中国房地产融资途径发展趋势分析.docx

中国房地产融资途径发展趋势分析摘要目前房地产融资方式很多但银行信贷资金比重大的融资格式一直没有改变这显然与中国不完善的金融市场有关实行房地产行业融资渠道的多元化有利于国民经济的健康发展并可以进一步防范和化解金融风险关键词房地产融资方式创新趋势一中国房地产融资途径现状根据其途径不同房地产企业融资方式可以分为企业内部融资和企业外部融资内部融资是开发企业利用企业现有的自有资金来进行项目开发主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款外部融资是开发企业利用企业外部资金来进行项目开发目前可以采取的外部融资方式主要有银行贷款房地产信托海外融资房地产产业投资基金上市融资国内上市海外上市企业债券融资开发商贴息委托贷款和阶段性股权融资等等目前除了银行贷款信托之外其他融资方式由于各种各样的限制融资规模都很小在此笔者对中国目前主要的房地产融资途径进行分析一银行贷款目前房地产开发银行贷款在国内主要形式为土地储备贷款房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款国内银行信贷贯串于土地储备交易房地产开发和房产销售的整个过程是中国房地产市场各种相关主体中国房地产融资途径发展趋势分析摘要目前房地产融资方式很多但银行信贷资金比重大的融资格式一直没有改变这显然与中国不完善的金融市场有关实行房地产行业融资渠道的多元化有利于国民经济的健康发展并可以进一步防范和化解金融风险关键词房地产融资方式创新趋势一中国房地产融资途径现状根据其途径不同房地产企业融资方式可以分为企业内部融资和企业外部融资内部融资是开发企业利用企业现有的自有资金来进行项目开发主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款外部融资是开发企业利用企业外部资金来进行项目开发目前可以采取的外部融资方式主要有银行贷款房地产信托海外融资房地产产业投资基金上市融资国内上市海外上市企业债券融资开发商贴息委托贷款和阶段性股权融资等等目前除了银行贷款信托之外其他融资方式由于各种各样的限制融资规模都很小在此笔者对中国目前主要的房地产融资途径进行分析一银行贷款目前房地产开发银行贷款在国内主要形式为土地储备贷款房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款国内银行信贷贯串于土地储备交易房地产开发和房产销售的整个过程是中国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者大量依靠银行贷款就会将风险过分聚集在银行因此近年来国内房地产信贷政策进行了一些调整一是中国人民银行于年月日发布的中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务治理的通知银发号二是年月日国务院下发的国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知国发号以这两个文件为标志中国房地产信贷政策发生了变化使得房地产开发商固有的银行贷款融资模式受到了一定的限制新的房地产货币政策有利于引导房地产公司的规范发展避免一些资金实力和治理实力都比较差的公司进进该领域以此减少贸易银行的信贷风险同时也有利于房地产企业融资方式的创新和融资渠道的多元化例如机构投资者开始参与房地产投资房地产基金开始运作信托资金开始进进房地产业海外融资也发展较快二房地产信托相对银行贷款而言房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资本钱召募资金灵活方便及资金利率可灵活调整等上风由于信托制度的特殊性灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能可以财产权模式收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新使其成为最佳融资方式之一尔后再与银行贷款充分结合起来就形成了一种新的组合融资模式即信托银行固然由于房地产基金刚刚起步目前投资房地产的信托资金不足亿元但这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式目前中国的信托融资还存在一些制度性的限制例如法律政策的制约信托产品的流通的主要资金提供者大量依靠银行贷款就会将风险过分聚集在银行因此近年来国内房地产信贷政策进行了一些调整一是中国人民银行于2003年6月5日发布的中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务治理的通知银发2003121号二是2003年8月12日国务院下发的国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知国发200318号以这两个文件为标志中国房地产信贷政策发生了变化使得房地产开发商固有的银行贷款融资模式受到了一定的限制新的房地产货币政策有利于引导房地产公司的规范发展避免一些资金实力和治理实力都比较差的公司进进该领域以此减少贸易银行的信贷风险同时也有利于房地产企业融资方式的创新和融资渠道的多元化例如机构投资者开始参与房地产投资房地产基金开始运作信托资金开始进进房地产业海外融资也发展较快二房地产信托相对银行贷款而言房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资本钱召募资金灵活方便及资金利率可灵活调整等上风由于信托制度的特殊性灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能可以财产权模式收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新使其成为最佳融资方式之一尔后再与银行贷款充分结合起来就形成了一种新的组合融资模式即信托银行固然由于房地产基金刚刚起步目前投资房地产的信托资金不足300亿元但这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式目前中国的信托融资还存在一些制度性的限制例如法律政策的制约信托产品的流通性题目以及信托计划的异地发行资金异地运用的治理与审批比较严格等这些都限制了信托流通市场的形成三海外融资外资对中国房地产市场的参与涉及开发中介和销售等各个环节境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金通过直接购买房产进行项目合作及直接参股房地产公司等方式集中投资首都经济圈和长江三角洲等热门区域目前海外基金正在加速进进中国房地产市场主要表现在以下两个方面一是进进中国房地产市场的国外房地产基金数目越来越多二是国外房地产基金投进中国房地产的资金越来越大国外房地产投资基金对开发项目本身的要求很高往往要经过严格的较长时间的可行性论证投进项目之后在运作过程中要求规范而透明这对房地产开发商的项目治理将是一个很大的挑战对于中小开发商或者一个小项目来说也是个比较高的门槛因此国内大的房地产开发企业往往轻易得到国外房地产投资基金的支持四上市融资上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式房地产业盈利模式与其他行业不同目前房地产开发商还是沿袭房屋生产商的模式以土地为原料造好房屋卖给业主实现增值快速回笼资金这种模式的缺点是房地产企业的业绩稳定性差持续盈利很难公司长远的现金流很难猜测如不改变目前的开发模式将不利于通过上市途径进行融资此外买壳上市需要大量现金买壳上市成功后性题目以及信托计划的异地发行资金异地运用的治理与审批比较严格等这些都限制了信托流通市场的形成三海外融资外资对中国房地产市场的参与涉及开发中介和销售等各个环节境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金通过直接购买房产进行项目合作及直接参股房地产公司等方式集中投资首都经济圈和长江三角洲等热门区域目前海外基金正在加速进进中国房地产市场主要表现在以下两个方面一是进进中国房地产市场的国外房地产基金数目越来越多二是国外房地产基金投进中国房地产的资金越来越大国外房地产投资基金对开发项目本身的要求很高往往要经过严格的较长时间的可行性论证投进项目之后在运作过程中要求规范而透明这对房地产开发商的项目治理将是一个很大的挑战对于中小开发商或者一个小项目来说也是个比较高的门槛因此国内大的房地产开发企业往往轻易得到国外房地产投资基金的支持四上市融资上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式房地产业盈利模式与其他行业不同目前房地产开发商还是沿袭房屋生产商的模式以土地为原料造好房屋卖给业主实现增值快速回笼资金这种模式的缺点是房地产企业的业绩稳定性差持续盈利很难公司长远的现金流很难猜测如不改变目前的开发模式将不利于通过上市途径进行融资此外买壳上市需要大量现金买壳上市成功后主要是通过增发配股来筹集资金但条件是企业必须有很好的项目和资产进行置换从而使上市公司达到再融资的要求拥有大量现金好的开发项目与优质资产这些条件都是最缺资金的中小企业很难具备的年以前上市融资的房地产企业比较多年以后国家严格控制房地产企业的上市融资年以后房地产企业几乎停止了融资大多数是借壳上市国内房地产开发企业到国外上市进行融资还存在以下障碍房地产公司估价差异对房地产公司进行估价一般有两种方法市盈率和净资产折让由于国内公司的规模都很小采用净资产折让有一定的困难而且内地房地产公司历史相对较短一般都是看盈利增长用市盈率也符合内地的实际情况而海外房地产企业多数采用的是以净资产折扣方式定价对国内政策变动的担忧近年来国家房地产信贷政策土地政策都在根据国家宏观经济调控的需要而不断地进行变化房地产行业的地域性产品的异质化很强比较和评估起来难度大中国贸易道德和信用体系没有建立起来令国外基金不敢轻易投资五债券融资房地产企业债券最早出现在年由于后来接连出现企业债券到期无法偿还的事件国家采取严厉措施限制企业发行债券尤其是严格限制房地产企业发行债券年上半年房地产企业没有公然发行房地产债券由于中国的企业债券市场运作机制不完善近年来国家对企业债券的发行始终控制得比较严格其中房地产项目主要是通过增发配股来筹集资金但条件是企业必须有很好的项目和资产进行置换从而使上市公司达到再融资的要求拥有大量现金好的开发项目与优质资产这些条件都是最缺资金的中小企业很难具备的1995年以前上市融资的房地产企业比较多1995年以后国家严格控制房地产企业的上市融资2002年以后房地产企业几乎停止了IPO融资大多数是借壳上市国内房地产开发企业到国外上市进行融资还存在以下障碍1房地产公司估价差异对房地产公司进行估价一般有两种方法市盈率和净资产折让由于国内公司的规模都很小采用净资产折让有一定的困难而且内地房地产公司历史相对较短一般都是看盈利增长用市盈率也符合内地的实际情况而海外房地产企业多数采用的是以净资产折扣方式定价2对国内政策变动的担忧近年来国家房地产信贷政策土地政策都在根据国家宏观经济调控的需要而不断地进行变化3房地产行业的地域性产品的异质化很强比较和评估起来难度大4中国贸易道德和信用体系没有建立起来令国外基金不敢轻易投资五债券融资房地产企业债券最早出现在1992年由于后来接连出现企业债券到期无法偿还的事件国家采取严厉措施限制企业发行债券尤其是严格限制房地产企业发行债券19931998年上半年房地产企业没有公然发行房地产债券由于中国的企业债券市场运作机制不完善近年来国家对企业债券的发行始终控制得比较严格其中房地产项目因其具有的资金量大风险高以及活动性差等特点获得发行债券的机会就更为不易近年来发行债券的房地产企业屈指可数因此中国债券融资在房地产开发资金来源中所占的比重一直很低六开发商贴息委托贷款开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金委托贸易银行向购买其商品房者发放委托贷款并由开发商补贴一定期限的利息实在质是一种卖方信贷该融资模式的条件是开发商要有一定的实力即投进一定的预定资金作委托贷款开发商贴息委托贷款具有可以实现提前销售以实现多赢的优点从以上分析可以看出尽管中国目前房地产企业采取以上不同的融资方式但目前运用发行股票债券进行融资的可能性很小由于受到法律法规的限制房地产产业投资基金的发展还有很多障碍外资金融机构以及境外基金由于受到诸多限制目前也不能为房地产企业提供太多的资金由于信托具有的制度性上风创新空间大为房地产企业融资的数额在不断扩大但信托产品尚没有一个完善的二级市场缺乏流通性也进一步制约了信托融资的发展尽管银行贷款受到央行号文件规定的影响但从融资数额来看它依然是中国房地产金融的主要融资渠道因此目前的房地产融资几乎等价于房地产贷款并没有形成真正意义上的房地产融资的格式二中国房地产未来融资方式发展趋势分析不可否认银行是当前甚至较长时间内中国房地产资金的主要来源但随着中国经济的发展和人民生活水平的进步以及城市化建设的不因其具有的资金量大风险高以及活动性差等特点获得发行债券的机会就更为不易近10年来发行债券的房地产企业屈指可数因此中国债券融资在房地产开发资金来源中所占的比重一直很低六开发商贴息委托贷款开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金委托贸易银行向购买其商品房者发放委托贷款并由开发商补贴一定期限的利息实在质是一种卖方信贷该融资模式的条件是开发商要有一定的实力即投进一定的预定资金作委托贷款开发商贴息委托贷款具有可以实现提前销售以实现多赢的优点从以上分析可以看出尽管中国目前房地产企业采取以上不同的融资方式但目前运用发行股票债券进行融资的可能性很小由于受到法律法规的限制房地产产业投资基金的发展还有很多障碍外资金融机构以及境外基金由于受到诸多限制目前也不能为房地产企业提供太多的资金由于信托具有的制度性上风创新空间大为房地产企业融资的数额在不断扩大但信托产品尚没有一个完善的二级市场缺乏流通性也进一步制约了信托融资的发展尽管银行贷款受到央行121号文件规定的影响但从融资数额来看它依然是中国房地产金融的主要融资渠道因此目前的房地产融资几乎等价于房地产贷款并没有形成真正意义上的房地产融资的格式二中国房地产未来融资方式发展趋势分析不可否认银行是当前甚至较长时间内中国房地产资金的主要来源但随着中国经济的发展和人民生活水平的进步以及城市化建设的不断加快作为国民经济支柱的房地产行业也将迎来新的发展机遇并具有巨大的融资需求与此同时随着金融体系的不断发展和完善以及防范和化解贸易银行风险的需要房地产主要依靠于银行贷款的单一间接融资渠道需要不断拓宽中国房地产融资多元化将成为今后房地产业融资的重要趋势并且直接投融资将成为主流一建立多层次的资本市场体系进步直接融资比重长期以来中国房地产直接融资渠道狭窄房地产业直接融资比例不超过目前在股票市场上进行融资更加困难目前全国万余家房地产企业中只有多家实现了在证券市场上市融资融资总额仅为亿元左右固然有其他因素的影响但这也与国内对房地产企业上市的要求高有关目前企业要想在沪深股票市场上发行股票必须在资产规模盈利记录公司治理以及产业政策等方面符合要求尽大多数房地产企业由于资产规模盈利记录及运行状况等方面都无法达到规定的要求而无法通过上市途径进行融资固然目前开通了中小企业板市场但其上市要求并没有降低即使将来调整产业政策有利于房地产企业上市也只能有少数大型房地产企业通过上市融资因此只有建立多层次的资本市场体系为不同类型企业提供不同的融资场所才能真正减少对银行贷款的依靠才能真正进步直接融资比重才能真正分散金融风险才能真正促进房地产行业的健康发展二加快房地产抵押贷款证券化完善中国房地产金融市场房地产证券化就是把活动性较低的非证券形态的房地产投资直接断加快作为国民经济支柱的房地产行业也将迎来新的发展机遇并具有巨大的融资需求与此同时随着金融体系的不断发展和完善以及防范和化解贸易银行风险的需要房地产主要依靠于银行贷款的单一间接融资渠道需要不断拓宽中国房地产融资多元化将成为今后房地产业融资的重要趋势并且直接投融资将成为主流一建立多层次的资本市场体系进步直接融资比重长期以来中国房地产直接融资渠道狭窄房地产业直接融资比例不超过2目前在股票市场上进行融资更加困难目前全国3万余家房地产企业中只有60多家实现了在证券市场上市融资融资总额仅为80亿元左右固然有其他因素的影响但这也与国内对房地产企业上市的要求高有关目前企业要想在沪深股票市场上发行股票必须在资产规模盈利记录公司治理以及产业政策等方面符合要求尽大多数房地产企业由于资产规模盈利记录及运行状况等方面都无法达到规定的要求而无法通过上市途径进行融资固然目前开通了中小企业板市场但其上市要求并没有降低即使将来调整产业政策有利于房地产企业上市也只能有少数大型房地产企业通过上市融资因此只有建立多层次的资本市场体系为不同类型企业提供不同的融资场所才能真正减少对银行贷款的依靠才能真正进步直接融资比重才能真正分散金融风险才能真正促进房地产行业的健康发展二加快房地产抵押贷款证券化完善中国房地产金融市场房地产证券化就是把活动性较低的非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程泛指通过股票投资基金和债券等证券化金融工具融通房地产市场资金的投融资过程包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化其核心是房地产抵押债权证券化目前中国正在开展房地产抵押贷款证券化的实践与成熟的房地产金融市场相比中国房地产金融存在着极大的不完备性就房地产金融一级市场而言只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求而资本市场和直接信用的相对落后难以为房地产行业发展提供必要的金融支持因此中国房地产金融的一级市场是残缺的是缺乏市场信用的一级市场而二级市场尚不存在因此中国房地产金融市场是不完备的实现房地产证券化可以使中国逐步建立起完备的房地产金融市场完备的房地产金融市场具有两级房地产金融市场房地产金融的一级市场是指抵押贷款产生的市场即各类贷款机构对购房者或开发商发放的抵押贷款或分期付款按揭的市场二级市场是指一个专门经营房地产抵押贷款即买卖抵押贷款的市场通常是以政府或政府支持的少数有实力的特设金融机构从一级市场购买抵押贷款经过技术处理后以向社会公然发行有严格规定的有价证券的方式进行以购房者的按揭契约为基础经过信用增强并经过批准二级市场以购买抵押的方式为一级市场长期贷款的发放者提供一个资金回笼的场所加速其资金周转能够继续发放更多的抵押贷款为更多的购房者提供充足的住房贷款资金三发展房地产投资信托基金开辟新的融资渠道转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程泛指通过股票投资基金和债券等证券化金融工具融通房地产市场资金的投融资过程包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化其核心是房地产抵押债权证券化目前中国正在开展房地产抵押贷款证券化的实践与成熟的房地产金融市场相比中国房地产金融存在着极大的不完备性就房地产金融一级市场而言只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求而资本市场和直接信用的相对落后难以为房地产行业发展提供必要的金融支持因此中国房地产金融的一级市场是残缺的是缺乏市场信用的一级市场而二级市场尚不存在因此中国房地产金融市场是不完备的实现房地产证券化可以使中国逐步建立起完备的房地产金融市场完备的房地产金融市场具有两级房地产金融市场房地产金融的一级市场是指抵押贷款产生的市场即各类贷款机构对购房者或开发商发放的抵押贷款或分期付款按揭的市场二级市场是指一个专门经营房地产抵押贷款即买卖抵押贷款的市场通常是以政府或政府支持的少数有实力的特设金融机构从一级市场购买抵押贷款经过技术处理后以向社会公然发行有严格规定的有价证券的方式进行以购房者的按揭契约为基础经过信用增强并经过批准二级市场以购买抵押的方式为一级市场长期贷款的发放者提供一个资金回笼的场所加速其资金周转能够继续发放更多的抵押贷款为更多的购房者提供充足的住房贷款资金三发展房地产投资信托基金开辟新的融资渠道房地产信托投资属于房地产证券化的一种是指信托机构面向公众公然发行或向特定人私募发行房地产投资信托受益凭证来筹集资金然后将信托资金投向房地产项目房地产相关权利或房地产证券等投资所获得的利润将按比例分配给投资者目前在北美欧洲和澳大利亚等地房地产投资信托基金已经十分成熟新加坡首只房地产投资信托基金于年上市中国香港也于往年发行规模达亿美金的名为的房地产投资信托基金中国发展房地产信托投资具有以下方面的积极作用有利于完善中国房地产金融市场作为具有金融机构特征的房地产信托投资基金发挥着市场信用的作用是对银行信用的补充也是促进房地产金融二级市场的重要手段因此推出房地产投资信托基金将大大地进步房地产金融的完备性是房地产金融走向成熟的必然选择有助于疏通房地产资金循环的阻塞房地产投资信托基金的引进避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度将在一定程度上疏通资金循环的阻塞有助于拓宽投资者的投资渠道促进投资的多元化房地产投资较储蓄和债券投资收益率高且具有较高的抵御通货膨胀能力而其又比房地产实物投资的活动性强资产可以很方便地变现再加上投资门槛和技术要求较低可以让普通中小投资者也能分享房地产行业高速发展带来的丰厚回报四完善企业债券市场开启债券融资的正常渠道房地产信托投资RealEstateInvestmentTrustREITs属于房地产证券化的一种是指信托机构面向公众公然发行或向特定人私募发行房地产投资信托受益凭证来筹集资金然后将信托资金投向房地产项目房地产相关权利或房地产证券等投资所获得的利润将按比例分配给投资者目前在北美欧洲和澳大利亚等地房地产投资信托基金已经十分成熟新加坡首只房地产投资信托基金于2002年上市中国香港也于往年发行规模达28亿美金的名为LINKREITS的房地产投资信托基金中国发展房地产信托投资具有以下方面的积极作用1有利于完善中国房地产金融市场作为具有金融机构特征的房地产信托投资基金发挥着市场信用的作用是对银行信用的补充也是促进房地产金融二级市场的重要手段因此推出房地产投资信托基金将大大地进步房地产金融的完备性是房地产金融走向成熟的必然选择2有助于疏通房地产资金循环的阻塞房地产投资信托基金的引进避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度将在一定程度上疏通资金循环的阻塞3有助于拓宽投资者的投资渠道促进投资的多元化房地产投资较储蓄和债券投资收益率高且具有较高的抵御通货膨胀能力而其又比房地产实物投资的活动性强资产可以很方便地变现再加上投资门槛和技术要求较低可以让普通中小投资者也能分享房地产行业高速发展带来的丰厚回报四完善企业债券市场开启债券融资的正常渠道对于开发周期长投资额度大的房地产企业发行债券是一种较好的选择但由于以下原因中国房地产企业债券的发行规模很小目前国家对发行债券主体要求严格只有国有独资公司上市公司及两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格并且对企业资产负债率资本金以及担保等都有严格限制利率管制政策限制了房地产债券的发展利率政策规定房地产企业债券利率不高于同期银行存款利率的在实际发行时往往不超过企业债券利率不能高于国债利率完全违反市场经济原则中国企业债券信用评级系统尚未形成信用评级机构的评估结果的可信性客观性和正确性仍有待探讨长期债券还面临较大的利率风险欠缺避险工具为了使债券融资成为房地产企业主要的融资渠道之一国家就要出台鼓励发行公司债券的措施吸引社会剩余资金投资房地产业具体包括扩大债券发行主体推行房地产债券利率市场化健全房地产企业债券信用评级体系发展和培育房地产债券的市场体系增加相应的避险工具等五大力推行融资租赁以快捷的方式解决房地产企业的资金题目房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后由出租人向房地产销售一方购买该房屋并交给承租人使用承租人交付租金在租赁业比较发达的美国英国等西方国家融资租赁业年均匀增长达成为仅次于银行信贷的第二大融资方式中国发展房地产融资租赁具有以下上风拓宽房地产融资渠道对于开发周期长投资额度大的房地产企业发行债券是一种较好的选择但由于以下原因中国房地产企业债券的发行规模很小1目前国家对发行债券主体要求严格只有国有独资公司上市公司及两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格并且对企业资产负债率资本金以及担保等都有严格限制2利率管制政策限制了房地产债券的发展利率政策规定房地产企业债券利率不高于同期银行存款利率的40在实际发行时往往不超过20企业债券利率不能高于国债利率完全违反市场经济原则3中国企业债券信用评级系统尚未形成信用评级机构的评估结果的可信性客观性和正确性仍有待探讨4长期债券还面临较大的利率风险欠缺避险工具为了使债券融资成为房地产企业主要的融资渠道之一国家就要出台鼓励发行公司债券的措施吸引社会剩余资金投资房地产业具体包括扩大债券发行主体推行房地产债券利率市场化健全房地产企业债券信用评级体系发展和培育房地产债券的市场体系增加相应的避险工具等五大力推行融资租赁以快捷的方式解决房地产企业的资金题目房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后由出租人向房地产销售一方购买该房屋并交给承租人使用承租人交付租金在租赁业比较发达的美国英国等西方国家融资租赁业年均匀增长达30成为仅次于银行信贷的第二大融资方式中国发展房地产融资租赁具有以下上风1拓宽房地产融资渠道房地产融资租赁公司作为一个经营载体可以通过吸收股东投资或在货币市场资本市场采取借贷拆借发债上市等融资手段吸收社会投资改变了房地产主要靠银行贷款的单一融资方式在外资银行大力进进中国金融市场以前房地产融资租赁也为外资进进中国房地产市场提供了平台降低房屋使用门槛房屋使用者不是按照通常先获得所有权再行使使用权的方式而是通过支付租金直接获得使用权的方式进行房屋消费传统的抵押贷款需要支付相当高的首付款后才能获得房地产使用权相比而言房地产融资租赁大大降低了房屋使用的门槛并能增加房地产的销售参考文献牛凤瑞等中国房地产发展报告北京社会科学文献出版社周京奎房地产投机理论与实证研究当代财经国家统计局中国统计年鉴年北京中国统计出版社房地产融资租赁公司作为一个经营载体可以通过吸收股东投资或在货币市场资本市场采取借贷拆借发债上市等融资手段吸收社会投资改变了房地产主要靠银行贷款的单一融资方式在外资银行大力进进中国金融市场以前房地产融资租赁也为外资进进中国房地产市场提供了平台2降低房屋使用门槛房屋使用者不是按照通常先获得所有权再行使使用权的方式而是通过支付租金直接获得使用权的方式进行房屋消费传统的抵押贷款需要支付相当高的首付款后才能获得房地产使用权相比而言房地产融资租赁大大降低了房屋使用的门槛并能增加房地产的销售参考文献1牛凤瑞等中国房地产发展报告M北京社会科学文献出版社20052周京奎房地产投机理论与实证研究J当代财经200413国家统计局中国统计年鉴20032005年北京中国统计出版社2005