写字楼市场研究报告.docx

写字楼市场研究报告CBD写字楼市场研究报告一北京写字楼市场研究1市场综述11主要市场北京甲级写字楼主要分布在中央商务区CBD第三使馆区燕莎及机场辅路地区中关村地区金融街地区和东长安街及朝外地区等六个次市场图21北京甲级写字楼主要次市场分布图中央商务区CBD中央商务区及周边地区是北京涉外商务活动最集中的地区也是北京国际水准甲级写字楼最为集中的区域现有供应甲级写字楼为587万平方米未来供应20XX20XX年甲级写字楼预计为500万平方米左右特点平均租金最高空置率水平最低国际化程度最高跨国公司最集中的区域商务环境成熟区域基础设施和配套设施完善规划中可供开发的地块较多土地储备较丰富政府良好的推广策略使CBD对海外投资人产生了更强的吸引力写字楼品质将进一步提升具有国际甲级标准的写字楼物业有望增加东长安街地区北京甲级写字楼发展较为成熟的地区北京最早落成的甲级写字楼国际大厦和亚洲最具实力的地产商开发的东方广场均位于此区域现有供应甲级写字楼为767万平方米未来供应20XX20XX年甲级写字楼预计为45万平方米特点平均租金与全市平均租金基本持平受交通条件的限制空置率水平高于CBD的水平客户群主要是外资中外合资企业及国内知名企业区域发展成熟可开发土地有限及受城市规划限制未来写字楼供应增长平稳由于靠近天安门广场和王府井商业街等城市中心该地区受到国内外各知名地产商及大型企业和政府机构的关注朝外地区位于朝阳区由于毗邻使馆区为跨国公司从事商务活动提供了种种便利因此朝外商务区吸引了许多跨国公司丰联广场人寿大厦是该区域代表性写字楼现有供应甲级写字楼23万平方米未来供应20XX20XX年甲级写字楼预计为5万平方米特点平均租金略低于全市平均水平空置率水平较高区域发展成熟写字楼的整体档次低于CBD和东长街地区集中了一批外资及中外合资企业在此区域办公因土地价格未来可发展空间有限等原因对具有实力的地产开发商吸引力不足第三使馆区位于朝阳区围绕在机场高速路和东三环交汇处的东南是北京写字楼发展较早的区域京城中心发展大厦燕莎中心亮马大厦南银大厦等均分布在此这一区域与CBD具有相同之处是外商投资者和国外公司青睐的地区现有供应甲级写字楼为515万平方米未来供应20XX20XX年甲级写字楼预计为26万平方米特点区域平均租金高于全市平均水平因缺少地铁交通的支持空置率水平相对高于CBD和东长安街地区外资企业集中大量日本公司集聚在发展大厦幸福大厦等物业内办公区域发展成熟拥有良好的生活环境是外籍人员生活居住相对集中的区域写字楼市场未来具有一定的发展空间金融街地区金融街地区西自西二环路东临太平桥大街南起复兴门内大街北至阜成门内大街规划用地103公顷是中国金融业最高管理机构及全国最具实力的金融机构的集聚中心现有供应甲级写字楼33万平方米未来供应20XX20XX年甲级写字楼预计为46万平方米特点由于甲级写字楼同乙级写字楼竞争激烈区域内甲级写字楼平均租金低于其他几个区域该区域甲级写字楼供应有限大部分为乙级或接近甲级标准的物业国内金融业对该地区写字楼的需求旺盛因此空置率水平较低国内金融业电信业及其相关行业集中于此金融街一期已建设完成二期处于规划建设中占地32万平方米根据西城区政府对金融街的规划发展目标金融街将力争吸引国外金融机构的进驻金融街的整体规划及建设正不断步入国际化甲级写字楼的数量有望提高中关村地区根据中关村科技园的规划中关村核心区包括中关村西区中关村科学城北大科技园清华科技园边缘地区的重点项目有中关村软件园中关村生命科技园和上地信息产业基地依据中关村科技园发展规划未来10年中关村科技园的功能定位为具有国际竞争力的国家级科技创新示范基地现有供应甲级写字楼48万平方米未来供应20XX20XX年甲级写字楼预计为77万平方米特点中关村现有甲级写字楼整体品质与东部存在差距由于甲级写字楼数量有限平均租金水平与全市租金水平持平空置率稳定高科技企业成长型中小公司办公聚集地区正处于全面建设阶段整体商务环境正逐步改善受银行贷款对写字楼的限制和区域产业规模特征等因素的影响写字楼销售市场受到商住公寓的冲击目前缺少具有经验的外资地产投资商的投资中关村地区写字楼开发主要依靠国内开发商建设区域内人才资源政策环境及产业优势以及不断改善的办公生活条件有望吸引外资企业及地产投资商的进入图表21北京甲级写字楼各区域次市场市场表现一览表项目中央商务区东长安街朝外地区金融街第三使馆中关村现状供给万平方米603723233348448未来供给20XX20XX年万平方米138455462677有效租金USD平方米月3302972752315300282空置率79167213113193145售价USD平方米20XX2650190021001535注以上数据按20XX年第四季度计算租金和售价均为成效价格区域内没有可供销售的甲级写字楼考虑了部分乙级写字楼因区域内没有成交案例为报价12写字楼的分类在北京的写字楼市场具有投资潜力的写字楼主要包括国际甲级和国内甲级写字楼国际甲级写字楼与国际上的甲级写字楼标准相符国内甲级是按照本地市场现行标准划分的北京甲级写字楼与国际甲级写字楼有一些显著的差距如实用率较低以及通常没有垫高地板由于写字楼物业在不同地域市场存在差异写字楼的定级通常是基于每个市场上建筑的相对质量采用下述标准对北京的写字楼进行分类图表22北京甲级写字楼分类标准一览表标准国际甲级甲级地点主要商务区极好的可接近性主要的办公区好的可接近性开发商的背景经验丰富并且资金雄厚没有具体的要求总建筑面积超过50000平方米超过25000平方米服务配套设施满足日常生活的商店适合商务会餐的饭店宾馆银行邮电局午间放松或娱乐设施其他如公园运动设施和图书馆至少有国际甲级写字楼中所述服务配套设施的五种高质量的装修中央空调进口电梯网络通信设施从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于26米高档次的国际化外装修如大理石大堂和玻璃幕墙实用率70与国际甲级物业相同的特征高档次的内外装修销售出租仅用于出租或者整层销售在销售和出租上没有限制智能化系统楼宇自动化系统综合布线系统宽带专线卫星接收及数据传送安防系统消防系统可供增加其它服务的预留空空间例如专线数据网络会议等安防系统消防系统综合布线系统宽带专线或市政线卫星接收物业管理由经验丰富的国际知名公司管理由经验丰富的知名公司管理2供给分析21现存和未来供给北京的甲级写字楼存量自20XX年大幅度增长截止到20XX年底甲级写字楼总供应量约为360万平方米图表23北京甲级写字楼供给历史表现及未来预测20XX20XX年资料来源仲量联行20XX20XX年北京甲级写字楼的供应量有限平均年供应量仅为3万多平方米20XX20XX年年均供应量约43万平方米20XX年北京甲级写字楼市场供给有限北京市具有国际标准的甲级写字楼数量更加有限且主要集中在东部地区如国际贸易中心二期嘉里中心盈科中心华润大厦盛世大厦等无论是中央商务区还是中关村以及金融街等区域未来将新增大量甲级写字楼供应预计20XX20XX年北京的甲级写字楼新增供应量将达到402万平方米年均供给量67万平方米根据各区域规划中央商务区写字楼的建筑面积将占总体规划建设规模的50达到500万平方米中关村科技园区仅核心区总建筑面积规模将达到150万平方米其中以写字楼为主金融街二期的写字楼供应将达到建筑面积64万平方米此外在长安街沿线东直门交通枢纽地区以及宣武区建设的国际传媒大道等地区也有大量甲级写字楼开发项目尽管计划建设的写字楼项目和建设规模可观但由于市场机制的自我调节和政府的政策控制写字楼的实际供应量会比计划的数量有一定程度的减少22甲级写字楼供给特征按照国际上的最佳模式甲级写字楼投资不但依靠稳定的租金收益也要获得物业升值收益这个战略通常要求长期持有物业投资商在项目开发的早期具有较强的财务弹性国际甲级标准写字楼的开发商通常具有丰富的房地产投资开发经验这些开发商或者是海外公司如来自香港南韩美国马来西亚或者是有海外经营成功经验的国内企业如华润与本地大陆开发商相比他们能够更好地理解高档承租人的需求和房地产运营规律并且具有更雄厚的资金实力和融资渠道23甲级写字楼的市场表现北京甲级写字楼市场自20XX年出现下滑空置率激增主要是由于甲级写字楼供应量的大幅增长导致供应大于需求所至20XX年底随着网络公司需求增长的强势市场境况得到改善空置率水平下降最低达到820XX年受北京甲级写字楼新增供给增加以及全球经济衰退等因素的影响空置率水平上升20XX年受海外投资商对中国市场的信心增加及新增供应有限的影响市场空置率持续下降到第四季度北京甲级写字楼的空置率为1352图表24北京甲级写字楼供应量和空置率历史表现20XX20XX年3写字楼需求分析31吸纳量20XX年以前北京甲级写字楼市场的年净吸纳量一直保持相对平稳的上升趋势20XX年下半年到20XX年上半年是北京甲级写字楼净吸纳量增长的高峰期主要原因是IT及相关公司的快速发展导致对甲级写字楼需求量的大量增加促使净吸纳量上升年净吸纳量达到695万平方米20XX年净吸纳量有所回落20XX年甲级写字楼市场吸纳继续回落净吸纳量为312万平方米除受全球经济因素的影响还与20XX年北京甲级写字楼新增供应量有限有关在一定程度上限制了有效需求20XX20XX年北京甲级写字楼年均净吸纳量为40万平方米图表25北京甲级写字楼市场年净吸纳量一览表年度20XX20XX20XX20XX20XX20XX年净吸纳量平方米159569277033552553695434415346312000年度20XX20XX20XX20XX年净吸纳量平方米北京甲级写字楼的需求未来仍将稳步增长通过利用仲量联行的市场需求分析模型在综合考虑了北京近十年的经济发展外商直接投资产业结构以及国家宏观经济因素对北京甲级写字楼需求的影响同时根据北京市十五规划对北京市未来五年经济发展和产业结构的展望并考虑了加入WTO和主办奥运会对北京市经济的促进作用预计在未来五年20XX20XX年北京市甲级写字楼新增总需求为300万平方米年净吸纳量为50万平方米对比未来年均供应量67万平方米未来甲级写字楼市场供大于求的状况依然存在图表26北京甲级写字楼市场年净吸纳量历史表现和未来展望20XX20XX年32需求来源北京甲级写字楼的需求主要分为租赁需求和购买需求租赁客户的90是跨国公司以外资公司办事机构或分公司的形式存在公司租用写字楼的规模与其进驻中国或北京的业务及发展计划有关北京甲级写字楼需求的主要特征表现为IT业公司需求数量虽有所减少但需求总量仍然较强20XX年需求旺盛的互联网公司由于多种因素导致对办公面积缩减或从租金较高的写字楼搬迁至租金较低的写字楼中办公但这类公司主要为实力较弱的发展型公司对于一些实力较强的公司例如世界500强的外资公司对办公面积的需求仍然较高来自于跨国公司高科技和传统行业的需求发展较为稳健跨国公司主要选择东长安街中央商务区CBD及周边地区尽管受全球经济走低的影响一些公司减少了原计划租用的办公面积但因其在北京不断发展的计划这种需求仍会继续存在国内公司需求增加国内公司对甲级写字楼的需求逐年增加尤其是有实力的金融证券和通讯公司国内政府机构也表现出了较强的需求预示随着国家机构改革的深入政府机构租售写字楼将是更加市场化的行为教育类企业房地产公司和影视娱乐业的需求有一定的增加这三类公司对甲级写字楼需求的增加主要由于它们在近期快速发展决定的购买甲级写字楼的客户以国内公司和机构为主主要集中在金融保险机构电信业等行业企业集团国家机关上市公司和省政府驻京办事处等实体形式外国公司所占比例较少尽管近期甲级写字楼需求主要来自于跨国公司金融行业和高新技术企业随着北京在软件微电子医药等行业实施鼓励政策预计未来这些行业对甲级写字楼需求将会上升随着北京房地产市场国际化程度的提高中长期甲级写字楼需求会有大幅增长33对物业位置质量和设计的需求位置北京的写字楼需求者对区位的选择根据行业的不同而有所侧重其动因在于控制成本的前提下最大程度地接近生产资料人力资源或服务对象例如海淀区被软件和信息技术行业所青睐朝阳区被跨国公司尤其是500强公司以及相关的本地业务机构所选择西城区集中了本地金融和保险机构电信业和政府机构东城区主要被国内大型企业政府机构所占据物业外观只要不损害公司形象物业外观并非十分重要成本是主要考虑因素所有被访者均偏好低维护成本的外装修例如那些长期耐看的材料过高建筑因使用率不高受欢迎程度较低楼层设计对于有中央或边缘核心的正方形或长方形楼层有着强烈的偏好这些空间使用效率高布局分割灵活对楼层面积的偏好取决于承租人的类型和企业规模而各不相同考虑到采光和内部分割等因素承租人通常不喜欢超大型楼层5000平方米内部楼梯并非受到一致认可承租人通常想减少楼层间的交通而且内部楼梯无论是在安装上恢复还是在租金上都很昂贵自然光是评估核心筒体至窗户的最佳距离时的关键因素最大距离一般不超过15米265275米的净高度是需求者普通接受的高度楼面荷载并不是一个重要的因素尤其是许多银行不再要求在楼面设立保险库但在核心筒周围增加楼面荷载有利于设立配电室存储室设备间等垫高地板安装与公司控制成本策略和人员更换频率等因素有关中空玻璃是成熟建筑物的一个标志建筑设备具有灵活性是关键的因素以适应不同商业活动和降低成本的需要比如可以根据需要在楼层间改变电力供应而不是整个大楼采用一个平均值供电成熟的4管VAV系统通常能够为用户提供最佳舒适感受宽带连接是甲级写字楼必须具备的条件对重要的金融机构来说两路供电和两套备用系统对保持业务连续性和安全性至关重要因此金融机构倾向于租用安装有发电机和有额外竖井的写字楼卫星接收器以及通路的安装可增加写字楼对需求者吸引力4租金和售价41写字楼租金北京甲级写字楼市场租金在20XX年达到顶峰平均租金达到使用面积每月每平方米80美金随后到20XX年第三季度持续下降了近6020XX年第四季度租金止跌回升中央商务区写字楼租金的上涨带动了其它地区的租金水平的提升到20XX年第四季度北京整体市场甲级写字楼的月租金为使用面积每月每平方米296美金租金较20XX年有所下降租金最高的物业是位于CBD的国贸二期和嘉里中心成交价格分别达到使用面积每月每平方米49美金和42美金由于市场可供选择出租的甲级写字楼供给有限因此业主在租金免租期和其它方面提供的优惠条款也相对减少42写字楼售价甲级写字楼的买家以国内客户为主甲级写字楼的平均售价为每建筑面积平方米2300美元写字楼销售因银行提供的贷款有限在一定程度上影响了写字楼的销售市场可供销售的写字楼数量有限导致市场成交较少加上成本因素的制约售价未出现大幅波动图表27北京甲级写字楼租金和售价历史表现20XX20XX年注租金为净使用租金即写字楼租金为考虑了免租期因素的实际成交价格转化为使用面积计算所得图表28北京甲级写字楼的平均租金和售价一览表20XX20XX年时间平均成交租金USD使用面积月不包含物业管理费平均售价USD建筑平方米20XX年0XX月468280020XX年0XX月262218920XX年0XX月194189520XX年0XX月363240020XX年0XX月390240020XX年0XX月362231520XX年XX月346228620XX年0XX月337235020XX年0XX月320235020XX年0XX月313230020XX年0XX月296230020XX年0XX月304234043租售活动目前北京甲级写字楼的市场较为平稳平均初始投资回报率在1013之间投资活动主要表现为购买甲级写字楼的买家主要以国内公司和政府机构为主并且集中在西部地区一些国外投资公司和基金机构参与到北京甲级写字楼投资中但在市场上缺乏可供出售的国际水平甲级写字楼44租金未来趋势预测应发展商要求对北京未来甲级写字楼的租金趋势进行的预测此预测是根据北京甲级写字楼未来空置率状况并结合租金与空置率的历史表现得出图表29租金和空置率历史表现图表210未来甲级写字楼空置率走势通过租金与空置率历史表现图可见当空置率低于10或高于30时租金水平呈现急速上涨和下降趋势当空置率水平介于1030之间时租金水平相对集中在每月每方米使用面积3040美元之间根据北京未来20XX20XX年甲级写字楼空置率预测空置率维持在1025的范围内由此推断未来北京甲级写字楼市场的平均租金在每月每平方米使用面积3040美元间波动5未来发展趋势北京甲级写字楼未来发展趋势主要表现如下方面市场竞争激烈未来由于中央商务区中关村金融街以及东直门长安街沿线等地区将有大量供应出现项目及区域间的竞争较为激烈销售价格平稳租金水平呈现差异化由于土地和建筑成本相对稳定写字楼的销售价格必然会维持在一定的价位租金水平则会因写字楼的质量和物业管理水平的不同呈现差异化的趋势写字楼整体品质提升注重营造设施环境对办公环境要求的提高和项目间的竞争使写字楼整体环境的营造和相关设施的建设日益受到关注需求基础稳定投资趋于活跃中国经济的持续增长中国加入WTO和主办奥运会等的积极因素的作用下对甲级写字楼需求将稳步增长国内外投资人将日益关注写字楼的投资潜力投资活动趋于活跃二中央商务区及CBD周边地区甲级写字楼市场分析1CBD总体规划CBD地区位于北京市朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区距东二环约23公里东四环路约24公里距首都机场24公里南部京津唐高速路出入口约53公里四至范围为北起朝阳北路及朝阳路南抵通惠河东起西大望路西至东大桥路规划总用地面积约4平方公里中央商务区内现有工企业用地149公顷居住用地84公顷公建用地55公顷市政用地13公顷教育科研用地14公顷道路及其他用地84公顷居住人口约54万人按近期中期长期三步实施建设以金十字区域及核心区开发为重点11功能布局图31北京中央商务区规划图总建筑面积规模控制在1000万平方米其中写字楼约占50公寓占25商业服务文化娱乐设施等占25商务设施主要集中在东三环路和建国门外大街两侧设置混合区强调多功能性使商务中心区24小时都充满活力核心区位于大北窑立交桥东北角占地约30公顷为了保证CBD有序建设成立了CBD土地储备中心和土地开发公司专家正在对CBD地区进行论证探讨各阶段建筑规模和投入市场的时机未来CBD内的土地将以拍卖方式获取由于政府的参与合理适当控制土地的投放有利于保障已获有土地的开发商的利益12空间形态规划图32北京中央商务区建筑高度规划图根据用地功能的布局商务办公区集中于用地中部沿三环路与建国门外大街两侧布置其外围依次为混合功能区和居住区开发强度和空间形态由中心向外围依次递减超高层建筑集中于三环路两侧布置主体建筑的高度均在100米以上标志性建筑限制在250米核心区将是一个超高层建筑较为集中的区域该区域的主要建筑将会成为整个CBD的地标性建筑13绿化系统公共开放空间规划公共绿化规划用地面积共3339公顷占总用地面积的11主要由以下几部分组成四个主题公园以及环状绿化系统沿街绿化带和通惠河北侧的滨河绿化带等形成多层次的开放空间西北西南东北东南四个区各规划一个面积25公顷左右的公园形成具有不同主题的公园四个公园之间有绿化带和步行道连接穿越整个商务中心区并与南侧通惠河沿岸的滨河绿化相连组成商务中心区环状的主要绿化系统14交通规划道路交通CBD交通规划是在北京城市总体规划CBD发展规划及整体城市交通规划基础上编制的区域交通规划道路用地约为155公顷占CBD总用地面积的39图33北京中央商务区道路交通规划图完善道路交通环境主要体现在发展公共交通如增加公共道路增加两条地铁增加多个公共交通换乘站等解决静态交通及停车问题设置充足的停车位如商务区规定综合类公共建筑平均每1万平方米的建筑面积至少设65个停车位等加强现代化的交通管理15交通规划轨道交通根据北京市轨道交通建设规划未来将有两条地铁线穿过CBD地区其中地铁十号线在太阳宫沿东北三环向南将在20XX年前完成地铁6号线沿朝阳路呈东西走向图34CBD地区轨道交通规划示意图图35CBD地区轨道交通远景规划图16人行系统与地下空间利用CBD规划充分考虑了利用地下空间并形成立体化交通系统要求地下建筑地下车库尽可能连通尤其是核心区的地下一层互相连通形成地下人行系统以减轻地面交通压力图37CBD地区轨道行人系统及地下空间利用图17基础设施CBD地区所有交通绿化网络等市政基础设施方面的建设均由北京市政府进行投入预计投资一百二十亿元18CBD物业市场状况CBD已建和拟保留项目34项总建筑面积为309万平方米其中写字楼1635万平方米住宅1005万平方米其他45万平方米预计未来写字楼开发量为345万平方米公寓150万平方米其他为205万平方米图38北京中央商务区航拍图图表31中央商务区及周边地区已经建设和拟保留项目一览表位置项目名称主要功能主体建筑高度层数建筑面积万平方米占地面积公顷西北区京广中心写字楼酒店公寓208米1633214中国国际贸易中心写字楼酒店公寓会展商业158米51951236贵友大厦商业6层132050建国饭店酒店9层302111京伦饭店酒店12层403093金桥大厦写字楼6层128046嘉里中心写字楼酒店公寓商业129米2230307汉威大厦写字楼90米1000175住总大厦写字楼16层420065建华置地一期写字楼90米253143国际城世贸国际公寓民源大厦写字楼90米2710246机电汽配服务中心写字楼394083国安大厦酒店18层168078数码01公寓22层300030小计152682877西南区丽晶苑公寓24层310040米阳大厦写字楼7层063026华彬国际大厦写字楼527112小计900178东北区科伦大厦写字楼12层269040中服大厦写字楼115米380137中国第一商城I期公寓商业30层695163和乔安可大厦写字楼140380全国海关信息管理中心行政办公2600274光华大厦写字楼13层447108首都经济贸易大学教育377553中央工艺美院教育331298呼家楼新苑1楼写字楼12层277030呼家楼新苑23楼住宅20层553083温特莱酒店酒店162042阳光100公寓35层1275379住邦20XX期写字楼20层10小计75062487东南区航华科贸中心写字楼公寓129米2904434三立大厦写字楼27层1170187艾米克大厦写字楼22层381111现代城写字楼公寓37层1920533建外SOHO写字楼公寓28层354小计704714552写字楼供给分析21历史供应20XX年北京建成了第一座涉外高档写字楼国际大厦20XX年随着中国国际贸易中心和京广中心的落成使得CBD区甲级写字楼的供应量有了大幅度的提高年供应量超过10万平方米随后的几年里燕莎商圈机场辅路等周边区域陆续有一些甲级写字楼投入市场而CBD区则未有新的甲级写字楼供应在九十年代后期CBD区甲级写字楼供应出现了第二次高峰截至到20XX年CBD甲乙级写字楼累计总供应量约为93万平方米其中甲级587万平方米未来20XX20XX年CBD甲级写字楼供给呈现短缺态势这与CBD区域内的多数物业项目在初期大量建设公寓有关预计到20XX年以后CBD的甲级写字楼供给将再一次出现高峰图表32CBD地区甲级写字楼供应历史表现及未来趋势20XX年20XX年20XX年20XX年CBD甲级写字楼在建项目有8个总建筑面积为44万平方米20XX年CBD及周边地区在建写字楼项目均未达到甲级标准只有为满足中小公司需要的SOHO概念的写字楼现代城和数码0120XX和20XX年只有两个写字楼在建项目分别为北京财富中心和建外SOHO项目CBD竣工的写字楼项目在20XX20XX年期间共计4个总建筑面积为409万平方米由此可见CBD地区在过去四年甲级写字楼物业数量供应有限仅为国贸二期华彬大厦京汇中心住邦20XX建外SOHO第一大道图表3320XX20XX年CBD写字楼在建项目表项目名称位置写字楼面积M2发展商京汇中心大北窑39000航华科贸中心有限公司华彬大厦建外大街53000华彬集团20XX年小计920XX现代城大北窑40000中鸿天房地产公司数码01光华路320XX北京国江房地产公司20XX年小计720XX北京财富中心大北窑90000北京香江兴利房地产公司20XX年小计90000建外SOHO大北窑86000红石公司20XX年小计86000富邦大厦双井39000德嘉置业有限公司嘉都大厦光华路3000020XX年小计富顿中心劲松桥20XX0昆泰房地产开发有限公司住邦20XX慈云寺720XX住邦房地产开发有限公司世纪财富中心光华路150000香港世源昆泰国际中心朝外大外60000昆泰集团百富国际大厦东大桥78000恒富广场房地产开发有限公司注从写字楼档次划分上述三项目非甲级写字楼但位置与销售具有代表性作为研究对象图表3420XX20XX年CBD写字楼竣工项目表项目名称位置建筑面积M2发展商国贸二期建外大街77000国际贸易中心有限公司20XX年总计77000华彬大厦建外大街53000华彬集团20XX年总计53000京汇大厦大北窑39000航华科贸中心有限公司20XX年总计39000现代城大北窑40000中鸿天房地产公司20XX年总计40000华腾大厦劲松桥40000北化房地产开发有限公司20XX年总计185000住邦20XX慈云寺桥720XX住邦房地产开发公司建外SOHO大北窑90000SOHO中国富顿中心劲松桥20XX0昆泰房地产开发有限公司雨霖中心东三环京广桥西3000020XX年总计140000新华联大厦红领巾桥40000新华联房地产开发有限公司财富中心东三环京广桥90000香江国际远洋商务中心慈云寺桥10000中远地产22未来供应中央商务区整体规划已经获得北京市政府批准根据CBD地区待建项目及实际状况到20XX年CBD将有224万平方米的写字楼供应推出但由于项目前期规划融资建设等因素预测未来三年在建量和完工量会低于计划的数量图39CBD地区主要待建拟建项目分布图图表35CBD区域内写字楼待建项目表项目名称发展商位置写字楼建筑面积平方米预计完工期恋日国际华野投资管理公司大北窑440020XX06阳光100P2银信光华光华路20XX020XX蓝堡国际中心建华时代大望路4500020XX05金地国际中心P2金地集团建国路5900020XX温莎大道怡禾房地产公司光华路7000020XX财富中心P1香江国际关东店9000020XX世纪财富中心香港世源光华路15000020XX央视大厦中央电视台东三环18000020XX建外SOHOPI红石公司大北窑8600020XX国贸三期国贸物业光华路9500020XX银泰世贸中心中国银泰投资集团大北窑14700020XX北京电视台北京电视台建国路16500020XX世纪城市城建集团关东店17800020XX万通中心万通集团关东店13000020XX京澳中心恒基地产关东店2500020XX百富国际大厦百富地产东大桥6000020XX12尚都国际华远地产SOHO中国东大桥13000020XXSOHO尚都SOHO中国关东店12500020XX万达广场大连万达集团建国路8400020XX财富中心P2香江国际关东店19100020XX光华国际中房集团五矿集团光华路15000020XX首创地产首创地产呼家楼44000020XX以太广场以太房地产公司光华路11000020XX中环广场中环广场公司大北窑待定20XX住邦20XX住邦房地产开发慈云寺720XX20XX东区国际总计25024万图表35所列的写字楼中包括了自用甲级和乙级等不同类别的写字楼自用类项目有中央电视台北京电视台甲乙级写字楼的供应因多数项目尚处于前期规划阶段则难以准确计算而且尽管各项目的建设目标是甲级写字楼但因开发商对甲级写字楼的标准理解各不相同预计仍会出现部分投入市场的写字楼物业不能达到甲级标准初步推算未达到甲级标准的物业占总供应量的27则未来20XX20XX年CBD内甲级写字楼的新增供应量为250万平方米图表36CBD地区写字楼分类供应图单位万平方米如图表36所示根据地段接近性可视性和地理特征将CBD地区细分为五个区即CBD核心区三环路沿线长安街沿线东区和西区根据统计新增供应量主要集中在西区和三环路沿线本项目位于CBD的西区其竞争将主要来自未来待开发物业本项目竞争物业对比分析选取了与本项目临近和与本项目存在竞争关系的物业图310CBD地区市场细分区域分布图图表37CBD地区写字楼供应分布分析图表38本项目首要竞争物业表项目名称写字楼建筑面积M2完工期项目的优势项目的不足对本项目的竞争影响金地国际中心5900020XX位于长安街标志性突出靠近地铁站需求比例高国际知名SOM设计项目国际化特征明显发展商为知名地产公司各类技术人员齐备且专业性强未有建设高档写字楼的经验与本项目开发时期相近项目在地段销售及寻找投资合作方面对本项目威胁较大温莎大道7000020XX其公寓部分已开盘写字楼如紧随其后其销售时机较好开发商知名度相对较低以销售为主且已进入销售准备阶段具有时机优势财富中心期120XX020XX项目紧临东三环具有地段优势项目的方案设计品质较高开发商具有开发高档写字楼的经验写字楼体量较大成本及占用资金较多不利于销售整体项目规模较大存在影响工程不能按计划完成的因素一期写字楼计划本年XX月开盘对本项目前期销售工作造成威协世纪财富中心15000020XX靠近国贸和嘉里有利于吸引与国贸和嘉里有业务往来的公司发展商实力不足项目进度出现问题如与本项目同期开发和销售有在价格和销售方式方面存在竞争世纪城市17800020XX发展商为知名地产开发企业与政府关系紧密建造经验丰富项目方案设计具有国际性写字楼标志性明显开发成本较高缺乏开发高档物业经验同一地段在交通方面优势高于本项目京澳中心25000020XX紧临东三环具有开发高档物业的经验开发商内部及与政府协调性相对较弱与本项目的开发进度相似且发展商具备开发高档写字楼的实力及经验万通中心13000020XX紧临朝外大街具有高档物业的开发经验项目价格成本高交通拥堵总部基地概念与项目概念有一定的相同性华贸中心光华国际120XX020XX开发商资金实力较强融资经验丰富项目规模不大开发周期短易于操作开发商缺乏写字楼项目开发经验在销售市场及销售时机方面有可能对本项目产生竞争万达广场蓝堡国际中心以太广场11000020XX项目开发规模不大易于操作开发商缺少知名度在销售市场及销售时机方面有可能对本项目产生竞争住邦20XX120XX020XX公寓项目的写字楼贷款年限长价格比优势明显公寓项目写字楼后期的政策规范不明朗在期销售市场及销售时机方面直接性的与本项目产生强烈的竞争远洋商务楼1000020XX公寓立项商务物业贷款年限长价格比优势明显公寓项目写字楼后期的政策规范不明朗推广时期不同销售时期于年底结束不会与本项目产生强烈的竞争对本项目有直接竞争关系的物业总供应量为1027万平方米项目推向市场的时间开发规模开发时间开发品质和地段等将是决定项目竞争力的主要因素为了提高本项目竞争力除地段因素无法改变外可以通过控制开发进度提高设计品质保证建设质量和推广策略等方面提高项目竞争力CBD区甲级写字楼供应将在20XX年后出现较大增长市场竞争将更为激烈提早开发提早入市对降低竞争风险抢占市场份额尤为重要23物业档次及体现形式写字楼的成功主要取决于地理位置硬件设施物业管理开发商背景和推广时机等因素对本项目周边较成功的写字楼项目优劣势的分析为本项目写字楼的开发提供了很好的借鉴作用层面积用于出售或大面积出租的写字楼的层面积较大一般在2500平方米以上主要原因是可提高整层购买或整层租赁客户的使用效率便于销售或整层出租如盈科大厦鹏润大厦丰联广场等仅用于出租的写字楼层面积在20XX平方米左右其主要特点是便于分割面积较小可使每个租户有较好的采光如国贸中心盛福大厦华润大厦等净高由于租户以跨国公司为主针对这类客户的需求该地区写字楼的室内净高比其它地区的写字楼要高一些一般在26米以上但随着客户要求的不断提高新建写字楼净高应不低于27米智能化水平该地区写字楼无论在通讯设施和楼宇管理上都达到了北京写字楼的最高水平一些物业还预留了可拓展的空间设备要求楼宇设备的优劣直接影响大厦出租和销售跨国公司对于写字楼的硬件设施要求较高如为电脑机房提供备用电机能够提供充足新风量的空调设施充足数量的电梯和等候时间短等该地区写字楼的楼宇设备整体水平较高有些已经达到了国际水平装修标准办公区域装修业主一般提供统一的天花吊顶其它由租户自行安排原因在租户行业不同自行装修可体现自身特色同时统一的天花吊顶可使大厦形象不会遭到破坏车位该地区写字楼提供的停车位普遍较少与租户的需求存在较大差距许多物业不同程度的存在来访车辆停车困难的问题主要原因是该地区土地开发成本较高可用于地上和地下停车场的面积有限造成停车位相对紧张的局面物业管理物业管理优劣对于写字楼的出租有直接影响该地区写字楼物业管理主要有两种形式一种是业主自己管理这种形式一般是业主有丰富的房地产开发和管理经验租户对其比较信任如国贸中心嘉里中心盈科中心等另一种形式是聘请国际知名的物业管理公司通过这些公司国际化的物业管理模式和较高的知名度提升大厦的品质如盛福大厦华润大厦等图表39CBD及周边地区主要写字楼情况一览表物业名称盈科中心京广商务楼国贸中心II期嘉里中心盛福大厦外观形象非常好一般非常好非常好非常好到机场的交通一般一般好好非常好物业周围的交通一般一般好一般一般本地员工的交通好好非常好一般一般服务设施好好非常好非常好好周围酒店情况好好非常好非常好非常好平均楼层面积建筑面积平方米层241618002300110029001700电梯状况好一般非常好非常好非常好空调类型风机盘管四管风机盘管两管变频式四管风机盘管四管风机盘管四管室内净高米272426272528入住时间20XX年20XX年XX月20XX年XX月20XX年XX月20XX年XX月物业名称华润大厦丰联广场京汇大厦鹏润大厦现代盛世大厦外观形象非常好非常好好好好到机场的交通好一般好非常好非常好物业周围的交通好一般好一般一般本地员工的交通非常好非常好非常好一般好服务设施好好好好好周围酒店情况好较差好非常好非常好平均楼层面积建筑面积平方米层170028005500300054002550电梯状况非常好好好好好空调类型变频式四管风机盘管四管风机盘管四管风机盘管四管风机盘管和变频式四管室内净高米26242626267入住时间20XX年XX月20XX年20XX年20XX年XX月20XX年3租赁市场分析租金走势从20XX年三季度开始CBD内的写字楼的租金和售价从巅峰水平一直下降到20XX年底的低谷租金下降了77如图表310所示租金从20XX年年底下滑速度变慢20XX年初租金强劲反弹平均上涨405020XX年底租金成交价略有下降到20XX年第四季度CBD写字楼成交租金为按使用面积计算为USD33月平方米图表310CBD甲级写字楼租金走势历史表现通过CBD甲级写字楼租金与整体市场的对比可看出CBD的租金高于整体市场10左右近一段时间这一差距更为明显由此可见CBD由于具有稳定的市场需求租金表现和空置率状况均优于其它次市场租赁价量关系图表31120XX20XX年CBD及CBD周边区域市场租金及吸纳量对照表CBD20XX年20XX年20XX年20XX年存量平方米392000445000587000587000净吸纳量平方米338401348301060303480空置率2544294889成交价格USD平方米每月184412535543218CBD周边区域20XX年20XX年20XX年20XX年存量平方米829656105505611840561224056净吸纳量平方米13257222580220112169521空置率25551815成交价格USD平方米每月1773793412311注CBD周边区域包括了东二环至东三环地区亮马河地区和CBD由于CBD在20XX20XX年的新增供给量有限出现20XX年几乎没有空余面积可供需求者选择的局面无法体现市场的实际需求量因此选取了东二环东三环和CBD周边的项目共同进行分析通过图表311得出CBD周边区域甲级写字楼在20XX年至20XX年新增供应量分别为325万平方米129万平方米和4万平方米新增供应量数值均小于等于相应年度的净吸纳量参照CBD及周边区域的租金与吸纳量数据尽管CBD的租金较其它地区高但CBD地区的集聚效应使得其市场需求高于周边地区在20XX年表现尤为明显20XX年CBD的平均租金为每平方米每月4125美金新增供应量为5万平方米但市场吸纳量为134万平方米而同年度CBD周边区域的租金为每平方米每月379美金比CBD租金低8市场新增供给量为225万平方米这一数值与吸纳量持平4销售市场分析CBD地区可供销售的写字楼数量有限因此选取了其周边地区的物业进行分析20XX年CBD周边出现可以销售的写字楼吸引了来自境外的香港台湾和东南亚地区的第一批买家但购买的面积一般较小主要是跟随这些地区的发展商进入国内的房地产投资领域销售较好的楼盘有丰联广场长安俱乐部富华大厦恒基中心光华长安大厦同时外资企业业务的不断扩展办事处转变为合资企业或其他形式具有国内独立法人的外资企业写字楼的需求面积增加很快到20XX20XX年许多外资企业的需求面积已超过1000平方米有的接近10000平方米出现了象摩托罗拉惠普和三星这样整栋购买的案例目前在北京购买写字楼的世界500强企业约6家面积约10万平方米除此之外还有自建写字楼如西门子公司与北京经济技术交流中心合作自建西门子大厦跨国公司购买或自建写字楼一方面是看好中国的市场考虑长期发展另一方面是由于当时国家的外汇管制使其向境外汇款较困难为了减少缴纳相关税费同时满足办公需求所以一些在中国盈利较高的跨国公司选择购买甲级写字楼而在CBD及周边地区租用甲级写字楼的世界500强企业共占用约13万平方米的办公面积图表312世界500强企业购买写字楼一览表公司名称写字楼名称面积平方米售价USD平方米惠普中国公司招商局中心2楼300002800摩托罗拉中国公司招商局中心3楼400002550三星集团招商局中心1楼20XX03000花旗银行光华长安大厦40001800德国巴斯夫公司盛福大厦35002500德国赫斯特公司招商局中心2楼75642600金杜律师事务所建外SOHO第一大道30002200新加坡GIC基金投资招商局中心4楼250001950美国汉斯投资集团现代盛世大厦50000250020XX年后一批在北京经商的三资公司出于多种原因考虑购买写字楼办公同时国内的中小公司购买写字楼作为公司自用20XX年SOHO概念的小面积办公写字楼如数码01和现代城由于是以住宅项目立项在银行按揭方面获得支持从而吸引了一些小型公司购买单元式或小面积单位的办公楼20XX20XX年境外的投资机构继续投资CBD地区的高档写字楼如新加坡GIC集团整栋购买航华科贸大厦4号楼和美国汉斯公司整栋购买现代盛世大厦20XX20XX年随着CBD整体规划的出台使CBD受到境外投资机构国内企业和个人投资者的关注建外SOHO就是针对个人投资者而推出的销售型写字楼图表31320XX20XX年CBD及周边地区购买写字楼主要案例公司名称写字楼名称面积平方米售价美元平方米GIC集团京汇大厦390002100汉斯公司盛世大厦6840020XX三峡国际招标公司鹏润大厦15002100中国一汽集团南银大厦45001900中国工商联合会华普中心100001800中国民航航空管理局银通大厦120XX1000金杜律师事务所建外SOHO第一大道50001800某国有大型企业集团华贸中心250002200从小业主购买销售市场价量关系CBD及其周边地区写字楼的销售市场始于20XX年的高澜大厦南银大厦东海中心和丰联大厦20XX年前的销售价格和业绩均保持高水平随着供应量的增加和亚洲金融危机等因素导致写字楼租金大幅下降影响了写字楼的销售销售价格走低图表31420XX20XX年CBD及周边地区甲级写字楼供应与销售表20XX年20XX年20XX年20XX年在建工程量平方米40062372000新增量336500新增量86000新增量完工量平方米38565018162312900040000可供销售量平方米192070219600144400129000实际销售量平方米835751156008354044500对应价格关系美元平方米16002200144528001600250020XX210020XX年整栋销售的是新航空大厦为航空公司自用20XX年整栋销售的为京汇大厦为新加坡国家投资公司购买作为投资用途其余基本为小面积购买20XX年写字楼售价随着市场租金的攀升和可销售面积的下降销售价格上涨成交量也趋减少20XX年美国汉斯公司投资购买现代盛世大厦主要看重对于该大厦的投资市场潜力以及物业优良的硬件设施20XX年可销售的甲级写字楼较少具有代表性的项目是建外SOHO该项目从开始销售起业绩一直良好已售出50的写字楼面积20XX20XX年国内公司的购买总量为11万平方米其中20XX年为73000平方米20XX年22080平方米20XX年15140平方米主要以散购为主整栋购买的不多除20XX年一些境外投资人以散购的方式购买了10575平方米的写字楼20XX年成交的39000平方米的京汇大厦20XX年成交的68400平方米盛世大厦购买行为则以境外公司整购为主20XX年甲级写字楼的买家仍主要来自国内公司及投资个人图表31520XX年CBD及周边地区销售项目初始投资回报项目名称销售价格投资回报盛福大厦250011盛世大厦1450198鹏润大厦23001120XX年CBD及周边地区销售项目初始投资回报项目名称销售价格投资回报鹏润大厦210012建外SOHO20XX目前只售租金尚未制定价格分析由于20XX年前写字楼的销售价格位于历史的相对高位后经历了租金水平的大幅度降低在这一阶段购买的写字楼的初始回报率低于此后销售的写字楼水平20XX年底后随着租金水平的上扬以相对低的价格购买的写字楼的投资回报较为可观20XX年市场上销售的写字楼项目除整栋新推出的项目外还有一定的写字楼存量销售这些写字楼存量基本为前一阶段销售剩余的面积或已经出租的面积这类写字楼的销售报价通常在每平方米2500美元以上如果未能以此价格成交发展商将以收取租金获得回报还有些项目对购买项目的客户有所要求如要求购买者为大投资机构或是有影响的公司如东海中心写字楼推出时销售价格在每平方米2800美元后虽然售价和租金价格下降剩余面积只能进行出租但随着租期的延长和租金水平的上升其销售已不存在压力由于有稳定的租金回报对于未售出的存量投资商的策略是低于每平方米2800美元不售盛福大厦为了保证写字楼的整体水平和档次只有大投资商或有影响的公司整栋或多层购买才进行出售泛利大厦等项目则采用租售并举的方式20XX年可供销售的物业面积不多除去盛世大厦以外几乎没有多少物业可供选择汉斯收购盛世大厦与原投资者的资金状况和经营方式有关汉斯以相对低的价格成交从而在以后的经营过程中获得较高的投资回报目前CBD及周边地区写字楼可销售面积和成交量有限售价变化不大租金水平虽略有调整但就整体而言与20XX年相比由于可销售项目及面积数量有限所以初始投资回报率仍保持在1013之间在CBD待开发物业规划方案日趋明朗的同时多数物业从项目的运作及公司经营模式角度考虑希望销售而不是持有物业20XX年以来市场上出现了的可供销售的写字楼项目这些项目首要考虑吸引或销售给大规模的企业集团和投资者其次再零散出售图表31620XX20XX年CBD在售和计划销售写字楼项目一览表项目名称销售价格销售时间及方式建外SOHOUSD20XX平方米20XX年散售一栋整售一栋金地国际中心待定整售财富中心计划USD25003000元平方米20XX年XX月开盘20层以上出租20层以下出售世纪财富中心待定部分整售部分散售蓝堡国际中心计划人民币1400017000元平方米计划20XX年底开盘阳光100计划USD20XX元平方米20XX年底5市场需求分析CBD区是北京高档写字楼的用户集中地根据调查统计CBD区写字楼的主要客户为外资公司以租用写字楼为主占总需求的82国内公司仅占18正是这些公司特别是外资企业的需求促进了这一地区高档写字楼数量的增加和品质的提升51外资公司需求行业在CBD办公的外资公司行业包括银行保险业工业制造业石油化工业律师事务所会计师事务所等专业服务高新技术产业在调查的写字楼中50的租户来自于欧洲和北美需求偏好这些公司对物业的各项要求如下层面积用于出售或大面积出租的写字楼一般在2500平方米以上只用于出租写字楼层面积在20XX平方米左右净高在26米以上智能化水平有先进的通讯设施和楼宇管理控制系统上并预留可拓展的空间设备要求HVAC对写字楼的硬件设施要求较高如为电脑机房提供备用电机空调设施能够提供充足的新风量电梯数量充足和等候时间短等装修标准一般为统一的天花吊顶其它由租户自行安排车位目前该地区写字楼提供的停车位普遍较少停车位相对紧张与租户的需求存在较大差距物业管理对物业管理的水平要求较高需求特征各行业选择CBD甲级写字楼办公的原因外资金融机构这些机构注重公司的形象多半愿意租用高档写字楼且聚集在一起办公工业制造业石油化工业公司由于CBD地区距机场和港口以及空港工业区北京经济技术开发区和天津经济技术开发区等地较近且交通十分便利会计师律师事务所等专业咨询公司看重与所服务客户的接近性因此愿将办公地点设立在被他们所服务的客户附近方便频繁的商业接触从而提供良好快捷的服务高新技术产业这些公司非常注重整个地区的商务气氛办公场地的交通和易接近性以及写字楼所提供的先进的网络通讯设施需求调查500强企业在CBD办公状况目前进驻北京的世界500强企业有159家在CBD办公的有83家其中金融保险业和制造业数量最多分别占27和26计算机及其信息产业占15石油化工医药占10此外为资询服务航空广告贸易等其它行业图表317CBD地区世界500强企业的行业分布对办公面积的需求上来看面积在5000平方米以上的公司主要为在华业务发展较成熟的企业集中在通讯和信息产业需求面积为30005000平方米的公司多为从事电子信息产业和医药等行业面积在10003000平方米的公司中制造石油化工医药等传统行业数量明显增加办公面积为5001000平方米的公司中金融保险业比例最高这与国家对此类行业限制有关500平方米以下的需求多为代表处图表318CBD地区世界500强企业对办公面积的需求52国内购买客户构成及特征分析由于在CBD地区国内公司需求比例较低无论是购买还是租赁记录均较少其需求特征及偏好不能完全反映市场状况和趋势根据对未来CBD地区写字楼需求的预测国内需求者将有大幅增加的可能性对国内企业购买物业特征的研究主要借鉴了金融街和中关村等地区的成交记录对其需求特征和需求偏好总结如下国内购买者行业分布甲级写字楼国内购买者行业分布主要集中在金融业信息产业和上市公司等例如银行保险期货信托机构电信及其相关行业的国有大型公司由国家部委军队分离出来的公司或者会计和税务等专业服务机构而外地企业和驻京机构由于已经购买或者自有写字楼最近成交所占的比例较小预计未来购买的可能性不大建筑面积需求特点整栋购买的成交规模以建筑面积2万平方米左右其购买规模通常大于自身的需求由于市场没有较小规模的供给购买者一般采用整体购买再将多余部分出租的方式零散购买的需求面积最小也在500平方米以上对位置和独立性的要求国内购买者对写字楼位置的便利性可识别性和独立性有很高的要求有能力购买写字楼的公司多为发展较快或较为成熟的企业他们选择写字楼更加注重整体形象楼宇的命名权和独立性由于一部分购买者是由国家机关分离出来的公司因此在写字楼位置的选择上这些购买者会考虑其职工生活的便利性选择和职工原有分配住房相对较近的位置通常不会跨区选择新的办公地点对建筑布局设备和配套设施的要求与国外使用者相比国内购买者对写字楼的朝向采光遮挡的要求较高而目前写字楼的建筑设备和配套设施基本满足客户要求对写字楼的配套设施会根据自身要求而调整这就要求建筑平面布局能够具有较强的灵活性价格及付款方式国内购买者购买写字楼通常会依据国家或企业内部对单价和总价的要求从目前的成交记录来看一般以20XX美元每建筑面积平方米为主付款方式比较灵活一次性付款和分阶段按比例付款是两种主要的付款方式决策方式及时间国内购买者在写字楼接近现房的阶段才决定购买在这个阶段购买者能够对建筑质量外观及其周边环境能够有很好的把握同时在这个阶段的交易价格会低于期房价格也促使国内购买者很少在期房阶段完成购买交易国内购买者的决策也会受到写字楼市场状况和公司内部运作阶段有关6CBD对未来物业需求发展分析制造业制造业将继续保持快速的发展势头随着外国公司加大在华采购力度中国正在成为外国公司重要的零部件采购中心北京广阔的市场前景和丰富的人才资源吸引了众多跨国公司来华设立办事处生产和研发机构这些研发机构主要集中在信息通讯生物制药精细化工运输设备制造等行业另一方面一些跨国公司提高了中国在其战略中的地位把总部都搬到了北京或上海外资向产业基地聚集这些基地外资企业集中产业链完整具有相当的规模和配套能力其中部分地区正在成为全球产品加工制造基地未来CBD产业结构的构成未来CBD地区的产业结构将在现有基础上有所变化主要体现在传媒业和金融业的发展这两个行业将提高对CBD地区写字楼的需求而制造业信息产业石油化工和咨询服务等行业将继续稳健增长传媒业北京市作为全国政治文化中心其现有众多的国家级媒体是传媒业发展的基础北京云集众多的国家级信息机构信息媒体如新华社人民日报社中央电视台中央人民广播电台国家统计局国家信息中心等大量影响大覆盖面广的信息在这里产生汇集交流传递使北京成为中国最大的信息集散地CBD正在形成北京乃至全国传媒产业的中心中央电视台北京电视台新浪网已经把办公的地点移到CBD与北京东部地区现有的主要媒体人民日报社北京青年报社北京人民广播电台北京广电集团北京广播电视局国际主要媒体CNN路透社等177家驻京海外新闻机构产生产业的集聚效应中央电视台和北京电视台在迁入CBD后将扩大企业规模北京电视台现有九个频道建设新台后将发展到15个或者是20个以上优良的通讯设施为是发展传媒业必要的硬件设施北京市是中国与世界各国邮政通信的枢纽国家级主干互联网也坐落在北京CBD地区随着中央电视台和北京电视台的迁入通信等基础设施将进一步加强北京市拥有全国最多的文化艺术类高等院校为发展文化传媒业提供了丰富的人力资源图表319传媒企业在北京市的区域分布图表320传媒企业租用写字楼的等级分布目前传媒企业主要分布在海淀区和朝阳区而租用甲级写字楼的企业多集中在朝阳和西城两区以外资合资和内资知名企业为主使用公寓作为办公地点的公司占一定比例金融业北京集中了绝大多数全国性的金融机构中国的中央银行政策性银行和主要商业银行的总部都在北京北京市作为全国金融管理的决策和信息中心国家的金融政策都出自北京全国的金融结算大多在北京进行同时一大批国家级的保险公司信托投资公司财务公司租赁公司等非银行金融机构的总部也设在北京发展金融业具有得天独厚的条件未来两年北京对外资全面开放金融市场尽管金融街会分流一部分CBD地区甲级写字楼的需求外资银行仍然会选择CBD地区作为办公的主要地点首先目前绝大部分外资银行在CBD或其周边地区设置了办事机构将来这些外资银行的主要客户也主要集中在这一区域如三资企业外国驻京工作人员等而CBD现有良好的商务办公气氛和完备的配套设施是吸引这些外资银行落户的主要原因CBD未来写字楼需求特点外资企业在相当长的一段时间内仍将以租用写字楼为主未来外资企业的写字楼新增需求主要在来源于新增的外资企业和现有企业的扩张需求首先世界500强企业进驻北京的新增数量将不会出现大幅增加的状况目前在京世界500强企业有159家这些企业是否进驻北京更多是从业务发展的角度出发近两年500强企业每年进驻北京的数量增长比较缓慢每年仅在5家左右随着金融政策的逐步开放外资银行保险业的办公需求将有大幅增长尽管会受到金融街的影响产生某种程度的分流但是它们仍然以CBD地区作为主要选择的次市场是未来CBD地区写字楼市场的主要客户现有租户扩张方面预计在华业务发展较成熟的企业例如信息产业类企业其在CBD地区新增办公面积的需求在短期内不会有较快的增长主要原因是经过最近几年的快速成长期企业已经进入了平稳发展的阶段而出于租金成本和人力资源的考虑即使业务扩张其研发类的办公需求也会选择在CBD以外的地区而只是将企业的商业管理部门设置在CBD地区未来CBD地区写字楼的购买者将以国内购买者和国外机构投资者为主从行业上来看金融和信息产业仍然是未来写字楼主要的购买者尽管金融类公司总部对写字楼的需求已经基本饱和金融企业分支机构仍然会有一定的需求而小型的广告公司和媒体相关的公司处于自身经营的需要会以选择商住式写字楼为主CBD未来写字楼需求总量目前CBD地区甲级写字楼新增需求占全市总新增需求的25这主要由于近年CBD地区甲级写字楼的供应量有限抑制了该地区需求的增长在未来五年北京市将加快金融市场的对外开放中央电视台和北京电视台将新址迁入CBD地区举办奥运会和加入WTO将进一步加强北京市国际交往中心的功能预计未来五年CBD地区甲级写字楼新增需求占全市新增需求的35需求量为建筑面积84万平方米图表321CBD甲级写字楼需求预测三20XX20XX年CBD区域写字楼市场分析供求分析20XX年市场供应量20XX年CBD内销售型写字楼总供应面积约为25万平米市场均价在15000左右整体供应量不大属于区域内的二三线产品由于供应量小销售情况较为理想建外SOHO写字楼销售率达到10020XX年CBD写字楼供应量项目写字楼总建面售价均价销售率财富中心10万平方米220XX60建外SOHO12万平米16000100蓝堡国际中心3万平米1400070尚都国际中心10万平米1400065住邦20XX18万平米110005020XX年CBD内写字楼供应量预计20XX年CBD区域内新写字楼的市场供应量将明显加大特别是20XX年下半年将有大量的写字楼项目投入市场目前估计有如下项目将会在明年进入市场推广财富中心世纪财富中心万通中心中环广场CBD国际大厦加上目前在售的蓝堡国际大厦温特莱中心尚都国际住邦20XX二期总供应量有明显的放大项目写字楼总建万数量物业类型位置入住时间工程进度财富中心101栋写字楼酒店公寓商场运动娱乐设施东三环北路23号05307已封顶外挂幕墙进行中中环世贸204栋写字楼建外大街05做地下部分蓝堡国际31栋写字楼公寓西大望路甲3号048接近封顶依斯特大厦122栋写字楼光华路05未开工温特莱中心32栋写字楼酒店光华路04正负零万通中心124栋写字楼朝外大街05接近封顶尚都国际101栋写字楼公寓东大桥路04准现房世纪财富中心142栋写字楼关东店南街05结构CBD国际大厦731栋写字楼永安里未定地下基础光华国际124栋写字楼商业光华路06年已开工温莎大道61栋写字楼商业光华路06年开工百富大厦2栋写字楼商业朝外东大桥05结构封顶住邦20XX181栋写字楼商业酒店慈云寺桥05结构华贸中心201栋写字楼公寓酒店商业建国路07结构银泰中心142栋写字楼酒店公寓建外大街07结构远洋商务1栋商住东四环慈云寺桥04结构封顶新华联大厦41栋写字楼东四环红领巾桥04入住20XX年CBD写字楼市场供应量表如果以上这些项目在20XX年推出CBD内写字楼的供应量将接近100万平米这是CBD建设以来写字楼市场的第一次大规模放量市场反映如何是对CBD概念含金量最好的检验同时更将影响未来几年内该区域的写字楼市场以上这些项目中只有财富中心一期写字楼为顶级产品其余项目虽各具特色但综合实力无法与财富中心相比因此明年财富中心的写字楼销售情况被普遍看好同时作为CBD内地一个推向市场的顶级产品财富中心写字楼的售价推广策略及市场表现将成为04年CBD写字楼销售市场的晴雨表20XX年CBD内写字楼需求通过对20XX年CBD在售的写字楼项目进行调研发现购买二线品牌产品的主要是私营企业或是投资客户在自用和投资之间没有明确的划分很多客户会视未来CBD内写字楼的租金变化决定所购物业的用途以这两个项目的客户购买面积来看多数为小面积150300平米有部分整层购买客户建外SOHO和蓝堡国际中心的写字楼均属于二线产品带动该区域内的二线品牌写字楼客户群需求的增长20XX年是写字楼放量增大很快的一年也是高档产品推出较多的一年随着CBD建设的逐步完善将有更多的国内外企业进驻CBD20XX年会形成写字楼成交的一个高峰20XX年的写字楼新项目品质将整体高于20XX年的产品由于20XX年CBD内写字楼市场的集中放量将带热这一地区的办公物业市场0203年CBD内写字楼新产品供应量很少区域内存在大量的客户需求这一需求将在04年得到部分释放随着CBD发展的进一步成熟将吸引更多的国内外公司进驻该区域2价格变化趋势20XX年是CBD的写字楼年推出的新产品数量多整体档次上要高于03年的产品必将带热区域内写字楼市场预计整体市场均价应该能够在18000以上3产品导向1先天位置的不同决定了CBD内写字楼的价值和市场表现从20XX年CBD内写字楼项目的表现来看写字楼的核心竞争力依旧是位置因素20XX年CBD内推出的三个写字楼项目中从产品配置上相差无几但各自的表现却有天壤之别建外SOHO写字楼表现最好蓝堡国际中心成绩优良尚都国际最令人失望建外SOHO写字楼100的销售率背后除了潘石屹个人炒作的因素外最主要的还是项目地理位置具有的优势写字楼的客户群无论是投资还是自用型都比购买住宅的客户群要冷静的多更多的关心不动产所产生的回报CBD区域内最具价值的位置决定了项目的价值和市场表现2建筑综合体之间的竞争将取代单项产品竞争目前按照CBD规划区域内的项目总体要符合写字楼公寓商业的比例为532的标准因此区域内多数中型销售型项目都是包含3种以上物业形态的建筑综合体而泛CBD东区域仅仅有一家住邦20XX具备综合体物业形态的项目目前CBD及泛CBD区域内在建的建筑综合体项目总建筑面积万M2物业类型入住时间写字楼工程进度财富中心72写字楼酒店公寓商场运动娱乐设施05307一期写字楼接近封顶国贸三期54酒店写字楼商业配套07拆迁接近完成建外SOHO70写字楼公寓商业街0404准现房银泰中心35写字楼酒店公寓07做地下基础金地中心地上24万写字楼商场公寓05尚未拆迁蓝堡国际20写字楼公寓商业048尚未封顶尚都国际30写字楼公寓商业04准现房万达广场48写字楼公寓酒店商业07公寓施工华贸中心100写字楼公寓酒店商业07公寓施工住邦20XX18写字楼酒店商业07一期已售完二期正在出售中25号项目25写字楼公寓商业06未开工以上项目总建筑面积443万项目写字楼总万数量物业类型位置入住时间写字楼工程进度中环世贸204栋写字楼建外大街20XX做地下部分国际财源中心2382栋写字楼商场建外大街20XX未开工依斯特大厦122栋写字楼光华路20XX未开工温特莱中心32栋写字楼酒店光华路20XX正负零万通中心124栋写字楼朝外大街20XX结构工程世纪财富中心142栋写字楼关东店南街20XX地下部分CBD国际大厦731栋写字楼永安里未定未开工温莎大道62栋写字楼公寓光华路未定未开工新华联大厦32栋写字楼红领巾桥旁20XX现房招租CBD内非建筑综合体公建项目总建面1011万平米两种写字楼对比由以上对比可以看出目前CBD内在建和待建的大中型项目都是建筑综合体未来区域内的竞争将是这些综合体的竞争比较的是规划的合理性而不是单纯的某种产品如何通过建筑综合体各种物业形态的组合及道路交通设备设施等综合因素下使客户的财富能得到理想的回报将是各项目突破的重点同时每个建筑综合体在位置规划建筑设计风格等方面都各具特色突出项目的个性和特性才能取胜CBD内原有的建筑综合体只有国贸嘉里和京广这三个项目多年来的经营取得了良好的经济效益和社会效益创造了东三环的地段价值根据CBD现有规划显示未来将有大小近10家建筑综合体项目将在20XX年以前在CBD内建成并投入使用面对如此多的供应量竞争将在所难免3写字楼的配置要普遍高于现有产品在建项目基本配置对比表对比项目财富中心金地中心世纪财富中心单层面M22400A座1773B座1561东座2202西座2237电梯数量18部A座16部B座10部东座12部西座9部空调系统四管全空气空调系统蒸汽加湿系统VAV系统VAV变频垂直交通系统OTIS255米秒品牌待定瑞士迅达4米秒综合布线架空地板办公楼内采用多模光纤作为数据传输的垂直主干网络大对数铜缆作为语音传输的主干通路架空地板架空地板机房专用空调24小时专用空调无无配套服务商务中心银行咖啡厅24小时便利店多功能会议室邮政服务设计商务中心会议室多功能厅银行邮局展览厅员工餐厅等银行保管箱等配套设施零售商业服务空间金融超市空间会议中心及餐饮服务空间外立面中空玻璃幕墙LOWE镀膜玻璃铝型板氟碳喷涂东侧玻璃幕墙西侧石材幕墙顶部615米高玻璃幕双层钢化LowE幕墙净高27米27米27米通过以上表格显示CBD核心区域内新建的写字楼在基本配置上大大高于现有的写字楼项目更近一步的达到了国际标准在未来的写字楼市场竞争中将处于有利地位四20XX20XX年泛CBD东区商务区写字楼市场分析1泛CBD东区商务区的形成背景120XX20XX年CBD区域写字楼行情看涨CBD开发历经规划年公寓年商业年之后逐步进入商务开发的新阶段今年将是CBD的第一个商务年CBD管委会规划建设总顾问柯焕章对媒体表示仅目前已有30的外资企业入驻CBD其中服务业占到60这些服务业主要集中在金融保险通讯等领域CBD已具备了产业发展的很好基础对于京城楼市而言这意味着尽管有部分业界人士在担忧CBD迅速走向公寓中心区然而该区域内高档商用物业的需求量仍将有大幅度增长就目前市场销售状况来看有统计显示几乎所有与CBD沾边的项目都卖疯了价格一路狂飙涨幅普遍在35左右例如SOHO办公楼产品售价已涨至18000元平方米左右且最近一次涨幅就达5单价攀升了700元左右而嘉里中心的写字楼租金报价已上涨到每月30美元平方米涨幅达到2030国贸写字楼租金报价在维持原有水平的基础上略有上调显而易见的是即便租金水平上升CBD核心区域高档写字楼仍然供不应求北京金地公司总经理陈长春对媒体分析高档写字楼纷纷涨价归因于四个方面首先近期土地政策的收紧变相促使发展商拿地成本上升导致实力较弱的发展商迫于资金等方面的压力不得不放慢开发速度由是可供应项目总量减少其次399平方公里的CBD已将规划中的1000万平方米的建设量降为700万800万平方米导致CBD产品的供应量进一步下降必将会影响区内产品价格第三建材成本钢材等的涨价第四部分项目的建筑形态初步树立更有最新调查表明20XX年CBD区域内写字楼市场将大热预计整体市场均价可达20XX美元平方米以上业内人士称20XX年及20XX年CBD写字楼新产品供应量很少区域内存在大量的客户需求这一需求将在今年得到部分释放而另一方面北京市公安交通管理局下发的关于疏解CBD交通的通知规定CBD核心区内项目审批叫停中央电视台停工所在地块将重新上市拍卖各种消息表明该区域目前已经饱和2泛CBD东区商务区搅局在市场对高档写字楼的一片叫好声中半路却杀出住邦20XX这匹令业界瞩目的黑马更打出低价高档商用物业的口号均价9700元平米成为泛CBD东区商务区域内现房阶段唯一价格突破万元底线的五星级高档商务楼项目同样在CBD区域做项目的一位业内人士评价住邦20XX说这种市场行为明显是存心搅局住邦20XX商务中心是由北京市住邦房地产开发有限责任公司开发的纯粹商务项目项目总建筑面积约25万平米是集办公酒店公寓商业会展金融为一体的超大规模全新概念的CBD东区商务社区也是泛CBD东区第一家商务写字楼社区住邦20XX商务中心位于东四环路迎宾路与朝阳路的交汇处属于高端商务楼盘云集的朝外商圈目前CBD和金融街土地开发饱和发展前景有限中关村显然更合适成长型企业作为继西单王府井之后北京市政府规划的第三条重点商业中心街朝外拥有成为第三商业大道的升值前景从地理位置上看朝外四面通达堪称城区核心的核心作为CBD边缘集团朝外其实并未沦为CBD的附庸有着与CBD比肩而立的潜质对于高端商务楼盘来说选择这个地段也就选择了这个地段广阔的地段价值升值前景同时住邦20XX所处周边华贸中心20万平方米的商业面积100万平方米的巨大体量比国贸大的多业内人士分析此将带动比当年国贸更大的辐射范围的区域发展而住邦20XX与华贸中心的直线距离仅500米多另外住邦20XX周边还将起多个公用建筑比如对面京棉集团将要拆迁开发也是超100万的项目华贸东南角住邦20XX西南角原空军的地也要起个新项目住邦20XX东侧土地即将上市拍卖整个区域的商务气氛将会十分浓厚可以说这样的环境极具有开发潜质升值空间蓄势待发但是令众多CBD高档写字楼开发商忐忑的是住邦20XX商务中心对外打出了9700元平米的低价位已经压低同档次商用物业的售价从而销售利润将大打折扣事实上市场反应早已经初现端倪总建筑面积为72万平方米的住邦20XX商务中心期写字楼推出的纯板式设计层高325米面宽825米高采光强通风完全甲级写字楼配置标准现已全部售罄现房有很高的入住率2泛CBD东区商务区写字楼市场分析一优势分析1地段优势目前很多客户购买都是看好这里的地段作为CBD投资的金三角区域朝阳门是老城区但改造较早目前已成为商务集中区云集众多写字楼商场配套齐全商务楼供应量充足档次较高但价格已经攀升到很高的标准目前投资所需资金量要求较高最关键的是这个角改造空间不大不可能发展成为新的CBD核心区而双井一带似乎有发展成CBD住城的趋势有大量住宅楼盘供应尽管有少量商务楼出现但档次不高而且发展尚需时日投资回报所需时间较长而朝阳路一带发展最为迅速随着朝阳北路开通朝阳路改造周边大量工厂拆迁发展空间最为理想似乎最有可能成为CBD新核心的漂移方向而且从北京大风水的角度来看北也确实要比南好因此这里最为看好该区域商务楼供应量较大档次较高其新的商务氛围的逐步形成2高性价比优势在现阶段尚属买方市场的高端商务楼盘销售中低价位并不等同于低要求买方甚至有可能对品质提出更高的要求单纯依靠低价吸引客户终究会得不偿失由此高档写字楼开发商的真正利器应该是优越的性价比而业界的一个普遍共识是相对于住宅开发商务写字楼的开发更需要资金实力专业性更强满足一流企业需求的办公大厦必须具有一流的品质和形象需要聚集国际上知名的建筑师专业顾问的支持也需要国际知名品牌企业的支持更需要开发商的从开发到营运的全面投入目前新一代写字楼纷纷定位于复合高效的超级商务中心在这样的商务中心入住企业可以获得多元化的硬件支持和软件服务并由此获得更大的利润空间在这个意义上以住邦20XX为例住邦20XX商务中心二期20XX0平米围合商业广场300米临街底商68米的商业单位层高一层的投资获得两层的使用空间2号板楼的70都是整层购买的大客户目前可售面积几乎一抢而空只有1栋板楼34号楼都是塔楼这样的空间将为世界著名品牌机构和国内实力派企业提供前沿的产品展示窗口远洋商务楼在刚刚推出不久后也以8900元平方米的低价入市目前销售率达到了60以上受到的中小型公司的追捧而目前位于红领巾桥西北侧由新华联房地产开发有限公司开发的新华联大厦刚刚交工验收后以整层出租的策略进入泛CBD东区商务写字楼市场更加漳显出该开发商看好后期写字楼市场的表现3交通负荷优势目前CBD商圈面临交通超负挑战周边写字楼行情看涨CBD商圈的交通情况的超负荷状况是其中的主要因素早在CBD商圈的总体规划方案确定之前国内外规划专家对交通的承载量进行了多次讨论认为CBD圈内的交通规划仅能够承载800万平方米的建筑面积带来的交通流量而已经审批的项目早已经超过了900万平方米如果加上待批的项目CBD开发量的总和将达到1300万平方米CBD圈内的交通拥堵状况已到极限程度加之今年六月底国贸三期工程又将全面启动规划设计中的中央电视台新办公大楼也将随之破土动工新开发地产项目数量不少据权威部门测定CBD内车流量已高达5000辆每小时未来CBD商圈的交通面临严重超负荷挑战CBD圈内的交通拥堵却给圈外周边商务地产项目带来极大商机许多业主购买或租用泛CBD东区商务区商务物业主要原因就是看中了区域交通的便捷性和未来的发展空间客户表明无论是员工上班还是商务出行交通拥堵都会为公司的正常运营带来困扰将办公地址选在核心边缘的商务地区公共交通发达出行道路相对畅通既可保障出行的便捷又因距核心区域较近而共享商务资源因此项目也受到越来越多的投资客关注而且同区域中的其他项目也有利好消息CBD东区的优势逐渐开始显现4CBD东区商务区域商务热点逐步形成北京商务地产存在大量市场需求目前市场上缺乏对区域发展形成影响力的核心型的综合项目住邦20XX以区域核心型商务地产的形象塑造并带动了第二代商务中心区的不断发展是国内企业和国际化公司的合作步伐日益加快中层企业的快速成长必然促进现代新型商务地产市场的迅速崛起CBD的客户同东区商务区的客户需求是不同的参见客户资料这在客观需求上提供了暗藏的商机区域的划分实际上体现了不同客户需求产品的划分地产增值是地产营运商的重要战略目标房地产开发商只有开创更具发展潜力的地产开发经营模式实现项目以及项目所在区域的增值5CBD东区商务区域市场的未来可发展趋势未来的发展性向西为成熟商务区但以无开发土地向北为成熟居住地但以无开发土地向南为旧城区商务氛围很淡向东发展为必然趋势商务便捷性燕莎CBD朝阳门三大商圈交环处外联便捷距机场很近距城区很近距居住区很近公共交通体系发达朝阳路据称XX月将要向东拓宽满足商务人士需要满足员工需要满足合作单位需要交通的便捷性CBD内交通的拥堵四环路的交通通畅四条建成十月份开工待建的路段区城升值潜力东四环大批开发延线项目使地域因成熟度而升值可以重点谈一下隐藏起来的区域价值不同开发商建楼的理念也不一样住邦建楼不考虑很多虚的东西重点放在价格支持度上什麽样的产品服务能够支撑价格业主投资买你的房能够满足需要吗能够再赚钱吗开发的项目主旨都是要增值选择地块选择产品选择经营方式目的都是要持续实现增值比如CBD里项目16000到20XX0价格同东区商务区的高档物业差一倍也就是业主的购买成本差一倍在业主通过出租等方式回收投资时租金能差一倍吗5年内大政策导向不变价格走势是基本持平的那如果有同样的上涨空间显然成本越低投资回报率越高能够使后期业主赚到钱这是最重要的地产开发不光要考虑短期的变现而是应更多的考虑长期的经济效益和社会效益推动商务地产发展推动区域的发展为客户谋取最大价值从房地产市场的一些附属服务项目上可以看到这种市场的变迁以前三环的广告牌200万现在涨到300万上涨了一半的价格一个路牌都这样敏感就可以看到这种区域的变迁发展给房地产投资带来的潜在空间有多大区域的转型经济发展向国际化靠拢在这样的背景下客户群也会越来越多的出现还有区域并不是市场上最热的就是最好的比如奥运村一起这种有目的的限制性规划反而会打压周边项目的发展外部条件是可以控制和预见的比如东二环的项目不可能再谈升值顶多谈保值新兴区域正处于政府大力发展扶持的阶段要有长远趋势的判断能力3泛东区商务区客户特征泛CBD东区商务区吸引的是中等规模发展迅速的具有国际化趋势的新兴公司和投资者根据对住邦20XX项目的客户资料分析户数量上购买400平米以下的近70办公自用的中小企业和追求回报的投资者为主购买400平米以上的30以自用为主客户总量中明确投资的占9购买面积上购买两套以上的近50一期5万销售面积客户只有80多个平均购买面积达到500平米以上但主流客户需求面积主要集中在200400平方米之间企业用于购房的资金规模基本上是在500万1000万元间客户从事的行业比较集中的是高科技企业15顾问咨询15贸易20还有传媒金融建筑等其他行业其中有相当部分的海外投资者和归国创业者4泛东区商务区客户定位1高科技咨询行业广告传媒商贸IT信息服务医疗器械律师事务所影视公司等新兴行业大量涌现周边地区成为他们的热选地域这些企业技术含量高不需要很大规模和人力具备一定资金实力成长空间较大有国际化趋势2企业主对未来五年的企业发展充满自信因此对企业可持续发展空间要求高包含企业发展需要的办公空间区域发展潜力周边客户群潜力留驻员工的条件等对他们来讲置业也是一种投资好的写字楼所具有的良好综合素质会给企业发展提供空间并支撑优良的投资回报尤其是以技术型人才为骨干的企业员工比资金更重要3泛CBD东区商务区未来客户定位将关注中等规模发展迅速的具有国际化趋势的新兴公司和投资者这些客户不愿接受他们所期待的高档办公楼所提供服务所带来昂贵成本这其中可能包含许多他们并不必需的附加服务如果可能他们更愿意务实的购买能够满足他们需要的成本合理的办公空间4泛CBD东区商务区的客户选择写字楼的标准并不仅仅关注外观和硬件很重要的一点就是大厦的形象和企业的文化理念企业的价值观是否一致比如说传统贸易型企业它们会选择气派的写字楼真正的IT型企业则是以人为本要求低调舒适5泛东区商务区产品定位概况一个理想的写字楼必须要能够给企业提供效率这方面的支持比如说它所在的位置交通是否便利包括大厦内部的交通运行系统社区的交通组织大厦内部的垂直交通系统还包括通讯系统智能化系统管理等这些都是企业需求的高效的办公环境企业会花很多钱用在办公环境上客户的眼光是敏锐而挑剔的往往注重方方面面的细节好的办公场所能为企业留驻更多的客户并提供一流的协作及发展机会一个好的写字楼或者社区能构成以人为本的设计设施的舒适性包括周围的生活配套设施会使员工有一种一种归属感和文化依托感好的写字楼能帮企业留住员工尤其是以技术型人才为骨干的企业员工比资金更重要所以只有人性化的建筑空间设计良好的生活配套以及方便的交通才能使员工更有机地融合办公与生活实现个人价值的统一随着经济的增长和国家政策的支持私营企业的成长速度惊人截至20XX年底北京市私营企业同比增长2154个体工商户同比增长2077随着私营企业的增长为其提供办公场所的写字楼也必将有大量的市场随着中央电视台等的迁入CBD发展的态势出现了一种新趋势即新兴的中小企业快速增长中小企业对办公楼的需求更加旺盛例如伴随中央电视台和北京电视台的迁入和这些传媒巨头相关的业务公司也很有可能迁入CBD地区具资料显示与电视直接相关联的公司如节目提供公司后期制作公司等在北京有1000多家间接相关联的公司有3800多家