项目开发全过程的成本控制.doc

项目开发全过程的成本控制在国家宏观调控的大环境下房地产行业的竞争逐渐从过去圈地运动大跃进式的竞争过度到内部管理的竞争随着房地产市场进入新一轮的发展周期房地产开发企业要在新的竞争形势下求得生存和发展房地产项目的成本管理就越处于重要位置成本管理已成为房地产开发项目的核心内容房地产成本控制的四个原则成本最低化原则成本最低化原则就是项目施工用人力物力和财力的最节省是成本控制的基本原则让每一笔花销适得其所每一笔费用都有相应的回报杜绝房地产项目实施工程中产生的对形成产品提升价值促进营销没有作用无法获得客户认同和补偿的属于浪费的无效成本的发生全面成本控制原则全面控制成本原则包括两个涵义即全员控制和全过程控制项目开发成本是考核项目经济效益的综合性指标项目成本的控制需要大家共同关心树立起全员控制的观念项目成本的发生涉及到项目整个周期因此项目成本想成的全过程都要有成本控制的意识目标管理原则目标管理是管理活动的基本技术和方法它是把计划的方针任务目标和措施等加以逐一分解落实目标管理的内容包括目标的设定和分解目标的责任到位和执行检查目标的执行结果评价目标和修正目标形成目标管理的计划实施检查处理循环责权利相结合的原则开发项目进行中各级管理人员在肩负成本控制责任的同时享有成本控制的权利目标的责任要全面既要有工作责任更要有成本责任做到责权利相结合实践证明只有责权利相结合才能使成本控制真正落到实处项目全过程的成本管理投资决策阶段的成本管理虽然项目投资决策主要取决于高层决策人员的从业经验与战略眼光相关职能部门所起得作用相对有限但成本管理财务和项目拓展等部门应相互配合充分发挥经济参谋的作用确保项目可行性研究报告的真实性不能为了迎合领导放弃工作原则尽可能准确地测算出土地成本前期规费工程造价资金成本管理费用和销售费用等全部成本费用使决策层事先全面地了解完成该项目需要的自己规模以及可能存在的风险对于大型的房地产项目还可以聘请专业的咨询机构进行测评尽可能避免因信息不对称等原因造成的决策失误建立全面的目标成本管理体系房地产开发企业项目成本的发生是一个连续过程涉及到项目决策前期策划规划设计施工销售项目后续管理等开发全过程的各环节成本控制要在项目开发的全过程中展开对上述全部成本构成要素进行规划控制从而实现项目利润最大化在成本控制过程中对产品成本的认识由模糊到明晰管理的力度由松到紧成本控制的总额度由大到小目标成本管理实施要建立纵向可比横向统一的成本数据库形成各类型产品标准成本在项目之初依据标准成本开始估算投资成本并形成基本经济控制指标随着房地产项目开发实施的逐渐深入不断细化和调整到初步设计阶段发布目标成本任务由各责任单位对目标成本进行逐项逐级分解形成责任成本并且成为其签订各项业务合同的控制标准成本控制责任部门通过对责任成本进行跟踪记录考评使目标成本处于有效受控状态目标成本控制基本流程如下图所示目标成本控制基本流程图目标成本体系的建立为项目决策提供了参考依据有助于减少决策的盲目性从而做出正确决策工程施工阶段的成本管控认真做好施工组织设计的审查工作工程项目的施工组织设计提出了工程施工中进度控制质量控制投资控制安全控制现场管理等目标以及技术组织措施施工组织设计的基本内容包括工程概况和施工条件分析主要工程的施工方案施工进度计划和施工平面图它是施工阶段的全局性的技术经济文件对施工组织设计进行优化主要目的就是使投资与工期投资与质量之间的关系能够得到正确处理要正确处理质量工期和投资三者之间的关系不能一味要求缩短工期而以较大的投资作为代价要督促施工单位做好施工进度计划网络图的设计和优化在保证工程质量和满足工期的前提下尽可能降低工程造价采购环节的成本控制材料采购应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间防止积压或造成窝工必须建立健全所需材料设备的询价定价签约进货和验收保管相分离的内部牵制机制不得由一人操办材料设备采供全过程对于乙供材料和设备相关部门必须认真按认定的质量及选型进行封样和核价材料的代用如果涉及到价格变化必须由成本管理部门进行成本差异分析分管领导批准后方可执行甲供材料设备的结算必须凭供货合同供货厂家或质检部门的检验合格证和项目部专业工程师的验收证明以及结算清单经采购部门成本管理部门和财务部门审核无误后方能办理结算垄断性质的工程项目如水电气等应尽力进行公关协调最大程度降低造价变更签证事项的成本控制工程变更包括设计变更进度计划变更施工条件变更工程价款变更等这些变更都有可能引起费用支出超出原来的预算因此要严格进行变更控制凡提出的设计变更申请单或洽商单必须清晰明确以便于成本管理部门进行准确的成本测算编制成本分析报告若涉及成本变动需成本管理部门进行目标成本分析为后续决策提供参考意见对准予实施的变更事项进入签证程序遵循以下几点签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理签证必须列清事由工程量以及计价方式或单价并由公司项目部成本管理部以及监理单位共同签名成本管理部必须对工程质量单价用工量负责把关签证按当时发生及时办理原则严禁事后补签签证内容原因工程量必须清楚明了涂改后的签证及复印件不得作为结算依据结算中成本的控制工程竣工验收合格且备案后项目部协助成本管理部门督促施工单位按规定时间提交竣工结算报告及完整的结算资料双方进行工程竣工结算成本管理部门应详细核对工程量审定价格取费标准计算工程总造价做到资料完整有根有据数据准确内容应当包括工费材料设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明同时扣清甲供材料款项成本管理部门还应对工程结算结果与工程预算进行对比分析找出工程成本超降的因素及时总结积累经验并提出改进措施和意见营销成本预算与管理销售方案策划和广告宣传策划费用在销售产品之前要聘请专业的营销策划公司和广告公司对项目的销售进行营销策划和广告宣传策划在进行广告宣传时要请各种媒体的广告公司如报纸广播电视对产品进行全方位的宣传策划对策划和宣传质量的要求直接影响销售环节的成本在对市场进行广泛的调研之后编制出广告宣传的资金预算及进度计划以更有效率更有针对性地对营销成本进行管理比如如何确定楼市宣传册的制作要求制作数量以及最能体现所开发项目的文化内涵规模档次销售群体制作形式如何选择户外宣传的范围和宣传形式多少宣传费用比较合理如何确定广告媒体的宣传次数和宣传周期以及宣传费用这些问题都要经过详细的市场调研和全面的分析才能得到答案当然公司需要对这些专业公司的方案进行招投标实现以最低成本费用达到预期的要求和效果售楼处建造费用和样板间建造装修费用售楼处的建造规模样板间的装修档次是销售商向顾客传达信息的重要工具开发商和营销策划公司一般都比较重视因此售楼处的建造和样板间的装修是售楼成本中的比重较大的一项投资售楼处代表了销售项目的文化内涵和规模档次因此在建造售楼处的时候往往是追求越大越好装修越豪华越好自然是用最好的装修材料和高档的室内家具陈设这种过分追求高档奢华的结果就是使销售成本大大超出预算为了将这种质量和成本之间的关系调整到最佳必须要有科学的论证编织出费用预算既不能因陋就简而失去售楼处和样板间的作用和意义也不能为了追求效果而造成费用的加大利润的减少摘自宝安地产