房地产开发成本控制要点及技巧分析全套详细文档.doc

房地产开发成本控制要点及技巧随着市场竞争的日趋激烈房地产正在告别暴利时代利润回归社会正常利润水平房地产业正在进入精耕细作时代专业化分工越来越细专业化水平越来越高需要开发企业变粗放式管理为集约式管理实现开发成本费用的精确控制企业存在的终极目的是利润最大化实现利润无非开源节流开源要求对公司现有资源通过整合发挥其最大效益节流是成本费用的降低控制具体到房地产开发项目上开源即是最大限度挖掘项目潜在价值提高附加值节流即房地产项目成本费用的控制房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分第一部分征地和拆迁补偿安置费征地和拆迁补偿安置费的控制关键是建设项目的选址首先必须符合城市总体规划还要考虑地理位置交通状况及环境因素等用地上不能有太多的地上建筑物构筑物以及地下管线等毗邻无异议同时要求对国家和地方关于征地拆迁的一系列法规政策的熟练把握第二部分勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费的控制将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分对前一部分通过争取各项优惠政策降低勘探设计等前期工程任务的发包必须按照新的招投标法的规定通过公开招标确定承包单位最大限度压低承包价工程项目在设计上的浪费是十分惊人的设计标准一定要与项目的市场定位相适应不要一味追求高新美不要多余的功能和多余的承重力积极推行价值工程管理设计目前很多知名开发企业实行方案设计落实到人头方案设计与施工图设计分开的做法三通一平工程费用也是前期工程费控制的重点土石方工程一般工期较短也没有复杂严格的质量要求可以采用市场价格实行总价招标施工用水用电线路的敷设一定要兼顾小区建成后生活用水用电的需要切忌重复建设增加成本第三部分建安工程费的全程控制一决策阶段的难题和对策加强项目投资决策的科学性系统性准确市场定位推行价值工程管理用最少的投资争取最大的效益保持项目功能不变降低项目投资投资不变提高项目功能投资虽有所增加但功能提高幅度更大降低一些次要功能使成本大幅度降低运用新科技新技术既提高功能又降低项目投资决策的连贯与调整前期计划的完整系统合理科学尽量避免后期调整带来的震荡和成本上升二规划设计阶段的成本控制要点研究表明房地产项目初步设计阶段影响工程造价的程度约施工图设计阶段影响工程造价程度为施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键成立成本评估审核部门公司内部成立专门的工程设计管理部门制定详细的设计要求和下达设计任务并对设计单位的设计方案和施工图进行审核对工程项目的结构形式装修标准材料设备选型设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核通过招标和方案竞赛缩短设计周期和优化设计方案按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计通过合同对勘察设计单位明确规定责任加强设计标准和标准设计的制订和合理应用对设计单位限额设计由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄重技术轻经济加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算不利于设计单位加强成本控制意识设计保守不合理浪费极大在设计任务书或投资估算上规定造价的限额并和设计费挂钩对设计单位进行经济赏节约罚超支积极实行设计监理制度加强设计阶段的成本控制尽量避免设计变更带来的成本增加三招标阶段的成本控制通过施工招投标促进公平竞争降低工程造价缩短工期提高工程质量四施工阶段的成本控制加强监控加强预算审查严格经济签证和工程变更管理安排施工全过程的材料和质量自购材料设备的选用和采购应深入了解建材市场行情在保证结构安全和使用功能的前提下尽量选用市场供应充足价格相对低廉的材料或者当条件成熟达到一定的开发规模的时候采用自行招投标采购或与其他方合作联合招投标采购处理好质量与成本的关系质量要同物业设定的档次市场定位联系起来研究目标市场对某项材料设备质量档次的重视和敏感程度保证工程进度第四部分基础设施建设费建设单位应主动为各专业部门提供技术支持充分发挥规模优势统筹协调降低造价第五部分管理费用根据目前公司的实际情况在投资估算和成本控制体系上将开发间接费用即企业直接组织管理开发项目发生的工资福利劳保折旧办公水电周转房摊销等费用计入管理费用管理费用控制的关键在于开发建设的规模因此应当通过加大开发力度和开发规模降低单位管理费用水平一定岗定员精简机构减少人员冗积情况出现但对关键岗位和关键业务尤其成本效益高的岗位不但不能过于精简而且有必要增加充实定员二在理顺公司产权关系的基础上将公司房地产开发业务管理费用明确出来并按照项目进行科学的分摊三由于目前房地产专业分工越来越细拆迁施工工程监理销售物业管理等均有专业的公司和队伍可能的话对开发过程中的部分业务可分包给外部的专业公司前提是这样做比自己做更节省四推行各部门管理费用承包限额奖惩调动节约管理费用的积极性和责任心第六部分财务费用的全面控制首先是建立科学的财务管理体系算清开发各个环节的资金运行情况投入多少运行时间货币在不同时间内价值的调整回收期回收量资金在某个环节的滞留和损耗财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制其中主要是贷款利息的降低因此应当通过分阶段控制开发进度缩短开发周期降低资金占用时间从而实现对财务费用的控制一安排合理的融资方案贷款金融机构的选择融资方式的选择贷款额度的合理确定利率的谈判筹资费用的节约进度的合理安排等二贷款利息应从贷款总额贷款期限和贷款利率三方面实施控制对贷款额度的控制通过编制建设资金使用计划现金流量表及贷款计划在满足项目需求的前提下尽量压缩存量资金减少贷款总额缩短贷款期限控制财务费用对资金占用期限的控制主要通过缩短工期同时加快销售加速资金的回收来实现前期阶段征地拆迁立项设计报建等对时较多的征地拆迁安置阶段可通过委托给专业的公司来缩短时间对规划设计阶段可利用市场机制通过公开招标选择实力强水平高信誉好的单位通过合同把规划设计时间锁定以加快进度施工阶段的时间控制在搞好工程招标和认真签订好承包合同的基础上抓好以下工作根据工程进度目标逐级编制工作计划包括工程项目总进度计划项目年度计划建设监理单位的计划系统和设计单位的设计系统然后进行项目进度目标分解把目标逐个分解到各施工单位并确定各施工单位的交接日期根据进度要求配备足够的工程技术管理人员以保证技术指导监督适时到位协调好银行关系安排资金按计划准时足额到位以保证工程的顺利进行保证原材料设备的组织供应及时到位以免停工待料延误工期对于施工过程中的设计变更保证设计单位的充分配合及时变更出图销售阶段的时间控制销售的及早介入制定销售策略及时启动预售实行销售业绩的激励制度促进销售收入的快速实现监控售房款的及时回收以便及时归还银行贷款房地产开发企业应对全公司的税务进行科学的综合筹划争取合理避税以有效降低税收负担目前房地产开发涉及的主要税种所得税前有营业税及其附加耕地占用税土地增值税等财务部门应针对每种税收的特征制定相应的避税措施