房地产市场研究工作模块.doc

房地产市场研究工作模块 【第一部分 项目所在地房地产市场现状调研】 1． 目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。2． 调查方式：搜集基础数据，在此基础上进行分析。3． 主要内容：3-1．宏观经济运行状况1）、数据指 标 数量 与上年同比增长全省 项目所在地 全省 项目所在地A.国内生产总值 其中：第一产业 第二产业 第三产业  房地产 B.固定资产投资 其中：房地产开发 C.社会消费品零售总额 D.商品零售价格指数 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 2）、分析3-2．项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规A．项目所在地的居民住宅包括哪几种形态及其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房等。B．政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。C．政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。D．短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。3-3．项目所在地房地产市场总体供求现状1）、数据项 目 上半年 与去年同期相比 备注签定土地出让合同 其中商品房用地 房地产开发总额 其中商品房建设 其中住宅投资占比重 商品房施工面积 其中住宅 住宅施工面积中今年新开工者所占比例 商品房竣工面积 其中住宅竣工面积 销售预售商品房面积 其中现楼销售 楼花销售 全市商品房销售收入 住宅 空置面积 其中住宅 办公楼 商业楼 二手楼买卖 2）、分析3-4．项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异板块差异 板块1： 区 板块二： 区 板块三： 区 板块四： 区地理范围 划分依据：建筑及商业、人文特征描述 政府市政规划的引导 商品住宅平均价格 多层 小高层 高层 别墅 商品住宅供求状况 多层 小高层 高层 别墅 热销区域 3-5．项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势区域 01年平均价格 00年平均价格 99年平均价格多层 高层 多层 高层 多层 高层全市 项目所在板块 【第二部分 类比竞争楼盘调研】 1．目的：调查项目周边类比竞争楼盘的规划素质和市场状况。2．调查方式：先收集基础资料。在此基础上进行有目的的实地调查。3．主要内容：3-1． 基本资料楼盘名称 地理位置 发展商 建筑承建商 建筑规划设计商 环境设计商 销售代理商 3-2． 项目户型结构详析户型（a房b 厅 c卫d 工e 厨f阳台g花园） 面积跨度 套数/百分比平层 错层 跃层（复式） 3-3．项目规划设计及销售资料总占地面积 总建筑面积（容积率） 建筑层数、栋数 建筑布局及开发节奏 户型结构 外立面风格、色调及用材 交楼内装修标准 小区绿化及环艺 车流组织及户车比 小区内康乐及商业配套设施 物业管理 售价（按揭折后价） 最高价：最低价：均价：付款方式 一次性：分期：按揭：销售进度 销售率：已销售单位户型比例 客户初步分析 现居住区：职业特征：集团客户：3-4．综合评判评判项目 评价A．地块周边环境及配套评判 A-1 地理位置 A-2 周边环境、景观 A-3 周边市政配套 A-4 周边小区整体素质 B．楼盘素质评判 B-1 建筑风格和立面 B-2 建筑布局和空间规划 B-3 小区内环艺规划 B-4 户型设计 B-5 小区内配套 B-6 车流组织 B-7 物业管理 C．物业形象 C-1 发展商品牌 C-2 项目包装及营销手法 综合评价 【第三部分 住宅消费者行为分析】 1．目的：了解住宅消费者目前之消费意识和行为方式。2．调查方式：目标客户群用问卷的形式来抽样调查。3．主要内容：3-1． 各类档次商品住宅客户分析指 标 比 例家庭结构 3口之家：3代同堂：二人世界：单身职业特征 经商老板：三资高级白领：三资普通白领：国企高级干部：国企普通干部：文艺界：政府及事业单位：其他：外销买主年龄结构 20－30：30－45：45－