房地产开发企业的成本核算.doc

房地产开发企业的成本核算房地产开发企业就是从事房地产生产和经营的企业其主要业务有土地的开发与经营房地产的开发与经营城市基础设施和公共配套设施的开发代理工程的开发房地产投资项目具有资金投入大投资风险高成本核算环节多建设周期长等特点这就更需要房地产企业在成本计算方面要精打细算力求以最少的成本耗费获取经济利益的最大化因此房地产开发企业的成本核算就先显得尤其重要以下就是我对房地产开发企业成本核算的一些探讨一房地产成本与其他成本核算的不同房地产成本由于其自身行业的特殊性与其他行业成本核算存在较大区别下面就传统制造业的成本核算进行比较来分析两者在成本核算中的一些不同点一成本计算方法不同传统制造业按其组织方式有大量生产成批生产和单件生产按其工艺过程的特点有装配生产和连续式生产可采用品种法分批法分步法等计算方法房地产开发的组织方式一般分为自营和发包方式每一个开发项目需要一套单独的设计图纸在建设时要采用不同的施工方法和施工组织这就决定了成本核算必须采用定单成本法二生产费用在完工产品与在产品之间的分配方法不同传统制造业根据产品的生产特点如月末结存在产品数量的多少各月月末在产品结存数量变化及价值的大小分配方法有约当产量法定额成本法定额比例法等房地产开发是一个从头至尾比较完整的开发过程严格意义上讲没有一个在产品的概念虽然也存在完工产品和在建开发产品但基本上不将开发成本在某一时点分摊发生的费用三间接费用的分摊方法不同间接费用是指企业为生产产品和提供劳务而发生的费用传统制造业在间接费用发生时先归集在制造费用然后在每月末按一定的方法进行分配具体的分配方法通常包括以下几种按生产工人工资按生产工人工时按机器工时按耗用原材料的数量或成本按产品产量房地产开发的间接费用先归集在开发间接费用分配标准一般按月末各开发产品实际成本直接进行分摊即某项开发产品成本分配的开发间接费用本月实际发生的开发间接费用月末该项开发产品实际发生的直接成本应分配开发间接费用各开发成本实际发生的直接成本总额四资本化利息方法不同划清收益性支出与资本性支出是正确计算产品成本的重要界限按现行企业会计制度规定应予资本化的借款范围为专门借入的款项不包括流动资金借款等按照这个规定制造业生产产品成本中不含资本化利息费用而利息是在当期的财务费用中体现房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用利息如属于成本对象完工前发生的应按其实际发生的费用配比计入产品成本中如属于成本对象完工后发生的计入当期的财务费用五其他不确定因素对开发成本的影响房地产开发成本中会发生一些其他不确定因素对成本的影响如车库小区会所人防工程的地下室等是单独出售还是和商品住宅或办公楼一同出售或者无偿转交给小区物业多结构多品种的项目同时开发土地成本的分摊是按建筑面积占地面积还是工程概算面积来计算等都会对每个成本对象所发生的开发成本影响较大二房地产成本核算的组成房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用就其用途来说大致可分为三部分一土地土建及设备费用这是房地产开发成本的主体内容大致占总成本的其中最重要的是土地费用土地费用主要包括置换成本批租费用动迁费用等房产商在决定是否开发一个项目前必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本俗称楼板价以此来进行项目的可行性评估二配套及其他收费支出主要是指水电煤气大市政和公建配套费学校医院商店等生活服务性设施也是不可缺少的其他收费支出中有些虽属于押金性质如档案保证金绿化保证金等但难以全部收回这类收费项目种类繁多标准不一许多项目由垄断性企事业单位执行随意性很强标准普遍偏高配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出一般占项目总投资的三管理费用和筹资成本房地产开发与其他行业相比有建设周期长投资数额大投资风险高等特点因此大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要这样就产生数额较大的利息支出如何把这部分费用核算好对正确计算开发成本将起到非常重要的作用现举例说明土地开发成本的核算某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块该地块占地面积地块周围教育医疗娱乐购物等配套设施齐备高架公交地铁在建等交通设施完备目前开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议土地出让协议中规定土地出让年限为年用途为住宅规划容积率为出让金为万元另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用清理场地费用动迁工作劳务费用等合计为万元根据房型定位及占比方案拟建幢地下层地上层小高层一梯二户板式结构每幢每层个单元平均每户建筑面积平方米层高米地块总面积平方米建筑物占地面积平方米绿化占地面积平方米网球场占地面积平方米地面停车位占地面积平方米小区道占地面积平方米幼儿园托儿所室外活动场所占地面积平方米总建筑面积为平方米其中住宅商品房建筑面积平方米公建配套设施建筑面积平方米幼儿园托儿所面积平方米便民商店面积平方米其他配套设施面积平方米独立式地下停车库建筑面积平方米小区居民室外活动场所占地面积平方米该项目开发所需建设成本具体估算过程如下土地费用土地出让金万元地块动拆迁费用万元小计万元主体工程建设费根据建筑物及构筑物建设标准住宅商品房及独立式停车库其建筑安装单价构成分析见下项目住宅商品房独立式地下停车库单价元平方米面积平米总价万元单价元平方米面积平米总价万元地下工程结构建筑机电设备工程开办费合计公建配套设施用房室外附属设施室外工程建设成本分析见下项目单价数量总价万元公共配套设施幼儿园托儿所元便民商店元其他配套设施元室外附属设施变电所设备变压器元配电设备元备用柴油发电机容量按变压器容量的计算元变电所房屋平方米元平方米小计网球场钢筋混凝土基础万元个聚胺脂类面层万元个进口灯光系统万元个场地设备万元个进口围网系统万元个小计室外工程费包括土方道路围墙大门绿化上下水管道管沟庭院路灯电缆建筑小品等按主体工程建设费的估算万元工程间接费用专业费用按主体工程建设费的估算万元开发商筹建管理费按主体工程建设费的估算万元住宅配套费按住宅建筑面积的元估算元市政建设配套费按元标准估算即元万元有关部门收取的各种手续费按元标准估算计万元不可预见费按各项费用的估算计万元小计万元建设期贷款利息假设开发商自有资金占建设资金的建设资金来源于楼盘的滚动销售建设资金来源于向银行贷款银行贷款年贷款利率为贷款资金平均占用时间为年则建设贷款利息为万元本企业建设开发成本汇总表如下工程项目分项项目估算金额万元土地费用土地费用出让金动拆迁费用小计主体工程建设费住宅商品房地下工程结构建筑机电设备开办费小计独立式地下停车库地下工程结构建筑机电设备开办费小计公建配套服务设施幼儿园托儿所便民商店其他配套设施小计变电所变压器配电设备备用柴油发电机土建小计室外标准网球场座钢筋混凝土基层聚胺脂类面层场地设备进口灯光系统进口围网系统小计主体工程建设费合计室外工程费工程间接费用专业费开发商筹建管理费住宅配套费人防配套费市政建设配套费有关部门收取各种手续费小计不可预见费建设期贷款利息项目总开发成本万元三核算房地产开发成本应注意的几个问题一收集相关资料在开发成本对象确定后负责项目的财务人员按开发进度的进展情况收集整理如下相关资料项目的可行性研究报告项目预算报告土地转让出让合同土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设过程施工许可证工程施工合同配套实施合同融资借款合同预销售合同对这些资料所涉及的金额时间进度等都必须做到心中有数动态跟踪及时做好原始记录和相关台帐二资金的合理安排房地产是资金密集型企业资金的使用贯穿于整个房地产公司的经营活动每阶段对资金的需求也有所不同在开发成本阶段必须落实开发资金的来源不管何种筹资方式都要树立最佳资金使用价值观念既要有充足的资金确保项目的顺利又要合理降低资金的使用成本从而降低整个项目的开发成本三土地储备的成本核算方法企业为了保证持续发展以较低廉的价格购置待远期开发的土地由于这些地块的用地性质在购入时是不明确的企业不能获得土地权证也就意味购置的土地不能在开发成本中核算一般应将列置在预付帐款地块帐户中核算等到用地性质明确并获得土地权证后再从预付帐款地块帐户的贷方转入开发成本帐户的借方值得注意的是某些地块转性的时间较长如果超过一年还应将地块从预付帐款地块帐户的贷方转入无形资产帐户的借方核算并根据土地的受益期一般为年在当期进行摊销四税收成本和会计成本的差异在项目开发中税务部门在核查所列置的成本范围与会计成本范围有一定差异如税收成本中规定项目提取的维修基金不属于成本范围广告费和业务宣传费在成本中列置有严格的限制因为这些差异在计算项目土地增值税及企业所得税时都会涉及所以应加以关注四加强房地产开发企业成本核算策略一加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度还应该结合企业的实际情况行业特点建立和健全企业的规章制度加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设使成本核算工作有法可依有章可循从而保证成本会计资料的真实可靠促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高同时房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素在保证成本会计工作质量的前提下合理地设置会计机构配备必要的成本核算人员每一房地产项目应由专人负责成本核算工作大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测成本决策成本计划成本核算成本控制成本报表编制和分析等主要工作使成本核算和管理有机地结合起来形成算为管用算管结合的有效机制成本工作组的工作方式也应根据项目具体实际确定分别采用集中和非集中工作方式二确定成本核算对象对于建设一个现代的多功能小区其成本核算对象就显得复杂这就需要成本核算人员深入实际研究分析总体项目的特点管理要求经济用途标准建设交付期以及预决算的主体分项确定成本核算对象的设置必须坚持便于核算利于管理的原则一般来说房地产开发企业在确定成本核算对象时应结合开发工程的地点用途结构装修层高施工队伍等因素分别做如下处理一般的开发项目应以每一独立编制的设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象同一开发地点结构类型相同的群体开发项目如果开竣工时间相近又由同一施工队伍施工可以合并为一个成本核算对象对个别规模较大工期较长的开发项目可以结合经济责任制的需要按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象比如大型项目首先要分批分期在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施应单设成本对象核算这样就会形成多个成本核算对象三设立合理的成本核算项目正确划分成本项目如土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费和开发间接费等可以客观地反映产品的成本结构便于分析研究降低成本的途径按现行房地产开发企业会计制度规定开发成本属一级科目在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要确定成本项目进行明细核算成本项目不宜开列太多对于发生次数较少的成本费用特别是单笔发生的费用应尽量合并对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算土建费用如属于合同发包的还应该按合同进行明细核算以便随时了解工作量进度和付款情况为工程的竣工决算提供资料四准确的进行成本的归集分配与转结对于单一的房地产项目由于成本对象简单归集成本费用就容易得多通过分配间接计入成本对象的内容就相对较少然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂成本核算对象比较细化很多成本费用不可能直接归集到各个成本核算对象就需要采用一定方法和程序进行分配再间接地归集到各个成本核算对象直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用其他成本费用则需要按期进行分配而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算然后按各个成本对象和对应成本项目进行分配例如大型综合性房地产项目的成本核算对象直接归集项目的建筑安装工程费用土地征用及拆迁补偿费日常发生的成本费用可不按成本对象直接分配而在此成本明细科目中分细目归集每月末按各成本对象的实际占地面积计算比例分摊当期所发生的费用在分配时无需按细目分摊若成本管理需要可以再按细目结构还原前期工程费基础设施费公共配套设施费和开发间接费用中的现场管理性费用则按各成本对象的建筑面积计算比例分摊当月发生的各项成本费用其归集和分配程序同土地征用及拆迁补偿费用对于利息支出则按各成本对象归集的上月末成本实际发生额计算比例分摊对于预付款项中若属于预决算范围的按合同支付的款项应直接进入成本项目归集并及时取得发票对于工程决算后欠付的款项应按标准预提包括应付未付的商品房维修基金等五重视项目竣工成本结转核算已完土地开发项目应根据其用途采用不同的方法进行成本结转比如为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地开发完成后应将其实际成本转入开发产品土地账户开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地应于开发完成投入使用时将其实际成本结转计入有关的房屋开发成本中房地产开发项目竣工验收取得交付使用许可证后三个月内应当取得经过审价后的工程决算书这样成本核算人员即可按照各成本核算对象所归集的费用核对各项合同和工程决算书确定的价款支付情况按权责发生制要求计提相应的成本费用从而结转完工实际总成本并计算各独立核算对象的单位成本进行完工开发产品的明细核算若属于出租经营的项目则转入出租开发产品的明细核算商品房的预售业务在前竣工交付在后工程决算若不及时完成成本核算则不可能真实和及时进而影响企业盈利水平的正确性商品房销售成本核算应按配比原则以各个独立销售单元独立核算对象进行明细核算以每平方米建筑面积成本为销售成本转账依据结转销售成本