房地产开发企业成本核算项目及其内容.docx

房地产开发企业成本核算项目及其内容依据企业产品成本核算制度试行及财政部会计司编的企业产品成本核算制度试行讲解整理一土地取得成本土地取得成本是指为取得土地开发使用权或开发权而发生的各项费用包括土地买价或出让金大市政配套费契税耕地占用税土地使用费土地闲置费农作物补偿费危房补偿费土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费拆迁补偿费用安置及动迁费用回迁房建造费用等在实务中通常可以根据管理要求进一步分为政府地价及市政配套费合作款项红线外市政设施费拆迁补偿费1政府地价及市政配套费支付的土地出让金土地开发费向政府部门交纳的大市政配套费交纳的契税土地使用费耕地占用税土地变更用途和超面积补交的地价等2合作款项补偿合作方地价合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等3红线外市政设施费红线外道路水电气通讯等建造费管线铺设费接口补偿费4拆迁补偿费有关地上地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出安置及动迁支出农作物补偿费危房补偿费等二前期工程费前期工程费是指项目开发前期发生的政府许可费招标代理费临时设施费以及水文地质勘察测绘规划设计可行性研究咨询论证费筹建场地通平等前期费用在实务中通常可以根据管理要求进一步分为勘察设计费报批报建增容费三通一平费临时设施费1勘察设计费包括勘测丈量费规划设计费建筑研究用房费其他勘测丈量费包括初勘详勘等主要有水文地质文物和地基勘察费沉降观测费日照测试费拨地钉桩验线费复线费定线费施工放线费建筑面积丈量费等规划设计费规划费方案招标费规划设计模型制作费方案评审费效果图设计费总体规划设计费设计费施工图设计费修改设计费环境景观设计费等其他可行性研究费制图晒图赶图费样品制作费等建筑研究用房费包括材料及施工费2报批报建增容费报批报建增容费包括报批报建费项目整体性报批报建费增容费报批报建费包括安检费质检费标底编制费交易中心手续费人防报建费消防配套设施费散装水泥集资费白蚁防治费墙改基金建筑面积丈量费路口开设费等规划管理费新材料基金或墙改专项基金教师住宅基金或中小学教师住宅补贴费拆迁管理费招投标管理费等项目整体性报批报建费项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费增容费包括水电煤气增容费3三通一平费三通一平费主要包括临时通水通电通路场地平整临时道路接通红线外施工用临时道路的设计建造费用临时用电接通红线外施工用临时用电规划设计费临时管线铺设改造迁移临时变压器安装及拆除费用临时用水接通红线外施工用临时给排水设施的设计建造管线铺设改造迁移等费用场地平整基础开挖前的场地平整场地清运旧房拆除等费用4临时设施费临时设施费包括临时围墙临时办公室临时场地占用费临时围挡临时围墙包括围墙围栏设计建造装饰费用临时办公室租金建造及装饰费用临时场地占用费含施工用临时占道费临时借用空地租费临时围板包括设计建造装饰费用三建安工程费建筑安装工程费是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费安装工程费及精装修费等1建筑工程费建筑工程费指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用主要包括基础造价结构及粗装修造价门窗工程公共部位精装修费户内精装修费基础造价包括土石方桩基护壁坡工程费基础处理费桩基咨询及检测费降水结构及粗装修造价主要包括砼框架含独立柱基和条基等浅基础砌体找平及抹灰防水垂直运输脚手架超高补贴散水沉降缝伸缩缝底层花园砌体高层建筑的裙楼有架空层原则上架空层结构列入裙楼有转换层结构并入塔楼门窗工程主要包括单元门入户门户内门外墙门窗防火门的费用公共部位精装修费主要包括大堂电梯厅楼梯间屋面外立面及雨蓬的精装修费用户内精装修费主要包括厨房卫生间厅房阳台露台的精装修费用2安装工程费安装工程费包括室内水暖气电管线设备费室内设备及其安装费弱电系统费室内水暖气电管线设备费主要包括室内给排水系统费自来水排水直饮水热水室内采暖系统费地板热电热膜分户燃气炉管道系统暖气片室内燃气系统费室内电气工程费包括楼栋及单元配电箱电表箱户配电箱管线敷设灯具开关插座含弱电工程管盒预埋室内设备及其安装费通风空调系统费包括空调设备及安装费用空调管道通风系统费用电梯及其安装费发电机及其安装费包括发电机供货安装机房降噪费消防系统费包括水消防电消防气体灭火防排烟工程费人防设备及安装费包括密闭门气体过滤装置等弱电系统费居家防盗系统费用包括阳台及室内红外探测防盗门磁紧急按扭等对讲系统费用包括可视及非可视对讲系统费用三表远传系统费用包括水电气远程抄表系统费用有线电视费用包括有线电视卫星电视主体内外布线及终端插座费用电话系统费用包括主体内外布线及终端插座费用宽带网包括主体内外布线及终端插座费用等四基础设施费基础设施建设费是指开发项目在开发过程中发生的道路供水供电供气供暖排污排洪消防通讯照明有线电视宽带网络智能化等社区管网工程费和环境卫生园林绿化等园林景观环境工程费用等主要包括室外给排水系统费室外采暖系统费室外燃气系统费室外电气及高低压设备费室外智能化系统费园林环境工程费环境卫生费1室外给排水系统费室外给水系统费主要包括小区内给水管道检查井水泵房设备及外接的消火栓等费用雨污水系统费用2室外采暖系统费主要包括管道系统热交换站锅炉房费用3室外燃气系统费主要包括管道系统调压站4室外电气及高低压设备费高低压配电设备及安装包括红线到配电房的高压线高压柜变压器低压柜及箱式变压设备费用室外强电管道及电缆敷设室外强电总平线路部分费用室外弱电管道埋设包括用于电视电话宽带网智能化布线的管道预埋检查井等费用5室外智能化系统费停车管理系统费用包括露天停车场管理系统地下室或架空层停车场管理系统的费用小区闭路监控系统费用包括摄像头显示屏及电气系统安装等费用周界红外防越系统费用红外对扫等小区门禁系统费用电子巡更系统费用电子公告屏费用等6园林环境工程费园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价主要包括绿化建设费建筑小品道路广场建造费围墙建造费室外照明室外背景音乐室外零星设施绿化建设费包括公共绿化组团宅间绿化一楼私家花园小区周边绿化支出建筑小品雕塑水景环廊假山等道路广场建造费道路广场铺设开设路口工程及补偿费等围墙建造费包括永久性围墙围栏及大门室外照明室外照明电气工程如路灯草坪灯室外背景音乐室外零星设施儿童游乐设施各种指示牌标识牌示意图垃圾桶座椅阳伞等五配套设施费公共配套设施费是指开发项目内发生的独立的非营利性的且产权属于全体业主的或无偿赠与地方政府政府公共事业单位的公共配套设施费用等配套设施费指房屋开发过程中根据有关法规产权及收益权不属于开发商开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出主要包括以下几类1在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出包括居委会派出所岗亭儿童乐园自行车棚等2在开发小区内发生的根据法规或经营惯例其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出如建造幼托邮局图书馆阅览室健身房游泳池球场等设施的支出3开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时发生的没有投资来源的费用4对于产权收入归属情况较为复杂的地下室车位等设施应根据当地政府法规开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目如开发商通过补交地价或人防工程费等措施得到政府部门认可取得了该配套设施的产权则应作为经营性项目独立核算该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算如游泳池土建设备设施业主会所设计装修费资产购置单体会所结构幼儿园建造成本及配套资产购置学校建造成本及配套资产购置球场设备用房配电房水泵房土建及装修费车站建造费土建设备各项设施六开发间接费开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费造价审核费结算审核费工程保险费等为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本在实务中通常可以根据管理要求进一步分为工程管理费项目营销设施建造费物业管理完善费1工程管理费主要包括工程监理费预结算编审费行政管理费施工合同外奖金工程质量监督费安全监督费工程保险费工程监理费支付给聘请的项目或工程监理单位的费用预结算编审费支付给造价咨询公司的预结算的编制审核费用行政管理费直接从事项目开发的部门的人员的工资奖金补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费施工合同外奖金赶工奖进度奖工程质量监督费建设主管部门的质监费安全监督费建设主管部门的安监费工程保险费2营销设施建造费广告设施及发布费销售环境改造费售楼处装修装饰费其他广告设施及发布费车站广告路牌广告销售环境改造费会所推出销售楼盘含示范单位周围等销售区域销售期间的现场设计工程装饰费临时销售通道的设计工程装饰等费用售楼处装修装饰费设计工程装饰等样板间包括样板间设计装修家具饰品以及保洁保安维修费主体外搭设的样板间还包括建造费用主体内样板间销售后回收的设计装修家具家私等费用在主营业务收入中单列或单独记录考核时从总费用中扣除其他3物业管理完善费包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金公建维修基金或其他专项基金以及小区入住前投入的物业管理费用七借款费用借款费用是指符合资本化条件的借款费用资本化借款费用包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出折价或溢价摊销和辅助费用以及因外币借款而发生汇兑差额因借款而发生的辅助费用包括手续费等