房开企业成本控制的案例分析全套详细文档.docx

一个项目的开发成本大体可分为六大部分土地成本前期费用工程成本营销成本管理成本财务成本从成本的属性来看土地成本管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定其波动幅度微小可控性相对较小前期费用工程成本营销成本则会因为项目本身情况涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况如采取有效措施则可压缩性可控性较强因此工程成本营销成本是我们在项目开发过程中进行成本控制的重点尤以工程成本为重中海成本构成土地成本总成本的前期费用总成本的工程成本总成本的营销成本总成本的管理成本总成本的财务成本总成本的下面就中海地产深圳地区在上述六方面的成本管理工作重点在工程成本方面采取的成本控制措施以及相关的管理经验与各位同行作如下交流中海项目开发成本控制的总体思路建立成本控制目标中海地产在各个项目的开始阶段即及早建立成本控制目标并将目标分解制订出各项成本的具体控制指标责任落实到部门公司成立成本控制小组组长由公司总经理担任定期每半年对各个项目的发展成本进行全面分析评估检讨对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施设计是成本控制的关键加强对设计部门人员的成本意识普及在保证设计质量的前提下推行成本限额设计控制设计对成本的影响严格规范工程分判程度及早进行招标准备设计合约项目相互配合规范材料样板工料规范减少合约履行纠纷和风险降低工程成本完善设计变更现场签证程序完善变更前的成本评审制度明确各相关人员的签字权限开源节流严格控制管理费用开支中海项目开发成本控制的具体办法及经验土地成本管理土地成本约占项目总成本的左右主要指土地获得阶段形成的种类费用支出包括地价土地动拆迁补偿费各类补偿费土地契税等在房地产整个开发过程中土地一旦到手其成本即基本确定直至项目开发完成该成本一般也不会有较大变化因此控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析准确采取一定的投标报价策略严格控制交地及付款风险中海地产在土地成本控制方面主要采取以下针对性策略旧城改造地块积极与政府协商争取尽可能的优惠政策争取在税收方面获得一定程度的返还在地块规划设计允许条件下尽可能争取高容积率间接降低土地成本其它发展商转让挂牌交易的地块在地理位置区位环境状况项目公司的财务状况等方面对其进行仔细认真的调查减少操作过程中的风险如是否有债务纠纷同时积极与转让方进行协商延长付款期限降低资金成本公开招投标或拍卖地块加强地块区域房地产市场的研究以及项目可行性研究加强对竞争对手的分析研究做到正确客观投标采取一定的投票策略做好政府有权部门的公关工作中标后在签约及履约的过程中争取对我司土地开发交地以及付款有利的条件降低土地成本根据多年来积累的房地产开发经验中海地产已逐步建立土地储备资料体系对不同时段不同区域不同来源的土地资料进行分门别类并建立竞争对手调研制度保证了投标过程和结果与我司计划的一致性最大程度降低了分开招标所带来的土地成本增加风险中海地产土地成本管理的主要责任部门为投资发展部前期费用管理前期费用约占项目总成本的左右主要指设计费报建费勘察测绘费以及可研费用其中成本控制的重点为设计费报建费勘察费等比重较小且一般有相关收费标准对于设计费用主要从以下几方面进行控制无论是规划设计还是一般的装修设计均采取多单位多轮次招标以争取最佳的性价比严格控制设计质量在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数防止因设计自身失误原因导致成本增加设计费用的审核支付亦与之挂钩在满足设计质量的前提下限制钢筋含量砼含量节点设计等对工程造价影响大的内容在满足建筑效果的前提下控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响众所周知设计结果决定了工程造价的甚至以上因此设计管理虽然整个设计费用仅占总成本的是工程成本管理的重中之重一方面合约及项目应积极配合参与结构选型设计基础设计等的评估参与材料设备的经济性评价尽可能为设计提供全面客观的经济性建议另一方面设计部门自身应以项目定位为原则在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计注重进行设计成果性价比分析着重抓好事前的设计修改多选样多分析避免完工后的返工及不必要的成本浪费中海地产设计费的管理责任部门为设计管理部工程成本管理工程成本约占项目总成本的左右主要由分判工程及甲供物资成本配套成本等构成分判工程及甲供物资成本主要包括土建机电安装装饰室内全装修消防弱电电梯甲供材料等通过招投标确定的分判工程供货合同成本我们主要通过以下具体措施来控制分判成本在项目前期项目规划阶段方案设计阶段施工图纸设计阶段等根据设计的深度以及过往工程建设经验数据市场价格因素结合项目市场定位销售市场预测情况通过不断调整修正的方式尽早确定合理的成本控制目标成本控制目标一旦确定成本管理部门合约财务应及时对成本测算值作进一步拆分如按土建安装消防弱电铝合具体化的成本控制指标对工程分判和材料选用有指导作用举例来说设计图纸要求外墙采用花岗石则国产材料进口材料效果不一样价格差异也很大决策时就需要根据分解后的成本控制目标结合有关项目定位情况进行综合评判选择或进一步的选取替代品达到设计效果与建造成本的平衡统一在工程分判和材料采购过程中坚持三堂会审货比三家最低价中标的原则各分判工程均编制标底作为报价评议的重要依据同时加强分判商管理工作完善投标单位的资格预审考核制度本着公开公平公正的原则广泛吸收种类承包商以实现充分的市场竞争最终实现降低成本的目标加强对投标单位的议标制度一方面通过议标解决了招标过程中存在的图纸技术工期节点设置等各类含糊不清的问题避免了将这些问题矛盾带入合同中而可能导致的后期现场施工纠纷价款争议事项另一方面利用承包商的竞争心态实现报价让利成本下浮充分进行建材市场调研了解有关新工艺新材料积累广泛的市场信息厂家单位以充分协助设计部门进行设计选样封样并尽可能实现有关材料的替代有关施工方案的替代降低工程成本设计图纸材料样板提早开始研究完善招标准备工作也应早开始金无赤金人无完人我们的造价管理人员设计管理人员避免不了对某些专业存在生疏不了解的情况提早开始这方面的工作实际上是在学习的过程中完成了准备工作为下一步的正式操作过程积累了必要的专业知识和管理经验少走了弯路减少了后期成本增加的可能机会间接实现了成本控制目标完善设计变更现场签证的流程制度完善设计变更前的成本评审制度明确各相关人员的签字权限设计变更引致的费用调整是工程成本控制的重点和难点因为大部分的施工图纸发生变更修改时一般无法借助于货比三家的方式确定造价只能是以独家协商议价的方式进行落实这必然会带来成本的增加我们推行的控制措施主要是严格变更前的成本评审明确相关的签字权限即由设计院签发的设计修改图纸必须经过公司设计管理部门的书面确认如涉及变更金额较大万元以上则提交公司总经理办公会讨论确定后再予以实施分判工程及甲供物资成本管理的主要责任部门为合约管理部和项目发展部特别要强调的是近年来在财务系统的配合下合约管理部建立了成本分析预警制度取得了较好的效果成本分析预警制度指的是成本管理部门与有关部门配合在项目发展的不同阶段根据项目发展的具体情况实时定期调整成本台帐及时反馈有关成本变动情况预测成本变动趋势并通过各种有效途径如成本控制小组会议制度及时进行调整消除造成成本异常波动的不合理因素另外在项目完工生对由财务部合约管理部共同牵头对项目开发成本的组成分布变化过程进行深入分析并做出合理的评估营销成本管理营销成本约占项目总成本的左右主要指在项目销售过程中形成的种类费用包括广告费推广费售楼处费用营销成本管理的主要措施为以下几点建立各项的广告及市场推广计划预算的执行及监督体制随着公司项目增加营销中的广告及推广手法增多广告随机性加强广告费用的不可测因素也随之增多建立完善的广告及市场推广计划以及费用预算制度是必不可少的上述制度的要点在于计划及预算编制的准确性可操作性有针对性一方面确保在宏观上实现控制项目的广告及市场推广费用另一方面紧紧抓住市场根据不同项目的特点灵活多变地采取种类媒体推广措施完善营销成本管理的招标体系完善各项广告制作的报价比价议价操作流程用竞标的方式谋求各项广告制作的优质低价控制广告制作的费用成本降低媒体发布的折扣点媒体发布尤其是报纸广告的投放占整个广告费用的很大比重进一步降低主要媒体广告发布的折扣点数可直接降低广告费用对于营销成本的控制也是有效的举措营销成本管理的主要责任部门为营销策划部管理成本控制管理成本约占项目总成本的左右是指公司项目部为组织和管理项目开发经营活动而发生的种类费用主要为人力资源成本及行政成本人力资源成本由人力资源部负责依据项目规模及发展进度合理制度人员配备方案预算人力资源成本行政成本则依据集团下达的年度管理费用指标按项目分拆到各部门作为部门考核指标管理成本控制的措施主要是全员树立降低成本增加效益的观念全方位对项目的开发间接费进行监控如提高工作效率减少浪费减少管理费用的开支等财务成本管理财务成本约占项目总成本的左右主要为资金成本和税务成本由项目总成本确定财务部协同项目发展总提前做好与政府部门的沟通争取税收优惠在可控范围内最大限度降低税金成本依据项目可行性研究报告项目发展计划年度现金流量预算合理安排资金计划发挥集团资金统筹的优势保证项目资金供求平衡最大限度降低项目资金成本另外与合约管理部配合采取适当缓付分判的方式也可以降低财务成本