房地产开发成本及其核算.doc

房地产开发成本及其核算我国的房地产业在经历了狂热和低迷的大起大落后目前正处于复苏阶段对房产商来说要想获得经营利润除了必需提供适销对路的开发房源外还应该降低开发成本而搞好成本核算是企业降本增效正确体现经营成果的一项重要手段本文拟对房地产开发成本内容以及在组织核算中遇到的一些问题谈一些粗浅的看法一房地产开发成本的组成房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用就其用途来说大致可分为三大部分土地土建设备费用这一部分费用是房地产开发成本的主体内容大致占项目总成本的其中最重要的是土地费用由于土地的不同来源其成本也是不同的土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行是否有预期利润的最主要经济指标土地费用主要包括置换成本批租费用动迁费用等房产商在决定是否开发一个项目之前都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本俗称楼板价以此来进行项目的可行性评估土建设备费用主要根据工程合同工程预算以及工程进度支付最终进行工程决算配套及其他收费支出主要是指水电煤气大市政和公建配套费房地产业产品的特性决定了房地产开发必须有这一类的费用支出因为商品房要具备居住功能通路通水通电通煤气及排水是最基本的条件另外学校医院商店等生活服务性设施也是不可缺少的居住条件其他收费项目中有些虽然属于押金性质如新型墙体材料费档案保证金绿化保证金等等但由于种种原因企业大多难以全部收回有些甚至本息无归这类收费项目的特点是种类繁多标准不一任意性很强由于许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行并且未在法规上予以透明的合法化所以标准普遍偏高加重了开发企业的负担配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出且数额较大一般占项目总投资的房地产开发商通过各种途径运用各种方法减少这部分费用支出是降低开发成本的一项重要内容管理费用和筹资成本其中筹资成本是房地产开发成本的重要组成部分房地产开发具有建设周期长投资数额大投资风险高等特点因此光靠企业自有资金和预收房款不能满足资金要求大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要这样就产生利息支出因此如何把这部分费用核算好对正确计算开发成本体现经营成果将起到非常重要的作用二房地产开发成本的核算房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程关于成本归集对象由于开发规模的不同房地产开发的成本归集对象也是不同的对于小规模的开发如单幢或几幢房屋的开发这个问题比较容易解决可以将全部开发量作为成本归集对象设立一个成本核算单位但是对大规模的开发如街坊改造或小区开发就必须科学地确定成本归集对象在这种情况下成本核算不能过细台以单幢为单位因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋这样做势必会增加工作量使核算工作繁琐化相反成本核算也不能简单地以小区为核算单位因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的这样做势必使成本核算资料滞后失去其成本结算和管理上的作用笔者以为应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块便于费用的归集和成本结算充分发挥成本核算的作用正确划分成本项目客观地反映产品成本的结构便于分析研究降低成本的途径按现行的房地产开发企业会计制度规定开发成本作为一级成本核算科目企业应在该科目下根据自己的经营特点和管理需要选择成本项目并据此进行明细核算选择成本项目不能太多对于发生次数较少特别是单笔发生的费用应尽量合并而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算关于间接费用的核算按现行的房地产开发企业会计制度规定间接费用应作为期间费用直接计入当期损益笔者认为这样处理对部分费用来说有悖于会计的配比性原则该原则要求企业的各项收入和与其相关联的成本费用应当在同一会计期间内予以确认和计量比如为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用这些费用的特点是数额较大受益对象明确如果在受益对象实现销售之前就将其列入损益类科目进行核算势必会形成虚假的财务成果不能客观地反映企业的实际经营情况关于项目的竣工决算房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本以便企业结出经营利润可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决策因为工程决算在施工完成后进行时间性比较明确而且涉及到工程款的支付比较实际不易拖拉而项目决算有可能因为各种原因显得遥遥无期比如小区个别配套没有完成不影响销售计划中的公建设施暂时不能实施或者押金的收回久拖不决等等这些都会影响整个开发项目的完全建成进而影响项目决算如何解决这个问题笔者以为完全可以通过预提费用科目将尚未实施的工程预算预提计入成本以便项目决算能按计划进行以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响