房地产市场需求分析.docx

房地产市场需求分析一房地产销售价格近几年来在第三产业中XX市房地产业增加值比重日益增大与餐饮交通金融旅游等强势行业成鼎足之势住房消费已成为当前国民经济的重要增长点XX市房地产投资XX97亿元占全社会固定资产投资总额的XX5实现增加值2522亿元占第三产业增加值的127从下半年开始近五年内2009到2014需求会受到一定的影响房屋销售价格出现平稳回落房地产市场需求分为生存需求改善需求投资需求和投机需求生存需求和改善需求是刚性的当前可能有部分消费者预期房屋价格下跌持币待购但这部分需求是客观存在的且数量巨大必然要释放出来据业内人士分析全市综合经济环境客观力量推动测算市城区房地产市场需求近两年每年需增加住房建筑面积160万平方米对于投资性需求和投机性需求在宏观政策调控作用下近两年内这部分需求肯定会大幅度下降如今后投资渠道不畅至于这部分从房地产市场中撤出的资金仍有可能重新回归将继续推高下一轮房地产市场行情在目前情况下供给状况近两年内难有大的改观房地产开发投资规模存在过大进一步加快房地产开发投资是不现实的因此供求双方的发展趋势表明下半年及近两年内居民房屋巨大需求与供给短缺的矛盾会持续存在房地产价格增长速度呈现回落态势但回落幅度不会太大以上分析可见在整个房地产市场主体中大多数人不希望房地产价格的下跌总体希望近两年内房地产价格增长保持相对稳定状态从近五年同期房地产供应总量来看房地产用地呈现逐年趋稳的特征其中2010年与2011年第1季度房地产用地供应量较大2012年第1季度供应量出现下降2013年与2014年第1季度回归平稳状态2014年第1季度房地产供应量略低于近五年同期供应量平均值就全年房地产用地均价水平来看湖南房地产用地价格处于平稳变化的状态随着国家稳增长抑投机房地产调控政策执行以及国内经济形势平稳发展与金融政策的延续性2014年湖南房地产用地价格水平或将继续保持平稳发展态势二GDP和房地产投资2013年全国GDP排行前百强衡阳75位超XX成湖南第3摘要近日2013年前三季度中国主要城市地区生产总值GDP排行榜新鲜出炉全国100个主要城市上榜排名前5位的城市分别为上海北京广州天津深圳湖南省长沙岳阳衡阳XX株洲5个城市上榜2013年前三季度中国主要城市地区生产总值GDP排行榜125名湖南省5个城市上榜分别为长沙岳阳衡阳XX株洲其中以长沙排名最高位居全国第15位GDP总值514290亿元实际增速1180增速排全国第18位湖南省地区GDP总值岳阳排名全国第70位湖南省第二GDP总值XXX42亿元增速XX00衡阳排名全国第75位湖南省第三GDP总值151278亿元增速1070XX排名全国第80位湖南省第四GDP总值144115亿元增速1000株洲排名全国第93位湖南省第五GDP总值126899亿元增速1020房地产投资今年以来受国际国内经济大环境的影响全市房地产开发投资出现了持续低速增长的态势19月完成投资XX8亿元同比增长XX6增幅比上年同期落XX1个百分点全市房地产开发进入调整期一主要特点1房屋施工面积保持增长但新开工面积快速下滑由于开发商放慢了开发节奏去年新拍土地的项目今年多数还未开发导致今年房地产新开工面积大幅下降19月份全市商品房新开工面积1305万平方米下降XX虽然新开工面积出现下降但由于去年末结转项目较多今年房地产施工面积继续保持增长态势19月房屋施工面积476万平方米增长2022开发企业到位资金仍然增长但贷款下降19月份全市房地产开发资金到位367亿元增长143增幅同比回落XX6个百分点其中上年末结余资金46亿元增长792本年到位资金321亿元增长XX8按资金来源分类国内贷款52亿元下降2自筹资金XX6亿元增长283其他资金133亿元仅增长XX33商品房销售面积增幅趋缓但总体均价仍然上涨19月份全市商品房销售面积XXX4万平方米增长11销售额XX8亿元增长XX29商品房销售总体均价XXX元平方米增长1XX8房价持续上涨的主要因素是今年高档住宅黄金地段门面价格上涨所至如市中心繁华商业大街等地段商业营业用房销售均价上涨459市区水星楼房地产开发的文化旅游商业街销售的门面属于黄金地段销售均价达到22398元平方米4房产开发热度城区转凉但县城转暖随着经济的快速发展县域经济开始进入加速发展阶段房地产开发商的投资意向由城区逐渐扩展到县城19月份8个区县市共完成房地产开发投资138亿元增长278其中XXXX县分别完成投资X1X2亿元均增长1倍区县市19月份房屋施工面积2657万平方米增长XX1商品房销售面积68万平方米增长352商品房销售额115亿元增长597比全市平均增幅分别高X259X2268个百分点二存在的问题1开发商从银行获取的贷款减少资金出现紧张今年19月全市房地产企业国内金融贷款只有52亿元下降2增幅减少15个百分点由于房地产企业所需资金主要是靠银行贷款解决普遍存在着自有资金不足的问题目前开发商从银行获取的贷款受到了限制虽然央行出台新策存款准备金及贷款利率双降但国家对房地产开发企业贷款从紧的政策未变房地产项目依然面临资金紧缺的巨大压力在消费者观望态势依旧浓厚的情况下如何做好销售快速回笼资金则成了开发商面临的难题2房地产开发投资减缓导致房地产税收增长乏力19月全市房地产税收增长乏力仅增长313低于全市税收收入平均增幅2195个百分点其中市本级还出现负增长2745土地出让收入等相关财税收入与年初预算差距较大三城市农村与城市人均居住面积和收入1与农村人居居住面积德市域总人口规模2015年达到XXX万人2020年达到XXX万人2030年达到710万人镇化水平2015年达到XX左右城镇人口约为290万人2020年城镇化水平达到49左右城镇人口约为330万2030年城镇化水平达到XX左右城镇人口约为XXX万人市域城镇规模结构规划为特大城市100万人大城市XX100万人中等城市2050万人小城市10XX万人小城镇10万人四个等级市域城镇职能规划结构为四个等级市域中心城市及副中心城市XX中心城区津澧副中心城市共2个县域中心桃源县城漳江镇石门县城楚江镇汉寿县城龙阳镇安乡县城柳深镇临澧县城共5个中心镇共20个一般乡镇共80个城市建设用地规模2015年城市建设用地105km以内中心城区用地构成建设用地分为区域交通设施用地城市建设用地镇建设用地和乡村建设用地四类总面积1985km占中心城区总面积的319规划公共服务设施用地2679万平方米占规划建设用地的1682与农村人均收入今年上半年XX市农民收入继续保持较快增长农村居民人均可支配收入XXX元同比名义增长124增速比城镇居民人均可支配收入高17个百分点从农村居民人均可支配收入构成来看工资性收入占XX经营净收入占XX农民工务工收入已高于经营性净收入成为农村居民收入的重要来源其中今年上半年持续发力的城市提质战役刺激了XX市的劳动力市场对建筑业务工人员的工资性收入拉动明显成为农民收入增长的一大亮点此外政府政策保障力度增强也加快了农民收入的增长2014年全市低保救助低保救助标准持续提高农村低保月保障标准统一调整为XX元月人均救助水平将提高到105元农村五保分散供养年人均标准提高到XXX元集中供养年人均标准提高到XXX4800元标准的提高有效增加了低收入群体居民的收入市人社局市统计局发布2013年度全市在岗职工月平均工资我市2013年度城镇非私营单位在岗职工月平均工资为3172元据了解该数据对我市2014年度企业社会保险费征缴等工作有重要意义我市2012年度城镇非私营单位在岗职工月平均工资为XXX元2013年相比2012年增长了344元湖南省近日也发布2013年全省在岗职工年平均工资为XXX元月平均工资为3658元比上年增长97该统计数据不包括城镇私营四市房屋建筑施工面积与建筑完工面积得益于国策支持城市发展加快房地产业内人士共同努力2013年是XX房地产业充满阳光的一年2013年112月XX市城区房地产开发投资总额为23亿元同比增长8施工面积2946万同比增长106其中新开工面积88万同比增长226竣工面积XX1万同比下降335空置面积64万平方米同比增长229房地产开发多项指标均超过去年同期水平为全市房地产后续开发奠定了良好基础全市共239家房地产开发企业其中具有二级三级及四级资质的公司各占XX69XX95和XX34而其中处于暂定资质的公司共占1423较于去年有所增长房地产开发基本情况及特点1房地产开发投资有所增长一季度全市完成房地产开发投资XX8亿元增长1412商品房施工面积增幅明显一季度全市施工规模稳中有升商品房施工面积XXX9万平方米增长2113商品房销售面积销售额呈增长态势一季度全市商品房销售面积375万平方米增长161销售额92亿元增长5084开发企业资金充足一季度全市房地产开发资金到位XX亿元增长XX85商品房新开工竣工面积减少由于12月份为传统的淡季生产给我市房地产企业带来一定的影响一季度新开工面积286万平方米下降XX7房屋竣工面积XX万平方米下降XX5由此反映出XX市土地购置面积大幅度减少土地交易市场仍不活跃土地购置面积从2013年1月至2014年3月延续了15个月的下降趋势一季度全市土地购置面积91万平方米同比下降49土地成交价款05亿元同比下降XX