浅谈双限双竞政策对广州房地产开发企业的影响.docx

浅谈双限双竞政策对广州房地产开发企业的影响摘要年年连续两年房价持续走高随着国八条国六条的出台还是没能抑制商品房价的增长而年年末广州市政府出台的双限双竞房地产开发政策会不会对房地产开发企业有影响呢房地产开发企业如何去应对该政策的出台来调整自身的房地产开发模式文章对此进行了探讨关键词双限双竞房地产开发开发模式居住用地在限制房价限制套型的基础上采取竞争地价竞争房价的办法以公开出让的方式确定开发建设单位的房地产开发政策简称双限双竞的房地产开发政策国家实施六一新政策以来被业界观望已久的双限双竞地块终于在广州顺利诞生年月日上午位于广州市房地产交易中心三楼的土地出让大厅里几乎座无虚席无论开发商业界专家还是媒体所有人都期待着见证这一具有某种意义的时刻国内首次通过限制最高房价的方式拍卖土地毫无疑问这种改良过的土地出让模式限制了开发商的最高销售价格但广州首次双限双竞地块出让结果显示依然是保利中海富力等国内顶级开发商的代表参与了此次角逐从元平方米的最高限价到开发巨头的参与广州房地产业界对此结果仍然众说纷纭对于最高限价尽管有专家认为还是稍微偏高但业界普遍认为这是一个开发商和市民都可以接受的范围根据广州市出台的未来五年的广州市住房建设规划显示未来五年政府调控的中小套型中低价位普通商品住房用地通过双限双竞的方式公开出让这类住宅套型建筑面积控制在平方米以内共万套万平方米那么如果广州的双限双竞的房地产开发政策被中央政府采纳会对中国整个房地产市场带来什么影响呢房地产开发商销售商品房的利润空间被压缩由于房屋的售价被限定平均价而房屋的地价在竞投的时候又被抬高当建造成本一定时利润空间会减少因为在收入不变时成本升高利润自然减少中小型的开发商会被淘汰由于资金的实力不雄厚开发住宅的大部分资金来源是金融机构的贷款也意味着利息的支出会很多这样成本费用会进一步加大利润会进一步减少甚至会导致亏损有的中小型开发商会通过偷工减料压缩建造成本设计成本达到减少总体成本来提升利润但随着政府有关部门的监管加强质量不合格的产品将会逐渐被淘汰随着该政策的实施大型开发商会通过资金的优势和完善的成本控制模式进一步降低开发成本提升利润空间增加利润由于资金的需求增大管理经验的要求增加进一步促进该行业的竞争加大大房地产开发商并购小房地产开发商或者小房地产开发商资产重组合并组成新的具有一定规模的大房地产开发企业的现象不断出现这会对房地产开发行业形成一次新的洗牌促进优胜劣汰如果进行简单的推论那么这种既兼顾了发展商利润又兼顾房价合理的模式无疑已经两全其美但是也如有业内人士所说这正如政府向发展商定制产品如果标准不制定好恐怕还很难达到预期的效果由于广州在未来的年还将大量推出小户型住房并通过双限双竞的方式出让此类地块因此对于广州市民而言此类土地出让方式将不再是个新鲜的话题但值得关注的是每一个地块的推出其最高房价仍将受到极大的关注根据目前的出让规定双限双竞的最高房价由开发商自行报价政府再根据报价进行处理确定一个最终的标准此外最高房价的最终确定权在于政府因此政府的态度在此过程中起着最为关键的作用在它看来此前万科和中粮地联合竞标的金沙洲地块楼面地价已经高达元平方米但是广州市有关部门仍表示该地价在合理的范围之内而这次同样是金沙洲的地块政府对其的定价不超过元平方米这就决定了开发商可以接受的楼面地价只能在元平方米之间无论想要稳住房价还是推高房价都取决于政府操作时的态度以及方式显然在此次金沙洲四宗地块的出让过程中有关部门选择了比较合理的结果模式好但对此仍需完善那么广州的双限双竞的房地产开发政策会对广州房地产市场带来什么样的问题呢第一如果所有开发商的报价都偏高那么该地块的最高房价无疑将被抬高对此最好的方式是政府确定地价再由开发商去竞房价这意味着由政府去首先让利限价高低其实取决于政府态度第二除了最高房价的合理限制双限双竞的模式在一定程度上限制了开发商的经营行为具备稳定房价的前提但是这并不代表这个模式本身已经没有漏洞如果建设的标准不确定那么想要起到平抑房价的目的恐怕还有难度例如开发商可以在容积率容许的范围内加大密度选择小高层可以极大地节约成本第三最高限价也未规定是毛坯房还是装修房如果是毛坯房售价是固定的但装修价是变动的商品房通过装修后变成装修房那房屋的售价就变成毛坯价加装修价而装修价的定价存在着模糊空间第四由于此类商品房在销售环节没有进行限制这意味着任何人都可以去排队抢购然后再到二手市场上去抬高价格放盘如果这样那么政府最初平抑房价的初衷就变了味道而且中介机构和发展商本身是否会去炒楼也是个未知数可以通过限制此类商品房在二级市场的售价例如要低于以及一级市场的同级售价比如某个业主想出售刚购买的新商品房若该商品房未装修那在二级市场的毛坯售价要低于一级市场的同级毛坯售价若该商品房经过了装修那在二级市场的售价要低于一级市场的同级毛坯价加装修价那作为房地产开发商应如何面对双限双竞的房地产开发政策对其的影响呢第一房地产开发企业在资金结构方面要做重新调整保持合理的负债比率减少公司的财务风险例如始终保持在左右的资产负债率第二进行多元化投资分散经营风险投资一些现金流较大的行业来支撑房地产行业的发展所需的现金流例如投资商品零售业交通运输业医药服务业酒店餐饮业教育行业财务咨询审计行业等这些行业都有一个共同的特点就是如果经营的较好有一定的规模化那么该行业会有较大的现金流入量可以支撑房地产前期投资所需的大量现金流出量保证整个集团企业现金收支平衡第三制订完善的公司的成本预算成本控制成本考核制度以便以较低的成本支出建造质量较优质的商品房例如在工程物资采购方面选择报价最低服务质量最好的工程物资在税金支出方面通过税收筹划综合减低公司的税金支出等第四转变开发模式组建从开发承建销售一体化的专业公司形成集团化管理大多数房地产开发企业开发商品房时都是委托工程建筑公司建造商品房可以考虑房地产开发商通过股权并购收购具有建造商品房的建筑公司这样开发企业的建造成本可以大大降低形成建筑公司为成本中心商品房销售公司为销售中心房地产开发企业为利润中心房地产集团为投资中心的层层控制管理中心便于集团公司成本控制财务核算财务决策等管理措施的实施有利于创造公司价值最大化总之尽管双限双竞政策已经在广州迈出了第一步但是它跟任何一项制度一样其完善还需要漫长的过程