房地产企业成本控制探析.docx

房地产企业成本控制探析无论从宏观经济环境还是从市场微观层面来看我国的房地产业已进入买方市场消费者逐渐趋于成熟和理性在此背景下引入供应链管理理论运用价值工程的分析工具提供综合性价比最佳的产品则成了广大房地产开发企业求生存谋发展的主要法宝一供应链管理与房地产供应链成本一供应链管理的概念供应链管理简称是指在满足一定的客户服务水平的条件下为了使整个供应链系统成本最小而把上下游企业组织有效地组织在一起来进行的产品研发制造销售及服务的管理方法从供应链管理的概念中不难发现出于对成本的考量无疑是供应链管理的出发点和实质二房地产供应链成本广大房地产企业实务中房地产开发企业的成本项目主要包括项目开发成本和期间费用两大类项目开发成本包括六大项土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费配套设施费以及开发间接费用房地产企业的期间费用包括管理费用财务费用和销售费用在供应链思想下房地产企业上述所有成本费用在由上下游所组成的业务链条中则以供应链成本的形态存在并可以运用供应链管理的思想来加以管理和控制房地产开发过程中的各个环节是相互联系相互影响的供应链成本的构成和形态取决于具体房地产开发企业供应链的具体结构二房地产开发公司成本控制存在的问题一土地征用环节房地产开发公司在做征地方案可行性论证时仅仅从静态上基于对各项成本及预计商品房售价来测算整个项目的经济可行性而缺乏对项目后续各环节实际运作的全面考量比如该公司早在一年前就缴纳了市一块土地的转让金但由于土地手续迟迟办理不到位导致项目计划严重拖延仅占用的土地转让金资金利息一年就多万元这无形中增加了该项目的整体成本二设计环节房地产开发公司在设计环节成本控制中存在的主要问题有设计人员由于专业素质及经济意识的欠缺产品设计缺陷及后续设计变更较多造成后期窝工返工和工期延误等设计手段较落后工程造价和设计方案缺乏有效结合导致工程造价控制不力三政府报建环节房地产开发公司在该环节成本控制存在的主要问题是各项政府报建手续进展缓慢从而严重延误后续各环节尤其是导致项目预售时间推迟这样一方面大额土地款占用资金另一方面预售款回笼时间推后又变相地增加了资金的机会成本四施工材料设备采购环节在进行设计招标时过分依赖绝对低价选择中标单位结果日后经常导致索赔变更及质量问题没有确定一批具有战略合作关系的供应商导致在施工及材料的质量和价格方面控制力不强在施工过程中对工程变更及现场签证的管理较盲目比如变更程序及决策机制不完善五销售环节房地产开发公司物业的销售由本公司成立的营销团队来进行该环节成本控制中存在的问题有销售与工程施工节奏不一致导致存货过大造成大量资金占用成本各项销售政策的制定和执行较随意销售礼品等管理较混乱六物业管理环节房地产开发公司的物业管理由其下属物业公司来管理该环节常常由于前期物业质量存在设计施工等质量问题从而导致业主索赔拖欠物业费物业与开发商扯皮现象以及其他后续成本的追加更重要的一点在于公司的品牌形象受到了损坏三房地产开发公司供应链成本控制体系构建一房地产开发公司供应链结构房地产开发公司的供应链成本划分为上游成本房地产公司内部成本和下游成本具体结构见图房地产开发公司供应链结构模型图结合房地产开发公司的项目组织结构其供应链中的上游成本包括土地征用费和拆迁补偿费政府综合报建费用规划设计费等开发商内部成本包括基础设施费建筑安装工程费配套设施费管理费用财务费用不可预见费等下游成本包括销售费用前期物业管理费保修期内维修费用等二房地产开发公司供应链成本控制体系构建针对上述房地产开发公司在成本控制方面存在的问题引入供应链的思想建立从前期土地取得到物业销售及物业管理各环节的供应链成本体系从而达到在时间成本质量等方面为业主提供综合性价比最佳的产品与服务土地征用环节成本控制经分析房地产开发公司土地成本占项目开发成本比例约为左右可见土地征用环节的成本控制非常重要但由于土地通常走的是招拍挂形式地价的可控性较差因此该环节的土地控制重点应放在控制土地闲置资金占用成本上面具体要考虑在做土地征用可行性方案论证时系统论证从土地取得到最终物业实现销售整个供应链的时间减少土地款占用的资金利息成本运用价值工程等技术手段提高土地使用效益降低单位建筑面积分摊的土地成本规避土地闲置费的缴纳设计环节成本控制根据有关资料分析在初步设计阶段影响工程造价的程度为施工图设计阶段影响工程造价的程度为而施工阶段对造价的影响一般仅为这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键加强设计阶成本控制要做到如下几点提高设计人员素质加强设计人员经济意识引入竞争机制实行设计方案招标方案竞赛可以对同一个工程进行多方案的技术经济比较并应用价值工程最优方案引入目标成本理论推行限额设计也就是在保证工程实体功能的前提下按分解的目标成本严格控制技术设计和施工图变更保证项目成本及分解的各项经济技术指标不被突破运用价值工程的原理进行多方案的技术经济分析和比较推行工程造价和设计方案相结合的设计招标在保证项目市场定位和品质的同时有效控制工程造价提高设计质量减少或避免施工时的变更造成的浪费以及由此造成的窝工返工和工期延误在此特别说明的是让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生推行产品标准化以此减少开发新产品的研发等投入成本政府报建环节成本控制该环节的成本控制要点是加紧办理项目五证及早进入项目预售回笼资金降低资金使用成本融资活动成本控制不同的融资渠道其利率水平差异较大分析房地产开发公司现有的几种不同的融资渠道利率水平由低到高分别是银行项目开发贷款个人委托贷款第三方公司拆借集团公司内部拆借款股权合作等这样公司在安排融资方案时就可以优先考虑利率水平较低的融资模式另外在此基础上还要权衡不同融资模式的风险水平高低对成本和风险加以平衡设计公司最佳融资结构施工材料设备采购环节成本控制招标阶段坚持合理低价原则推行工程量清单计价报价与合理低价中标做好资格预审选择有实力有信誉的企业参与投标在此基础上采取合理低价中标以避免投标方以低于成本价进行恶意竞争同设计阶段一样让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生严格控制工程变更建立工程变更的相关流程和制度工程设计和合同签订阶段要尽可能考虑周全防止人为疏漏造成的后期变更做到事前预防在发生工程变更时严格审核工程变更从对总投资的影响使用功能和经济美观等多角度确定变更的必要性加强现场签证的审查减少现场签证的盲目性现场签证是施工过程中一项不可避免的工作是甲乙双方认可的工程实际变更记录是办理工程竣工决算的重要依据之一为保证洽商签证的严肃性必须严格现场签证管理制度推行三级收料及限额领料材料成本的节约是降低工程成本的关键对施工主要材料实行限额发料按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算节约时给予奖励超出时由施工作业队自行承担从施工作业队结算金额中扣除这样施工作业队将会更合理地使用材料从而减少浪费损失组织材料合理进出场一个项目往往有上百种材料所以合理安排材料进出场的时间特别重要首先应根据定额和施工进度编制材料计划并确定好材料的进出场时间其次应把好材料领用关和投料关降低材料损耗率销售环节成本控制引入资金成本概念合理设计各项销售方案在销售价格及销售回款上做一平衡寻求综合成本最低方案严控各项销售费用做好各种促销礼品的采购发放管理合理选取广告宣传媒介提高广告宣传的投放效果使各项销售费用产生实效物业管理环节成本控制物业管理前置到设计阶段及招标环节参与项目设计方案论证及关键物资的招标等活动由于物业管理是直接面向业主的末端环节对业主在物业实际使用中反馈的各类产品缺陷最具发言权此项安排可以减少由于设计缺陷绝对低价招标等而导致的后期质量成本的发生做好备品备件的采购保管领用管理提高实物使用率减少物料浪费提高物业服务水平增加业主满意度从而提高收费率降低物业运营成本本文从理论方法上构建了一种有别于传统方式的房地产企业成本管理模式其优势表现在将供应链管理思想引入到房地产企业的成本管理中能将整个供应链条的策划设计顾问服务施工材料设备采购销售及物业管理活动联系起来在最短的时间内以最低的成本为顾客提供最大的价值以赢得竞争优势