房地产开发企业税务筹划浅探.docx

1房地产开发企业税务筹划浅探刘刚山摘要房地产行业在国民经济发展中具有重要地位也是财政收入的重要来源和税务稽查的重点领域伴随全行业营改增的日益临近房地产开发企业有效开展税务筹划显得十分必要笔者从探讨房地产开发企业税务筹划的意义出发研究了不同阶段房地产开发企业的具体税务筹划策略进而总结出现阶段我国房地产行业税务筹划存在的问题并给出建议本文认为房地产开发企业应从增强税务筹划意识培养税务筹划专业人才加强税务筹划风险管理等几个方面提升税务筹划在企业中的实际效用关键词房地产企业税务税务筹划随着国家鼓励房地产行业的健康发展政府对房地产宏观调控政策层出不穷以税收为杠杆已成为房地产调控的方向之一税务筹划作为企业财务管理的重要组成部分日益成为房地产开发企业合理降低税收负担实现企业效益增强自身市场竞争力的有效举措所谓税务筹划就是指纳税人在复杂的涉税环境中在遵守税法的前提下通过合理安排和策划企业的经营活动以规避涉税风险控制减少税负以达到税后经济效益最大化为目的的经济活动一房地产开发企业税务筹划的意义一税务筹划是房地产开发企业合理降低税收负担的必然要求房地产开发企业税负偏重税收种类众多包括契税营业税城市2维护建设税土地增值税房产税企业所得税等同时由于房地产交易金额大开发企业所缴纳的税收金额随之较大税务筹划对税额的影响也就很显著此外近年来房地产开发企业受到国家抑制房价上涨宏观政策的影响获利空间大大缩小迫使房地产开发企业需求成本优势因此需要合理有效的税务筹划来减轻税收负担提高企业的获利能力增强企业的市场竞争力二税务筹划是房地产开发企业应对多变政策的有效手段目前我国针对房地产行业发展的法律法规规章制度繁复多变这就要求房地产开发企业在遵守多变的政策法规的前提下寻求竞争优势通过税务筹划既能帮助开发企业降低税收成本又能让房地产开发企业在筹划的过程中实时掌握当前的宏观政策针对企业实际情况制定发展规划有利于使企业经营紧随国家政策降低企业风险三税务筹划是税务主管机关健全房地产行业税制的重要渠道良好的法制环境健康公平的市场规则为房地产行业健康长远发展提供了有利的外部条件税收筹划的主要工作就是在不违背法律法规的前提下利用政策空间或通过平衡税负来实现企业效益税务管理机关通过对纳税人税收筹划行为选择的分析和判断发现政策漏洞有利于健全我国税制符合房地产行业长远发展的需要二不同阶段房地产开发企业税务筹划策略一前期准备阶段税务筹划房地产开发企业的前期准备阶段的税务筹划主要涉及企业组织形式和项目开发方式等首先企业组织形式的不同导致税收处理差异3很大企业分支机构的组织形式分为子公司和分公司两种形式从而产生税务筹划空间其中子公司具有独立的法人资格可以享受政府的税收优惠政策但是在亏损时不能从总公司获得抵亏收益相对于子公司分公司亏损时则可以抵消总公司的利润总额以降低应纳税款但是总公司对分公司的风险承担连带责任因此房地产开发企业可以根据分支机构的盈利能力来选择正确合理的组织形式其次土地获取来源不同项目开发方式就不同房地产开发企业可以从政府一级市场直接通过招拍挂购买土地也可以从自然人或非政府单位等二级市场购买从非政府单位购买土地时就涉及直接购买还是转让合并的选择问题前者发生土地使用权的转移需要缴纳契税后者不涉及土地所有权转移不需要缴税因此房地产开发企业更倾向于以转让合并的方式来获得节税效益二开发建设阶段税务筹划开发建设阶段的税务筹划主要包括施工设备的筹划和利息扣除方式的筹划第一在可以规避甲供材料税务风险的情况下建设方采购设备优于施工方采购房地产开发项目具有开发周期长项目金额大等特点其施工设备的采购金额也很大涉及的应缴税款也就很多如果施工设备由建设方采购而非交由施工方自行采购就可以避免缴纳营业税虽然建筑施工合同金额减少但是双方收益都会有所增加第二权益资本筹资优于负债筹资负债筹资中企业采用据实扣除方式借款利息费用较高权益资本筹资中采用比例扣除方式利息费用低4三商品房销售阶段税务筹划房地产开发企业在商品房销售阶段的税负主要是营业税土地增值税和企业所得税在选择交易方式上存在税务筹划空间如果企业采取直接销售的方式这些税收无可避免但如果采用转让子公司股权方式就可以规避营业税和土地增值税从而合法减少纳税支出此外房地产开发企业还可以在不降低企业收入的前提下对房屋销售价格进行分解以减少税收支出这样做的依据是开发企业的经营业务的广泛性既包括房屋销售业务又有装修业务若将二者价格分开计税就可以在装修业务中免去土地增值税四物业持有阶段税务筹划在物业持有阶段通过对持有方式的合理选择房地产开发企业进行税务筹划可以大大降低企业的税收成本一是通过从房屋出租业务转变为投资业务房屋出租需要缴纳营业税以及附加税费房产税和企业所得税而将房产用于投资则不征收营业税房产税以及企业所得税二是通过合理分解租金收入如果出租房屋包括家具家电以及电话费水电费等代收费用应当分别进行核算使房屋租金仅包括房屋本身的使用费将家具家电的出租改为出售将电话费水电费改为代收就可以合理降低增值税营业税房产税以及附加税费三房地产行业税务筹划存在的问题虽然合法合规的税务筹划能够降低房地产开发企业的纳税成本但具体的纳税实践中还存在一些问题5一房地产开发企业对税务筹划认识不足房地产业内长期以来对纳税筹划问题重视不够这就导致了很多企业对税务筹划认识不足不能清楚地区分税务筹划的合法性和偷税逃税的非法性甚至有一部分企业认为税务筹划就是偷税漏税这也是现实中房地产企业普遍存在偷税漏税现象的原因之一从另一个角度看由于在过去传统的经济体制下企业缺乏自身独立的经济利益和生产经营自主权不具备产生企业纳税筹划的前提条件客观上限制了理论研究的发展企业的纳税意识也相对薄弱二房地产开发企业税务筹划的专业人才缺乏税务筹划人员不仅需要具备税收会计财务等方面的专业基础而且要熟悉企业的整个经营流程同时还要能够根据自身的经营状况制定适合企业自身的税务筹划方案因此人员的素质要求较高必须是复合型人才而我国在税务筹划的人才培养与储备方面就有所欠缺税务筹划人才队伍的建设与我国的现实需求仍有差距三房地产开发企业税务筹划对风险管理重视不够税务筹划给房地产开发企业带来节税效益但不尽合理的税务筹划带来利益的同时也蕴藏着巨大了的风险税务筹划的风险是指企业在进行税务筹划的过程中由于税务筹划方案本身存在问题或者受各种不确定因素的影响是税务筹划的结果偏离预期的目标导致企业未来经济或者其他方面的利益损失的可能性导致税务筹划风险的原因可能来自外部的客观环境因素也可能来自企业制定和实施税务筹划方案的主观判断失误实际中房地产开发企业往往只重视节税利益的6多少而忽视了对税务筹划风险的管理规避税务筹划过程中的潜在风险是房地产开发企业真正从税务筹划中获益的有效保障四房地产开发企业税务筹划问题的对策建议一增强房地产开发企业税务筹划意识要想增强房地产开发企业的税务筹划意识首先要明确税务筹划和偷税漏税的区别确保税务筹划在不违反法律法规的前提下进行拒绝偷税漏税的违法行为对于房地产开发企业来说要认识到税务筹划能够给企业带来的实际经济利益正确理解税务筹划的含义提高税务筹划的意识对房地产开发企业的管理者来说不仅要加强对税收法律法规的学习树立依法纳税合法节税的观念还要对企业税务筹划活动予以支持设置专门的税务筹划机构从外部聘请会计事务所的专业服务和设置专职的税务管理人员以便于税务筹划贯穿企业整个生产经营过程二重视培养税务筹划的专业人才一方面房地产开发企业应加大对税务筹划人员的培养力度不仅要加强税务筹划人员的培训和教育力度还要定期对这些人员进行定期考核和监督检查必要时要从外部聘请专业会计师处理复杂综合性税务筹划业务另一方面还要加快提升税务筹划管理人员的职业道德修养在处理企业利益和国家利益的过程当中税务筹划人员应当坚守职业道德在制订与执行任何税务筹划方案过程中要坚持合法原则不可因企业的私利损害国家利益应立场鲜明地维护税法的权威性7三提升房地产开发企业税务筹划的风险管理有效的风险管理能够促使房地产开发企业的税务筹划达到预期节税效果因此风险意识应当贯穿企业税务筹划的整个过程首先企业应树立税务筹划风险管理的理念制定税务筹划风险管理目标其次建立健全税务筹划风险评估的方法和程序制定风险控制方案最后建立税务筹划风险管理考核制度对风险进行实时监控此外对税收政策变动的准确把握密切关注税收法律法规的变动也是降低税务筹划风险的有效方法尤其在当前房地产行业纳入营改增的宏观背景下关注实时政策显得尤其重要这要求房地产开发企业加强对税收政策的学习定期更新税务筹划人员的专业知识参考文献1赵晓莉赵德彦利用税务筹划促进房地产行业经济发展的探究J山西建筑20142符敏房地产企业税务筹划研究D陕西师范大学2013作者单位中国移动南方基地广东广州市510000