新准则下房地产开发成本核算.doc

新准则下的房地产开发企业成本核算房地产开发企业的会计核算与其他行业的最大区别有三个方面一是开发成本项目构成核算的特殊性二是商品房营业收入确认的条件和依据不同三是涉及相关税金的核算内容更加广泛本文对新准则下的房地产开发企业成本核算作如下探讨一成本核算对象及成本项目的确定房屋开发是房地产开发企业的主要经济业务房地产开发企业开发的房屋按其用途可分为如下几类一是为销售而开发的商品房二是为出租经营而开发的出租房三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房此外有的开发企业还受其他单位委托代为开发如职工住宅等代建房这些房屋虽然用途不同但其所发生开发费用的性质和用途都大体相同在成本核算上也可采用相同的方法为既能总括反映房屋开发所发生的支出又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出并便于计算开发成本在会计上除设置开发成本房屋开发成本账户外还应按开发房屋的性质和用途分别设置商品房出租房周转房代建房等三级账户并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算一般房屋开发项目以每一独立编制设计概预算或每一独立的施工团预算所列单项开发工程为成本核算对象同一开发地点结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近同一施工队伍施工的可以合并为一个成本核算对象于开发完成算得实际开发成本后再按各个单项工程概预算数的比例计算各幢房屋的开发成本对于个别规模较大工期较长的房屋开发项目可以结合经济责任制的需要按房屋开发项目的部位划分成本核算对象开发企业对房屋开发成本的核算应设置如下几个成本项目土地征用及拆迁补偿费或批租地价前期工程费基础设施费建筑安装工程费配套设施费开发间接费二房屋开发成本的核算一土地征用及拆迁补偿费或批租地价房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价能分清成本核算对象的应直接计入有关房屋开发成本核算对象的土地征用及拆迁补偿费成本项目并记入开发成本房屋开发成本账户的借方和银行存款等账户的贷方房屋开发过程中发生的自用土地征用及拆迁补偿费如分不清成本核算对象的应先将其支出通过开发成本自用土地开发成本账户进行汇集待土地开发完成投入使用时再按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象并记入开发成本房屋开发成本账户的借方和开发成本自用土地开发成本账户的贷方房屋开发占用的土地如属企业综合开发的商品性土地的一部分则应将其发生的土地征用及拆迁补偿费先在开发成本商品性土地开发成本账户进行汇集待土地开发完成投入使用时再按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象并记入开发成本房屋开发成本账户的借方和开发成本商品性土地开发成本账户的贷方如开发完成商品性土地已经转入开发产品账户则在用以建造房屋时应将其应负担的土地征用及拆迁补偿费记入有关房屋开发成本核算对象并记入开发成本房屋开发成本账户的借方和开发产品账户的贷方二前期工程费房屋开发过程中发生的规划设计可行性研究以及水文地质勘察测绘场地平整等各项前期工程支出能分清成本核算对象的应直接记入有关房屋开发成本核算对象的前期工程费成本项目并记入开发成本房屋开发成本账户的借方和银行存款等账户的贷方应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的前期工程费成本项目并记入开发成本房屋开发成本账户的借方和银行存款等账户的贷方三基础设施费房屋开发过程中发生的供水供电供气排污排洪通讯绿化环卫设施以及道路等基础设施支出一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的基础设施费成本项目并记入开发成本房屋开发成本账户的借方和银行存款等账户的贷方如开发完成商品性土地已转入开发产品账户则在用以建造房屋时应将其应负担的基础设施费按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费计入有关房屋开发成本核算对象并记入开发成本房屋开发成本账户的借方和开发产品账户的贷方四建筑安装工程费房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出应根据工程的不同施工方式采用不同的核算方法采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目其建筑安装工程支出应根据企业承付的已完工程价款确定直接记入有关房屋开发成本核算对象的建筑安装工程费成本项目并记入开发成本房屋开发成本账户的借方和应付账款应付工程款等账户的贷方如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包并将几个工程一并招标发包则在工程完工结算工程价款时按各项工程预算造价的比例计算它们的标价即实际建筑安装工程费采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目其发生的各项建筑安装工程支出一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的建筑安装工程费成本项目并记入开发成本房屋开发成本账户的借方和库存材料应付工资银行存款等账户的贷方如果开发企业自行施工大型建筑安装工程可以按照本章第二节所述设置工程施工施工间接费用等账户用来核算和归集各项建筑安装工程支出月末将其实际成本转入开发成本房屋开发成本账户并记入有关房屋开发成本核算对象的建筑安装工程费成本项目企业用于房屋开发的各项设备即附属于房屋工程主体的各项设备应在出库交付安装时记入有关房屋开发成本核算对象的建筑安装工程费成本项目并记入开发成本房屋开发成本账户的借方和库存设备账户的贷方五配套设施费房屋开发成本应负担的配套设施费是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施支出在具体核算时应根据配套设施的建设情况采用不同的费用归集和核算方法配套设施与房屋同步开发发生的公共配套设施支出能够分清并可直接计入有关成本核算对象的直接记入有关房屋开发成本核算对象的配套设施费项目并记入开发成本房屋开发成本账户的借方和应付账款应付工程款等账户的贷方如果发生的配套设施支出应由两个或两个以上成本核算对象负担的应先在开发成本配套设施开发成本账户先行汇集待配套设施完工时再按一定标准如预算成本或计划成本分配记入有关房屋开发成本核算对象的配套设施费成本项目并记入开发成本房屋开发成本账户的借方和开发成本配套设施开发成本账户的贷方配套设施与房屋非同步开发即先开发房屋后建配套设施或房屋已开发等待出售或出租而配套设施尚未全部完成在结算完工房屋的开发成本时对应负担的配套设施费可采取预提的办法即根据配套设施的预算成本或计划成本和采用的分配标准计算完工房屋应负担的配套设施支出记入有关房屋开发成本核算对象的配套设施费成本项目并记入开发成本房屋开发成本账户的借方和预提费用账户的贷方预提数与实际支出数的差额在配套设施完工时调整有关房屋开发成本六开发间接费企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用应先通过开发间接费用账户进行核算每月终了按一定标准分配计入各有关开发产品成本应由房屋开发成本负担的开发间接费用应自开发间接费用账户的贷方转入开发成本房屋开发成本账户的借方并记入有关房屋开发成本核算对象的开发间接费成本项目