县域房地产市场发展驱动力分析.docx

县域房地产市场发展驱动力分析摘要进入本世纪房地产业发展迅速大城市房地产市场发展日趋成熟完善的同时出现了价格过快上涨市场过热的现象县域房地产市场的发展面临着诸多机遇从市场需求供给以及整体因素三方面分析了县域房地产市场发展的驱动因素并提出了促进县域房地产市场健康发展的政策建议关键词房地产市场驱动力县域近年来房地产市场形势严峻大的开发企业无论在品牌信誉还是资金实力等方面都可以承受市场变化带来的影响但中小企业则难以承受市场波动带来的损失这就迫使他们从大城市撤资转向中小城市以及县域的房地产市场同时城镇化进程加快住房需求压力骤然增大而县城是农村和城市的最佳结合地这也给县域和城镇的房地产市场发展带来了机遇一县域房地产市场发展特点县城房地产业虽然起步比较晚但是发展迅速尤其是近几年随着国民经济快速发展人民生活水平不断提高和城市环境不断改善房地产业快速发展从需求来看主要特点如下总需求中低收入家庭所占比例大但由于县域住房商业贷款审查严格门槛较高有效需求相对较少县域房地产起步较晚对外不具备辐射力以本地需求为主乡镇企事业单位职工和出外打工回城者购房比例大消费者市场信息不对称消费心理受全国大环境影响较小付款方式多样贷款购房比例逐渐增加住房价格稳中有升涨幅不大暂不具备投资和投机的潜力绝大部分为自用性需求二县域房地产市场发展驱动力分析一需求驱动城市化进程加快消费群体转移拉动住房需求自年实行住房制度改革以来中国居民逐渐接受了个人贷款买房的事实城市居民购买商品房已然市场化非常明显同时县城的城市化建设步伐加快县域房地产市场除满足本地区居民住房需求外一方面外出打工人员在大城市暂时买不起房而县城又具有相对舒适的居住条件因而回城购房另一方面越来越多的富裕农民乡镇的行政事业人员也更愿意到县城购房安家在住房消费群体构成方面政府机关及部分事业单位人员公务员外地做生意回城及县城个体商业人员买房乡镇从业人员及乡镇教师三个群体各占三分之一部分富裕的农民为了小孩就学而在县城买房的也不在少数这些因素构成县域房地产市场的巨大需求大城市郊区化近年来随着城市的快速扩张大城市的郊区化现象越来越受到关注中国的大城市多是典型的单中心组团式城市结构中心市区的发展受到地理空间和资源条件的制约需要通过城市化进程实施市区产业人口和城市建设向郊区转移因而大城市周边的城乡结合部和县城承担了分担城市的产业和人口压力的角色在郊区或者县城买房的人群他们一部分是看中了郊区的优美环境和舒适生活这属于城市居民的主动郊区化另一部分人由于经济承受能力的限制受郊区低廉住宅价格吸引而形成被动郊区化无论主动还是被动的郊区化对于县域房地产市场来讲都在一定程度上拉动了住房需求二供给驱动县域投资环境改善房地产业是国民经济的重要组成部分是能够提供大量财政收入的产业部门经济发达国家和地区的房地产经营收入一般可占政府财政收入的房地产市场的持续快速发展使得地方政府的财政收入大幅增加因此有充足的资金来进行城市的各项设施建设反过来国民经济的发展状况又直接影响和制约着房地产业的发展县域政府通过加大招商引资力度等加快发展国民经济县城基础设施建设日趋成熟和完善为房地产开发提供了良好的投资环境中小开发企业被迫转移中国房地产开发企业从世纪年代末开始形成规模经历了世纪年代初的房地产热之后少部分存活下来的企业迅速调整战略在经济快速发展带来的机遇下获取了丰厚的利益同时带来了城市房价的持续上涨为抑制房地产价格的上涨国家自年起施行了一系列的宏观调控政策号文件对房地产开发贷款进行了限制大限规定了经营性土地必须以招标拍卖挂牌方式出让国八条国六条意在努力实现商品住房供求基本平衡切实稳定住房价格等等这些政策措施的实施大城市房地产市场竞争加剧中小房地产企业在城市中不具备竞争力缺乏生存空间于是纷纷转向更具潜力的中小城市和县城三整体驱动因素整体经济的发展政府居住保障政策覆盖到县域在住房保障政策方面年月根据国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见号文件年底前所有设区的城市要对符合规定住房困难条件申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保年底前所有县城要基本做到应保尽保十一五期末全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭依此可以看出国家住房政策保障体系也已经开始向县域扩展向低收入人群扩展产业结构调整引导供需县域经济基础还相对较弱房地产市场起步也较晚但是近年来地区生产总值增长加快产业结构调整也初见成效原来以农业为主的县域经济对传统农业的改造使得非农人口增加住房需求增加但同时又重视发展县域中小工商业提高第二产业第三产业的比重加大招商引资力度加快整体经济发展在一定程度上引导增加供给有利于房地产发展水平的提高三结论与建议县域城镇房地产市场的发展面临非常好的机遇应加大力度发展但县域房地产市场才刚刚起步发展还很不成熟一定时期内还很难与全国大中城市房地产市场的发展达到同一水平发展的过程中也会遇到许多问题应加以引导和利用使其健康发展县域政府在加大招商引资力度促进经济发展的同时首先应合理引导房地产的规划开发开发过程做到先规划后开发让住宅开发商业用房开发和公共设施建设协调布局根据县域经济发展和人口转移速度以及城镇的辐射力和承载力确定房地产开发的规模和速度住房供应结构上应坚持发展普通商品房适当增加中低价位中小户型的普通住房和经济适用住房供应对于最低收入家庭政府应考虑提供廉租房参考文献建设部政策研究中心课题组我们住什么样的房子中国全面小康社会的居住目标研究北京房地产谢劼从城镇化发展看县域房地产开发四川经济管理学院学报李瑜华县域房地产市场发展状况调查金融与经济