快过热，商品房结构的不合理，以及各城市高房价的快速增长，都对我国居民生活水平和我国民经济的发展产生了一些不利因素。在这种现状下，如何促进我国房地产市场又好又快的，成为一个关系国计民生的大问题。近年来，国家对房地产市场给予更多的关注，加强了对于房地产的宏观调控力度。在各个相关方面都对房地产加强了监管，主要包括：征收房产税、房地产开发项目、融资土地以及利率和销售等方面。种种措施都旨在促进我国房地产市场健康合理的发展。房地产的健康有序发展，关乎国计民生，关乎我们各行各业的发展。解决好存在的问题及矛盾，对于整个国民经济健康快速和谐发展，将起到非常重要的作用。 一 、房地产市场的概念 （一）房地产市场的概念 房地产是市场，又称不动产市场，从经济学角度来看，狭窄的理解是房地产交易的场所；广义的理解是房地产交换关系的总和，是房地产发开、建设、经营、管理、服务和消费在内的运行机制。它将房地产的开发、建设、服务、流通等各个环节联系在一起，从而实现房地产的价值。房地产市场具有市场的一般特征，作为市场的子系统，它是由房地产经济系统的存在所决定的，并且在房地产经济活动中起着媒介作用。也就是说，房地产市场是房地产商品交换过程中统一，是连续房地产发开、建设、经营、管理、服务和消费的桥梁，是实现房地产商品价值和使用价值的经济过程。 从基本构成要素看，房地产市场是由主体、客体和中介构成的。房地产市场主体是指房地产市场上的行为人，即房地产市场的供求双方。其中，供应方通过对市场提供房地产商品获取货币，即供应方开发、建设 或经营房地产的目的，是通过出售或出租而获取收益或利润；需求方则通过向供应方提供货币而从供应方手里取得房地产商品。房地产市场客体是指房地产市场交易的对象，主要包括房产商品和地产商品。 在我国，地产商品主要是指土地使用权。作为市场，需要有相当数量不同品质、不同类型的房屋商品，供开发建设的土地以及相应的服务，供人们选择使用和交换。此外，货币资金虽不是房地产实体商品， 但也是房地产市场的客体。房地产市场中介是指从事房地产交易活动或 促成房地产交易的中介机构，主要包括交易中间和融资中介。前者指房地产经销商、代理商、经纪人以及房地产交易所等；后者指为房地产的供应和需求提供资金的金融机构。 从房地产经济运行的角度看，市场主体、客体和中介缺一不可。在现代经济条件下，市场主体中需求方是交易形成的关键。从这个意义上说，房地产市场是由那些具有对房地产特定需求或欲望，而且意愿并能够通过交替来满足这种特定需求或者欲望的全部潜在顾客群所构成。 二 房地产市场的供给与需求 （一）房地产的供给 1房地产供给的涵义 　从微观经济角度来看，房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。在生产者的供给中既包括了新生产的房地产商品（俗称增量房），也包括过去生产的存货（俗称存房量）。在现实经济生活中，新增商品房供给又包括销售的现房和期房（达到一定标准的预售房）。在商品房供给中以供给方式划分，又可以分为出售的商品房供给和出租的商品房供给两种。 　　从宏观经济角度来看，房地产供给是指房地产总供给，即在某一时期内全社会或某一地区内房地产供给的总量，包括实物总量和价值总量。 2房地产供给的特点 （A）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性 （B）房地产供给的层次性 a房地产供给一般分为三个层次，现实供给层次、储备供给层次和潜在供给层次，这三个供给层次是动态变化的。 b现实供给层次是指房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房地产 c储备供给层次是指房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起来不上市 d潜在供给层次是指已经开工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地产产品，还包括一部分过去属于非商品房地产，但在未来可能改变其属性而进入房地产市场的房地产产品 （C）房地产供给的滞后性 房地产商品的生产周期长，一般要二、三年，甚至数年。较长的生产周期决定了房地产供给的滞后性，这种滞后性又导致了房地产供给的风险性。即使房地产开发计划在目前是可行的，但在数年后房屋建成投入市场时，也可能因市场发生变化，而造成积压和滞销。因此，科学地预测市场供求变化趋势，对开发商投资决策极为重要。 （D）房地产供给的时期性。 （二）、房地产市场需求 1房地产需求的涵义 　从微观经济的角度看，房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。这里所说的需求不同于通常意义的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。 　　从宏观经济的角度看，房地产需求是指社会对房地产市场的总需求，而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量，包括实物总量和价值总量。 2房地产需求的特点 a房地产需求的整体性 b房地产需求的区域性 c房地产需求的层次性 房地产市场的现状 毫无疑问，2010年的中国楼市，已经成为一匹发疯的野马，在疯狂地2012年后，这匹马已经奔跑到了悬崖的边缘。所有的认为，这匹马已经不可能再冲下去了或者倒下，或者后退，或者跌落悬崖，没有别的路可走，但实时证明，中国房价在2013年确实出现了下跌的现象，但幅度不大。 房地产从1998年中国住房商品化改革为起点，从2004年土地实行“招拍挂”制度而加速疯彪，从2006年后而至疯狂，到2010直至走火入魔。 十几年间，中国房地产走过了别国几十年的道路，中国房价也从三位数时代直接跨进四位数，甚至五位数时代，创造了人类房地产市场的奇迹。 十年前，十万块钱可以在北京全款买一套两居室，十年后，十万块钱不过在北京五环以外买半个阳台或者一个卫生间。十年前，十万块钱在三亚买一套三室一厅还绰绰有余，十年后，这笔钱不过在凤凰岛上买1.5平的海景房。十年前，房地产在中国初出茅庐方兴未艾，十年后，房地产已经发展成“国民经济的支柱产业”。 在人均工资不过区区3000块的首都北京，五环外的房子卖到每平方两万，一套房子动辄数以百万计价。如果每一个人每个月拿到3000块钱的工资，在不吃不喝不住的情况下，而且工资一分一厘一毫不动，大学需要一百年才能在在五环以外买下一套三室一厅的房子。如果一个每月工资只有1000元的超市收银员或者一个物业的保安，那他们需要整整三百年不吃不喝，才能够在北京拥有一个家。 中国的房地产涨到这个地步，已经和普通民众失去了联系，因为无论北京、上海，还是广州、杭州，无论每平方卖到三万、五万，还是八万十万，已经和普通民众没多大关系。 进入2014年以来，多地楼市在春节之后就已经开始转变了分风向，一线城市成交量萎缩，二三线城市楼盘开始大量的滞销，部分的开发商开始采取各种营销手段，降价、折扣、送礼品家具等。部分政府也在不断地推出“救市”措施。 今年“五一”期间，一线城市降温尤为显著。据相关数据显示，5月1日至3日，北京一手房成交总量是200套，创2009年至今的最低值，二手房成交量仅31套。成交的均价也明显的减低。同时二三线城市也延续降温的势头，中国指数研究所发布的数据显示，中国100个城市住宅平均价格为11013元/平方米，环比上涨0.10%，这也是百城房价连续第23个月增长，但涨幅较上月缩小0.28个百分点。从涨跌城市数看，当月55个城市环比上涨，45个城市环比下跌。各地的成交量迅速降温。 房地产市场供给分析 （一）我国房地产市场的供给分析I．房地产开发企业的数量 都纷纷的去开发房地产，小企业在巨大的利润面前，也不断涌动，不断地融资去开发房地产。导致我国房地产开发企业数量急剧增加，尽管我国的房地产企业数量非常的大，但他们发展一点都不平衡，大多数被一些巨头垄断。
特别是万科、保利、中海、绿城、恒大、富力这些巨头地产公司，土地储备面积非常巨大，几乎占据中国土地的半壁江山。特别是万科、恒大拥有的土地的储备的总面积超过了3000万平方米。由此可以看出房地产市场的存在诸多的垄断因素，市场竞争不充分。 2.房地产市场的泡沫 房地产泡沫是指由于某种垄断的存在，以及投资需求的过度膨胀导致资产的价格水平相对于理论价格水平的非平稳性上涨。。近年来，我国楼市在几年内连续的上涨，国内大多城市的房价在近几年实现了翻番，几亿、十几亿、甚至几十亿的地王层出不穷，一个新开的楼盘在2007年开售的新盘，