房地产开发企业成本精细化管理初探.doc

房地产开发企业成本精细化管理初探摘要成本管理是房地产开发企业的一项十分重要的工作企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地取得良好的经济效益就必须十分重视开发项目的成本管理工作实施成本精细化管理本文就此作一肤浅探讨关键词成本精细化管理精细化管理的概念和由来精细化管理是源于世纪年代日本的一种企业管理理念它是社会分工的精细化以及服务质量的精细化对现代管理的必然要求是建立在常规管理的基础上并将常规管理引向深入的基本思想和管理模式是一种以最大限度地减少管理所占用的资源和降低管理成本为主要目标的管理方式现代管理学认为科学化管理有三个层次第一个层次是规范化第二层次是精细化第三个层次是个性化精细化管理就是落实管理责任将管理责任具体化明确化它要求每一个管理者都要到位尽职第一次就把工作做到位工作要日清日结每天都要对当天的情况进行检查发现问题及时纠正及时处理等等因此精细化管理本身就是企业为了生存建立的一种加强细节管理以提高效益的科学化管理方法具体到房地产开发企业精细化管理从表现形式看就是一个房地产企业在处于完全市场环境的房地产领域里对自身发展的更专业更优秀更卓越的一种追求具体的讲就是以控制项目成本为主要内容达到进一步提高企业效益的目的房地产开发企业实施成本精细化管理是市场的必然要求在我国房地产发展的初期大多数企业都是实行的粗放式的经营javascript模式前几年由于房地产企业利润高只要有地政府关系处理好javascript能办手续开发企业就有利润可赚致使房地产企业在成本管理中普遍存在着成本意识淡化成本管理弱化成本行为软化等现象致使成本失控日益严重成本水平居高不下经过这几年市场化运作随着国六条的出台房地产企业的春天已经过去房地产企业的暴利时代已经过去房地产企业竞争都归结在三大核心要素土地资金与管理的竞争上国家对土地政策也是从招拍挂到了招标时代土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业趋于薄利这一系列宏观调控的政策无疑加速了房地产市场化的进程房地产金融土地供应的日益市场化从卖方市场向买方市场的逐渐过度让房地产企业不得不同时面对拓宽融资渠道降低成本提高质量开拓市场的多重压力也就是说房地产市场已经度过土地致富的关系时期已经走到拿地找钱的关口资金实力成为生存的关键国家的宏观调控金融政策的收紧让所有房地产企业倍感资金压力土地政策的完善使转让模式开始转向公开招挂拍商业化运作大大增加了房地产企业的拿地成本在这一时期缺乏资金实力专业化运作不足的房地产企业将被洗牌出局但是如果进一步深入的话精细化管理作为竞争的利器和终结者必将出现管理水平将成为房地产企业持续发展的关键管理完善运作专业品牌良好的企业不仅会形成较强的市场竞争力而且成为市场资本追逐的对象与资本的成功对接也使企业拥有很强的拿地实力这一时期拥有高水平精细化管理的企业将脱颖而出成为未来房地产市场的整合者这种随着宏观调控有增无减不断升级的压力促使房地产企业的成本精细化管理势在必行否则房地产企业将在激烈的市场中被淘汰当一个行业逐步走出暴利阶段的时候才意味着行业开始走向成熟更意味着残酷竞争真正开始在整合成为主流趋势行业逐步走向成熟管理水平精细化将成为必然房地产企业实施项目成本精细化管理的部分具体实施对策项目决策阶段的成本控制在做出决策之前认真分析各种市场技术及环境因素制定详细的可行性研究报告可行性研究报告除应具备地块基础资料周边环境及其发展趋势初步规划设计方案开发节奏及市场定位等基础内容外还须包括以下内容成本费用估算和控制目标及措施投资及效益测算利润体现安排税务环境及其影响资金计划投资风险评估及相应的对策项目综合评价意见等资料的准确性是决策者做出决策的主要条件同时还须明确项目营销产品定位确定项目定位档次房地产企业真正体现水平的真正具有挑战性的成本控制是在一定的合理预算成本下如何做出性能档次最好的产品保证同一楼盘各部件的质量档次一致性规划设计阶段的成本控制规划设计对工程造价的影响程度达以上因此规划设计阶段工程造价的控制是关键从政策上为企业争取利益对国家规范政策以及当地政府政策的把控从规划配套建筑设计环境设计和相关政策上为企业节省成本如能否在规划上做适当调整提高土地利用效益从而达到降低成本或控制成本的效果在政府主管部门的支持下尽可能提升地块的使用价值建筑设计有意识地增加不计容积率建筑面积从而间接降低地价如低于以下的地下室错层大阳台入户花园顶层拟加楼板空间等这些做法在高地价地块非常有效值得借鉴适当地增加不计地价的建筑而积提升楼盘品质或留做改造之用与政府充分协商减少那些可做可不做的配套降低开发成本配套工程可与政府协商由政府统一规划或由开发商做后冲抵土地价款配套工程的管理归属问题与政府协商并入政府市政城管管理降低后期物业维护费用从技术层面控制成本把好规划设计关降低项目实际支出成本根据尽可能详尽的地质水文资料优化规划降低工程成本比如避免在地质条件差的地块盖房土方尽量场地内平衡或少外运或少填土合理布置市政道路市政管网避免浪费建筑平面尽量考虑相关专业的适用性降低其它专业的直接成本控制建筑参数比如开窗率外墙周长等降低建筑成本地下室尽量采用天然通风降低设备成本结构含钢量实行限额设计降低工程成本选用冷扎带肋钢筋等新技术降低含钢量对基坑支护和基础工程设计要严格依据工程地质勘察报告进行有效降低成本设备选用新技术降低成本比如降低地下室高度等利用新技术比如选用小机房电梯提高建筑面积使用率从而可能提高售价把好三个总说明特别是建筑总说明结构总说明最好邀请具有丰富预算经验的预算工程师参与调整设备总说明选材用料标准确定档次一定要和楼盘的档次相匹配施工阶段的成本控制施工阶段所投入的资金量最大有效地控制本阶段的工程造价主要应从以下几个方面着手严把工程施工招投标关选择施工工艺先进报价合理社会信誉好技术力量雄厚的施工企业鼓励施工单位采用先进施工工艺缩短工期但切忌为了降低成本只顾选择报价低而忽视信誉和技术力量的施工单位这样的施工单位往往会在后期的管理过程中与建设单位讨价还价反而增加成本加强现场签证的管理避免建设单位的现场管理人员违规签证签证不及时及重复签证等现象同时加强对签证的监督与审核要求所有的签证必须由监理工程师核实后方可签发333加强设计变更的管理避免成本管理失控设计变更无论由哪方提出均应由建设单位设计单位施工单位协商经确认后由设计部门发出相应图纸或说明并办理签发手续下发到有关部门付诸实施在审查阶段应注意确属原设计不能保证质量设计遗漏和错误以及与现场不符无法施工非改不可的应按设计变更程序进行一般情况下即使变更要求可能在技术经济上是合理的也应全面考虑将变更以后产生的效益与现场变更引起施工单位的索赔所产生的损失加以比较权衡轻重后再作决定工程变更引起的造价增减幅度是否控制在预算范围之内若确需变更而有可能超预算时更要慎重施工中发生的材料代用应办理材料代用单要坚决杜绝内容不明确的没有详图或具体使用部位而只是纯材料用量的变更设计变更要尽量提前最好在开工之前就发现为了更好地指导施工在开工前组织图纸会审尽量减少设计变更的发生确需在施工中发生变更的也要在施工之前变更防止拆除造成的浪费也避免索赔事件的发生设计变更应记录详细简要说明变更产生的原因背景变更产生的时间参与人工程部位提出单位都应记录设计变更实施后应注意本变更是否已全部实施若在设计图已实施后才发生变更则应注意因牵扯到按原图施工的人工材料费及拆除费若原设计图没有实施则要扣除变更前部分内容的费用若发生拆除已拆除的材料设备或已加工好但未安装的成品半成品均由监理人员负责组织建设单位回收调减或取消项目也要签署设计变更以便在结算时扣除分析造成设计变更的原因分清责任如果属设计部门的错误或缺陷造成的变更费用以及采取的补救措施如返修加固拆除等费用与设计单位协商是否索赔若属监理单位的失职或错误指挥造成设计变更应由监理单位承担一定费用属于设备材料供应单位供应的材料质量不合格造成的费用应由设备供应单位负责由于施工单位的原因施工不当或施工错误此变更费用不予处理由施工单位自负若对工期质量造价造成影响的还应进行反索赔强化施工合同和索赔的管理一方面必须做好日常例会及处理技术问题进度问题及其它重大问题等会议记录为避免索赔提供依据另一方面在处理索赔时应仔细研究合同中每一条款的内容分清双方的风险和责任谨慎处理索赔凡不属于自己责任范围内的则概不得批准对方的索赔要求尽可能与承包方达成协议由建设单位自行采取招标方式采购供应大宗材料和设备也是降低成本的有效途径之一竣工结算阶段的工程造价控制一是严格核对合同条款防止重复计算及收费等问题二是检查隐蔽验收记录及施工日记确认隐蔽验收手续是否齐全是否按图施工三是落实设计变更及签证检查这些设计变更是否符合既定的程序是否经设计单位及建设单位的同意批准并且严格查实变更签证防止一些莫须有的签证重复签证等四是按图严格核实工程量五是严格执行投标过程中所报的单价或签证价格禁止高套单价的情形出现六是严格按规定和合同套取计费程序计取各项费用七是认真审查复核防止各项计算误差如果企业内部没有专门的成本造价控制班子可以考虑选择一家高水平的造价控制机构事先与其明确成本控制目标和责任督促参与项目实施全过程的控制监管也是实施精细化管理的一种手段房地产开发企业应建立以管理监控为中心的房地产成本监控系统实行总经理领导下项目经理负责各职能部门具体实施的运行机制树立全员成本管理意识对房地产成本实行全过程监控根据管理的需要制订和完善各方面内容的成本管理制度javascriptjavascript如招投标管理制度合同管理制度工程质量进度监理现场工程盘点竣工验收移交管理制度预决算javascript包括概算设计变更现场签证结算款项拨付管理制度费用控制制度材料设备管理制度等等不断总结企业成本控制经验在此基础上逐步健全完善集团房地产成本管理制度应按根据项目开发的节奏及时编制成本计划并跟踪检查考核计划的执行情况主要包括开发产品成本计划按完全成本口径期间费用计划降低成本技术组织措施计划完善成本考核办法确立成本降低率费用节约额项目投资回报率等成本考核指标总之房地产开发的成本控制是一个系统工程它贯穿于一个项目从谋划运作到全部房屋销售出去的始终成本管理不应只集中于项目javascript工程和财务等部门而应当充分发挥公司内部质量技术安全经javascript营等各个部门在成本管理中的作用通过全过程的精细化管理进行有效的整合来提高企业的盈利水平只有这样才能在激烈的市场竞争中处于不败之地减少消耗降低成本真正化解风险实现企业利润的最大化