房地产开发成本及利润归纳.doc

一房地产开发综合成本1建筑成本2土地受让金楼面价3税费4设计费监理费以下分列解释1建筑成本毛坯房的建筑成本房地产开发商包给建筑商的总包价在12001800平方米元不等即均价在1500平方米左右极限为2000平方米价格差距主要在楼盘档次高低及不计容的面积多少比如高档楼盘门窗外墙暖通等材料会用得好点电梯配电箱及其它机电设备会用贵一点的智能化等弱电方面花的钱会多一点还有就是不计容积率的赠送面积等会多点但不管怎样毛坯房再高档撑死不超过2000平方米2土地受让金楼面价各地差距很大一线城市相对来说较高建筑楼面价的可能达1W每平方米一般在20004000每平方米二三线城市会低很多楼面价多数在几百块每平米注1地面价土地价格土地面积楼面价土地价格容积率3税费税费这一块一般占建筑成本2030当然这里面实际不仅仅是普通意义的税费其中包括与政府官员润滑关系的费用即市政费用房地产商所得的利润最后还征收土地增值税这个税是四级累进增值额50税率为3050增值额100税率40100增值额200税率50200增值额税率60但全球人都知道中国人最聪明偷税是国人拿手好税只要增加支出税就少了4设计费监理费设计监理费占的费较少一般占建筑成本5左右再之外还有开发商管理人员的工资这点费用小得几乎可以忽略不计小结A二线城市以西安为例楼面价500平方米则房地产开发商的所有成本建筑成本楼面价税费设计监理费1500500150025150052450元平方米B一线城市以深圳为例楼面价7300平方米以下按高成本高税费计算则房地产开发商的所有成本建筑成本楼面价税费设计监理费18007300180030180059730元平方米二房地产利润2011年二三地级市的房价全国平均达到4000实际上只要是临街的楼盘还有商业商业楼价一般是住宅是四倍左右房地产开发商利润不算商业利润平均在60以上一线城市的利润大都会更高因为一线城市的房价更高建筑成本各地基本差不多税费及设计监理费用也基本没差别房子成本差距只在地价一线城市的楼面地价高很多但房价是二三城市五倍以上所以房地产开发商的利润会更丰厚实际上房地产最值钱是商业建筑临街最贵商铺的每平方10W之上二层的也要二万多每平方米还有不计容的做车库的地下室一个车位能卖到20W之上