房地产开发投资成本管理.doc

房地产开发投资成本管理作者蔡北宁工作单位济宁市建筑设计研究院大嘉房地产开发有限公司邮编摘要房地产开发投资的成本管理是房地产开发企业内部管理的重要内容本文结合预控从土地成本政府规费建安成本专业费用配套成本管理费用销售税费财务费用及税金九个方面对房地产开发整个过程的成本管理做一个全面分析关键词成本管理预控建安成本作者简介蔡北宁男山东省济宁市人工程师学士在济宁市建筑设计研究院大嘉房地产开发有限公司从事房地产开发工作中图号引言随着宏观经济调控的深入与全球金融危机造成的经济不景气房地产业面临着一个自年以来的最大调整期房地产开发业属于资金密集型行业资金投入量巨大资金回收期长且随着房地产行业竞争的同质化趋势日益加剧房地产价格的上涨受限房地产投资利润空间日渐缩小以上原因促使有计划的成本管理成为房地产开发企业内部管理的重要一环古语说预则立不预则废这句话形象的反映了预控对房地产开发成本管理的作用从购置土地前的项目调研到项目销售完毕的房地产开发全过程中每一步都伴随着大量资金的流动如果未在大量需要资金时做好准备就会出现资金链的断裂给企业经营带来困难占压资金过多会增加财务机会成本盲目支出会造成资金浪费透支资金的流动性会增大项目风险下面结合预控从土地成本政府规费建安成本专业费用配套成本管理费用销售费用财务费用及税金九个方面对房地产开发整个过程的成本管理做一个全面分析土地成本房地产开发离不开土地作为稀缺资源国家一直严格控制土地出让一级市场前几年出台的土地储备土地招标拍卖挂牌出让方面的政策的实施使地价不断上涨近几年又因宏观调控信贷紧缩的影响各地土地招标拍卖挂牌市场不断出现流拍的情况开发企业应注意关注房地产市场运行情况掌握市场数据争取以客观合理的价格取得土地具体在竞买过程中应认真研究土地管理部门招标挂牌拍卖文件及出让合同文本做好土地可能成交价的分析工作应特别注意土地在形成熟地之前的拆迁成本同时为防范风险根据预控的原则在竞拍前要为自己确定一个包括拆迁成本在内的可承受的心理价位分析土地可能成交价与可承受的心理价位时宜采用房地产估价中的土地估价方法根据市场行情确定房地产销售价格并依据经验确定各项开发成本利润倒推计算出土地可能成交价同时通过敏感性分析根据销售价格及各项成本的变动幅度倒推计算出相应的土地价格变动幅度以市场未来客观销售价格及可承受成本利润结合开发企业的预期倒推计算出的结果作为可承受的心理价位除出让方式外开发企业还可以通过转让方式从其他土地使用者取得土地在通过转让方式获得土地过程中应根据双方交易情况以较低的价格取得开发用地并在转让合同的签订过程中注意风险成本如实了解转让土地的基本情况如土地用途规划限制条件是否存在抵押担保情况拆迁难度是否存在不良地质条件等避免为以后开发运作留下无法挽回的隐患政府规费房地产行业的主要工作对象除购房者外就是政府各有关部门政府规费也是开发成本的重要组成部分房地产业界所谓靠政策吃饭所讲的也就是政府规费的管理政府规费主要包括项目立项规划消防环保施工等手续办理过程中应向政府各有关部门交纳的费用各项费用的交纳都有各级政府的文件规定在这一阶段工作过程中正处于项目前期开发企业尚未取得预售资格很难取得银行贷款资金压力很大这时能够利用各项政府优惠政策免交缓交各项费用不仅能减轻资金压力还节省了贷款利息等财务费用建安成本建安成本是房地产开发成本的主要组成部分是开发建设的所有建筑物的土建安装装饰设备购置费用之和建安成本的控制可分招投标合同价管理建设中造价管理及项目结算管理三个阶段招投标合同价管理是建安成本控制的重点这也体现了预控的重要性首先应根据工程定额及工程类别等确定项目预算然后在招投标过程中根据建筑市场建材市场的供需情况在预算的基础上调整为招投标底价最后根据投标方在招投标过程中的竞争情况确定中标者并确定合同造价建造中造价管理是在工程建设过程中采用合理的管理手段控制建安成本支出的过程因在建设工程承包合同中规定有变更条款及工期质量等方面的奖罚条款所以合同造价并不就是建安成本建设中的建安成本管理应从科学的工程项目费用计划着手先将工程费用分解并进一步分解为子项再按时间进度分解随后将费用额度安排到相应子项和时间段形成费用计划在费用计划的基础上主要采用比较分析预测纠偏检查的分阶段步骤实施建安成本费用控制通过以上程序开发企业可以对工程建设中出现的费用偏差及早发现并有针对性的采取纠偏措施实现建安成本的动态控制和主动控制从而保障项目投资的顺利实施正确处理工程变更并能防止承包方索赔情况的发生项目结算是建安成本的最终表现形式项目结算应依据建设工程承包合同及建设中的造价管理的基础资料由内部审计人员按照有关规定进行工程管理与结算人员应部门分开起到监督作用大宗材料设备的采购也是建安成本的重要组成部分应尽量采用招投标方式随着通讯互联网技术的发展可采用网上招投标方式在保证质量的情况下最大限度地降低成本专业费用专业费用是开发企业聘请勘察设计工程监理前期物业管理等专业公司要支付的费用专业公司的参与是提高开发项目品位质量的重要手段他们带来了新的设计理念及工程物业管理方式从而能降低总体成本或者提高经济效益建筑设计方面应从建筑设计小区规划景观环境节能环保材料的应用等多方面入手突出企业及其开发项目的个性与差异化进行明确的品牌定位从而提高项目的内在品质提高利润空间工程监理方面优秀的工程监理企业可以协助开发企业进行专业的成本进度质量管理进而提高项目投资效益前期物业管理方面开发企业在项目前期引入物业管理理念提高购房者对项目建成后的良好预期同时提高项目投资效益开发企业在没有确定固定的专业公司合作伙伴前可以从提高项目品质及控制成本两方面考虑广泛调查并听取专家意见采用招投标方式聘请专业公司并降低专业费用在具有了良好的合作基础后开发企业应注意建立稳固的合作联盟形成自身强大的专业咨询顾问群体配套费用配套费用包括开发项目用地范围内将市政公用线路连接到建筑物的道路给水排水供电供暖燃气通讯等配套设施车棚围墙等构筑物绿化景观设施等除建安成本以外的的建设施工费用配套费用的支出一般处于项目后期开发企业资金相对充裕又是吸引购房者的最后阶段这时开发企业舍得投入但也应注意采用新技术新材料在满足配套要求的前提下降低成本如采用新式室外配电柜代替建设配电室即少占土地降低成本又能满足业主的用电需要绿化中多种乔木少种草虽前期投入多一些但在满足环境要求的前提下可以大大降低养护费用项目园林水体采用中水系统处理后的中水既美化了居住环境又节约了运行费用管理费用管理费用是不管项目进展如何开发企业一直要支出的费用包括企业办公费用人员工资招待费用宣传费用固定资产折旧等控制管理费用有赖于企业具备完善的管理体制开发企业应建立相应的内部管理体系对每项费用设立专项的管理制度销售费用销售费用是企业在商品房销售过程中所支出的推广宣传费用和中介机构代理销售应支付的代理费用推广宣传费用包括广告费公关活动费等应在考查各种推广宣传效果的基础上来决定费用的投放量代理费用则根据开发项目的销售难易程度分别向中介机构支付当项目较难出售时代理费率较高当项目易于出售开发企业就可以自行销售代理费用就很低财务费用由于房地产开发是资金密集型行业所以它与金融行业有着紧密的联系在资金融通的过程中就存在手续费利息佣金发行费及汇兑损益等各项财务费用降低财务费用最主要的方式是降低负债率其次应区别各种融资手段的财务费用比率根据自己所处资金状况分别采取适宜的融资手段此外在项目运作中应特别注意资金的时间价值项目初期支出的资金量很大而且距离资金可回收时间较远这时资金的运用应慎重支出过大金融机构若不支持将造成资金链断裂即使有金融机构的支持也会增大企业财务费用延缓支出的渠道有缓交政府各项规费减小工程款期初支付比例等开发企业的财务费用还与自身的信用管理有紧密的关系企业信用等级低时开发企业无法取得银行贷款支持只能通过高成本的其他融资渠道取得资金财务费用较高企业信用等级高时开发企业容易取得项目贷款且能获得相应的利率优惠财务费用较低税金税金包括房地产开发过程中税务机关征收的各项税费包括营业税及附加土地使用税土地增值税契税所得税印花税等营业税及附加土地增值税和所得税是比重较大的税种应重点予以管理开发企业对税金方面的管理就是财务上的避税主要通过延缓交税和避免双重环节征税来实现延缓交税包括改变固定资产折旧方式改变购房者的付款方式调整投资结构等方式避免双重环节征税主要在于打破资金流通过程中房地产业建筑业建材业的产业层次减少项目建筑业营业税的支出从而达到避免双重环节征税的目的国家的房地产税收政策往往随经济发展有很大调整开发企业也应经常关注国家的税收政策变动结语房地产开发投资成本管理是项目实现预期效益的保证在成本管理的过程中应重点从以下几个方面提高管理水平在成本管理中应坚持预控原则对各项成本在项目开展前做好充分的分析给项目的资金运作留出充足的空间在成本管理中应结合项目实际重点把握重要成本项目的管理一般来讲重要成本项目主要是土地成本建安成本对于重点成本项目应制定专门的成本管理制度安排专业人员进行管理在成本管理中应注意经验的积累开发企业应将这些经验以书面的形式补充到成本管理的制度中去同时向其他的业界人士学习先进的管理经验这些都将为以后的开发项目提供有效的决策依据为企业的发展奠定坚实的基础参考文献陈溥才郭镇宁房地产开发项目可行性研究与方案优化策略北京中国建筑工业出版社注册咨询工程师考试教材编写委员会工程项目组织与管理北京中国计划出版社作者简介蔡北宁男山东省济宁市人工程师学士在济宁市建筑设计研究院大嘉房地产开发有限公司从事房地产开发工作联系电话电子邮箱