XX置业公司开发项目成本控制管理制度.docx

开发项目成本控制管理制度土地成本控制获取土地环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别土地成本由于受国家多项法规政策的限制目前大多数采用土地挂牌拍卖的方式运作的时候灵活度较小中标后应在国家规定范围内尽量和土地部门沟通争取最大限度地缓交土地出让金这一环节成本控制的主要任务由市场部和财务部承担控制环节控制内容控制方法责任部门土地成本拍卖过程及拍卖价格广揽信息多方调查详尽了解竞争对手情况在了解情况的基础上对于竞争对手可以采取劝其退出的方式尽量降低拍卖成本市场部负责拍卖后土地款项支付与当地土地主管部门多方沟通在保证能办理完手续的情况下尽量缓减免交市场部财务部负责二规划环节成本控制规划环节的成本控制所占权重最大具有一锤定音的地位和作用在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键可以最大限度的减少建设变动带来的成本增加所以该环节控制内容相当复杂基本原则是科学规划细致分析博采众长工程部市场部及评审小组在该环节承担主要的职能控制环节控制内容控制方法责任部门规划方案项目定位了解周边地区情况根据实际情况准确细分购买市场合理布置商业服务公建配套设施住宅的最佳比例市场部和评审小组容积率同规划局反复协商沟通尽量争取容积率最大化增加利润增长点工程部户型搜集市场上最受欢迎的户型面积比例以及房间布置市场部销售部设计方案方案招标确定招标文件选取方案最优价格最低的设计单位工程部及评审组设计质量在达到国家有关标准的前提下严格控制最佳含钢量控制合理的砼标号选定经济合理的基础形式选定最经济的建筑材料控制最合理最便宜的每平方米造价市场部合约部工程经理项目工程师三规费环节成本控制房地产项目开发成本中政府部门的各项行政及事业性收费项目占了一定比例如何有效降低该环节的成本从而降低项目开发的总成本已逐渐成为各开发企业竞相追逐的热点该环节控制的原则是能免交的争取免交不能免交的争取少交不能少交的争取缓交控制环节控制内容控制方法责任部门行政事业性收费环节可行性研究费首先是详细了解开发项目所在地的各项优惠政策对于有利于本项目开发的各项政策尽量争取对于各收费项目能免交的争取免交不能免交的争取少交不能少交的争取缓交对人防费采取几种方案评选自建或者是缴费或者是其他方式选取最经济的方案实施市场部总工办工程部环评费城市基础设施配套费房地产开发管理费墙体材料节能费劳保费工程质量监督费图纸审查费散装水泥基金防雷审核费城市规划技术服务费建设用地城市规划技术服务费建筑工程放线费地形图测量费拔地定桩消防设施设备费人防结建费房产交易费竣工测量费开发项目配套预存款该项目是预存款性质先收后返占用资金比例较大尽量争取免交和缓交四招投标环节成本控制招投标环节的成本控制涉及到标底工期垫资工程款支付等同成本相关的条件在程序上没有太多变数标书制定应有较强的针对性这个环节成本控制的主要责任在于预算部和招标小组控制环节控制内容控制方法责任部门招投标环节标底价格招标文件工期质量及验收标准等项目招标前合约部应根据蓝图计算出标准标底并会同招标小组制定出招标文件选择总价在要求范围内最低的公司对项目垫资提前完成工期等有利于节约开发成本的条款酌情加分鼓励审计部合约部及招标小组五施工环节成本控制施工环节的成本控制主要应注意两大方面一个是严格控制各种变更及审批程序另一个是材料的价格认证项目部应尽量减少设计变更的发生确需变更时应严格执行公司的审批程序控制环节控制内容控制方法责任部门施工环节设计变更及公司审批程序图纸会审设计变更及签证经有关单位提出后项目部应马上将变更内容传至公司合约部合约部提请有关领导认真研究后将变更结果编号盖章后以书面通知的形式返回项目部项目部负责人才能在有关文件上签字所有涉及质量的设计变更均需经设计单位建设单位监理单位施工单位共同签字后方可生效并一式四份各单位一份作为结算依据进入决算及存入档案所有涉及工程造价增减的设计变更和签证至少需要有建设单位监理单位施工单位三方共同签字方可生效并一式三份各单位一份作为结算依据进入决算及竣工档案工程竣工结算时合约部将公司返回编号的通知从项目部收回结合项目部及施工队提供留存的变更签证资料按编号三联一份整理才能作为决算依据缺一不可总工办合约部分包项目合同中必须清楚的注明甲方的分包项目有哪些所有甲方分包的项目如门窗配电箱防水粉刷等一律由项目部组织招投标根据报价择优录用招标材料收入施工档案项目部负责人及组织人员签名入档审计人员逐项落实发现徇私舞弊者通报批评严重者追究责任调离岗位工程部合约部六材料及设备采购成本控制材料及设备采购环节成本控制的核心要素是价格和质量通过明确而科学的流程就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率达到成本控制的目的该环节成本控制由项目部负责控制环节控制内容控制方法责任部门材料及设备采购环节甲方认证材料及设备乙方供料所有材料及设备必须有合格证及试验报告必须符合工程建设要求材料进场前甲乙双方必须根据合同内容签订价格认定协议主要内容有必须清楚注明是执行哪一年的定额或者是某年某月某地的市场价格标明材料或设备的具体价格必须加盖有法定效力的公章甲方现场工程人员负责对材料质量把好关对由材料质量原因发生的事故负全责材运部招标小组甲方供应材料及设备甲方供料合同中注明的甲方供应材料及设备由甲方派材料人员本着质优价廉的原则选材使用使用量较大的材料及设备因涉及成本较大项目经理应会同材料人员共同定价并在两天内报公司审计部门复核材运部七销售环节成本控制销售环节的成本一般分总额和分享控制费用目标总额具体的单项支出都必须严格控制由于销售涉及的部门比较多且议价的方式较多因此费用总额广告投放次序及价格应由分管营销的副总及销售部负责人共同制定及定价并报公司审计部门审核控制环节控制内容控制方法责任部门营销环节费用总额销售负责人应制定出两套以上销售方案报总经理及评审小组审批选择效果好且费用总额低的方案总经理销售部部长销售现场人员配备合理控制销售人员数量卖场包装费现场器具采购及销售模型费比价采购宣传资料及礼品费合理确定具体数量比价采购媒体选择销售负责人同分管经理共同洽谈定价后报评审委员会审批样板房装修制定装修标准然后进行招标限定装修成本工程部销售部销售佣金由销售部根据市场行情比价确定并报评审委员会批准总经理及销售部部长八工程预决算环节成本控制工程预决算环节的成本控制应严格执行招标总价加设计变更的原则设计变更应严格执行公司审批程序违反审批程序的追究违规者的责任控制环节控制内容控制方法责任部门预决算环节总价的计算方式严格执行招标总价加设计变更的原则审计部合约部结算程序设计变更的审批程序是否合理审计部合约部价差的调整严格执行合同中价差调整办法审计部合约部工期质量甲方严格履行自己的合同义务甲方督促乙方履行合同义务造成拖延工期或者出现质量问题搜集违约资料进行违约索赔工程部审计部合约部