关于物业管理市场的需求分析与思考.doc

广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文论文题目关于物业管理市场的需求分析与思考学生姓名邹俏学号指导老师谭建辉专业物业管理班级物业管理班二一一年九月广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文摘要随着我国的经济体制从计划经济向市场经济转变传统的政府行为模式的房屋管理方式逐渐被打破出现了一种新的专业化经营型的物业管理模式这种以物业为对象的管理服务具有价值和使用价值为了保证物业的正常使用和消费期的延长就需要进行科学的管理维修和养护同时小区不断增多功能复杂的设备大量使用使物业设施与功能复杂化和多样化要管理这些设备就必须有专门知识和技能的管理人员进行管理和维护因此物业管理服务便成为独立交换的对象而存在它所出售的是无形的商品其核心是服务社会对物业管理服务需求的日益增加是多方面的这也就使得物业管理市场的形成具备了可能性关键词物业管理市场使用价值市场需求广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文目录摘要第章物业管理市场的市场需要我国房地产市场的宏观发展城市住房制度的改革亟需物业管理城市房地产管理体制的变革呼唤物业管理物业管理公司是房地产开发商的售后质量保证第章物业管理市场的概念特点及形成与结构物业管理市场的概念物业管理市场的特点物业管理市场的形成与结构第章对物业管理市场的分析与思考物业管理市场供求机制我国物业管理人才培养存在的问题以香港新世界房地产所属物业管理公司的物业管理市场为广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文例第章对发展物业管理市场的对策与建议确立物业管理市场秩序的基础维护物业管理市场秩序制定一套完整的物业管理方案第章物业管理市场发展的意义物业管理行业对小区的作用物业管理现代化的必然性结束语参考文献致谢附录物业管理条例附录物业服务收费管理办法第章物业管理市场的市场需要我国房地产市场的宏观发展广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文我国国民经济在改革开放后步入高速增长的轨道年至年我国平均每年增长约是同期世界平均水平的倍是发展中国家的倍是发达国家的倍因此国际经济学界公认中国目前正处于经济起飞的快速发展阶段并且认为中国已经建立起公认的能带动经济增长的主导产业并将持续快速地增长房地产业在整个国民经济体系中属于基础性先导性产业其适度先行和健康发展可以支撑和带动整个国民经济的发展只要国民经济快速稳定健康地增长我国的房地产业定将进一步快速发展经济发展与城市化城市化与经济发展存在着密切的联系城市化不仅决定于工业化和经济增长水平而且反过来也构成工业化和经济增长的驱动力城市化将使第二第三产业的比重持续上升必然带来城市就业人口需求的增加许多农业人口向城市迁移城市化和经济发展形成一个相互联动的过程因此一个国家的城市化水平在很大程度上可以反映一个国家的整体社会经济发展水平中国的城市化水平在年仅达到远低于世界平均水平而改革开放后的年城市化水平已提高到左右城市化与房地产业发展通常情况下城市化进程可划分为三个阶段初期阶段城市化水平在以下城市化速度缓慢加速发展阶段城市化水平在城市化速度明显加快城市化水平在短期内迅速提高后期阶段城市化水平大于城市化速度又开始变缓我国目前刚进入城市化加速发展阶段根据国家有关部门预测到年我国城市化水平将达到到年我国城市化水平将超过初步实现城市化城市化进程的加速迫切需要发展房地产业尤其是普通住宅和城市生活配套设施城市化与房地产业之所以成为一对孪生兄弟是因为住宅既是城市的功能要素同时又是城市市民必不可少的最昂贵的生活资料上世纪年代我国城市人均居住面积不足平方米城市住房矛盾十分突出改革开放促进了住房消费使我国住房建设的步伐基本跟上了城市化发展的速度到年底我国城市人均住房建筑面积已达平方米但也只相当于年前中等收入国家的住房水平世界各国的经验表明一个国家在进入城市化加速发展阶段后在人均住房建筑面积达到平方米前该国将保持较为旺盛的住广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文房需求我国目前才刚进入房地产业快速发展期城市住房制度的改革亟需物业管理中国自解放以来由于过多强调了房地产的社会福利性而忽视了它的商品属性因而有国家用行政手段完全统管起来由于长期实行福利制低租金分配住房的政策排斥住房的商品属性国家在住房建设上只有投入没有产出长期以来房产管理部门一直亏损无法核算其经济效果靠吃国家的大锅饭实行单纯管理职工吃房租修房靠补贴房管单位只是计划的被动执行者这种房产管理体制造成的直接后果是不仅使国家财产和人民生命财产遭受重大损失而且住户也不满意它使房产管理走进了一条死胡同到了非改革不可的境地党的十一届三中全会以后随着经济体制改革的展开特别是城市土地有偿使用和住房商品化改革的实施使得房地产业从长期萎缩状态中得以复苏并迅速发展逐渐成为国家的支柱产业房地产业的地位和作用开始被人们所认识人们开始把房地产作为商品来经营面向社会开发建设出售出租房地产然而如何用科学的现代化的管理手段使这笔巨大的社会财富得以维护保值增值是摆在我们面前的又一个新课题经过实践人们开始意识到要做好这一课题必须从改革房产管理体制入手转换机制将管理体制从原来的行政管理模式转向专业化社会化企业化方向发展因而物业管理的推广也就成为了城市房屋管理的必然选择城市房地产管理体制的变革呼唤物业管理随着城市土地有偿使用和住房商品化改革的实施我国房地产得以迅猛发展但随之在管理体制上的弊端和矛盾也日益暴露出来与改革形成了尖锐的冲突其一随着住房商品化的逐步实施各类住宅出售后形成的多元产权关系使得传统的按产权按部门分散管理的模式用计划包干的维修管理办法再也不能适应房地产事业发展的需要急需在管理体制上寻找一套新方法其二随着住房私有化程度的不断提高如何通过日常维护美化环境保洁保安使物业保值增值是业主们关心的事但却是原有房产管理部门难以实施的事其三住宅小区的管理涉及各个方面和相关的部门如居委会环卫绿化公安房管市政城管交通工商等传统的管理是房屋按房产归属进行管理即公房归房产管理局管理单位自有房由单位自己管理住宅区的环境卫生有环卫部门管理绿化由园林部门管理道路由市政部门管理治安由居委会和派出所管理水和电则由自来水公司和供电局管理没有统一的管理标准和健全的管理制度各自为政管理十分松散如何相互协调发挥住宅小区的整体功能创造一个舒适优美和谐安全的居住环境原有的房产管理体制和管理机构是无法适应这种需要的它要求有一个统一综合的管理机构广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文总之随着住房制度改革的深化和房地产的进一步发展原有的房产管理体制管理方式管理机构都已不适应新形势的发展了而和房地产综合开发相配套的物业管理这种已在国际上运行了一个世纪集管理经营与服务为一体的充满生机和活力的管理方式在中国房地产业迅速发展的今天也就呼之欲出了这种管理适应社会发展的新潮流适应城市房地产管理体制改革的要求物业管理公司是房地产开发商的售后质量保障物业管理作为房地产市场的销售环节实际上是房地产开发的延续和完善是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式优质优价的楼宇加上良好的物业管理已经成为开发商推出新楼盘的新卖点与此也是影响着楼盘销售的重要因素随着人们生活水平的提高购买房产的消费者花钱买环境买安全买服务买方便的市场住房消费观正逐步形成买房看物业管理水平已成为基本常识也就是除了对房屋质量房屋价格地理位置等基本因素外对环境及售后服务亦提出更高的要求开发商将引入优秀的物业管理作为提供良好售后服务的一项重要的措施并接纳物业管理的早期介入即适应了消费者的需求又对售后房产进行妥善的保养减少返修量这样增强社会信任感建立发展商在公众中的良好形象加强其在房地产销售市场中的竞争力加快再开发速度从而形成良性循环物业管理公司是提供业主住房服务的保障安居乐业是社会进步的一大标志安居乐业意味着人民群众对住房条件居住环境出行安全生活方便有一种高标准的要求进一步说安居乐业的背后要求有一个住房服务系统的支持人们才能住得好生活得好而能够支持这个住房服务系统的就是物业管理公司因此从这层意义上讲物业管理公司是提供业主和使用人住房服务的保障物业管理工作寓管理于服务之中管理工作是通过向业主和使用人提供多项服务来实现的具体可分为三大类首先是公共服务它是为全体业主和使用人提供的经常性服务是所有住户都能享受到的贯穿于物业管理的始终譬如清洁卫生服务治安保卫服务等等其次是专项服务它是为某些住户群体提供的服务譬如为高层住户小时开启电梯高层供水泵等等再次是特约服务它是满足住户特别需要而提供的个别服务譬如代管房屋代请保姆代购火车飞机票以及住户委托的其他服务项目物业管理公司正是通过提供这些住房服务才使业主和使用人体验到安居乐业的真实感受才使高质量的房屋消费得以真正实现即追求一种可持续发展的居住环境因此物业管理公司为业主和使用人提供住房服务保障的同时也是它培养住房市场的开始物业管理公司在房产消费市场中的重要作用在此也能略见一斑物业管理公司是购房人的投资信心保证广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文房地产商品的特殊性在于它即是消费产品自住又是投资产品出租多数购房人买房是作为个人消费之用但也不排斥部分购房人购房是为了投资的目的房地产投资的主要目的是要获取较高的投资报酬而取得较高的收益的前提之一是具有良好的物业管理一个好的地段一个好的房型当然具有投资价值然而一个人不可能只生活在狭小的空间它需要有公共活动的场地需要有聚会的场所需要有正常的运行设备更需要一个优美的外部环境而这些物业管理公司都可以提供当投资者拥有这些优越条件时它的物业也就有了升值的潜在空间易于出租或出售投资回报率也会更高如果是一个好的物业管理公司它还会把服务工作做得更细除了提供正常的维护保养服务外还会提供特殊的家政服务商务服务那么投资者物业的保值增值的潜力就更大因此从某种意义上讲良好的物业管理能为投资者带来直接的丰厚的经济效应是购房人投资信心的保证投资与管理之间的密切关系我们可以用以下四句话来概括充分的投资加上管理的空白是一种无效的投资充分的投资加上管理的薄弱是一种低效的投资投资的薄弱加上管理的充分是一种有效的投资投资的充分加上管理的充分是一种高效的投资因此对业主和购房者来讲物业管理能否保值增值物业管理公司也是个重要因素城市管理和社会精神文明建设需要物业管理公司城市规划与城市管理是社会文明进步中的一项主要内容提高城市管理需要对各类住宅小区商业楼宇和工业区进行全面有序的高水平管理要达到这一目的非常重要的一条就是通过各个小区自身的物业管理来配合实现将物业管理与社会文明建设结合起来创建出文明小区与文明城市物业管理对城市管理和社会文化建设的作用充分体现了这个时代的要求要创造一个具有二十一世纪的人居环境和生态文明精神的社会物业管理企业在开展公共管理服务的同时定期开展形式各异丰富多彩的社区文化活动这种以人为本的物业管理增强了人与人之间的沟通增进友谊社区处处呈现友好和睦的新的城市精神风貌加强了城市文明和社会文化建设这对推动社会文化的发展能起到一定的促进作用物业管理不仅关系到住宅建设城市建设也关系到国民经济的发展和城市精神文明建设管理好物业将会促进家庭经济社会的协调发展而这也正是物业管理者的责任和宗旨年月日诞生的物业管理条例标志着规范化运作的物业管理市场基本条件和环境已经初步形成它保证了物业管理市场健康有序的发展物业管理正在成为一个新兴的行业当前大量物业管理机构主要有属于政府的房管部门房地产开发商专业化的物业管理公司特别值得注意的是许多专业物业管理公司看好中国大陆物业管理巨大的市场纷纷抢夺大陆物业管理项目如香港第一太平怡高梁振英测量行魏理仕等大量物业管理公司的出现使刚刚形成的物业管理市场竞争异常激烈一方面他们带来了先进的物业管理经验和技术另一方面则给刚刚广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文起步的大陆物业管理行业带来巨大的生成压力只有大胆借鉴香港地区及国外物业管理经验探索并建立一套符合国际惯例适合中国国情和社会特色的物业管理体系物业管理公司具有健全管理制度规范管理工作提高管理水平为业主和使用人提供优质高效规范文明的服务才能在竞争中求得生存求得发展更激烈的竞争才会使中国物业管理有更快的发展和更大的希望从而培育形成和发展中国大陆新兴的物业管理行业才是现代社会发展的期待和呼唤第章物业管理市场的概念特点及形成与结构物业管理市场的概念市场是指商品买卖的地方它至天下之民聚天下之货使人们得以交换而还各得其所市场即在一定的时间一定的地点进行商品交换的场所这是对市场的狭义理解是对市场局部特点和某种外在表现的概括它仅仅把市场看作流通行为的载体按照马克思主义政治经济学关于市场的广义理解市场是指商品交换和商品买卖关系的总和它不仅包括作为实体的商品交换的场所更重要的是它包括一定经济范围内商品交换的活动生产者与消费者就是通过市场形成相互联结的纽带列宁指出哪里有分工和商品生产哪里就有市场随着分工的扩大和商品生产的发展市场也在发展它不仅表现在市场主体的增加市场客体数量和种类的增加市场规模的扩大和市场场所的增多而且表现在不同职能市场的出现从市场发展的历史轨迹来看先有消费商品市场再有生产资料市场随着简单商品经济发展到扩大商品经济便出现了劳动市场资本市场由于生产要素全面商品化在商品市场中又派生出各种特殊的市场如技术市场信息市场产权市场文化市场房地产市场物业管理市场等等在各种各类市场中又可以根据交换客体的形态将市场分为有形的商品市场和无形的商品市场两大类物业管理市场的特点由于物业管理市场交换的是无形的管理服务是市场细分的结果因此它有着与其他商品市场不同的特点非所有权性物业管理服务必须通过服务者的劳动向需求者提供服务这种服务劳动是存在于人体之中的一种能力在任何情况下没有哪种力量能使这种能力与人体分离因此物业管理市场交换的并不是物业管理服务的所有权而只是这种服务的使用权生产与消费同步性广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文物业管理服务是向客户提供直接服务服务过程本身既是生产过程也是消费过程劳动和成果是同时完成的例如保安服务保安员为业主提供值岗巡查等安全保卫服务当保安员完成安全保卫服务离开岗位时业主的安全服务消费亦就同时完成品质差异性物业管理服务是通过物业管理企业员工的操作为业主直接服务服务效果必然受到员工服务经验技术水平情绪和服务态度等因素的影响同一服务不同的操作品质的差异性都很大如不同的装修工程队装修的款式及工艺就有很大的差异即使是同一工程队每一次服务的成果质量也难以完全相同服务综合性与连锁性物业管理服务是集物业维护维修治安保卫清扫保洁庭园绿化家居生活服务等多种服务于一体的综合性服务这种综合性服务的内容通常又是相互关联相互补充的业主或使用者对物业管理服务的需求在时间和空间及形式上经常出现相互衔接不断地由某一种服务消费引发出另一种消费例如业主在接受汽车保管的同时会要求提供洗车及维修服务需求的伸缩性业主或使用者对物业管理服务的消费有较大的伸缩性客户感到方便满意时就会及时或经常惠顾感到不便或不理想时就会延缓甚至不再购买服务特别是在物业管理的专项服务和特色服务上如代购车船机票代订代送报刊等客户可以长期惠顾也可以自行解决或委托其他服务商物业管理市场的形成与结构随着我国的经济体制从计划经济向市场经济转变传统的政府行为模式的房屋管理方式逐渐被打破出现了一种新的专业化经营型的物业管理模式物业管理的健康发展和规范运作离不开市场物业管理市场作为一个独立的市场形态并纳入到整个经济的市场体系之中是社会主义市场经济发展的必然产物物业管理市场的形成社会对物业管理服务需求的日益增加促使了物业管理市场的形成社会对物业管理服务的需求是多方面的首先是业主对物业管理的需求业主为了使自己所拥有的物业得到正常的使用和保值增值需要有专业的物业管理机构料理自己名下的物业对物业及各种设备设施进行养广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文护维修对环境进行美化对治安进行维护等通过对物业的专门化管理业主获得了一个舒适的生活或工作环境从而提高了生活质量其次是房地产开发商对物业管理的需求优质优价的楼宇加上良好的物业管理现在已成为开发商推出新楼盘的新卖点随着人民生活水平的提高消费者在购买房产的时候除了质量价格地理位置等基本因素外对环境及售后服务亦提出了更高的要求开发商将引入优秀的物业管理作为提供良好售后服务的一项重要的措施并接纳物业管理的提前介入既顺应消费者的需求又对售后的房产进行妥善的保养减少返修量这样亦使开发商在房地产销售竞争中取得更多的优势再次是城市管理的要求城市规划与城市管理是社会文明进步中的一项主要内容城市管理需要对各类住宅小区商业楼宇和工业区进行全面有序的管理要达到这一目的非常重要的一条就是通过各个小区自身的物业管理来配合实现将物业管理与社会文明建设结合起来创建出文明小区与文明城市物业管理市场的结构物业管理市场与其他专业市场一样由市场主体市场客体和市场环境三个方面构成市场主体市场主体是指在市场中进行交换的个人或组织一种商品或劳务之所以成为交换的对象是因为有对这种商品或劳务的需求以及相应于这种需求的供给因而市场主体包括需求主体和供给主体物业管理市场的需求主体是物业的所有权者和使用者供给主体是物业管理的经营者即通过合法手续取得物业管理经营资格的人或组织市场客体市场客体是指在市场中被进行交换的对象一个市场区别于另一个市场的主要标志在于它们所交换的对象不同市场客体可以分为有形的商品和无形的商品即劳务两大类物业管理市场上的交换对象是物业管理服务是一种无形的劳务这种劳务具体体现在房屋及其附属设备设施的维修养护管理安全保卫清扫保洁环境绿化代理租赁以及应业主或使用人的要求提供的各种服务等等市场环境市场环境是指进行交换的环境需要明确的是这里所指的环境并不是进行交换的具体场所而是指使交换赖以进行的社会制度以及各种相关的法律法规就物业管理市场来说主要包括基本的社会制度市场经济体制及国家大法宪法与物业管理相关的各种专门性法律如民法经济法合同法企业法等具体有关物业管理的法规和政策广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文各类物业管理的契约或合同上述各种制度与法规共同制约着物业管理市场的具体交换行为第章对物业管理市场的分析与思考物业管理市场供求机制在物业管理市场中供给是指在一定时间内已经存在于市场和能够提供给市场销售的物业管理服务的总量需求则是指在一定时间内市场上消费者对物业管理服务的具体货币支付能力的需求数量物业管理市场上的供给与需求是对立统一的关系二者互为条件相互对立互相制约供给和需求都要求对方与之相适应达到平衡协调的关系然而供求之间不可能永远一致在一定时期和一定条件下可能表现为供大于求而在另一时期和条件下又可能表现为求大于供可是在一定时期的客观条件下物业管理服务又可能会呈现供求相等的平衡状态但总的说来供求之间的平衡只是暂时的相对的和有条件的而不平衡则是普遍的绝对的决定物业管理市场供求的主要因素决定物业管理服务供给量的主要因素人力资源状况物业管理提供的是服务要完成这种服务最主要的是人力资源如果社会上熟练掌握物业管理技能的人多表明物业管理行业的人力资源丰富物业管理服务的供给量就多相反社会上熟练掌握物业管理技能的人少人力资源贫乏物业管理服务的供给量就会相对地少目前在我国物业管理市场中科学地进行组织经营管理和熟练掌握物业管理技能的专门人才并不多人力资源并不丰富国家经济政策国家的产业政策财政政策税收政策等对物业管理服务的供给量也产生影响产业政策的变动会影响投入各个生产部门的劳动总量的变动从而影响各部门的供给量国家支持发展的产业投资多贷款利率低因而能扩大生产增加供给国家如果对某一部门或某一产品增加财政补贴可以刺激生产增加供给如果提高贷款利率则会抑制生产减少供给相关服务价格的变动有些劳务的使用价值与物业管理服务是密切相关的或可以互相替代的这些相关连或可替代的服务价格的变动也会引起物业管理供给量的变动比如专业的家庭服务公司的服务价格下降人们就愿意直接请其提供服务减少物业管理公广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文司提供的服务价格的变化引起需求的变化这样家庭服务就会扩大供给量增加物业管理的服务项目就会萎缩供给就会减少决定物业管理服务需求量的主要因素消费者的货币收入水平在货币币值不变的条件下消费者的购买能力会随着货币收入的增加而提高如果说人们的货币收入增加了即使物业管理服务的价格不变或略有上升业主还是会购买这种服务需求量会增加如果人们的货币收入减少就会缩减消费即使物业管理服务的价格不变或略有下降需求量也会有所减少物业管理服务并不是生活必需品而是一种享受性服务收入水平的变化对其需求的影响程度相对会大一些消费者偏好消费者偏好是指人们习惯于消费某种商品或特别喜爱消费某种商品的心理行为消费者偏好对物业管理服务的需求量有较大的影响例如有人要求有保安员的保安服务亦有人不喜欢保安员的保安服务而使用科技安全防范产品进行保安特别是当前物业管理还未被全社会充分认识业主对物业管理服务的需求还缺乏主动性当然人们的生活习惯和消费偏好是可以引导和改变的房地产发展规模房地产发展规模大向社会提供的物业绝对量增加客观上扩大了物业管理的需求房地产发展规模小而且慢对物业管理的需求自然较少就一时一地而言房地产规模的变化对当时物业管理服务需求量的变动有着明显的影响我国物业管理人才培养存在的问题当前物业管理人才培养存在的问题人才培养相对滞后由于我国物业管理方面法律法规的出台相对滞后使整个行业存在的许多问题许多矛盾长期处于无法可依无章可循的状态有些观点和做法过于理想而失去指导意义甚至产生误导同时许多实际存在的物业管理服务需求又缺乏理论的指导教材编写师资力量普遍缺乏许多企业存在的实际培训需求往往得不到满足造成了全行业培训普遍滞后的局面培训市场监管缺位目前培训市场基本上各自为政个行其是还没有一个明确的政府管理部门也没有设立培训行业准入制度甚至还没有相应的法规对培训活动进行必要的规范和约束同时由于物业管理存在着大量的培训需求所以在全国各地兴起了各种各样的物业管理学历班培训班由于缺乏有效监管及师资力量的限制培训效果不佳甚至个别地方个别培训机构出现了乱收费不讲培训质量只求经济效益的不良现象各地区发展不平衡培训能力差异大由于经济发展速度的差异在我国南方及东部沿海城市房地产业起步较早物业管理发展较快培训力量相对较强而我国广大中部西部地区房地产业起步较晚物业管理发展缓慢培训力量也相对比较薄弱造成了地区之间的不平衡广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文企业对培训的意识误区培训是一个长期的持续的过程只有通过渐进的方式来提升培训的反馈效果很多企业尚没有树立起正确的培训意识认为物业培训就是取得岗位证书培训目的有很大偏差培训如同救火培训的临时性随意性很大出现问题时才想到培训对培训效果急于求成没有一个系统的年度培训计划和长期的企业培训规划作为企业整体战略的一部分以至于不能很好的理解培训和规范操作培训效果差强人意培训效果始终是困扰培训行业的一个难题调查显示在年中几近半数的人参加过至次的培训活动而认为培训效果不好的占到了培训效果不甚理想一个根本的原因在于理论与实际相背离没有很好的进行前期调研执行和督导工作物业培训仅仅只注重于授课而考察培训的绩效员工的操作与执行方面都没有强调因此只有将前期调研授课执行督导这些工作结合起来培训效果才会大幅度提高它对于企业的价值才会真正显现以香港新世界房地产所属物业管理公司的物业管理市场为例香港新世界的简介新世界发展有限公司是香港的大型综合企业集团该集团于年成立并自年起在香港上市现为香港恒生指数成份股之一资产总值逾亿港元新世界发展有限公司以地产业务为基石经过多年的发展经营范围扩展至于香港澳门及中国内地的四大核心业务包括物业及酒店基建服务和百货并参与多项策略性投资为了迎合物业管理市场的需要经营的主要业务有发展可出售物业项目投资出租物业项目及经营度假村及酒店物业项目种类由住宅社区服务式公寓别墅写字楼商场多用途综合大厦度假村以及酒店在北京天津及济南等地参与市中心旧城改造在北京上海武汉天津及大连的黄金地段建造城市商业地标在沈阳武汉广州成都长沙及贵阳等地发展大型住宅区在珠江三角洲及海口建造及经营休闲度假式物业香港新世界旗下的物业管理市场体系香港新世界可分为岭南新世界广州凯旋新世界逸彩新世界广佛新世界等等他所包围的范围已经不仅仅局限于人类居住环境的需要并逐渐延伸到其他领域如广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文逸彩新世界位于珠江大桥脚总占地面积逾万平方米总建筑面积逾万平方米共分三期发展是荔湾中心规模最大的首席社区历经数年开发建设以国际级建筑品质超万平米国际风情园林高福利全程名校教育体系完善成熟的各种生活配套体系成为新荔湾的大型居住社区逸彩庭园绿化率由三块地构建而成超万平方米的规划绿化面积令您有如置身于原野之中当您从烦嚣的闹市回到这里的时候一种真正家的感觉就会从心灵的深处自然流露率先享受新荔湾大生活大规划万平方米超大规模与配套超宽楼距低容积率高绿化率自然通风采光室内空气循环等httpbaikebaiducomalbums20493112049311html08697397f44f72f3429388a32大关怀率先引入国外人性化建筑及户型设计概念厅房双向采光南北对流户户不对望设计保证绝对私密性大绿化逾平方米的中心水景园林风格崇尚自然与过百种的植物花草融合活水达到完美组合绿化率高达大人文三位一体的教育体系从逸彩幼儿园真光中英文小学到华师附中新世界学校环环相扣名校教育链大成集结形成孩子成长无忧的教育体系大配套五星级会所逸彩花乡凝聚平方米的高尚悠闲集豪华宴会室中西餐厅户外园林泳池水力按摩池健身室桑拿室乒乓球室桌球室舞蹈室等大前景真正的地铁上盖物业地铁号线贯穿城市东西走向直驳中央商务区内环路延伸工程即将完工立体式交通网络辐射四面八方珠江大桥拓宽工程完工年底全面通车泰式风情组团芭堤雅据全新面世新世界地产旗下的物业管理公司对业主与员工进行人文关怀httpbaikebaiducomalbums20493112049311html08697397f44f72f3429388a32广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文物业管理公司会定期搞一些亲子活动让平时因上班而忙碌的业主能在活动中享受与家人的时光增加彼此的感情能够多点时间陪陪自己的孩子也在愉快的活动中舒解工作上的压力同时在炎热的夏天会对员工进行送凉茶活动而且开一个叫心桥的报刊让员工把自己平时的一些工作或生活的心得与他人分享共同成长物业管理公司所做的一切都得到了业主与员工的赞赏而这个新世纪越来越需要这种物业管理服务他是时代的产物适应了时代的发展要求第章对发展物业管理市场的对策与建议确立物业管理市场秩序的基础要维护物业管理市场的运行秩序有两个基点必须首先明确一是物业的产权归属二是物业管理的委托代理关系这二者是物业管理市场中市场主体即消费者与经营者之间的关系问题正是有了这种关系的存在才有物业管理市场的存在只有明确这种关系理顺这种关系物业管理市场才能有秩序地运行物业的产权与权属界定私有产权对于物业的所有者来说他拥有这座房子的权力包括独自拥有使用和享受其名下物业及全部租金的收益以及全权将其名下所占的业权份数连同上述的权利自由出售转让出租或准许他人使用而不受其他人的干涉集体产权顾名思义集体产权就是由多个人共同拥有某一资源如何使用这一共同拥有的资源就必须经过集体来决定例如一个小区中的运动场是全体业主共同拥有的但这并不表示每一位业主都可以为所欲为地使用如何使用这个运动场必须由全体业主组成的业主委员会集体决定同样如何对集体拥有的物业进行维修保养也需通过业主委员会集体决定建筑物区分所有权在理论上私有产权集体产权是比较容易区分的但在物业管理的实际操作中对于一幢单体建筑物如果由多位业主共同拥有其产权的界定仍有相当的难度法学界把多人共同拥有同一建筑物的情况界定为建筑物区分所有权建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时各区分所有权人对建筑物专有部分享有专有所有权与对建筑物其用部分所享有的共用部分持分权以及因区分所有权人之间的共同关系所产生的成员权物业管理的委托与代理关系广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文对于自己的物业一般来说业主可以自己料理但是随着建筑技术的发展物业的复杂性越来越高业主自身已经无能力对自己拥有的物业进行大规模多方面的管理这使得业主们开始寻找专门的代理人进行自己没有能力或者不愿意进行的物业管理活动物业管理的委托与代理关系便由此而产生在委托与代理关系中主体有代理人被代理人和相对人没有相对代理人则不能发生代理关系物业管理的实践中代理人是物业管理公司被代理人是业主或业主委员会相对人则有两类一是各类相关的专业公司如房屋维修公司设备维修公司绿化公司清洁公司等物业管理公司与各专业公司签订各种合同以满足被代理人的需求二是分散业主相对于业主委员会和承租人相对于产权所有人物业管理公司代表业主委员会或产权人与分散业主或承租人签订房屋使用合约或公共契约以规范他们使用物业的行为产权人与管理者是一种委托代理关系物业产权人为了保证自己所拥有的物业能正常使用在物业管理市场中聘请代理人将其物业的管理权委托给代理人当物业管理公司通过委托合同获得物业的管理权时产权人和管理者之间的委托代理关系即告成立维护物业管理市场秩序物业管理市场的内容为了建立良好的物业管理市场秩序必须确立全面的市场法则这些市场法则虽然带有一定的主观性但它对维护物业管理市场的秩序是一种有效的约束同时它所反映的内容和要求也体现了物业管理市场客观规律的要求一市场进出秩序进入物业管理市场进行经营活动的物业管理企业需要具备一定的条件不具备一定的资格去参与市场经营活动必然使市场混乱因此只有按一定的条件规范物业管理企业才能保证各个企业有序地进入市场有序地退出市场进入市场的秩序要对参与物业管理市场活动的经营者进行资格审查这是保证物业管理市场秩序的前提条件从市场经济的需要出发参与物业管理市场竞争的必须是物业管理服务的经营者其明显的特点是自主经营自负盈亏具有独立的法人资格而不分所有制性质和形式不分企业规模大小可一律平等地进入物业管理市场进行经营活动要对参与物业管理市场活动的企业进行登记接受工商管理部门的登记管理明确经营商号经营性质和经营范围规范进入物业管理市场的经营对象和经营方式物业管理市场的经营对象是物业管理服务具体地说就是必须规范物业管理服务的质量等级经营方式必须是委托代理制广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文是由业主委员会决定委托某一物业管理公司进行管理而不能由任何其他个人或团体强加于业主退出市场的秩序物业管理企业自行破产退出市场要按规定清偿债务确定清偿债务的方式和期限对无偿还能力的债务人企业的财产做出有条不紊和公平合理的清算以保证市场的平等竞争秩序违反有关法规的要迫使其停止营业对违反国家政策法律法令的物业管理企业要吊销营业执照令其退出物业管理市场对非法经营质量低劣的物业管理公司要限期改正以保证物业管理市场的正常秩序二市场竞争秩序物业管理市场中的竞争是必然的并且必须有比较完善的法规保护竞争约束竞争中的不合理行为确立公正而统一的竞争规则自主经营物业管理企业进入市场竞争要有自主权有独立的利益不允许任何不必要的行政干预效益优先对竞争中优胜的物业管理企业要给予鼓励提倡开拓进取争取最优效益对竞争中失利的物业管理企业要由市场经济的法则进行必要的淘汰公正平等给物业管理企业提供平等的竞争机会不同所有制形式不同经济成分的物业管理经营者在市场上有同等的竞争权利和竞争机会国家已出台相关政策要求新开发的超过万平方米的商品住宅小区的物业管理必须采取公开招投标这是一种创造平等机会的有力措施三市场交易秩序物业管理市场的交易秩序主要是规定市场主体的交易行为要做到市场交易活动按准则行事公开化实行交易行为公开化提高物业管理市场的透明度必须有合法的契约和合同同时还要及时公开信息物业管理市场信息的公开有利于实际消费者和经营者的直接联系减少交易费用抑制价格的人为上涨广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文货币化在物业管理市场中交换的对象是服务因此在交易中只能是服务一货币的交换方式而不可能是其他易货贸易的方式物业管理市场必然要实现交易过程货币化票据化在物业管理市场上进行交易必须有合法的文字依据所发生的交易信用必须经过商业票据进行结算这样做一方面有利于对物业管理企业进行监督管理为税收审计提供重要依据另一方面商业信用票据化也有助于解决企业之间的拖欠占压资金等问题规则化法律化在公开化的基础上逐步确立相应的物业管理市场交易规则并使之法律化以此消除交易过程中的混乱和欺骗行为保证消费者与经营者的正当权益制定一套完整的物业管理方案加强对物业管理市场的管理是维护正常的市场秩序的中心环节对物业管理市场的管理主要由三类市场管理机构组成一是国家设置的市场管理机构包括政府职能部门如建委房管局等政法系统的有关机构以及统计审计财政税收工商银行物价等管理机构二是物业管理服务的技术管理机构包括计量测试质量管理卫生环境保护等管理机构三是群众性的管理监督机构包括消费者协会物业管理协会等民间组织物业管理市场的管理体制是国家的管理监督和群众性管理监督相结合是各种组织和手段的有机统一政府对物业管理市场的管理政府通过法律法规对物业管理市场进行宏观的管理为物业管理市场发挥出应有的功能创造一个有法可依有纪可守有章可循的良好的市场环境政府对物业管理市场的管理体现在以下几个方面制定物业管理的政策法规这是物业管理市场规范化运作的基本条件和环境是物业管理市场健康有序发展的保证物业管理政策法规的制定使产权多元化物业的管理有据可依对业主和物业管理公司的权利和义务有一个明确的界定对物业的使用和管理行为进行限定对物业管理费的定价程序收费项目收费标准和收费办法作出规定从而保护当事人双方的利益物业管理经营人资质管理政府对从事物业管理的组织和人员在资质方面进行管理保证物业管理行业的服务质量资质管理包括对物业管理公司进行资质审查和复审登记年检以及物业管理公司等级评定从业人员资格评定等广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文制定物业管理服务标准开展物业管理质量评优工作指导物业管理公司的工作指导和帮助业主委员会工作协调解决物业管理市场运作中出现的各种情况和问题行业协会对物业管理市场的管理物业管理行业协会是物业管理企业依法自愿组成的行业性社会团体通过开展各种有益的活动在行业内起到协调协作和监督管理的作用具体体现在在政府行政主管部门的领导下宣传政府关于物业管理行业的政策法规协助制定本行业的道德规范自律准则和管理标准协助政府主管部门对物业管理企业进行等级评定质量评优开展物业管理的调查研究解决行业工作中出现的新情况新问题收集整理和提供物业管理市场信息组织业内的学术和经验交流对物业管理人员进行培训协助解决物业管理公司与业主之间出现的矛盾物业管理企业的自我管理物业管理企业的自我管理是一种自律行为是保证物业管理市场有序运作的一个非常重要的环节只有物业管理企业在市场上自觉规范自己的企业行为才是根本而有效的途径物业管理企业的自我管理包括依法经营在市场竞争与经营服务中严格遵章守法按照国家和行业的法律法规规范和约束企业自身的经营活动自觉遵守市场规则公平参与公平竞争净化市场空气维护市场秩序明确市场定位根据企业本身的规模和能力确立企业的市场定位并形成自己所特有的业务经营范围例如管理专长是办公楼宇还是住宅小区是工业区或是综合性商业大厦从而有目标有方向地在物业管理市场中展开经营活动制定和完善经营管理制度如经营管理条例员工守则等使经营活动程序化制度化规范化员工培训对经营管理人员进行定期的培训树立正确的经营服务观念掌握科学规范的市场操作方式社会舆论对物业管理市场的监督管理广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文社会舆论在物业管理市场中能够起到不可低估的作用充分利用社会舆论所特有的作用对物业管理市场进行有效的监督社会舆论主要包括新闻媒介及业主意见等主要内容有宣传有关物业管理的法律法规传播普及物业管理的基本知识加深物业管理企业与广大业主和使用人对物业管理的认识共同维护物业管理市场的秩序表彰先进弘扬正气通过社会舆论大力表彰先进建立起一种良好的市场经营作风客观反映物业管理市场中出现的值得引起社会重视的问题加快和促进对这些问题及相关方面的研究和解决批评和揭露丑恶现象净化市场风气使物业管理市场健康发展为推进我国社会经济的全面可持续发展在年月全国十届人大四次会议通过的中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中明确提出了推进人才强国战略要求全国各地各行各业牢固树立科学人才观壮大人才队伍提高人才素质优化人才结构发挥人才作用要实施企业家培养工程培养造就一批富有创新意识和能力适应经济全球化要求的企业家推进企业经营管理人才职业化市场化促进人口大国向人力资本强国转变为此我们对物业管理的人才战略提出以下几点建议高度重视物业管理的理论研究我国物业管理一方面是人才不足一方面是缺乏培养人才特别是高端人才的理论知识理论是实践的指路明灯为实践提供方向和引导要坚持物业管理可持续发展就必须加大全行业的理论研究的力度研究解决检验行业发展中的突出问题夯实行业的理论基础我国物业管理行业多年的发展经历为理论研究提供了丰富的素材也积累了丰硕的理论成果但有许多经过时间和实践证明是不成功的是失败的我们要积极利用物权法颁布实施的契机认真学习研究我国的物权法研究其他发达国家的物权法还要研究世界物业管理先进水平国家的物业管理结合我国国情重新打造具有中国特色的物业管理理论体系为培养一大批物业管理人才奠定理论基础加大高等院校对物业管理人才培养的投入近几年来我国设立物业管理专业的大中专高等院校越来越多但是面对中国经济的健康稳定发展面对中国房地产业蓬勃发展面对物业管理人才需求的急剧增加各大中专高等院校应加快增设物业管理专业的进程加大人力物力和财力的投入培养数量更多质量更好的物业管理人才以适应社会和行业不断发展的实际需要广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文实施校企合作强强联合的培训模式发挥教育培训机构和物业企业的各自优势实施供需结合校企合作强强联合模式开展教学与培训首先要加强办学机构之间的合作可以有效弥补物业管理培训中所存在的师资力量缺乏培训项目少招生力量弱市场手段不灵活等许多问题其次要加强培训机构与企业的合作校企双方互相扶持互相渗透双向介入优势互补资源互用利益共享是促进行业整体进步实现可持续发展的重要途径物业管理企业要站在企业发展战略的角度上重视培训教育培训机构要重视市场研究主动与企业合作培养适合社会需要的物业管理人才积极与行业主管部门协会交流合作各教育培训机构与物业管理企业在物业管理人才培养过程中要积极主动与各行业地主管部门要加强沟通交流与合作他们拥有丰富师资资源市场需求信息政策法规资源通过与各级物业管理协会共同搭建物业管理培训平台可以起到事半功倍的效果持续推进学习型组织的建立未来的竞争是人才的竞争学习的竞争物业管理企业实施人才战略也要加强理论研究的水平加强培训不断总结自身发展经验积极进行或者与主管部门教育培训机构合作共同研究行业和企业内部的重要课题积极创建学习型企业抓好岗前培训上岗培训专题培训学历教育积极参加行业组织的理论研讨和实地考察重视继续教育工作为员工提供更多的精神食粮提供更多的培训福利真正作到学习工作化工作学习化不断提升企业的理论水平和学术涵养提升员工的整体素质保障物业管理的健康持续发展第章物业管理市场发展的意义物业管理对小区的作用首先它要求管理思想更新即要确立现代企业管理意识包括经营战略市场观念资金运用服务质量时间效益等观念更新也就是说要打破传统的行政福利性的房产管理理念树立起社会化专业化企业化经营型的现代化小区物业管理新思想新观念其次它是实现组织管理现代化的需要就是根据现代企业组织原则建立和完善企业管理体制设置和选择管理组织机构目的是提高工作效率适应房地产物业管理需要物业管理现代化的必然性社会主义市场经济的发展使住宅物业才能以企业化形式出现小区物业房屋已不再是福利分配而是商品置业或经营这一观点的确立才使得一些城市的房管部门率先把小区物业视为商品来经营对小区物业开始从单纯的管理型向经营型转变小区物业管理才发展成一个新兴行业而市场经济的发展又离不开管理的现代化管理现代化是经济体制改革的一项重要内容而小广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文区物业管理现代化只有尽早抓起才能跟得上时代的步伐才能在市场经济的大潮中显示出旺盛的生命力也才能发挥其应有的职能作用因此小区物业管理的现代化是我国市场经济发展的必然趋势和要求小区物业管理现代化是我国房地产业发展的要求结束语我国拥有数以亿计的物业基础而且随着房地产业的迅速发展物业的规模将越来越大整个物业管理的市场需求是巨大的初步估计目前在管物业面积应该突破亿平方米物业管理庞大的市场基础为物业管理的市场化奠定了基础卖方市场主体已基本形成目前我国物业管理公司已逾万家虽然数目众多良莠不齐但其中一部分物业管理公司经过市场洗礼其管理品质已达到了一定程度的提高品牌效应已经逐步凸现出来具有抢占市场的能力其行为将推动物业管理的市场化进程物业管理卖方市场的主体已基本形成并具有一定的实力买方市场主体缺位从物业管理的发展来看物业管理最终的买方主体应是业主委员会但是目前业主委员会的运作存在着诸多的问题如业主委员会成立困难缺乏相应的资金支持业主委员会成员素质低下并不能真正代表全体业主的心愿业主委员会违规操作经常发生等等这使得业主委员会在物业管理市场中的买方市场主体地位经常缺位物业管理的市场化缺乏最基本的形成要素物业管理的市场化难以得到实质性的推进自建自管仍处于主导地位市场化正在启动参考文献向为民中国房地产业的支柱产业地位的量化分析统计与决策中华人民共和国国家统计局国民经济行业分类北京中国标准出版社中华人民共和国国家统计局中国统计年鉴北京中国标准出版社王重润崔玉平物业管理对经济增长的贡献率研究集团经济研究魏润卿现阶段我国房地产业支柱产业地位的考究学术探索王青兰物业管理导论北京中国建筑工业出版社曾雄物业管理行业结构分析城市开发年第期广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文赵久建中国物业管理行业发展现状与对策研究北京交通大学北京交通大学朱丹从物业管理的性质看我国物业管理制度的完善重庆大学重庆大学夏文才全面落实物业管理条例规范发展物业管理行业工作谢之平谈安徽省物业管理行业工作现代物业规范物业管理活动促进物业管理健康发展刘志峰副部长在全国物业管理工作会议上的讲话节选城市开发学习贯彻物权法构建和谐物业管理中国物业管理行业学习贯彻物权法构建和谐物业管理专题报道中国物业管理刘志峰建立规范诚信和谐的物业管理市场建设部副部长中国物业管理协会名誉会长刘志峰在中国物业管理协会第二次会员代表大会上的讲话中国物业管理致谢本论文在编写过程中在百度上参阅了大量相关的资料文献得到了家里人朋友和同学的帮助与支持在此深表谢意附录物业管理条例第一条为了规范物业管理活动维护业主和物业服务企业的合法权益改善人民群众的生活和工作环境制定本条例第二条本条例所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动第三条国家提倡业主通过公开公平公正的市场竞争机制选择物业服务企业第四条国家鼓励采用新技术新方法依靠科技进步提高物业管理和服务水平第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作第二章业主及业主大会第六条房屋的所有权人为业主业主在物业管理活动中享有下列权利广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文一按照物业服务合同的约定接受物业服务企业提供的服务二提议召开业主大会会议并就物业管理的有关事项提出建议三提出制定和修改管理规约业主大会议事规则的建议四参加业主大会会议行使投票权五选举业主委员会成员并享有被选举权六监督业主委员会的工作七监督物业服务企业履行物业服务合同八对物业共用部位共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权九监督物业共用部位共用设施设备专项维修资金以下简称专项维修资金的管理和使用十法律法规规定的其他权利第七条业主在物业管理活动中履行下列义务一遵守管理规约业主大会议事规则二遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度三执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定四按照国家有关规定交纳专项维修资金五按时交纳物业服务费用六法律法规规定的其他义务第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益第九条一个物业管理区域成立一个业主大会物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备建筑物规模社区建设等因素具体办法由省自治区直辖市制定第十条同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处乡镇人民政府的指导下成立业主大会并选举产生业主委员会但是只有一个业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的由业主共同履行业主大会业主委员会职责第十一条下列事项由业主共同决定一制定和修改业主大会议事规则广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文二制定和修改管理规约三选举业主委员会或者更换业主委员会成员四选聘和解聘物业服务企业五筹集和使用专项维修资金六改建重建建筑物及其附属设施七有关共有和共同管理权利的其他重大事项第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式也可以采用书面征求意见的形式但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加业主可以委托代理人参加业主大会会议业主大会决定本条例第十一条第五项和第六项规定的事项应当经专有部分占建筑物总面积以上的业主且占总人数以上的业主同意决定本条例第十一条规定的其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开经以上的业主提议业主委员会应当组织召开业主大会临时会议第十四条召开业主大会会议应当于会议召开日以前通知全体业主住宅小区的业主大会会议应当同时告知相关的居民委员会业主委员会应当做好业主大会会议记录第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项履行下列职责一召集业主大会会议报告物业管理的实施情况二代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同三及时了解业主物业使用人的意见和建议监督和协助物业服务企业履行物业服务合同四监督管理规约的实施五业主大会赋予的其他职责第十六条业主委员会应当自选举产生之日起日内向物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处乡镇人民政府备案业主委员会委员应当由热心公益事业责任心强具有一定组织能力的业主担任业主委员会主任副主任在业主委员会成员中推选产生广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文第十七条管理规约应当对有关物业的使用维护管理业主的共同利益业主应当履行的义务违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定管理规约应当尊重社会公德不得违反法律法规或者损害社会公共利益管理规约对全体业主具有约束力第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式表决程序业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定第十九条业主大会业主委员会应当依法履行职责不得作出与物业管理无关的决定不得从事与物业管理无关的活动业主大会业主委员会作出的决定违反法律法规的物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定并通告全体业主第三章前期物业管理第二十条在业主业主大会选聘物业服务企业之前建设单位选聘物业服务企业的应当签订书面的前期物业服务合同第二十一条建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约对有关物业的使用维护管理业主的共同利益业主应当履行的义务违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定建设单位制定的临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益第二十二条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示并予以说明物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时应当对遵守临时管理规约予以书面承诺第二十三条业主依法享有的物业共用部位共用设施设备的所有权或者使用权建设单位不得擅自处分第二十四条物业服务企业承接物业时应当对物业共用部位共用设施设备进行查验第二十五条在办理物业承接验收手续时建设单位应当向物业服务企业移交下列资料一竣工总平面图单体建筑结构设备竣工图配套设施地下管网工程竣工图等竣工验收资料二设施设备的安装使用和维护保养等技术资料三物业质量保修文件和物业使用说明文件四物业管理所必需的其他资料物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会第二十六条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文第二十七条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任附录物业服务收费管理办法第一条为规范物业服务收费行为保障业主和物业管理企业的合法权益根据中华人民共和国价格法和物业管理条例制定本办法第二条本办法所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理维护相关区域内的环境卫生和秩序向业主所收取的费用第三条国家提倡业主通过公开公平公正的市场竞争机制选择物业管理企业鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争禁止价格欺诈促进物业服务收费通过市场竞争形成第四条国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作第五条物业服务收费应当遵循合理公开以及费用与服务水平相适应的原则第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价具体定价形式由省自治区直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定第七条物业服务收费实行政府指导价的有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素制定相应的基准价及其浮动幅度并定期公布具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定实行市场调节价的物业服务收费由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定第八条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价在物业管理区域内的显著位置将服务内容服务标准以及收费项目收费标准等有关情况进行公示第九条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式第十条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当约定物业管理服务内容服务标准收费标准计费方式及计费起始时间等内容涉及物业买受人共同利益的约定应当一致第十一条实行物业服务费用包干制的物业服务费用的构成包括物业服务成本法定税费和广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文物业管理企业的利润实行物业服务费用酬金制的预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金物业共用部位共用设施设备的大修中修和更新改造费用应当通过专项维修资金予以列支不得计入物业服务支出或者物业服务成本第十二条实行物业服务费用酬金制的预收的物业服务支出属于代管性质为所交纳的业主所有物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时物业管理企业应当及时答复第十三条物业服务收费采取酬金制方式物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计第十四条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规严格履行物业服务合同为业主提供质价相符的服务第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的业主委员会应当督促其限期交纳逾期仍不交纳的物业管理企业可以依法追缴业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的从其约定业主负连带交纳责任物业发生产权转移时业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金