房地产开发成本计算方法分析全套详细文档.docx

房地产开发成本计算全第一节建设项目投资估算一建设项目总投资构成包括固定资产投资建设期借款利息和流动资金三部分固定资产投资是指项目按拟建规模规划设计方案建设内容进行建设所需的费用建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金建设项目总投资形成的资产分为固定资产无形资产递延资产和流动资产第二节房地产项目投资与总成本费用估算一房地产开发项目投资与成本费用的相关概念一房地产开发项目投资特点三种经营模式出售出租和自主经营二房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用包括土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用以及不可预见费等经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金三开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用从财务角度这些成本可按用途分为土地开发成本房屋开发成本配套设施开发成本等而在核算上又可划分为开发直接费包括土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费和开发间接费包括管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用以及不可预见费等亦可开发成本和开发费用进行分类开发成本包括土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费其他费用开发期税费不可预见费开发费用包括管理费用财务费用销售费用例某开发商在广州开发一个项目总建筑面积平方米其中住宅平方米商铺平方米会所平方米住宅全部销售商铺用于出租会所自己经营该项目总投资万元其中开发建设投资万元由开发产品成本万元和自营固定资产会所万元组成会所投入运营时需投入经营资金万元在项目结束时预计年后一次收回则开发项目总投资构成如图所示如果项目只有租售部分无自营部分那么其总投资就只有万元不包括自营固定资产会所的万元和经营资金万元三房地产开发项目总成本费用构成估算土地费用估算土地使用权出让金土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间地段用途临街状况建筑容积率土地出让年限周围环境状况及土地现状等因素的修正得到也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价根据项目用地所处的地段等级用途容积率使用年限等项因素修正得到土地有偿出让的方式包括拍卖招标与协议土地征用及拆迁安置补偿费新条例规定拆迁补偿的方式可以实行货币补偿也可以实行产权调换货币补偿的金额应根据被拆迁房屋的区位用途建筑面积等因素以房地产市场评估价格确定实行产权调换的应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格结清产权调换的差价土地转让费土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者土地租用费土地租用费是指土地租用方向土地出租房支付的费用在房地产开发投资中不多见但在房地产置业投资中如购入酒店以作出租经营之用时经常采用土地投资折价非常常见的合作开发项目的模式前期工程费前期工程费主要包括开发项目的前期规划设计可行性研究水文地质勘测以及三通一平等土地开发工程费支出项目的规划设计可行性研究所需的费用一般可按项目总投资的一个百分比估算一般情况下规划及设计费为建安工程费的左右可行性研究费占项目总投资的水文地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算一般为设计概算的左右三通一平等土地开发费用主要包括地上原有建筑物构筑物拆除费用场地平整费用和通水电路的费用这些费用的估算可根据实际工作量参照有关计费标准估算一般为设计概算的基础设施建设费基础设施建设费又称为红线内外工程费是指建筑物米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用主要包括供水供电道路绿化供气排污排洪电讯环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线干管和干道的接口费用基础设施费通常采用单位指标估算法来计算粗略估算时则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算建筑安装工程费建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用主要包括建筑工程费结构建筑特殊装修工程费设备及安装工程费给排水电气照明电梯空调煤气管道消防防雷弱电等设备及安装以及室内装修工程费用等公共配套设施建设费公共配套设施费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施又称公建设施的建设费用主要包括居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场等开发间接费开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用包括工资福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费周转房摊销和其他费用等管理费用管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用主要包括管理人员工资工会经费业务接待费职工教育经费劳动保险费待业保险费董事会费咨询费审计费诉讼费房产税土地使用税企业管理用房车船使用费技术开发费无形资产摊销开办费摊销等各种费用管理费用可按项目投资或前述项直接费用为基数取一个百分比计算这个百分数一般为财务费用财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用主要包括借款和债券的利息金融机构手续费保险费融资代理费外汇汇兑净损失以及企业为项目筹资发生的其他财务费用长期借款利息流动资金借款利息的计算详见借款还本付息估算利息外的财务费用可按利息估算销售费用销售费用是指开发项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用主要包括如下三项广告宣传及市场推广费约为销售收入的住宅销售物业较高写字楼物业较低销售代理费约为销售收入的其他销售费用约为销售收入的以上各项合计销售费用约占到销售收入的其他费用其他费用主要包括临时用地费和临时建设费工程造价咨询费总承包管理费合同公证费施工执照费工程监理费竣工图编制费工程保险费等这些费用按当地有关部门规定的费率估算一般约占投资额的开发期间税费开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用在一些大中城市这部分税费已成为开发建设项目投资构成中占较大比重的费用各项税费应当根据当地有关法规标准估算以广州为例这些税费一般包括配套设施建设费小区建安造价的单体固定资产投资方向调节税按总投资额计征目前暂停征收土地使用税建筑工程质安监督费供水增容费已免征供电增容费已免征物业管理基金按售价计收用于出租的物业开发商交用于出售的买家交其他不可预见费不可预见费包括备用金不含工料价格上涨备用金不可预见的基础或其他附加工程增加的费用不可预见的自然灾害增加的费用它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度以上述各项费用之和为基数按计算如果是开发项目完成后出租或自营的项目还应估算下列费用运营费用运营费用是指房地产项目开发完成后在项目经营期间发生的各种运营费用主要包括管理费用销售费用等修理费用修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用第三节房地产项目的收入税金估算与资金筹措一经营收入测算房地产开发项目应在项目策划方案的基础上制订出切实可行的房地产产品的出售出租自营等计划以下简称租售计划通过该收入计划正确地估算出开发项目可能的收入租售计划应与开发商的营销策略相结合同时还应遵守各级政府有关房地产租售方面的限制条件和规定一制订房地产开发项目租售计划房地产项目租售计划一般包括可供租售的房地产类型及数量租售价格收款方式等内容在确定可供租售的房地产类型及数量时应首先确定开发项目可以提供的房地产类型及数量再根据市场条件确定开发项目在整个租售期内每期年半年或季度以下同拟租售的房地产类型及数量租售价格的确定应在市场调查与预测的基础上结合房地产开发项目的具体情况通过市场交易信息的分析与比较来完成特别应注意已建成的正在建设的以及潜在的竞争性房地产项目对拟开发项目租售价格的影响确定收款方式时应考虑房地产交易的付款习惯和惯例当分期付款时应注意分期付款的期数与分期付款的比例在制订租售计划时应特别注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响二房地产开发项目租售收入的估算租售收入的估算是要计算出每期所能获得的房地产收入主要包括土地转让收入商品房销售收入出租房租金收入配套设施销售收入和开发企业自营收入等房地产开发项目的出租出售收入一般为可租售的项目建筑面积的数量与单位租售价格的乘积对于出租的情况应注意空置期项目竣工后暂未租出的时间和空置率未出租建筑面积占可出租总建筑面积的百分比对各期租金收入的影响同时还应考虑经营期未出租物业的转售收入房地产开发项目的自营收入是指房地产开发企业以开发完成后的房地产产品为其进行商业和服务业等经营活动的载体通过综合性的自营方式得到的收入在进行自营收入的估算时应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对拟开发项目建成后所产生的影响以及未来商业和服务业设施对拟开发项目建成后所生产的影响以及未来商业和服务业市场可能发生的变化对拟开发项目的影响二税金估算一经营税金及附加经营税金及附加的概念经营税金及附加是指房地产销售出租与自营过程中发生的税费主要包括营业税城市维护建设税教育费附加即为通常所说的两税一费具体估算营业税对房地产投资而言营业税是从纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税营业税税额应纳税销售出租收入税率目前我国的营业税税率是城市维护建设税城市维护建设税按增值税消费税营业税的实缴税额为计税依据专门用于城市建设维护而征收的一种税对房地产开发企业而言城市维护建设税的计税依据是其实际缴纳的营业税城市维护建设税的税率因纳税人所在的地区而有所差异纳税人所在地为市区的税率为纳税人所在地为县城镇的税率为教育费附加教育费附加是国家为发展教育事业筹集教育经费而征收的一种附加费其计费依据与城市维护建设税相同对房地产开发企业而言教育费附加的计费依据是其实际缴纳的营业税教育费附加的税率一般为二土地使用税土地使用税是房地产开发企业在开发经营过程中占有国有土地应缴纳的一种税计税依据是纳税人实际占有的土地面积采用分类分级别的幅度定额税率每平方米的年幅度税额按城市大小分四个不同档次其中如广州这样的大城市为元至元具体参见表年应纳土地使用税应税土地面积平方米税率三房产税房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税对于出租的房产以房产租金收入为计税依据对于非出租的房产以房产原值一次扣除后的余额为计税依据计算缴纳具体减除幅度由省自治区直辖市人民政府确定房产税采用比例税率按房产余值计征税率为按房产租金收入计征的税率为四企业所得税企业所得税是对企业生产经营活动所得和其他所得征收的一种税就房地产开发活动而言企业所得税的纳税人即为房地产开发企业所得税计算公式是所得税税额应税所得额税率应税所得额利润总额允许扣除项目的金额对开发企业而言其利润总额主要是开发建设及经营期间的组收收入其允许扣除项目为总开发成本和经营成本房地产开发企业所得税税率一般为五土地增值税土地增值税的概念土地增值税是对转让国有土地使用权地上建筑物及其附着物并取得收益的单位和个人就其转让房地产所得的增值额为征税对象征收的一种税转让房地产取得的收入纳税人转让房地产取得的收入应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益可以是货币收入实物收入和其他收入但一般指货币收入土地增值税的扣除项目计算土地增值税应纳税额并不是直接对转让房地产所得的收入征税而是对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额扣除项目包括取得土地使用权所支付的地价款和相应的手续费房地产开发成本包括土地征用拆迁补偿费前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费等房地产开发费用包括管理费用财务费用销售费用但三项费用在计算土地增值税时并不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除具体扣除时要看财务费用中的利息支出是否能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构的证明如果是则财务费用中的利息支出允许据实扣除但最高不能超过商业银行同期贷款利率计算的金额而其他房地产开发费用则按照第项计算金额之和的以内计算扣除如果否则凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的则整个房地产开发费用按上面第项计算金额之和的以内计算扣除旧房或建筑物的评估价格转让旧有房地产时应按旧房或建筑物的评估价格计算扣除项目金额与转让房地产有关的税金包括营业税城乡维护建设税教育费附加印花税等财政部规定的其他扣除项目对从事房地产开发的纳税人可按第项之和的扣除土地增值税的税率土地增值税实行四级超率额累进税率从增值额未超过扣除项目金额包括本比例数下同的部分税率为增值额超过扣除项目金额但未超过扣除项目金额的部分税率为增值额超过扣除项目金额但未超过扣除项目金额的部分税率为增值额超过扣除项目金额的部分税率为土地增值税的免税规定有以下情形之一者免征土地增值税纳税人建筑普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额的因国家建设需要征收的房地产综上所述土地增值税的计算步骤例某房地产开发公司出售房地产得到收入万元其扣除项目金额为万元试计算其应纳土地增值税的税额解计算增值额为万元计算增值税与扣除金额之比增值税超过扣除项目金额分别适用和四档税率计算各档土地增值税税额增值额未超过扣除金额的部分适用的税率税额为万元增值额超过扣除金额但未超过的部分适用的税率税额为万元增值额超过扣除金额但未超过的部分适用的税率税额为万元增值额超过扣除金额的部分适用的税率税额为万元土地增值税总额万元例某房地产开发公司建设普通标准住宅出售得到收入万元其扣除项目金额为万元试计算其应纳土地增值税的税额解计算增值额为万元计算增值税与扣除金额之比判断土地增值税适用税率增值税未超过扣除项目金额故该项目免征土地增值税第四节借款还本付息的估算借款还本付息的估算主要是测算借款还款期的利息和偿还借款的时间从而观察项目的偿还能力和收益为财务分析和项目决策提供依据一还本付息的资金来源根据国家现行财税制度的规定归还建设投资借款的资金来源主要是项目建成后可用于借款偿还的利润折旧费摊销费用等对预售或预租的项目还款资金还可以是预售或预租收入利润用于归还借款的利润一般应是可供分配的利润中弥补以前年度亏损提取了盈余公积金公益金以及向投资者分配利润后的未分配利润折旧费如果项目建设完毕后形成了一部分固定资产如例中的产生的价值万元的会所在使用初期还无需更新那么作为固定资产重置准备金性质的折旧基金在被提取后暂时处于闲置状态为了有效利用一切可能的资金来源以缩短还贷期限可以利用部分新增折旧基金作为偿还贷款的来源之一但以后应由未分配利润扣除归还贷款的余额垫回以保证折旧基金从总体上不被挪用在还清贷款后恢复其原有的经济属性摊销费其他还款资金预售或预租收入二还款方式和顺序一国外借款的还款方式按照国际惯例债权人一般对贷款本息的偿还期限都有明确的规定如按规定等额还本付息等额本金偿还等方式二国内借款的还款方式和顺序一般按照先贷先还后贷后还息高先还息低后还的顺序或按双方的贷款协议归还国内借款三利息的计算一借款时的利息计算按照国家有关规定在进行建设项目经济评价时对当年发生借款的假定借款在当年年中发生按半年计息其后按全年计息每年应计利息为每年应计利息年初借款本息累计本年借款利率例某房地产开发项目建设期为年在建设期第年借款万元第年借款万元第年万元年利率为试计算建设期贷款利息解建设期各年利息计算如下第年应计利息万元第年应计利息万元第年应计利息万元故建设期贷款利息总和为万元二还款时的利息计算等额偿还额本金和利息总额时等额还本利息照付四借款还本付息表房地产投资项目的借款还本付息表提供了项目的债务状况财务信息描述了项目开发经营过程中债务本息的分布状况为项目经营决策和财务决策偿债能力分析提供了重要依据但应注意借款还本付息表只反映固定资产资金的借款本息而没有反应流动资金借款本息流动资金借款还本付息一般是每年利息照付期末一次还本换句话说流动资金的利息列入了财务费用而由于其本金在项目计算期末用回收的流动资金一次偿还所以在此没有考虑流动资金借款偿还问题针对项目还本付息表可进行如下分析分析项目债务清偿能力协助安排短期贷款研究资金筹措方案的合理性例某房地产开发项目建设期为年第年借款万元第年借款万元第年万元项目建设完毕后开始销售预计每年的销售收入足以还本付息贷款方的条件是年利率为建设期结束后年内等额还本付息试编制该项目的借款还本付息估算表解建设期各年应计利息第年应计利息万元第年应计利息万元第年应计利息万元第年末借款累计本金利息万元每期还本付息万元