写字楼市场研究报告.docx

写字楼市场研究报告200XXX市写字楼市场研究报告总体判断人行市中心支行货币政策分析小组近日发布上半年金融运行报告报告显示市金融平稳运行市金融机构存贷款小幅增长结售汇顺差继续扩大深港合作成效显著存贷款利率水平呈上升趋势货币市场利率持续走低市货币市场交投活跃证券市场继续处于调整之中保险市场发展势头良好外汇和黄金市场持续快速发展房地产市场宏观调控效果显现货币信贷概况一写字楼宏观市场环境前三季度市写字楼市场成交统计套数建筑面积金额元均价元第一季度第二季度第三季度合计有效供给不足成交量下降两成指标前三季度前三季度同比成交套数成交面积成交金额前三季度市写字楼市场累计成交套总建筑面积成交金额亿元分别下降年季度新入市销售的写字楼仅中银大厦金润大厦鼎城国际及华融大厦四个项目市场基本处于存量消化阶段上半年成交量与年同期基本持平进入第三季度受供给不足的影响各项统计指标迅速下挫并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量第四季度市场全面爆发成交创历史记录进入第四季度以后卓越时代广场金中环凤凰大厦新世界中心星河世纪写字楼国际交易广场海岸城东座等项目集中入市供应总量超过万由前三季度的需求市场迅速转入供给市场潜在的购买力得到了极大的释放受投资市场的带动写字楼销售出现了罕见的抢购现象总建面万多平方米的卓越时代广场推出不足一个月销售率就突破了据初步统计第四季度市写字楼的成交量超过万平方米全年突破万平方米已成定局为年以来的历史最高记录价格整体走高年前三季度市写字楼市场整体成交均价元平方米与去年同期元平方米的均价相比上涨幅度超过进入第四季度以后以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力在物业品质及投资市场的双重推动作用下市场成交价格进一步大幅度提升时代广场新世界中心国际交易广场的均价都突破了元平方米二市场特征高端市场进一步集中据同致行商务事业部的研究显示近两年内市写字楼的潜在供应量超过万而福田中心区将是未来市场竞争的绝对主战场其写字楼潜在供应量超过万平方米约占全市供应总量的且主要为超高层高档大开间写字楼相对于目前全市每年多万平方的消化量竞争相当激烈二三级市场联动空置率持续下降受供给市场不足及投资市场升温的影响福田中心区成为年度市写字楼绝对的主战场成交量及成交价格均实现历史性的突破同时南山商业文化中心区的海岸城东座中心西区的金润大厦华强北的鼎城国际表现依然抢眼开盘一周内基本售磬在二级市场的带动作用下前三季度写字楼三级市场成交面积超过万平方米首次超过二级市场价格上涨幅度超过二三级市场的良好表现消化了大量前期空置物业从年开始空置率已连续个季度保持下降的趋势供求结构性失衡从全市写字楼产品未来两年的供应结构来看高端产品的比例超过且主要分布在中心区和华强北一带集中了卓越时代广场新世界中心国际交易广场现代商务大厦江胜大厦财富大厦经贸中心中航广场华强广场等一批高端项目且主要走大开间高档写字楼的路线目标客户瞄准具有较强实力的国际国内大企业及投资客产品价格和目标客户的定位基本一致竞争日趋白热化而中端和中高端市场的供给则相对不足存在较大的市场机会供求阶段性失衡受城市总体规划和政府土地拍卖节奏的影响中心区写字楼的入市相对集中呈现出明显的阶段性失衡特征年前三季度写字楼供给严重不足而第四季度突然放量新入市项目体量接近万平方米尽管销售场面火暴但激烈的市场竞争不可避免从长远来看中心区写字楼物业具有高度的稀缺性虽然短期内供求矛盾突出但随着市经济的持续快速发展及国际影响力的逐渐扩大对中高档写字楼物业的需求依然旺盛中长期依然看好写字楼市场在年达到阶段性顶峰从市写字楼市场的供求趋势预测在年实现快速发展的基础上年写字楼市场将达到阶段性顶峰实现历史性的突破年整体写字楼市场将开始逐步趋于平衡市场细分主导未来竞争格局尽管目前写字楼市场交投活跃价格仍处于新一轮的上升通道中但供求的结构性和阶段性矛盾依然突出投资市场的发展明显快于自用市场将在一定程度上影响写字楼市场的持续快速增长中端和中高端细分市场仍存在较大的市场空间但高端写字楼市场的激烈竞争不可避免差异化的产品及形象定位将主导未来的竞争格局深中心区月猛推写字楼价格将大幅上升预计推盘超过万平方米将创全年写字楼单月放量之最价格也将再创新高月日位于中心区的金中环商务大厦率先开盘从而拉开了中心区写字楼巨量投放的序幕据记者统计月中心区将有超过万平方米的写字楼上市为全年最集中的一个月价格或将大幅上升记者获悉在月将要上市的这些写字楼中包括了已经上市的金中环商务大厦和已经明确表示本月一定开盘的星河世纪新世界中心卓越时代广场等项目几天前卓越时代广场以万元平方米的价格起价进行整层内部认购一天销售层创作了中心区写字楼销售的好成绩随后月日开盘的金中环商务大厦虽然没有推出写字楼单位但是就其商务公寓销售的情况看市场反应良好目前推出的单位已基本售空据了解这一项目即将面市的写字楼的价格将在万元平方米以上卓越集团总裁李晓平在接受记者采访时表示他对中心区写字楼市场表示乐观他称卓越时代广场会坚持按照预定的价格销售他同时还透露卓越时代广场的出售比例仅占成此外据新世界中心策划经理刘清平介绍新世界中心月肯定会面市而且价格会比现在中心区所有的楼盘都高对于业内传言的万元平方米的价格刘清平并未否认但他强调目前价格还没确定市场需求已经升温年写字楼市场有良好的开端但在新政的影响下前三季度成交反而同比去年有所下降直至月下滑势头才止住重新表现出了活跃据中原地产深港研究中心年前三季度市写字楼市场研究报告显示在市稳定增长新盘集中放量等众多利好因素的影响下预计第四季度市场需求会表现强烈成交将大幅上扬而其中现代物流业金融业高新技术文化产业将继续扮演着写字楼市场需求的主角在这样的情况下全市的写字楼都出现空置率下降的局面记者目前掌握到的数据显示南山的平均空置率在以下罗湖人民南蔡屋围商务圈办公楼空置率仅为年市民置业调查报告普通白领阶层为意向购房主体当前楼价超出普通市民购买能力从调查结果分析意向购房者的分布特征为年龄介于岁学历为大专及本科家庭年收入介于万元之间由此可见目前有购房需求的市民大多为准备结婚或结婚不久的年轻人作为普通的白领阶层收入不算高也没有太多的积蓄以他们的购买力所能购买的是中档房而目前市场上推出的大多数楼盘价格远在他们的承受能力之上从今年市推出的楼盘结构看中档高档楼盘居多而符合大多数人购买能力的楼盘不多故而他们能力所能及的楼盘无不出现一片火爆之景象可以这么认为目前市场火爆现象与供需结构倒挂有一定的关系商品房供应与市民需求不符引发市场局部火爆调查结果显示市民需要的户型主要为房及房分别占而所需的户型面积集中在平方米市民计划购房的总价平均为万元套主要分布于万元之间预期支付万元以上购房的不到两成市民能够接受的单价平均为平方主要分布于元之间能接受元以上单价的不到可见大多数市民需要的是满足基本居住需要的普通住宅不用多宽敞价格也不能太高反观当前市场上推出的楼盘房小面积户型比较少单价在元以下的楼盘在关内已难得一见主流户型的总价往往都在万元以上反差如此之大关内单价在元以下或小户型楼盘刚推出就被抢购一空的景象就不难理解了罗湖区淡出市民视野南山区渐成置业新宠调查结果显示市民购房首选区域为南山其次为福田认为房地产最具升值潜力的区域为南山其次是福田罗湖区不论是市民的购房选择还是升值前景已退居二线随着城市中心西移南山配套不断完善房地产开发量集中南山成为市民置业的热点区域已是必然的趋势市民关注开发商诚信忽视市场政策等潜在风险市民购房比较重视风险的被访市民表示购房时会重视风险但关注点更多的在开发商对政策市场收入变化等这些潜在的风险因素则关注得比较少市民购房更多关注眼前看得见的风险而忽视可能带来更大伤害的潜在风险这对市民自身利益以及市楼市的健康发展都是大隐患市民认为明年楼价仍将上涨对市场前景普遍乐观大多数被访市民看好市楼市前景八成多被访市民认为明年楼价还会上升近一半被访市民认为市楼市具有升值潜力基于对楼市升值潜力的预期楼市逐步成为市民投资追捧的对象出于对楼价持续上涨的担忧市民不惜节衣缩食提前购房以牺牲生活质量为代价当前市楼市的火爆场面由此可见一斑不理性的购买行为推动了当前楼市的发展但后续发展留下了隐患市民认为市楼市供不应求商品房供应结构不平衡对于市房地产市场供需现状的看法半数被访市民认为供不应求其中有认为不平衡体现在商品房供应结构方面多数市民所需的商品房供应量不足在市民心中形成供不应求的印象进而产生盲从的行为去追捧楼市甚至有部分市民不得不突破风险线购买非自己能力所及的商品房综述超前消费暗埋风险通过本次调查可以看到年龄在岁的青年白领是商品房需求的主力群体所能支付的购房总价平均为万元套上限不超过万元套能接受的单价在元平方米以内平均为元平方米想购买的是满足基本居住功能的普通住宅户型为房或房面积控制在平方米以内而当前市场上供应的楼盘与他们购买能力及需求方向不尽相符市民对市楼市的发展持乐观态度认为明年楼价还会上涨楼市具有比较大的升值潜力基于这种乐观的判断以及市场的引导市民已将超前消费或超能力购买的理念付诸行动市民这种消费行为及对楼市的乐观判断加之商品房供需结构的不平衡给市房地产市场留下的隐患及可能产生的伤害值得思考观点之一供应结构性失衡大户型让置业者踌躇不前王波同致行中国地产顾问有限公司总裁房价居高不下造成这种局面的主要原因应该是市房地产的结构失衡造成的从市的土地供应情况来看去年市政府供应了到平方公里而以前是到平方公里那么相对于以前我们把土地供应压缩了去年的土地供应大部分集中在关外由于关外现在整个消费结构和消费理念的变化使原本可以在关内建平方米一套三房的在关外就变成平方米了所以整个的面积又涨了大户型的住宅让许多置业者踌躇不前而且今年上半年市房地产投资下降了左右按去年的商品房的销售量来看销售量涨了整个投资也涨了由于土地供应的结构性问题就产生了这样的矛盾在一定程度上有结构失衡关外房子档次提高太快郑叔伦中原地产副总经理供应结构性失衡可以从两个方面来解释第一个是区域不平衡的状况我们发现很多楼盘都是在关外都是由一个大的发展商或者品牌发展商去做房子的档次上都比较高所以整个关外房子价格拉升比较厉害像龙岗宝安整个上半年增幅是比较高的估计在第二个是住宅的结构不平衡因为土地稀缺了很多发展商开始会去做豪宅原来是做一些比较中档的楼盘但是土地稀缺了开发商想赚更高的利润只有做豪宅所以我们发现今年的豪宅供应量比较多了创了历史的新高这也使得普通置业者在看似大量的推盘量中很难找到自己的位置房地产整体供应紧张陈枫海岸地产副总经理依照现在的情况房子的销售可能市场的供求关系矛盾比较突出还不仅仅是一个供应结构的问题从刚刚公布的调查结果来看想买价格低的房子太缺了不仅如此那些高端产品在开盘的那几天卖完的也很多的而且解筹率还非常高这样的情况来看市的供需矛盾非常紧张高端产品也很短缺这说明市房地产市场应是整体供应比较紧张观点之二市场已经到达投资节点深地产投资率仅次于上海陈劲松世联地产董事长一般来讲供给结构不平衡应该是高档房子卖不出去普通房子应该有很多人买可是市场没有表现出来高档住宅不愁卖普通房子也有不少人在观望我觉得如果再出政策的话有可能很快就进入楼市的敏感期了就是震动摩擦而在前期市场会有一个亢奋状态房地产市场的表现就是投资过热上海投资的买房者占总成交量的所以此次宏观调控对它影响非常大从市统计局提供的数据来看市就仅次于上海大概是在如果的投资率是真的那么警戒线就在我们真不希望这样说老实话这只能是提前消费透支整个行业处于一个亢奋的状态与上海目前的情况开始接近了关内炒房严重李洪伟普通置业者冠上了豪宅的名义然后以豪宅的价格出售你现在是不是真的就达到了豪宅的等级呢我们中国人讲究的就是生活越来越好但是现在目前看来是无底洞房子是中国人衣食住行的根本需求特区内的住房供应我觉得只有少数人在受益少数人其实大部分都有房了用二次置业来形容他们我都觉得不准确他们在炒房地产货币投资说得不好听点叫投机市场承受能力较大郑叔伦中原地产副总经理对目前市房地产的价格来说今年很多媒体也报道今年上半年上升我们也做了调查今年提升到底能不能接受呢我们发现一个比较有趣的事情客户还是觉得元的价格还不是很离谱还是可以接受所以我们目前可以说市的楼市还比较健康我们做了一个区域方面的调查也发现有左右的客户觉得福田区的楼市价格偏高另外有些人觉得最合理的价格地区是南山虽然南山今年有很多豪宅但我们发现南山的房地产市场还是很多人都觉得比较合理的这说明市房地产市场承受能力还是比较大的观点之三房价今年涨危险市欲实现整体增值国世平市大学经济学院国际金融研究所所长以前市以卖土地获取资本现在不能这么做了而是要使整个市土地全部升值整个城市升值的话消费者可能要支付高房价所以未来市的房地产市场价格不会太低因为市政府的决策使整个市整体实现增值那么它的地价肯定要高高地价在提高开发商成本的前提下也使房价产生增长上涨过速带来风险王波同致行中国地产顾问有限公司总裁去年我预计今年房价会提高结果涨了今年政策也很敏感我预计市的房价的上升趋势会在左右能不能到不知道我预计出头一点就不得了了市的房价这么涨我突然想起了在前年的时候请教刘洪玉教授清华大学房地产研究所所长有关房地产泡沫的问题他提出房地产泡沫有三个标准第一个房价迅速上涨第二个标志租金回报率低于银行率第三个标准炒房人多过用房人现在看来市现在好像是迅速上涨的算不算迅速上涨好像快了一点已经很危险了上涨的背后就是隐患陈枫海岸地产副总经理今年上半年市的房价就涨了下半年像王波董事长讲可能会突破我坚信今年的房价会突破第四季度可能会加快上升目前市新推出的楼盘不是就是万关内的楼盘都是高端产品现在基本上没有多少中低档的产品推盘第四季度房价可能会加快上升此次市的房价上涨其实还是刚刚开始这样一个房价上涨的背后容易使市场发生隐患市不能与上海香港比李洪伟普通置业者我们大家需要住房而且希望房价有合理性的增长而不要增长得过快因为实际上你增长得过快对大家来说风险也同时加大了作为买房者和卖房者风险都加大了我认为目前就已经不是良性的在增长了特别是作为消费者来说现在完全是不知道处于什么样的境地因为国家有明确的政策是要抑制房价的虽然我们知道政府是不希望房价下跌的但是我相信国家还是希望老百姓稳定稳定是前提就要让老百姓安居乐业所以我相信政府也不希望房价上涨过快市作为经济特区它的发展速度和它的消费水平已经远不像前几年那样和内地的差距那样大了这几年已经是在慢慢地找一个平衡点我觉得市的房地产不能像刚才几位老总说的那样和上海香港来比你要多比一比国内其它的绝大部分的省市都没有市的房地产价格这么高内地的生活水平并非就那么低观点之四通过调节土地供应满足需求新增供应维持可保平衡陈劲松世联地产董事长而未来看如果说我们增加的土地供应房地产投资增速扭转负增长新增加只要维持到我们预计很快会达成供求平衡目前市每三年就有的常住人口就转变为中等收入家庭从而产生置业需求这样的话每三年增长那大概就是每年要有多的新楼盘推出量的增长才是平衡的而今年不太平衡的就是今年预售批的量增长没有到这个数今年大概是如果每年大概接近就好了这样新增的买房的人和你新推出的批准预售的房就吻合了如果恢复到的新增房屋供应市民的感觉也就不一样楼价也不会飞涨增加首付提高置业门槛陈枫海岸地产副总经理如果要在短期内抑制房价加息加税作用不大但是提高置业门槛可能有一定的作用目前市房屋需求旺盛并不是市消费者很有钱而是市消费者很有信心市房地产行业在每年的占了左右大家对房地产比较乐观消费者的信心来自银行的支持目前大概有超过的消费者是按揭买房的现在银行提供的按揭高达成写字楼是成商铺是成如果把住宅贷款门槛的首期付成上升到成会消除掉不真实需求平衡供求关系最终达到抑制房价的作用观点之五房荒依然存在人为因素造成房荒郑叔伦中原地产副总经理我们看一些数据从月份开始连续三个月的供应量每月减少左右减少数量的原因主要是两方面第一方面是发展商在工程方面有拖延的应当申请预售的面积减少了第二个有些发展商虽然拿到了预售证但推迟开盘以前通常什么时候拿到预售证什么时候卖现在我们有多万平方米的面积是拿到预售证但是还没有推出来这种情况就间接造成了房荒我个人认为一些人为因素造成了这种现象中等户型一房难求李洪伟普通置业者作为普通消费者我们的想法就是房价的确涨得太快了可选择的楼盘太少虽然我们国家在搞宏观调控但对市的房地产市场没产生什么作用市的豪宅趋势是越来越大了好像房地产商们推出来的楼盘特别是以特区内的地产来说百分之八九十都是冠上了豪宅的名义可有的连的车位都保证不了但是真正主流需要的中等户型却一房难求写字楼市场供应量猛增空置率持续降低价格走高年是市房地产的写字楼年迎来了发展的最高峰各种指标纷纷走高也给年带来了较大的市场压力特别是供应方面因为存量巨大市场需要时间去消化后市竞争更加激烈跟去年同期相比年季度写字楼总体表现为新供应量和买卖成交单数下降幅度较大成交面积略有下降成交均价大幅度上升年是房地产的政策年在地产新政的影响下写字楼经历了一个短暂的市场观望期买卖成交在月份达到今年的最低谷但在经济政策等利好因素支撑下月份市场开始全面回暖未来一季度将迎来今年写字楼市场的供应与销售高峰期供应量分析一新供应量分析新供应总量锐减纯写字楼凤毛麟角月市办公楼共有个盘面市诺德中心环球发售南方国际广场大使楼面市重新包装推出市场的中银大厦以及鸿基俪景中心金润大厦鼎诚国际等三个新推出市场的商务公寓个楼盘总计写字楼面积为万平方米与去年同期相比供应量大幅度下降年月单纯写字楼新供应量就高达万平方米今年纯写字楼只有环球发售的诺德中心其它均为商务公寓写字楼供应结构年利好消息不断特别是市民中心与地铁投入使用中小企业板启动以及中心区超乎常规的发展使得各在建写字楼纷纷抢滩这个黄金时段推向市场而年写字楼市场面临的情况大为不同市场存量巨大消化滞后加上新政短暂的影响使得发展商放慢开发速度等待市场下一个消化高峰期的来临二主要在售项目分析供应集中层次分明主要在售项目列表年在售物业主要集中在福田中心区以及其辐射区域如中心区的安联大厦诺德中心华融大厦大中华交易广场车公庙的天安创新科技广场二期金润大厦华强北的鼎诚国际等其它区域在售项目十分稀缺只有南山的新豪方大厦和龙岗中心城的鸿基俪景中心除却在售项目已销售部分年月市办公楼市场供应量约为万平方米其中中心区占区域是影响写字楼档次的重要因素什么样的区域就需求什么样的档次写字楼在售项目呈现三个不同档次中心区一枝独秀均为高档项目销售价格超过万元平方米中银大厦为整改项目各种原因造成低价销售泛中心区以中高档商务公寓为主销售价格处于万元平方米之间南山及其他区域写字楼供应量小需求也少多为中低档商务公寓价格低于元平方米买卖成交分析一成交单数分析进入门槛高成交单数下滑幅度大成交单数年月写字楼买卖成交单其中第一季度成交单第二季度单第三季度共单均比去年同期有较大幅度下降总量下降其中第一季度下降第二季度有所回升但仍然比去年同期下降第三季度在地产新政的冲击下再度下滑降幅达年成交单数同比年大幅度降低主要原因有两个一是因为目前写字楼供应量集中在中心区随着中心区日渐成熟写字楼价格水涨船高而且门槛越来越高普遍把客户定位于国内外大中型企业造成成交呈现面积大数额高单数少的局面二是新政出台使整个房地产市场处于观望状态成交单数自然下降二成交面积分析地产新政影响巨大波动十分明显成交面积万平方米与成交单数全面萎缩不同年前三季度写字楼成交面积并没有大范围下降年月共成交万平方米比去年同期下降其中第一季度成交万平方米下降第二季度成交万平方米上升但新政之后市场观望态度异常明显使得第三季度成交锐减同比去年下降从而使月总成交面积同比年下降了二成三成交价格分析保持稳定高位运行成交价格元平方米年写字楼成交价格比去年同期有较大幅度的上扬呈现坚挺月写字楼成交平均价格为元平方米同比增长其中第一季度为元平方米同比增长第二季度为元平方米同比增长第三季度约为元平方米同比增长去年市写字楼供应量主要集中在中心区和车公庙两个片区另外罗湖以及南山也有少量供应中心区主要供应是高档物业其他区域以中高档物业为主影响总体成交价格今年成交主要集中在中心区使得总体均价较去年同期有较大上升在成交面积持平的基础上成交金额必然大幅度上涨现代物流业高新技术金融业和文化产业作为市发展的四大支柱产业其相关企业扮演着写字楼市场需求的主角无论是买卖成交还是租赁活动国内外大型企业港资企业外资银行保险公司以及其它金融机构共同构成成交的主体租赁成交分析市场需求旺盛空置不断创新低随着地铁的开通地铁沿线的办公物业备受青睐蔡屋围华强北上海宾馆中心区和车公庙等几个片区是成交最为密集的区域这几个区域的成交量约占总成交量的而南山需求虽然较为旺盛但总体楼盘质量偏低物业出租率高等因素造成成交并不十分活跃中档写字楼的租金均价与年底基本持平维持在元平方米甲级写字楼平均租金略有上升为元平方米比去年上涨市甲级写字楼最受市场的青睐整体空置率在以下市写字楼目前处于高入住的水平在各种利好的不断冲击下市场一直较为活跃特别是中小企业不断涌现市场需求呈现强势甲级写字楼市场持续良好的买卖与租赁势头受到市场的青睐蔡屋围中心区以及它们周边的甲级写字楼都处于高入住水平不单成为国内外大中型企业入住的首选而且很多中小企业也纷纷进驻使空置率不断下降创造新低市场表现最为明显的中心区新近入伙写字楼受到市场较大的青睐中原成交分析租赁四平八稳买卖突飞猛进中原成交记录成交面积平方米自从中原提出两条腿走路之后写字楼业务得到了大力发展除第一季度和第三季度的租赁业务较去年同期有所下降之外其他时段无论是租赁还是买卖业务都比去年同期有大幅度上升特别是买卖物业同比有了长足的发展在写字楼租赁方面今年前三季度中原业务比去年同期下降了其中第一季度下降第二季度同比增长第三季度同比降低一方面新政出台是市场需求萎缩影响物业另一方面市场竞争越来越激烈各大中介商纷纷杀入商用物业市场抢占市场份额在写字楼买卖方面中原以前所未有的速度在增长与去年同期相比第一季度中原写字楼买卖业务上涨了第二季度上涨幅度更是高达第三季度上涨前三季度平均上涨在写字楼二级市场供需两旺的同时三级市场也欣欣向荣发展趋势分析一供应量猛增写字楼市场将迎来巨量投放时期中心区的金中环商务大厦星河世纪中国凤凰大厦新世界中心卓越时代广场地铁大厦特美思大厦等将进入怒放时期而海岸城天利中央商务广场保利文化广场等南山商业文化中心区的楼盘也进入实质招商阶段总供应面积将超过万平方米市写字楼市场将重现年百花齐放的繁荣景象承接写字楼年的辉煌中心区主导格局依旧中心区南山商业文化中心区将是未来一季度市办公楼供应市场的主角写字楼及商务公寓大都放量于此两片区它们的供应量约占全市总量的特别是南山商业文化中心区迎来写字楼发展的一个新篇章海岸城天利中央商务广场保利文化广场等南山商业文化中心区的楼盘也开始进入实质招商阶段一改西部没有高档写字楼的格局二需求量旺盛年写字楼市场有良好的开端但在新政的影响下前三季度成交反而同比去年有所下降直至月下滑势头才止住重新表现活跃在市稳定增长经济保持高位运行各区域中心建设的日益完善相关部门为筑巢引凤大力推介四大支柱产业的稳步发展新盘集中放量等因素的影响下预计第四季度市场需求会表现强烈成交大幅上扬月成交量为万平方米预计全年成交为万平方米比去年小幅上升现代物流业金融业高新技术文化产业作为市发展的四大支柱产业其相关企业继续扮演着写字楼市场需求的主角特别是文化产业在各方支持下得到迅猛的发展印刷广告资讯等行业相关企业的市场需求越来越大是写字楼市场需求的生力军需求面积主要集中在平方米三空置率继续降低随着市经济的稳定发展市场对办公楼需求旺盛南山办公楼供不应求平均空置率在以下福田短期内供大于求甲级写字楼空置率较高达罗湖两极分化人民南蔡屋围商务圈办公楼空置率极低仅为而其他区域则不甚理想空置率超过市办公楼市场是个较为成熟的市场租赁是市场成交的主流买卖面积远远小于租赁面积买办公楼的主要是处于高速成长或成熟的实力型企业市主流创业板块企业主要以租赁办公楼为主在多方因素的影响写字楼将继续保持低空置率四价格再创新高在各高端物业的带动下写字楼销售价格将进一步上升据市场反应售价将达元平方米二手销售则会受到一手市场的冲击售价会进一部下滑而租金将会继续保持稳定水平租赁集中在地铁号线沿线附近蔡屋围中心区车公庙受到市场的关注高于其他区域从各月份的均价实现来看春节前后的2XX月份出现了较大幅度的波动跌幅超过30XX月份价格开始稳步上行6XX月份价格一直保持在13000元平方米的高位运行受第四季度高端写字楼项目火暴热销的影响市场整体价格进一步走高的趋势将延续到20XX年年市银行业各项业务健康发展存贷款保持增长票据业务大幅增长现金投放继续增长银行机构改革稳步推进经营状况得到改善一银行类金融机构门类齐全功能完善截至年末市共有银行类金融机构家其中国内金融机构家外资金融机构家总资产亿元图总体来看市银行类金融机构门类市场规模业务品种服务水平等居全国大中城市前列较好地发挥了配置资源支付清算等功能具备了较强的抗风险能力可望在中长期内保持平稳健康运行的态势二人民币存款在波动中增长外汇存款下降较快年末市金融机构本外币各项存款余额亿元同比增长增幅同比上升个百分点其中人民币存款在波动中增长外汇存款下降较快图人民币存款的结构上受年月加息及人民币升值的影响年储蓄存款增速明显快于上年同样原因定期存款占比高于上年而且值得注意的是企业定期存款占比在年末首次超过储蓄定期存款占比受人民币升值影响年市金融机构外汇存款尤其是外汇储蓄存款下降较快占本外币存款余额的比重下降个百分点三人民币贷款增长逐渐恢复外汇贷款增速迅速下降年末市金融机构本外币各项贷款余额亿元同比增长增幅同比下降个百分点其中人民币贷款增长经历了上半年的乏力后在下半年逐渐恢复外汇贷款增速迅速下降年辖区国内银行改革引导信贷业务理性增长贷款增速呈快回落缓回升的走势上半年辖区各行调整信贷政策开始收缩规模提升质量贷款增速连续五个月下降到月末达到近年最低水平不过由于我国融资结构过度依赖间接融资以及银行受考核影响而恢复投放下半年人民币贷款增速逐渐恢复图由于短期融资券与票据市场的发展为企业提供了更有效率的短期融资渠道企业对银行短期贷款的需求减少年市人民币信贷资金的长期化趋势比往年更显著年末人民币中长期贷款占比达到上升个百分点年由于国内银行外汇头寸紧张收紧外汇贷款投放市外汇贷款增速同比下降个百分点四现金投放继续增长年市投放继续增长其中储蓄存款净支出占同期现金净支出的比例为仍是市现金投放的主要渠道五票据业务大幅增长市经济发达票据结算量大票源丰富加之银行为解决巨额存差带来的流动性相对过剩及调整资产结构改善资产质量而鼓励发展票据业务年市票据业务再次迎来大幅增长其中承兑余额同比增长增幅同比上升个百分点贴现余额同比增长增幅同比上升个百分点图票据业务的快速增长是对短期贷款增速回落的重要补充六银行改革稳步推进经营状况不断改善七香港人民币业务快速发展深港合作成效显著截至年末共有家香港银行开办人民币业务香港人民币存款余额亿元同比增长内地人民币银行卡在香港交易量亿元同比增长倍在一定程度上反映了内地赴港消费量增长较快利率水平监测年市利率水平保持平稳国内金融机构人民币贷款上浮利率占比缓慢上升运用浮动利率定价方式范围逐步扩大外资银行新发生人民币贷款大部分执行下浮利率贷款定价方式以固定利率为主外币贷款利率不断升高货币市场收益率曲线全面下移带动市票据市场利率持续下行香港人民币存款利率保持稳定一贷款上浮占比缓慢上升企业规模与贷款利率水平密切相关年一至四季度市国内商业银行执行上浮利率的贷款发生额分别占贷款发生总额的和股份制商业银行新增上浮利率贷款占比稳步上升区域法人机构贷款利率水平显著增加大型企业贷款下浮占比与小型企业贷款上浮占比均占其全部贷款总额左右中型企业贷款上浮基准下浮比例各占该类贷款三分之一左右二取消个人住房贷款优惠利率并放开个人住房贷款利率上限商业银行政策执行效果并不明显据我行监测月市各国内商业银行执行上浮利率个人住房贷款占个人住房贷款发生总额比例一直在左右波动第四季度利率水平显著下滑月份市国内商业银行个人住房贷款执行上浮利率占比仅为下浮比例为图主要原因一是辖内某股份制银行新发生的个人住房贷款利率基本集中于基准利率二是价格竞争仍是当前各行住房信贷业务的主要营销手段三运用浮动利率定价方式范围逐步扩大区域中资法人商业银行定价能力有所提高年第季度市国内商业银行新发生浮动利率贷款占全部新发生贷款比例为分别比第季度高出个百分点区域中资法人商业银行采用浮动利率定价贷款占比为分别比四大国有商业银行股份制商业银行高和个百分点四外资银行新发生贷款大部分执行下浮利率贷款定价方式以固定利率为主五小额外币存款利率多次上调市场反应总体较为平淡受国际市场利率变动影响市外币贷款利率不断走高年市美元一年期固定利率贷款按月浮动利率贷款分别由月份的升至月份的港币一年期固定利率贷款月为比月增加个百分点六超额准备金率下调后商业银行大量资金被挤入货币市场货币市场收益率曲线全面下移带动市票据市场利率持续下行七香港人民币存款利率保持稳定一年月前各档次人民币存款利率有所提高年月个月及个月定期存款利率分别比年月提高个百分点和个百分点原因是一是参加行能从兑换中图利提高存款利率有利于扩大兑换规模二是年多家参加行预期短期内将扩大香港人民币业务范围纷纷提高存款利率吸纳客户以壮大业务基础二年月至今各档次存款利率保持稳定未发生变化原因是目前各参加行给予客户的人民币存款利率已高达至不等而参加行在清算行人民币存款利率固定为在当前各参加行人民币资产运用渠道单一背景下短期内人民币存款利率难有上调空间三大银行存款利率普遍低于中小银行图大银行人民币活期存款利率一般在左右中小银行活期存款利率在之间大新银行定存利率甚至高达四年月起同期限存款利率港币逐渐高于人民币图年月香港万元以下人民币活期存款月内加权平均利率分别为分别低于同档次万元以下港币存款利率和个百分点金融市场运行年市银行间市场交易活跃短期融资券受追捧银行汇率风险意识增强外汇即期交易异常活跃保险业驶入良性发展快车道中小企业板成股市融资新亮点黄金市场建设取得突破性进展民间借贷不活跃金融市场创新前景广阔一银行间拆借交易萎缩债券交易成倍增长短期融资券受追捧由于证券市场不景气年市信用拆借同比下降银行间债券市场交易保持活跃全年累计成交量同比增长倍年市金融机构在银行间市场的交易总额万亿元占全国交易量的全国排名第三净融入资金万亿元同比增长近倍年月短期融资券出台引起市金融机构和企业的高度关注辖内南山开发集团公司市高速公路股份公司中信证券招商证券等四家企业获准在银行间市场发行短期融资券亿元与此同时辖内各行积极参与短期融资券的承销招行为招商局淮北矿业哈药股份承销了亿元短期融资券二外汇即期交易异常活跃新业务品种交易较少年月人民币汇率形成机制改革后辖内各行汇率风险意识增强及时将结售汇风险头寸在银行间市场进行平补即期外汇市场交投异常活跃交易总量同比增长卖差卖出买入同比增长二者均创历史新高年我国银行间外汇市场推出外币买卖和远期外汇交易业务后辖内分别仅有家和家银行参与交易外币买卖交易总量仅占全国交易总量的三证券市场仍然呈弱市格局中小企业板成股市融资新亮点证券机构在调整中发展年深证综指全年下跌股票成交额同比减少年内境内股票市场唯一新发股票在深交所中小企业板上市年末中小企业板上市公司总数达到家筹资亿元占深市筹资总额的继年南方汉唐证券公司之后年市又有大鹏五洲和昆仑等三家证券公司爆发支付危机年内各相关部门组织了对南方汉唐大鹏证券公司的清算工作并组织实施大鹏五洲昆仑证券公司及家证券营业部和家证券服务部的风险处置中国建银投资有限责任公司在竞拍购买原南方证券的相关证券类资产的基础上于市设立中国建银投资证券有限责任公司截至年末市共有证券法人机构家基金管理公司家期货公司家年全市家上市公司其中在中小企业板块上市家积极推进股权分置改革共有家已完成或已进入股权分置改革总市值占辖区上市公司总市值市值比例在全国主板市场排名第一四保险业驶入良性发展快车道年市保险市场体系不断完善各项业务良性发展服务地方经济社会发展成效显著截至年末市保险市场主体家基本形成门类较为齐全的市场组织体系和较充分的市场竞争辖内保险专业中介发展迅速促进了保险市场专业分工的进一步细化外资保险公司的市场份额高出全国水平个百分点国际化程度较高年是市保险业近年来效益最好的一年大部分公司实现盈利全市保费总收入首次突破亿元达到亿元同比增长其中寿险业保费收入同比增长高出全国平均水平个百分点增幅居全国各大城市前列市寿险业务结构实现了平稳调整年内辖区寿险期缴保费比例高达其中新单比例占到比全国平均水平高倍为市保险业可持续发展打下良好的基础产险方面以意外险信用险责任险为代表的非传统险呈现快速增长局面对产险业务增长的贡献率由上年的提高到年市保险业为市经济建设提供了近万亿元的风险保障参保人次达万累计赔款和给付支出亿元同比增长保险深度为比上年下降了个百分点对保障正常的生产生活秩序发挥了重要作用五黄金市场建设取得突破性进展截至年末市共有上海黄金交易所会员家年内市全部会员黄金成交量交割量交割库累计出库量占全国的比重分别为和年市黄金市场建设方面取得突破性进展年月日上海黄金交易所市备份交易中心成立月日市黄金夜市交易正式开业市黄金市场与国际接轨六民间借贷不活跃月利率在左右市民间借贷以村镇企业民营企业和个体工商户为相对活跃的融资主体房地产业商贸业服务业是发生民间借贷的主要行业很少流向制造业与长三角地区截然不同民间借贷利率目前企业短期融资的月利率一般在左右个人短期融资的月利率一般在七金融创新独具优势前景广阔年市金融市场的业务创新以跨市场本外币理财业务利率产品为重点服务创新以网上银行为重点集合受托理财计划特色信用卡服务开放式基金质押贷款集合委托贷款动产质押短期贷款都是值得称道的业务创新品种区域金融生态年市被评为全国金融生态一级城市金融生态不断改善表现在一是金融基础设施建设扎实推进建设市金融配套服务基地被提上议事日程并已形成总体框架和初步方案建成覆盖全市联通香港融入全国较为完善的现代化支付结算系统年市跨行资金清算总量万亿元日清算量平均亿元占全国的十分之一强银行卡刷卡消费比例在全国处于领先水平在全国率先建成了票据影像处理系统二是信用建设取得积极进展在全国率先开展了外汇违规负面信息披露工作征信体系建设取得重大进展年企业信贷登记咨询在我市覆盖了近企业个人信用系统在我市覆盖了约万人口人行公检法海关工商税务等有关部门紧密合作对拖欠银行贷款的企业继续公开曝光全年对家拖欠银行贷款的企业进行制裁建立信用风险提示名单通报被剥离的不良贷款的借款企业共家全体商业银行政策性银行与部分企业自发组织成立了市信用协会该协会与市总商会举办了诚信与发展论坛三是同业自律规范有序发布了银行和企业诚信倡议书国内银行同业公会签订了大额现金提现收费等公约资信评估公司签署了行业自律协议房地产行业分析年市房地产市场的供给压力依然较大商品房价格在第四季度大幅上涨国内金融机构房地产贷款增速放缓大型房地产企业积极开辟多元融资渠道一房地产市场供给增长赶不上需求增长房地产价格大幅上涨房地产投资规模持续下降市场供给略为增加由于土地供给紧张市房地产开发投资持续减少年末为亿元同比下降市全年新开工面积施工面积和竣工面积分别为和万平方米施工面积竣工面积增幅分别比上年末提高个百分点和个百分点施工面积增速比新增销售面积增速高个百分点上年是低个百分点供给紧缺的局面有望缓解销售面积继续增长二手房市场规模不断扩大由于供需缺口长期较大市商品房空置面积不断消化年商品房空置面积为万平方米同比下降其中住宅空置面积万平方米同比下降年市二手房交易面积万平方米增速高出新房销售面积增速个百分点二手房交易面积与同期新房销售面积的比例达到高于上年同期水平反映在新增供给持续较少的情况下市场需求逐渐转向存量市场商品房价格总体呈上涨趋势年市商品房价格为元平方米同比上涨其中商品住宅均价同比上涨办公楼均价同比上涨商业用房均价同比上涨年住宅销售价格前三季度整体呈平稳上升势头但月以后上涨较快由于市月份市场调控措施及时出台月份住房价格开始回落同比增长二房地产贷款增速放缓大型房地产企业积极开辟多元融资渠道年末市国内金融机构房地产贷款余额亿元增长低于同期人民币各项贷款余额增速个百分点由于对未来房地产市场走势存在不同判断各行房地产开发贷款业务发展差异明显受个别行房地产开发贷款余额大增影响全市国内金融机构房地产开发贷款余额增长增幅同比上升个百分点图个人住房贷款受新开楼盘持续减少贷款客户提前还款明显增加等因素影响增速放缓增长增速同比下降个百分点但该项业务仍为各行拓展重点尤其是二手楼按揭贷款增长较快增长高出一手楼按揭贷款增速个百分点预测和展望年是实施十一五规划的第一年实施自主创新战略建设国家创新型城市是市未来发展的主导战略市将按照降消耗促发展优结构扩需求促和谐的经济社会发展政策切实保证国民经济健康持续快速发展在政府发展六条纲要指导下预计年的增长率将保持在左右年市将加大基础设施建设自主创新和公共事业的投入预计固定资产投资将保持较高平台的稳定增长近年来市社会消费品零售总额增速稳定在左右消费增长曲线进入较高平台的相对均衡阶段预计年的社会消费将继续稳定增长涨幅保持在左右上年的消费热点仍将延续受原材料价格劳动力成本上涨等因素影响出口贸易高速增长势头可能放缓但预计仍保持以上的增长幅度企业景气调查显示市企业对经济增长的信心出现减弱趋势年企业效益增速可能放缓年居民消费价格将继续小幅增长公共服务和居住类价格的增长将是带动物价上涨的主要因素由于供求关系的变化年市房价上涨较快政府已出台了一系列调控政策用于控制房价增加供给预计年市房地产价格水平将保持在较为理性的上涨区间内年中国人民银行将继续实行稳健的货币政策总量上保持连续性和稳定性注重发挥市场本身的调节作用灵活运用货币政策工具保持货币信贷的合理增长不断增强货币政策在维护总量平衡中主动调控的能力促进经济协调和平稳增长随着国内商业银行信贷业务的调整逐步到位年市存贷款将继续保持较快增长预计年市金融机构本外币存款余额将比年增长左右储蓄存款增长将随证券市场和房地产市场的变化出现一定波动虽然国内银行年遭遇流动性相对过剩但随着考核机制的变化国内银行将加大信贷结构调整力度并注重解决利润与风险间的矛盾预计贷款余额保持稳定增长将比年增长左右同时年末将是人民币业务全面开放的最后期限外资银行将加大业务拓展力度继续保持近年来业务快速增长的势头由于刺激内需促进经济发展的要求年人民币存贷款利率大幅调整的可能性不大但在汇率形成机制逐步完善后人民银行将在年进一步推进利率市场化改革市中资商业银行将紧跟改革步伐加快建立利率定价机制加强利率风险管理在人民银行的大力推动下融资方式将逐步从以银行贷款的间接融资逐步向以发行债券资产证券化等多种直接融资方式转变货币市场监管服务系统的启动将为市金融机构资金融通和新金融品种的开发提供新的服务平台市证券市场将随着股权分置改革的逐步落实在年再趋活跃融资功能能否恢复是年值得我们关注的大事之一随着保险业务结构的调整和非传统险种的快速发展市保险业将继续保持良性发展市黄金夜市正式开业将推动市黄金市场进一步发展年随着香港和内地经济来往日趋频繁香港人民币业务将保持良好的发展势头深港金融合作范围更加广泛