房地产开发成本详细构成每项都包含经验数据.doc

房地产开发成本详细构成每项都包含经验数据房地产开发成本主要有以下个方面构成土地成本建安造价配套设施勘察设计监理营销财务费用企业管理费用行政事业收费营业税桩基工程如有元平方米钢筋平方米多层含量较低高层含量较高合元平方米砼立方平方米多层含量较低高层含量较高合元平方米砌体工程元平方米多层含量较高高层含量较低抹灰工程元平方米外墙工程包括保温元以一般涂料为标准如为石材或幕墙则可能高达元室内水电安装工程含消防元平方米按小区档次多层略低一些屋面工程元平方米多层含量较高高层含量较低门窗工程不含进户门每平方米建筑面积门窗面积约为平方米与设计及是否高档很大关系高档的比例较大造价元一般为元平方米如采用高档铝合金门窗则可能达到元平方米土方进户门烟道及公共部位装饰工程元与小区档次高低关系很大档次越高造价越高地下室如有增加造价元平方米多层含量较高高层含量较低电梯工程如有元与电梯的档次电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系一般工程约为元人工费元平方米室外配套工程元平方米一般约为元平方米模板支撑脚手架工程成本元平方米塔吊人货电梯升降机等各型施工机械等约为总造价的约元平方米临时设施生活区办公区仓库道路现场其它临时设施水电排污形象生产厂棚与其它生产用房元平方米检测试验手续交通交际等费用元平方米承包商管理费资料劳保利润等各种费用约为以上各项之和元平方米上交国家各种税费总造价元平方米高档的可能高达元平方米以上没有算精装修一般造价约为元平方米高档小区可达元以上以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本精装修造价一般为元平方米这要看档次高低也有元平方米简装修更有元平方米超高档装修拎包入住设计费含前期设计概念期间费用元平方米监理费元平方米广告策划销售代理费一般元平方米高者可达元平方米以上土地费一般二线城市市区老郊区地带为万亩容积率一般为故折算房价为元平方米市区中心地带一般为万元亩折算房价为元平方米核心区域可达万元亩以上单方土地造价更高一线城市甚至有高达元平方米以上的土地单方造价三线城市县城等土地单方造价较低一般为元平方米也有高达元平方米以上的情况土地税费与前期费一般为土地费的左右二线城市一般为元平方米各地标准都不一样结论基本建设费是固定的即使是不收土地款的动迁房以国家最低标准承建造价也难以少于元平方米实际上多层普通商品房建安成本大约在元平方米左右小高层与高层普通商品房建安成本大约在元平方米左右档次越高造价越高能让利的主要是小区的档次向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费广告策划销售环节的费用装修费用等另外开发商的开发品质也有一定关系如果一味压价品质是要差一些民营开发商比国营政府开发商的成本确实也低一些这主要有两方面的原因一是大多数民营企业主要以效益为主导成本一般控制得好一些二是民营企业腐败成本相对要低一些不论何种原因同品质的小区成本上下也不会超过元平方米相关资料一房地产开发成本主要有以下个方面构成土地成本建安造价配套设施勘察设计监理营销财务费用企业管理费用行政事业收费营业税一土地成本土地成本因地而异但经过年的行业疯狂后土地成本水涨船高而且不管是大小城市土地成本都是一般商品房成本的主要构成之一高端住宅如别墅排屋等除外下同现在在县城经济发达的都达到到万亩左右甚至超过而在一些大城市基本上在市区的都超过万亩折合到销售价格中则必须通过容积率换算成楼面价即每建筑平方米里的土地成本简单的公式是楼面地价地价单位万元亩容积率例地价万亩容积率楼面地价为元地价万亩容积率楼面地价元所谓的容积率就是建筑面积除以占地面积一般而言多层容积率约左右最大不能超过超过的也有但品质很差小高层容积率约高层容积率约所以大家在买房的时候可以先了解一下地价多少然后在工地的公示牌上找到容积率一般工地都有的一算就大概知道楼面价多少钱二建安造价建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一这个在全国都基本上差不多小城市也只是人工费和地材即土方材料低些一般而言成本控制好点的企业基础建安造价如下以三线城市为例一线城市上浮砖混多层元元全框架多层多成本元小高层层元元不含电梯一部电梯约万元摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本元左右层以上含层须配两部电梯成本约增加元高层层以上元元钢筋含量是高层建安造价的重要指标国标为目前钢筋价格约为元吨取平均值折合一平方的成本约元含人工费这还不包括其他水泥沙子磨具等费用国家倡导的节能型住宅建安成本要增加元左右而且一些好的小区外墙贴大理石贴面砖都是要增加成本的三配套设施包括煤暖电供排水道路景观等除掉景观外成本约元以三线城市为例一线城市上浮景观因项目而异如果是世界级景观设计公司设计的如易道泛亚贝尔高林等设计费用和施工费用一般不低于元设计对施工有费用要求如果是国内公司设计的则不等四勘查设计监理等不超过元但都是需要打擦边秋需要公关同样以三线城市为例一线城市上浮五营销费用营销代理费主要有营销代理和广告两项费用一般一线城市的营销费用为楼盘多销售压力大可以理解三四线城市的营销费为左右六财务费用经验公式财务费用总成本年贷款利率七公司管理费用根据公司和开发的项目不同差别较大一般为元以三线城市为例一线城市上浮八行政事业收费这是不透明的差距相当大标准全国统一但公关后取费不同具体费用省略只举一例人防工程收费如自建人防工程则成本为多层元高层元按人防面积摊如无自建则须交纳人防异地建设费取费标准如下高层级人防单位成本元层数多层级人防单位成本元层数高层如果是层则每平方需要缴纳元但有公关的空间九营业税营业税大修基金所得税