关于房地产市场的调查报告.docx

1关于房地产市场的调查报告一我县房地产市场发展的现状一房地产市场发展形势分析总体看年我县房地产需求增长速度将低于年房地产供求形势进一步改善房地产价格涨势将趋向相对稳定今年以来随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善主要消费需求是外来经商务工人员乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生他们成为购房的主力军同时个体从业者私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加商品房购买对象以个人购买为主投资商尚未大量出现房地产市场是否健康一个重要标志是看市场化程度如何特别是个人购房比例以及投资性购房的比例年从购房者购房的动机来看我县城区购房者中购房用于自己居住的比例达到以投资为目的占而纯属投机炒作购房的比例尚不到说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者整个销售市场处于自然销售状态二房地产市场发展存在的主要问题住房供应结构不够合理中高档住房供应量过大中低价位的普通商品房供应偏少平方米左右的普通商品房供应量不足三成严重供不应求由于近年来我县商品房价格上涨较快而居民的实际2收入增幅远赶不上房价的涨幅广大低收入群体只能望楼兴叹希望能多推出经济适用房以及小户型楼房以满足部分弱势群体的购房需求房地产市场监管力度不够房地产市场信息系统包括商品房预售和销售二手房转让房屋权属登记房屋租赁备案开发项目立项土地出让开发经营许可规划许可建设许可开发建设条件与施工许可房地产信贷等房地产业涉及的十多个税种由国税地税财政分别征收计税方式复杂征管难度大建立房地产信息系统一是能够很好地解决开发企业与购房者管理者信息不对称的状况增加透明度为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据有利于调控市场规范交易行为实现房地产市场监督科学化二是以房地产交易中心为平台以房地产信息为依托实现信息共享通过部门配合环节控制推动房地产税收征管精细化管理达到先缴税后办证的要求以促进税收征管科学化我县的房地产信息系统还没有建立相关部门信息沟通资源共享的机制尚未形成不利于及时便捷地对市场进行监测分析同时也造出市场信息不对称透明度不高不利于合理引导房地产投资和消费部分开发商重视商品房建设轻视配套设施建设的思想还很严重相当项目配套设施水平低配套不完善开发项目整体功能差造成消费者使用不方便也给社会带来一些隐患如绿地公厕幼儿园超市健身场物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求3违规开发的历史遗留问题有待解决以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中除还建本村居民和本单位职工住房外还对外销售了许多手续不完备的房屋驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建并将多建的住房违规出售这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争对商品房市场带来很大冲击也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定二关于规范发展我县房地产市场的几点建议引导普通商品房建设推行安居工程经济适用房和廉租房调整住房供应结构经济适用住房是指土地由国家划拨各种税费减半征收出售价格实行政府定价按保本微利原则确定主要面向社会上的中低收入家庭出售是具有保障性质的政策性商品住房我县目前为止未开发经济适用住房年月由县房管局牵头统计局民政局等部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查结果显示我县低保家庭户主属三无下岗失业人员的约占低保家庭无房户约为三分之一有住房的用户平均建筑面积小于平方米的约占二分之一且大多住房设施不全所以实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求是政府义不容辞的责任另国办发号文件已经要求自年月日起凡新审批新开工的商品住房建设套型建筑面积在平方米以下的住房含经济适用房面积所占比重必须达到开发建设总面积的以上注重规划加快步伐搞好城中村改造城中村改造是加快我县4城市化进程的重要举措根据我县的旧城情况待开发的区域很多前景是好的因此加快旧城改建工作将是大势所趋势在必行要以建设临沂卫星城为战略目标坚持新区开发和旧城改造相结合正确处理经营城市和旧城改造的关系继续大力推进旧城区改造力争在未来五年内县城规划区基本消除危陋棚户区和贫民窟住房严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发改变过去那种局部改造见缝插针的做法实施地段开发与周边环境相协调的开发模式对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁按照经济效益环境效益社会效益相统一的原则实行统一规划合理布局综合开发配套建设坚持成区连片开发开发一片配套一片完善一片宁缺勿滥建议县政府成立旧城改造领导小组领导小组由县政府分管领导负责县房地产管理局县计划局县建设局县国土资源局县物价局临沭镇政府等单位负责人为成员旧城改造项目实行挂牌公示制度旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿要做好模拟拆迁即先做被拆迁人的思想工作处理解决好拆迁工作中的相关问题后发布拆迁公告最后签订拆迁协议加强农村房屋权属登记工作建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度禁止其他部门发放不具法律效力的房产证以维护正常的房地产市场秩序提升产业的整体水平和实力行业内要树立现代的房地产经营理念整体提升我县房地产企业的综合实力和水平这是促进我县房地5产业快速健康发展的根本所在一是要注重铸造房地产企业的航空母舰要通过重组兼并控股引外靠优等方式尽快创建能对中小企业有带动作用航母型企业提高企业整体素质增强生存与发展能力提升综合竞争力二是注重打造品牌房地产企业要尽快适应市场需求变化实施精品带动战略提高信誉建立品牌扩大市场三是要注重物业管理充分利用房地产开发与物业管理的情侣效应实现房地产开发与物业管理互促互动四是要注重企业诚信和经济伦理倡导房地产开发商要建起企业诚信档案树立起经济伦理观念在发展中讲究文化底蕴道德因素科技含量绿色生态尽可能地为消费者提供舒适健康优美洁净安全方便和环保等各方面优良的产品各部门加强协调沟通做好拆迁工作近年来城市房屋拆迁成为社会的热点难点问题虽然城市拆迁工作是一项关系到加快发展经济造福于民的好事但在实际工作中由于牵扯到各个方面的利害关系特别是拆迁人被拆迁人的经济利益问题拆迁工作变得十分复杂并出现了一些新问题新情况如我局在整理拆迁档案工作中发现有的房产已拆除但未到我局办理拆迁注销或变更登记等相关手续导致一宗土地出现两套房产证权属上容易产生纠纷不利于房产档案的管理至使有关问题难以及时妥善解决根据国务院和山东省城市房屋拆迁管理条例的规定计划规划土地等有关部门应当按照各自职责协同做好城市房屋拆迁管理工作使上述问题得以妥善解决6加快房地产交易大厅建设强化市场监管我局在已建成房地产交易中心的基础上决定整改再进步效率再提高建立真正意义上的一站式服务大厅每科室都有一名工作人员进驻大厅群众进一个门领一份表就可办妥所有手续同时在交易大厅门口还有各开发公司简介年度开发量楼盘介绍联系电话等宣传图板形成了一个房产小超市既方便了人民群众又宣传了开发公司可谓一举双得目前这一工作正在紧张有序的进行之中