房地产企业税收筹划研究.doc

网络教育学院 本 科 生 毕 业 论 文（设 计） 题 目：房地产企业税收筹划研究 内容摘要 房地产业是国民经济的支柱产业,也是中央和地方政府财政收入的重要来源。随着房地产市场的升温,房地产交易日益频繁,房地产交易过程的税收问题也越来越引起有关方面的关注。其中,大宗房地产交易因涉税金额多,税收负担重,令许多房地产企业都对此感到头疼,因此通过合法合理的方式进行税收筹划来达到减轻税负显得非常重要。同时,部分地区当前存在的房地产市场过热现象,也促使政府对房地产行业宏观调控力度进一步加大。随着市场不确定因素的增加、观望气氛的抬头,导致市场成交量的减少,意味着房地产企业的利润空间将进一步缩小,在这种情况下,通过合法合理的方式进行税收筹划来达到减轻税负就显得更为重要。 关键词： 房地产企业；税收筹划；合理避税 目 录 内容摘要 I 引 言 1 1 税收筹划的基本理论概述 2 1.1 税收筹划的概念 2 1.2 税收筹划的原则 2 1.2.1 不违法性原则 2 1.2.2 成本效益原则 3 1.2.3 综合利益最大化原则 3 1.3 税收筹划与其它减轻税收负担途径的比较  PAGEREF _Toc442087292 \h 4  HYPERLINK \l "_Toc442087293" 1.3.1 税收筹划与偷税  PAGEREF _Toc442087293 \h 4  HYPERLINK \l "_Toc442087294" 1.3.2 税收筹划与避税  PAGEREF _Toc442087294 \h 4  HYPERLINK \l "_Toc442087295" 1.3.3 税收筹划与节税  PAGEREF _Toc442087295 \h 5  HYPERLINK \l "_Toc442087296" 1.3.4 税收筹划与税负转嫁  PAGEREF _Toc442087296 \h 5  HYPERLINK \l "_Toc442087297" 1.4 企业实施税收筹划的前提条件  PAGEREF _Toc442087297 \h 5  HYPERLINK \l "_Toc442087298" 1.4.1 承认税收筹划是纳税人的权利  PAGEREF _Toc442087298 \h 5  HYPERLINK \l "_Toc442087299" 1.4.2 国家税收法制健全和透明度高  PAGEREF _Toc442087299 \h 6  HYPERLINK \l "_Toc442087300" 1.4.3 纳税人经济利益独立化和经营行为自主化  PAGEREF _Toc442087300 \h 6  HYPERLINK \l "_Toc442087301" 1.4.4 纳税人具有一定的经营规模和收入规模  PAGEREF _Toc442087301 \h 6  HYPERLINK \l "_Toc442087302" 2 房地产企业税收筹划的现状  PAGEREF _Toc442087302 \h 8  HYPERLINK \l "_Toc442087303" 2.1 房地产企业简介  PAGEREF _Toc442087303 \h 8  HYPERLINK \l "_Toc442087304" 2.2 房地产业税收筹划目标  PAGEREF _Toc442087304 \h 8  HYPERLINK \l "_Toc442087305" 2.3 房地产企业税收筹划方法  PAGEREF _Toc442087305 \h 9  HYPERLINK \l "_Toc442087306" 2.3.1土地增值税的筹划  PAGEREF _Toc442087306 \h 9  HYPERLINK \l "_Toc442087307" 2.3.2企业所得税的筹划  PAGEREF _Toc442087307 \h 10  HYPERLINK \l "_Toc442087308" 2.3.3营业税的筹划  PAGEREF _Toc442087308 \h 10  HYPERLINK \l "_Toc442087309" 3 房地产企业税收筹划的问题及对策  PAGEREF _Toc442087309 \h 12  HYPERLINK \l "_Toc442087310" 3.1 房地产企业税收筹划的问题  PAGEREF _Toc442087310 \h 12  HYPERLINK \l "_Toc442087311" 3.1.1企业纳税筹划水平不高  PAGEREF _Toc442087311 \h 12  HYPERLINK \l "_Toc442087312" 3.1.2纳税筹划人才资源匮乏  PAGEREF _Toc442087312 \h 12  HYPERLINK \l "_Toc442087313" 3.1.3缺乏纳税筹划风险意识  PAGEREF _Toc442087313 \h 12  HYPERLINK \l "_Toc442087314" 3.1.4房地产业重复征税现象制约了企业的纳税筹划  PAGEREF _Toc442087314 \h 12  HYPERLINK \l "_Toc442087315" 3.2 房地产企业税收筹划的对策  PAGEREF _Toc442087315 \h 13  HYPERLINK \l "_Toc442087316" 3.2.1 注重纳税筹划的整体性  PAGEREF _Toc442087316 \h 13  HYPERLINK \l "_Toc442087317" 3.2.2设置专业的税收筹划组织机构  PAGEREF _Toc442087317 \h 13  HYPERLINK \l "_Toc442087318" 3.2.3关注税收法律政策规避风险  PAGEREF _Toc442087318 \h 14  HYPERLINK \l "_Toc442087319" 3.2.4加大税制改革力度  PAGEREF _Toc442087319 \h 14  HYPERLINK \l "_Toc442087320" 结论与展望  PAGEREF _Toc442087320 \h 15  HYPERLINK \l "_Toc442087321" 参考文献  PAGEREF _Toc442087321 \h 16  HYPERLINK \l "_Toc442087322" 附 录  PAGEREF _Toc442087322 \h 17 引 言 税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本，有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业，而随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“平利行业”转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的发展打下基础。 本文共分四部分，第一部分是税收筹划的基本理论概述；第二部分论述房地产企业税收筹划的现状第三部分论述房地产企业税收筹划的问题及对策；第四部分对房地产企业税收筹划进行总结和对其未来发展进行展望。 1 税收筹划的基本理论概述 1.1 税收筹划的概念 对“税收筹划”概念的定义，目前尚难以从词典和教科书中找出很权威或者全面的解释，但我们可以从专家学者们的论述中加以概括。 美国南加州W·B梅格斯博士在与别人合著的已发行多版的《会计学》中讲道：“人们合理而又合法地安排自己的经营活动，使之缴纳可能最低的税收。他们使用的方法可称之为税收筹划，……，少缴税和递延缴纳税收是税收筹划的目标所在。”另外他还说：“在纳税发生之前，有系统地对企业经营或投资行为做出事先安排，以达到尽量少缴所得税，这个过程就是税收筹划。” 印度税务专家N·J·雅萨斯威在《个人投资和税收筹划》一书中说，税收筹划是“纳税人通过财务活动的安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免在内的一切优惠，从而获得最大的税收利益”。 荷兰国际文献局《国际税收辞汇》中是这样定义的：“税收筹划是指纳税人通过经营活动或者个人事务活动的安排，实现缴纳最低的税收。” 根据以上相互接近的表述，并结合我国实际情况，可以归纳如下：税收筹划，又称“节税”，是指纳税人在税收法律许可的范围内，当存在多种纳税方案可供选择时，通过经营、投资、理财、组织、交易等事项的事先安排和策划，以达到税收负担最低或税收利益最大为目的经济行为。 1.2 税收筹划的原则 税收筹划是企业依据国家法律选择最优纳税方案的过程，也是企业维护自己权益的一种复杂的决策过程。它固然可以使纳税人达到节支增收的目的，但是税收筹划实用性强，技术水平要求较高。企业采用不同的手段和方法开展税收筹划，必须遵循一定的原则，这些原则是税收筹划取得成功的基本前提。 1.2.1 不违法性原则 税收筹划是在不违反现行国家税收法律、法规、规章的前提下进行的，企业在筹划决策过程中和以后的方案实施中，都应以不违法为前提，也只有在这个前提下，才能保证所设计的经济活动、纳税方案为税务主管部门所认可，否则会受到相应的惩罚并承担法律责任。不违法原则是税收筹划的最基本原则，这是区别税收筹划与偷税的关键。不违法性原则要求企业进行税收筹划必须密切关注国家税收法律、法规的变更。 国家税收法律、法规是决定企业权利与义务的依据，是处理国家与企业税收分配关系的主要法律规范。这些法律、法规常随经济情况的变动或因配合政策的需要而进行修正，因此，企业必须根据这些相关法律法规的变动内容或企业自身情况的改变对在一定时间、一定法律环境下，以一定的企业经营活动为背景而制定的税收筹划方案做出相应的修正和完善，以使自己的行为符合法律规范。 1.2.2 成本效益原则 税收筹划可以为企业获得利益，然而并不是每一个企业都需要税收筹划，是否开展税收筹划还取决于企业的经营和收入规模。因为企业开展税收筹划无论是由企业内部设立专门的筹划部门，还是聘请外部专业税收筹划顾问，都要耗费一定的人力、物力和财力，产生一定的成本费用。如果企业的经营规模小，组织结构简单、税收筹划发挥的空间小，进行税收筹划的费用大于税收筹划的收益，就不宜开展税收筹划，相反，如果企业是一家大型的集团公司，涉及多个行业，经营的产品种类繁多，上缴税种数量多，税款数额大，这种情况下，企业进行税收筹划获得的收益大于为筹划而花费的成本，企业可考虑实施税收筹划。 税收筹划的成本又可分为显性成本和隐性成本。显性成本包括所纳税款和纳税费用，其较为直观，企业在纳税方案中一般都会予以考虑，而隐性成本一般容易被忽视。隐性成本是指纳税人由于采用拟定的税收筹划方案而放弃的潜在利益，这实质上是一种机会成本。因而采用某一项税收筹划方案时，不能一味考虑税收负担的降低，而忽略因该筹划方案的实施而引发的其他费用的增加或收入的减少，或因选择该筹划方案而放弃其他方案的损失，必须综合考虑采取该筹划方案是否给企业带来绝对的收益。当新发生的费用或损失小于取得的利益时，该项筹划方案才是合适的，当发生的费用和损失大于取得的利益时，该筹划方案是不可取的。 成本效益原则还要求企业开展税收筹划必须充分考虑到税收筹划的风险。由于税收筹划是企业在某一项经济活动发生之前对其涉税事项进行策划和安排，随着时间的推移，企业所处的经济环境、政策环境、社会环境将会发生或多或少的变化，税收筹划的收益也将随之改变，因此企业在选择税收筹划方案决策时，必须充分考虑这些不确定性因素对筹划收益的影响。 1.2.3 综合利益最大化原则 税收筹划的综合利益最大化原则是指企业在进行税收筹划时，必须站在实现企业的整体财务管理目标的高度，从全局出发，把企业的经营活动联系起来全盘考虑，制定出最优纳税方案。这是因为税收筹划是企业财务管理的一个重要组成部分，它与企业的其它财务管理活动相互影响、相互制约，单单着眼于企业税收负担的降低并不一定使企业总体成本下降和企业总收益水平提高。若一味追求纳税成本的降低反过来可能导致企业总体利益的下降，这时，就只能选择总体收益最多但纳税成本并不一定最低的方案，一项成功的筹划方案必然是多种筹划方案的优化选择。因此，企业进行税收筹划时，不能只以税负轻重作为选择纳税方案的唯一标准，税负最轻方案不一定是最优纳税方案，而应该着眼于筹划方案的实施能否实现企业的综合财务管理目标。此外，企业在进行税收筹划时，还要同时兼顾相关各税种的税负效应，进行整体筹划，综合衡量，以免顾此失彼，孤立、片面地看问题，出现一种税负在此环节可能减轻，而在彼环节又因加重其它税负而将税收筹划的好处予以抵消的现象。 1.3 税收筹划与其它减轻税收负担途径的比较 对税收筹划的概念仅做以上理解还远远不够，实际上，要把握税收筹划的内涵，还必须弄清楚税收筹划与其它减轻税收负担途径的区别。一般来说，纳税人减轻税收负担的途径有如下几种:税收筹划、偷税、避税、节税、税负转嫁等。 1.3.1 税收筹划与偷税 偷税，即逃税或称税收欺诈，国际财政文献局《国际税收辞汇》上的解释为“偷税一词指的是以非法手段逃避税收负担，即纳税人缴纳的税少于他按规定应纳的税收。偷税可能采取匿报应税所得或应税交易项目，不提供纳税申报，伪造交易事项，或者采取欺诈手段假报正确的数额”。我国新刑法增设的“危害税收征管罪”一节中对偷税罪的定义是：“纳税人或扣缴义务人故意违反税收法律、法规，采取伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，在账簿上多列支出、少列收入，经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报手段，不缴或者少缴应纳税款的行为”。从上述定义可以看出，“偷税”的基本特征有两个：一是非法性，即偷税是一种违法行为；二是欺诈性，也就是说，偷税的手段往往是不正当的。 1.3.2 税收筹划与避税 《中国税务百科全书》中对避税的解释是：避税是指负有纳税义务的单位和个人在纳税前采取各种合乎法律规定的方法，有意减轻或解除税收负担的行为。国际财政文献局在1988年版的《国际税收辞汇》中解释为：避税一词，指以合法手段减少其纳税义务，通常含有贬意。例如该词常用以描述个人或企业通过精心安排，利用税法的漏洞或其他不足之处钻空取巧，以达到避税目的。联合国税收专家小组对避税的解释是：避税相对而言是一个比较不明确的概念，很难利用人们所普遍接受的措辞对它做出定义。但是，一般地说，避税可以认为是纳税人采取利用某种法律上的漏洞或含糊之处的方式来安排自己的事务，以减少其本应承担的纳税数额，虽然避税行为可能被认为是不道德的，但避税使用的方式是合法的，这种做法并没有违犯法律，而且不具有欺诈性质。从这个解释中，我们可以看出避税与税收筹划关系密切，避税具有和税收筹划相似的特征:即合法性，避税的方式是非违法的，至少在形式上是合法的，而且不具有欺诈性质；事前筹划性，避税是在应税义务发生以前事先安排自己的事务；目的性，减轻税收负担或延迟纳税。 1.3.3 税收筹划与节税 节税是指在税法规定的范围内，在符合立法精神的前提下，当存在着多种纳税方案的选择时，纳税人以税收负担最低的方式来处理财务、经营、组织及交易事项的过程。节税既合理又合法，节税是税收筹划的一个子集。 1.3.4 税收筹划与税负转嫁 税负转嫁是纳税人为了达到减轻税负的目的，采用经济手段，利用价格的调整和变动，将税负转嫁给他人承担的经济行为。纳税人在商品流通过程中提高销售价格或压低购进价格，将税负转移给购买者或供应商的做法是典型的税负转嫁。税负转嫁是一种纯经济行为，不影响国家的税收收入。 1.4 企业实施税收筹划的前提条件 税收筹划是纳税人在履行应尽法律义务的前提下，适用法律给予的权利保护既得利益的手段。纳税人出于对利润最大化的需求，有进行税收筹划的强烈愿望。然而纳税人具有税收筹划愿望，并不意味着成功实施了税收筹划，主观的筹划愿望必须通过一定的客观条件才能变为现实的筹划行为。 1.4.1 承认税收筹划是纳税人的权利 法律对权力的规定是实施权利的前提。纳税人在法律允许或不违反税法的前提下，有对自己所从事的经济活动进行税收筹划以获取收益的权利。税收筹划是纳税人应当享有的一项基本权利，纳税人开展税收筹划所取得的收益属合法收益，无论哪类国家，承认纳税人的权利是税收筹划产生和开展的前提条件。纳税人最大和最基本的权利，就是不需要缴纳比税法规定的更多的税收。纳税人的税务行政复议等权利，都是从纳税人不需要缴纳比税法规定的更多的税收这项最基本权利派生出来的。 1.4.2 国家税收法制健全和透明度高 仅仅承认纳税人的权利还不够，税收筹划的产生和发展还要求有一个健全和透明的法制，一个保障纳税人权利可以得到实现的制度。纳税人的权利是否能实现，要靠法制。任何国家都有法，但不一定有法制，任何国家都有税法，但不一定有税收法制。在法制不健全、不透明的国家，在人治的国家里，税收和税收筹划都得不到法律保证：一方面是基层征税人员说了算，税收流失严重；另一方面是纳税人的税收筹划因没有法制保障而最终落空。税收筹划是不会在这样的条件下产生的，即使引进也不会很好地开展。只有在保证纳税人权利的制度法律化和透明化，并且这些制度能够保证完全被执行的情况下，税收筹划才会有意义。综观世界各国，税收筹划开展较好的国家，无一不是法制健全和透明的国家。 1.4.3 纳税人经济利益独立化和经营行为自主化 纳税人具备自身独立的经济利益和法定范围内自主经营的权利是纳税人开展税收筹划的必备条件： （1）纳税人自身利益独立化，这是纳税人进行税收筹划的动力所在。经济利益独立化使纳税人对其拥有的利益有保护、增值及预防减损的需求，正是这种需求最终形成了个经济主体追求利益最大化的行动。 （2）法定范围内纳税人经营行为的自主化，这是纳税人的税收筹划行为得以实现的保障。纳税人进行税收筹划，仅有动机和愿望是不够的，只有在纳税人经营行为自主化的前提下，纳税人才能够根据国家税收法律、法规和规章的有关规定，自主地安排自己的投资、经营、理财等活动，对各种纳税方案进行优化选择，实施税收筹划。 1.4.4 纳税人具有一定的经营规模和收入规模 其一，一般来讲，企业的经营规模越大，组织结构越复杂、业务范围越广，缴纳的税种越多，纳税的金额越大，则税收筹划的空间也就越广阔，获取合理减轻税收负担利益的潜力也就越大。其二，纳税人实施税收筹划，无论是由企业内部设立专门的筹划部门，还是聘请外部专业税收筹划顾问，都要耗费一定的人力、物力和财力，产生一定的成本费用。纳税人只有具备一定的收入规模，才会一方面利用规模效应，摊薄成本，提高效益，另一方面也可以产生税收筹划的大量需求，形成税收筹划发挥作用的广阔空间。因此，纳税人具备一定的经营和收入规模是其是否进行税收筹划的前提条件之一。 2 房地产企业税收筹划的现状 2.1 房地产企业简介 对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点： 1.开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。 2.开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。 3.经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。 2.2 房地产业税收筹划目标 房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大缴税越多，导致房价越高。因此，如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产企业税收筹划的目标。 国家税务法规是税务部门征税的法律依据，企业进行税务筹划，首先应立足于国家税务法规，立足于税法规定的税收优惠政策。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是税率较高，税负重，二是筹划余地较大，可以节省较多税金支出。 在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。 房地产销售阶段涉及的税种： 1.营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。 2.土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。 3.印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。 4.企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。 5.房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。 2.3 房地产企业税收筹划方法 土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，因此也是企业开展税收筹划的重点税种。 2.3.1土地增值税的筹划 土地增值税采取的是超率累进税率的特点，这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。 1.进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息