房地产开发项目成本控制要点分析全套详细文档.doc

房地产开发项目成本控制要点第一部分项目立项环节成本控制要点根据项目开发方式的不同而有所区别由于国家法规政策的限制该环节运作时灵活度较小基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用项目开发部在项目开发前期起主要作用因此这一环节成本控制的主要任务由项目开发部来承担一新征土地一征地费用少交或晚交力争减免由项目开发部负责二拆迁安置费用房产确权后办理拆迁安置费用由项目开发部负责三市政大配套费用自建部分按照公司工程体系走交政府部分按有关规定办理工程部和预算部负责自建部分工程部负责交政府部分四规划条件满足公司利益最大化合理提高容积率降低土地成本由项目开发部工程部负责二买断项目一买断内容明确买断内容明细由项目开发部负责二付款总额为公司争取最大利益由项目开发部负责三付款时间周期长次数多由项目开发部负责四三通或七通一平的标准明确验收标准明细由工程部项目开发部负责五手续风险与项目付款时间直接挂钩由项目开发部负责三合作开发一合作方式符合集团要求有利于大连公司二分成比例双赢原则三交房时间尽可能地延后交房四交房标准不低于合同中规定的交房标准五付款总额与付款时间选择有利于公司利益的方式上述项内容均由项目开发部负责第二部分项目规划环节成本控制要点项目规划环节的成本控制所占权重最大具有一锤定音的地位和作用在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键环节可以最大限度地减少事后变动带来的成本所以该环节控制要点和控制内容相当复杂基本原则是周密规划科学讨论严格审批项目开发部工程部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能一规划方案一可行性规划设计市场信息搜集和分析市政状况信息分析规划要点确立可行性研究设计任务书可行性设计变更由预算部销售部配合完成二方案评审组成可行性规划评审委员会对方案进行评审确定未通过的方案进入可行性设计变更环节再重新评审由项目工程预算财务销售等部门组成评审委员会总经理负责三设计成果对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定由工程部负责根据提交的设计成果进行投资估算预算部负责工程部配合二报批设计一设计方案根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书项目开发部负责销售部协作方案设计招投标工程部负责方案设计评审招投标评审委员会二报批注意市政设计注意相关法规完善自身报批规范性材料完整项目开发部负责工程部配合三扩初设计一扩初设计要求对报批设计进一步调整设计要求内部审核工程部负责各部门配合二成本概算根据扩初设计招投标方案和设备选型实体研究环境方案等因素对总成本作出概算项目开发部与工程部负责制订经营指导书预算部负责三扩初设计图根据扩初设计要求招标专家评审内部评审招投标评审委员会负责设计调整工程部负责四桩基设计一地质勘察搜集权威地质资料自己专业人员勘察二设计方案评审桩基设计种以上形式由专家进行桩基形式和桩基结构评审三桩基施工图设计调整上述项内容均由工程部负责五施工图设计一施工图设计要求根据销售包装设计桩基设计功能设计及配套设施等因素在扩初图基础上确立施工图设计要求建安施工图中结构造价建筑造价和环境设施费等约占总造价的部分属于设计方可控部分应严格审核由工程部负责其他部门协助二报建政府部门报批费按政府有关政策交纳由项目开发部负责三审图互审互签明确修改意见设计洽商工程部负责销售部参与四面积测算设计图纸测算与实际施工时检验相结合工程部负责六销售包装设计结合营销费用控制施工招投标七装修方案设计一方案设计要求根据扩初设计图经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求工程部负责销售部协助二材料设备选型成本方案市场信息调研根据设计要求确定装修材料和设备制订装修设计目标成本计划明细表装饰综合价格拆分分析工程部负责三招投标制订设计任务书工程部负责销售部协助评审招投标评审委员会八功能设计一小区建筑物功能的经济评估市场调研销售部负责有针对性扩充建筑物功能工程部负责销售部协助二市政配套方案市政状况调研争取政府有利条件项目开发部负责三环境方案设计根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额工程部负责项目开发部协助招投标招投标评审委员会四智能化设计市场现状分析智能化必要性分析智能化内容控制销售部负责招投标寻找外部合作争取双赢招投标小组组织总经理负责五销售承诺保持各部门与销售部的信息畅通保障销售承诺与实际功能的一致性销售部负责工程部协助九设计变更一设计调整费用二设计变更洽商严格按照设计变更洽商流程进行工程部负责销售部协助十材料设备一选型二方案确定时间在扩初图确定前确定材料设备使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装工程部负责三采购招投标招投标评审委员会十一其他费用物业管理完善费限额设计预算部第三部分招投标环节成本控制要点招投标环节的成本控制涉及到工程预算销售等多个部门的实际运作在程序上没有太多变数但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性这个环节成本控制的难点在于标书制订重点在于评标一投标单位的选择主要是资质管理水平技术力量历史记录资金实力合作经历等个方面建立承建商工程监理材料及设备供货商名册及资料库从公司认可名册中的承建商供货商监理公司中选择投标单位主办部门推荐家投标单位报招投标工作组工程部负责工程监理设计环境装修招投标合同预算部负责材料设备招投标合同销售部负责营销包装招投标合同招投标工作小组审核考察评估筛选家以上投标单位报招投标评审委员会及主管领导招投标评审委员会审核总经理批准二招投标文件一各类合同的招投标书内容应包含工期工程造价或取费标准质量要求付款方式招标范围结算方式验收标准投标注意事项废标条件投标书必须加盖投标单位法人印章接标时间开标时间定标方法投标单位补充意见标准合同条文图纸其他要求等二主办部门起草制定招投标标准文本工程部负责工程监理设计环境装修招投标合同预算部负责材料设备招投标合同销售部负责营销包装招投标合同三招投标工作组审核招投标评审委员会审核主管领导批准三评标和定标一技术性评标和定标经济性评标定标优先顺序是技术评标经济评标合作经历负责部门技术部门负责技术评标预算部负责经济标书的评标财务部负责审核广告包装费二综合审核投标单位评定中标单位招投标评审委员会审核评定总经理批准第四部分施工环节成本控制要点施工环节的成本控制主要应注意两大方面一是因各种变更带来的费用二是材料工程款的支付由于市场变化与市场把握的原因施工阶段不可避免地由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作一设计变更环节一变更评估项目前期规划定位要全面准确尽量避免在施工中的重大设计调整加强施工前的审核工作全面考虑工程造价对可能发生变更的地方有预见性并予以事先约定各部门全面评估变更带来的各种变化为审批提供参考依据成本控制部负责计算变更费用含可能引起的索赔甲方项目代表执行修改的工期评估成本控制部成本管理员负责计算变更后的成本现状二变更的审核签认根据变更原因将设计变更分成四类不同类别按相应的审核签认流程进行由经办部门负责设计变更通知单由发生变更项目的负责人负责变更必须有设计单位设计部工程部监理单位和施工单位共同签字后才能有效由经办部门负责三变更的审批经总经理审批后方可进行变更由总经理负责二施工现场签证一签证的必要性现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行由经办部门成本控制部或工程部负责二签证的时限现场签证确需发生应坚持当时发生当时签证的原则由经办部门成本控制部或工程部负责三签证的工程量认真核对签证的工程量准确由经办部门成本控制部或工程部负责签证的内容原因工程量应清楚准确无涂改编号准全并有监理工程师的签字确认由经办部门成本控制部或工程部负责四签证的审批施工洽商通知单由发生变更项目的负责人负责必须遵循先洽后干的原则在确认签证前应按相应审批程序报审通过后方可正式签证由总经理负责五签证的反馈对工程变更应定期进行分类汇总统计分析并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见主管工程师负责三审图扩初图会审施工图会审分项分部图会审各专业技术图纸会审要执行图纸多层次会审会签及审批制度和各专业互审互签制度力争在开工前把图纸中的问题修改完由甲方总工办技术负责人负责四总分包配合费分包方式分包内容分包的责任界定通过投标确定配合费应避免在施工过程中修改分包方式分包内容范围而增加工程成本甲方代表负责五材料供应一选型施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定由总工办负责二材料供应方式先确定材料供应方式通过招标确定相关费用成本控制部组织工程部参加三材料计划限时编制材料计划材料计划签认由材料采购部负责四预留时间要考虑可能出现的问题留出相应的时间由经办部门负责六工程款的支付一付款进度按合同约定执行付款按进度付款甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位二工程进度多层次多角度审核工程进度预算人员审核工程价值量三付款的审批根据情况由不同级别人员最终审批主管副总或总经理第五部分材料及设备采购环节成本控制要点材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息通过明确而科学的流程就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率达到成本控制的目的一材料进场计划一采购招投标及订立合同时间材料采购部成本控制部信息审核部共同完成二生产周期与工程进度相配合三运输周期具体与采购点远近相对应四安装验收周期与工程进度相配合五交叉作业时间与工序安排相联系以上各项均由工程部负责二材料的性能价格比一市场信息日常搜集市场信息建立材料市场信息库由材料采购部信息审核部负责二技术参数材料设备的技术参数由总工办确定或封样由总工办负责三招投标必须招投标的材料设备要制定招投标计划不需招投标的材料设备采用三家以上厂家报价选择由材料采购部信息审核部成本控制部负责三材料款支付材料款支付方式材料款支付进度保修款预付款限额控制首次验收后付款总额进度控制保修款一般不低于合同总价的依据合同中约定付款由经办部门工程部或材料采购部负责四材料验收一数量验收材料采购部信息审核部成本控制部共同确认货到现场数量甲方工地代表或专业工程师负责监控验收二质量验收外观质量的验收安装后质量的验收工程部负责投入使用后的质量验收物业公司负责五材料保管与保修一材料保管在合同中明确货物的卸货和保管的责任承担者材料采购部工程部负责二材料保修用合同的方式明确保修责任和保修期材料采购部工程部负责第六部分销售环节成本控制要点销售环节的成本一般是按比例控制但一旦制订了费用目标总额具体的单项支出就必须严格控制由于销售涉及的部门比较多所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能此外由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑一营销方案一费用总额确定费用目标总额销售部负责二市场信息收集根据各种相关因素确定具体计划和费用销售部负责三营销计划根据各种相关因素确定具体计划和费用销售部负责四营销预算根据各种相关因素确定具体计划和费用销售部负责五营销方案审批征求各方面意见按审批流程操作主管副总二营销现场费用一现场销售人工费用销售人数控制销售工作进度控制奖励办法控制销售部部门经理二现场销售器具费销售部部门经理三卖场现场包装费销售部部门经理四销售模型费用销售部部门经理五宣传资料及礼品费销售部部门经理六展销费销售部部门经理七计划额度控制额度内调剂和超额审批制度主管副总三媒体选择一媒体及广告代理公司信息收集和分析专人负责销售部二招投标先评后选的原则信息审核部销售部内部评审信息审核部销售部招投标招投标评审委员会四样板房装修一设计装修市场信息收集制订装修目标成本总额销售部总工办二材料采购信息搜集材料设备选型信息审核部材料采购部成本控制部三信息采集及招投标招投标招投标评审小组四样板房维护委托物业代管协议物业公司销售部五材料回收保管和再利用建立材料设备清单使用登记闲置品评估和处理材料采购部负责物业销售部配合五销售回款一销售折扣点销售部销售代理公司提出方案总经理拍板二回款周期销售部销售代理公司提出方案销售部负责财务部监督六销售补充条款及承诺一承诺的给出制作楼书承诺分类销售部负责总工办工程部监督二设计变更与承诺变更审批与知会制度承诺变更总工办负责销售工程协助七客户交房一交房日期晚交房原因分类处理二保修期与施工单位洽商延长保修期三质量补偿交房验收协议上述事项由工程部负责销售部物业公司协作八其他一销售代理费费销售部与销售代理公司协商总经理拍板二与销售相关的其他费用如因销售要求而发生的设计洽商变更费等严格按相关流程进行主管副总第七部分工程预决算环节成本控制要点工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性这些信息可以来自合作方第三方和自己的调研不论哪种方式都应该注意严格按程序走防止出现不规范或不负责的实际操作一乙方预算乙方预算内容的审查一先由造价比例大的项目看地面墙面部分家具缩小及调整面积二注意报价拆分施工方法报价及招标方法不同会影响成本的问题上述事项由成本控制部负责工程部总工办协助二钢筋用量的核实一施工图中的钢筋用量选择并委托现场管理经验丰富职业道德良好工作认真负责的工程造价咨询公司进行钢筋量的计算工作由成本控制部总工办与主管副总负责确定工程造价咨询公司二洽商变更的钢筋用量成本控制部专人负责抽查与核实工程造价咨询公司的钢筋用量计算工作工程造价咨询公司与成本控制部相关人员必须下现场了解乙方绑扎钢筋情况成本控制部负责人监督三价差的调整包括材料价差人工价差费用价差严格执行合同中价差调整办法及时跟踪价格材料人工费用变化情况当价格出现异常波动时应立即与相关单位商量对策成本控制部预算工程师负责四洽商变更的费用控制一图纸审核总工办工程部负责组织各专业共同审图实行专业负责制监理公司审图施工单位审图总工办负责建筑专业图纸质量的审核工程部负责其他专业图纸的审核二因市场因素甲方对图纸的修改甲方对图纸做出重大修改之前应进行方案经济比较三现场签证现场签证中应明确发生费用的原因和责任工程部负责现场签证的监控成本控制部负责审核洽商变更的合理性完整性及经济性五违约与索赔一工期与质量甲方履行自己的合同义务甲方督促乙方履行合同义务工期与质量要重视过程中控制工程部负责施工合同中技术条款的监控成本控制部负责施工合同中合同条款经济部分的监控二配合管理工程部项目经理负责各施工方的配合问题工程部负责施工过程中各方的协调配合三停工窝工当工程造成重大停窝工时工程部与成本控制部及时进行停窝工费用计算成本控制部负责违约费用的核实第八部分期间费用成本控制要点期间费用主要有财务人工行政三块费用组成由于地产业务的周期变化期间费用的灵活性很高更需要加强对期间费用的计划控制财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况一财务费用一公司开发速度规模与贷款计划制定年度资金计划资金占压费用估算与控制财务部负责年度资金计划财务部与成本控制部配合控制占压资金量二地价款的支付制定项目总体开发计划开发部总工办负责项目总体开发计划三工程款的支付制定工程年度付款计划工程部负责工程年度付款计划四销售回款的管理制定年销售计划销售部负责制定年度销售计划二人工费用包括员工薪金岗位津贴出差补助加班补助及其他费用奖金等依据集团有关规定确定各公司工资总额出差补助加班补助及其他费用财务部负责三行政管理费用一通讯费用通讯费用实行专项审批报销二交际费用交际费用实行专项审批报销三车辆交通费车辆交通费实行油料归口管理过路费过桥费停车费养路费实报实销管理维修费保养费事前审批经批准的私家车私车公用限额报销行政人事部与财务部共同负责四其它办公用品按计划采购领用第九部分物业管理成本控制要点略